Fotovideoforum.ru

Справочная информация: отличительные особенности применения Закона
№ 159-ФЗ с учетом изменений, внесенных Законом № 158-ФЗ.

До 1 июля 2018 года продлен срок выкупа субъектами малого и среднего
предпринимательства арендуемого недвижимого имущества, находящегося в
государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной
собственности. Ранее указанный срок истекал 1 июля 2015 года.

Действие Закона № 159-ФЗ не распространяется на государственное или
муниципальное недвижимое имущество, если по состоянию на 1 июля 2015 года (ранее
– на 1 июля 2013 года) опубликовано объявление о продаже такого имущества на
торгах или заключен договор, предусматривающий отчуждение такого имущества
унитарным предприятием.

Преимущественное право на приобретение арендуемого имущества может быть
реализовано, в том числе при условии, что данное имущество по состоянию на 1 июля
2015 года (ранее – 1 июля 2013 года) находилось во временном владении или
пользовании непрерывно в течение 2 и более лет в соответствии с договором аренды
такого имущества.

Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего
предпринимательства имущества при реализации преимущественного права не должен
составлять менее 5 лет (ранее – не менее 3 лет).

Заявитель вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении
имущества, включенного в перечень государственного имущества или муниципального
имущества, предназначенного для передачи во владение или в пользование субъектам
малого и среднего предпринимательства, при условии, что по состоянию на 1 июля
2015 года арендуемое имущество находится во временном владении или пользовании
непрерывно в течение 3 и более лет в соответствии с договором аренды такого
имущества (ранее – если имущество по состоянию на 1 сентября 2012 года находится
во временном владении или пользовании непрерывно в течение 5 и более лет).

Изменения, внесенные Законом № 158-ФЗ, вступили в силу со дня его
официального опубликования – опубликован 30.06.2015 на официальном интернет-
портале правовой информации http://www.pravo.gov.ru.

Заключение

Анализ рассмотренных Арбитражным судом Восточно-Сибирского округа дел,
связанных с отчуждением недвижимого имущества, находящегося в государственной
собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности
и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, показал, что в
большинстве случаев являются необоснованными отказы уполномоченных
административных органов в удовлетворении заявлений о реализации
преимущественного права на выкуп объектов недвижимого имущества по причине
несоблюдения субъектами предпринимательства условий, при которых возможно
отчуждение данного имущества – статья 3 Закона 159-ФЗ.

В ряде случаев суды признавали такие отказы незаконными в связи с тем, что:
выводы арендодателя (муниципального образования в лице уполномоченного органа) о
недействительности договоров аренды, либо об их незаключенности являются
необоснованными; не представлено доказательств невозможности формирования
нежилого помещения как обособленного объекта; к правоотношениям, возникающим
при реализации права на выкуп арендуемого имущества, неправильно применены
положения закона, регулирующие отношения, связанные с приватизацией
государственного и муниципального имущества.

Оставление судами без удовлетворения требований заявителей о признании
незаконными решений и действий органов местного самоуправления по отказу в
реализации преимущественного права на выкуп арендуемого недвижимого имущества
в большинстве случаев обусловлено тем, что при заключении договоров аренды не
были соблюдены публичные процедуры передачи муниципального имущества в
аренду, предусмотренные Законом № 135-ФЗ.

Статистическая информация (подготовлена отделом правовой статистики и
обобщения судебной практики)

Аналитическая справка подготовлена по результатам изучения и обобщения
судебной практики рассмотрения споров, возникающих из административных
правоотношений при отчуждении недвижимого имущества, находящегося в
государственной собственности субъектов Российской Федерации или в
муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего
предпринимательства.

Согласно статистическим данным АИС «Судопроизводство» в
анализируемом периоде (2014-I полугодие 2015) Арбитражным судом Восточно-
Сибирского округа рассмотрены 34 дела по спорам обозначенной категории.
Так, в первом полугодии 2015 года арбитражным кассационным судом
рассмотрены 15 дел. Для сравнения, в первом полугодии 2014 года количество дел
по указанным спорам составило 7, что свидетельствует об увеличении количества
таких споров в 2 раза.

В 2014 году судом округа рассмотрены 19 дел по спорам, связанным с
реализацией субъектами малого и среднего предпринимательства
преимущественного права на приобретение арендуемых ими земельных участком,
находящихся в государственной собственности субъектов Российской Федерации и
в муниципальной собственности. За 2013 год рассмотрено 20 дел указанной
категории.

Динамика количества рассматриваемых судом округа дел по спорам,
возникающим из административных правоотношений при отчуждении недвижимого
имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской
Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и
среднего предпринимательства, представлены в диаграммах:

Дела по спорам, возникающим из административных правоотношений при
отчуждении недвижимого имущества, находящегося в государственной
собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной
собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства,
условно можно разделить на 2 подкатегории:
- об оспаривании ненормативных правовых актов, связанные с применением
законодательства о земле (подкатегория 28.1);
- об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий
(бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных
органов, организаций, наделённых федеральным законом отдельными
государственными или иными публичными полномочиями, должностных лиц
(подкатегории 31.2 и 31.3).

Условность деления связана с тем, что фактически предметом обжалования
всегда выступает соответствующий ненормативный акт органа местного
самоуправления. Выбор подкатегории спора осуществляется судом первой
инстанции.

