Fotovideoforum.ru

Пожалуй, ни один кредитный продукт не имеет такого количества рассуждений и домыслов, как ипотека. И это при том, что рынок жилищного кредитования растет и растет заметно. Попробуем рассмотреть самые распространенные опасения потенциальных заемщиков, чтобы либо опровергнуть, либо подтвердить их. В качестве экспертов мы пригласили начальника отдела розничных продаж карельского филиала ОАО «Россельхозбанк» - Ирину Фарфаровскую и экономиста, выпускника Московского Государственного Университета Экономики, Статистики и Информатики Антона Анциферова.

Миф третий – банк может потребовать вернуть деньги в любой момент.

Антон:
- Положения, касающиеся случаев, когда кредитор вправе потребовать досрочного возврата денежных средств, установлены федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Основанием для такого рода требований обычно становится грубое нарушение заемщиком условий кредитного договора. Например, если собственник совершил отчуждение квартиры без согласия банка (подарил, обменял и так далее).

Ирина:
- Если заемщик полностью исполняет свои обязательства, то подобные претензии исключены.

Миф четвертый - задолжал банку - потерял все.

Антон:
Этот миф – миф лишь отчасти. Действительно, довести дело до продажи квартиры за долги можно. Если складывается такая ситуация, что заемщик больше не может обслуживать свой кредит, то заложенную квартиру можно продать в досудебном порядке. При этом сумма, которая останется после продажи квартиры и погашения долга банку, возвращается заемщику. А если стоимость квартиры окажется меньше суммы долга и в результате продажи часть кредита все-таки останется невыплаченным, банк не сможет взыскать ее с клиента, и долг будет считаться погашенным.

Ирина:
- При возникновении любых проблем с кредитом не стоит откладывать их решение, а следует сразу обратиться в банк и сообщить о возникших сложностях. Банк не заинтересован в потере клиента и постарается найти оптимальное решение: реструктуризацию кредита, отсрочку платежа или иной индивидуальный вариант.

Ипотека – продукт для россиян относительно новый и непонятный.

Многие ее просто боятся. Достаточно вспомнить хотя бы об огромном количестве шуток об этом виде кредита – "Ипотека – это не тюрьма, амнистии не будет!" – чтобы понять, как россияне относятся к ипотеке. На самом деле, ипотечный кредит – это долгосрочный вид кредитования, единственный приемлемый для многих способ решить жилищную проблему. Попробуем развеять некоторые мифы об ипотеке.

Процентная ставка по ипотеке необоснованно завышена

На самом деле, это не совсем так, ведь в процентную ставку по кредиту банки закладывают стоимость фондирования, риски, затраты на выдачу и обслуживание, банковскую маржу. Стоимость фондирования или цена займа для банка зависит от источника средств – это могут быть кредиты Центробанка, депозиты физических и юридических лиц, займы на иностранных рынках капитала, межбанковское кредитование, секьюритизация, инвестирование "дочек" от головных материнских компаний за рубежом. Одни из источников дорогие, другие более дешевые. Причем дешевые займы зачастую бывает сложно получить, особенно некрупным кредитным организациям.

В условиях ухудшения экономической ситуации, когда сокращается число способов фондирования, его стоимость растет и достигает таких величин, что выдача ипотеки по прежним ставкам становится банку невыгодна, многие кредитные организации изыскивают возможности некоторое время не повышать ставки, работая за счет накопленной в предыдущих периодах маржи.

Обращаться за кредитом нужно в крупный государственный банк

Как ни странно, крупные банки предлагают ипотечные кредиты по не самым низким ставкам на рынке, поэтому зачастую бывает гораздо выгоднее оформлять кредит в более мелких банках. При выборе ипотечного кредита следует тщательно изучить условия программ, отзывы клиентов этого банка, ведь выплачивать кредит, а значит, и общаться с выбранной кредитной организацией придется долго. К сожалению, уровень обслуживания в государственных банках уступает обслуживанию в небольших. Ну а бояться отзыва лицензии у банка ипотечному заемщику не стоит, поскольку его долг переходит в другой банк, и платежи уже будет нужно вносить в это кредитное учреждение.

Квартира находится в собственности у банка в течение срока кредита

Это очень распространенное заблуждение. Недвижимость передается лишь в залог банку, а не в собственность. Права собственности на квартиру оформляются на заемщика и созаемщиков при наличии. Таким образом, владельцы жилья вправе осуществлять с ним многие действия, за некоторым исключением. Например, нельзя подарить квартиру. А вот продать – по согласованию с покупателем и с банком – можно, но только в случае, если цена продажи больше суммы кредита, и из вырученной суммы долг будет полностью погашен. В кредитном договоре банк может прописать требования об уведомлении его о сдаче в аренду залогового помещения, постоянной регистрации в нем третьих лиц.

Если заемщик не сможет оплачивать кредит, то банк заберет квартиру

В действительности это так, но на такие меры банк идет только в крайнем случае. В России взыскать имущество можно только по решению суда. В суд же банк будет обращаться при продолжительной просрочке, когда никаких надежд на возврат долга, хотя бы частичный, уже нет. Обращение взыскания на имущество – не в интересах банка, поскольку процедура продажи залогового имущества сложна, затратна и в некоторых случаях может принести одни убытки. Изначально банк попытается разобраться в причинах просрочки, и если нерадивый заемщик идет на контакт, не пытается скрываться, то ему могут предложить реструктуризацию – удлинение срока кредита с целью сокращения ежемесячных платежей, частичное прощение долга. Если же невозможность обслуживать кредит возникла по причине несчастного случая, болезни, то оформленная страховая защита покроет убытки. К слову, при оформлении ипотечного кредита советуем не отказываться от страховых программ, поскольку они могут оказаться неплохим подспорьем при возникновении возможных негативных ситуаций.

Переплата по ипотечному кредиту настолько огромна, что достигает двух-трех номинальных сумм кредита

Действительно, переплата по долгосрочному ипотечному кредиту пугает: чем "длиннее" займ, тем он дороже. Приведем пример: взяв кредит с аннуитетным графиком погашения на 3 миллиона рублей под 12% годовых на пять лет, заемщик переплатит 1 004 351 рублей, на 10 лет – 2 165 636 рублей, на 15 лет – 3 482 117 рублей, на 20 лет – 4 929 987 рублей, на 30 лет – 8 116 127 рублей. Да, ипотека на долгий срок – дорогое удовольствие. Но заемщик все это время живет в своей отдельной квартире. Такая альтернатива ипотеке, как накопление полной суммы на квартиру не всегда имеет место по той простой причине, что в текущих российских экономических условиях накопления быстро обесцениваются. В то время как цены на недвижимость в стране растут и квартира является надежным вложением средств и источником спокойствия для владельца. Не забудем и о платах за аренду в процессе накопления или неудобств проживания с родственниками на одной площади. Плюс размер платежей в общей сумме дохода с годами снижается благодаря все той же инфляции.

Ожидание получения любой запрашиваемой суммы кредита

Иногда люди переоценивают свои финансовые возможности и считают, что банк одобрит им любую необходимую сумму. Потенциальные заемщики, не удосужившись предварительно рассчитать платежи с помощью ипотечных калькуляторов, очень удивляются, когда узнают, что платеж по кредиту на желаемую сумму превышает их ежемесячный доход. Онлайн-калькуляторы, с помощью которых можно рассчитать платежи по ипотеке размещены на многих интернет-порталах. Идеальный размер платежа не должен превышать 50% от ежемесячного дохода.

Получить ипотеку с "серой" зарплатой невозможно

Заблуждение. В наши дни "серый" доход – не помеха ипотеке. Практически