Да хотя бы вот - по сути тоже самое -
ТЫНЦ ( Кликнули 206 раза )

Судебная практика - ТУТ

Если после письменного волеизъявления арендодателя о расторжении договора аренды, заключенного на неопределенный срок, арендные отношения продолжаются, арендатор, являющийся субъектом малого или среднего предпринимательства, имеет преимущественное право на приобретение арендуемого госимущества.

В вопросе реализации преимущественного права арендаторов, являющихся субъектами малого и среднего предпринимательства, на приобретение в собственность арендуемого ими государственного либо муниципального имущества суды выработали единый подход: если арендодатель расторгает договор аренды в одностороннем порядке, чтобы передать арендуемое имущество в хозяйственное ведение госучреждению, такие действия трактуются как воспрепятствование арендатору в преимущественном праве на приобретение этого имущества.

Между тем встречаются судебные решения, нарушающие единообразие подходов. Недавно одно из таких дел было передано на рассмотрение в Президиум ВАС РФ.

В суд обратился индивидуальный предприниматель (ИП) с иском к комитету по управлению имуществом города (КУИ), требуя признать недействительным договор о закреплении муниципального имущества за автономным учреждением на праве оперативного управления в части передачи отдельных помещений.

Причиной предъявления иска послужили следующие обстоятельства. ИП и балансодержатель муниципального имущества в 2005 г. заключили договор аренды нежилых помещений сроком менее одного года.

Поскольку по истечении срока договора арендные отношения продолжались, действие договора было возобновлено на неопределенный срок.

В апреле 2008 г. КУИ направил ИП уведомление о расторжении договора аренды. Однако в июле и ноябре того же года были заключены дополнительные соглашения к договору, в соответствии с которыми стороны подтвердили договорные обязательства.

В январе 2009 г. ИП направил в КУИ заявление с просьбой включить в прогнозный план приватизации муниципального имущества на 2009 г. арендуемое им помещение. КУИ отказал в связи с тем, что данное помещение передано по договору автономному учреждению в оперативное управление. ИП, посчитав, что его преимущественное право на выкуп нарушено, обратился в суд.

Суд первой инстанции требования ИП удовлетворил исходя из того, что он полностью отвечает требованиям Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № 159-ФЗ), предъявляемым к арендаторам, имеющим право преимущественного выкупа арендуемого имущества.

Преимущественное право возникло у ИП с даты вступления в силу Закона № 159-ФЗ (5 августа 2008 г.), а право на заявительный порядок приватизации — с 1 января 2009 г. КУИ, вместо того чтобы исполнить обязанности по приватизации имущества в связи с реализацией преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в период после возникновения этого права, передал имущество в оперативное управление.

Тем самым были созданы препятствия для реализации преимущественного права ИП на приобретение в собственность занимаемого им объекта.

Дело в том, что действие Закона № 159-ФЗ не распространяется на недвижимое имущество, принадлежащее государственным или муниципальным учреждениям на праве оперативного управления (подп. 3 п. 2 ст. 1 Закона № 159- ФЗ).

На основании этого суд признал, что заключение договора о передаче в оперативное управление муниципального учреждения объекта, арендуемого истцом, — не что иное, как злоупотребление правом, поскольку осуществлено после опубликования Закона № 159- ФЗ с целью изыскания способа исключения из сферы его действия арендованного истцом имущества.

Апелляционный суд поддержал вывод суда первой инстанции, приняв во внимание переписку сторон, которая имела место после получения истцом письма о расторжении договора.

Суд пришел к выводу, что в последующем воля сторон не была направлена на расторжение договора аренды, в связи с чем он не считается расторгнутым.

Признавая договор передачи имущества в оперативное управление недействительным, апелляционный суд руководствовался п. 5 информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 № 134. Согласно разъяснению суд может признать наличие у арендатора права на приобретение и в том случае, если после опубликования Закона № 159-ФЗ субъект РФ или орган местного самоуправления совершил иные действия, целью которых было воспрепятствовать реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение. Например, имущество, являющееся объектом договора аренды, было внесено в уставный капитал хозяйственного общества или передано унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения.

Кассационный суд не согласился с выводами нижестоящих судов. По его мнению, на момент обращения ИП с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого помещения между КУИ и ИП отсутствовали обязательственные правоотношения, основанные на договоре аренды. Арендодатель воспользовался своим правом на расторжение договора аренды в одностороннем порядке на основании п. 2 ст. 610 ГК РФ, письменно уведомив арендатора о расторжении договора.

В силу п. 2 ст. 453 ГК РФ при растор­жении договора обязательства сторон прекращаются. Поэтому вывод апелляционного суда, что договор аренды не признается расторгнутым со ссылкой на переписку сторон, противоречит действующему законодательству, а именно ст. 450, 453 и п. 2 ст. 610 ГК РФ.

Следовательно, у ИП отсутствует преимущественное право на приобретение помещения в собственность. Передавая дело в Президиум ВАС РФ, коллегия судей отметила, что, несмотря на уведомление о расторжении договора, фактически договорные отношения по аренде помещений были сохранены, о чем свидетельствуют дополнительные соглашения сторон, подписанные после получения уведомления о расторжении.

Президиум ВАС РФ отменил решение суда кассационной инстанции, оставив в силе решение судов первой и апелляционной инстанций. Таким образом, если после письменного волеизъявления арендодателя расторгнуть договор аренды, заключенный на неопределенный срок, арендные отношения фактически продолжаются, арендатор, являющийся субъектом малого или среднего предпринимательства, сохраняет преимущественное право на приобретение арендуемого госимущества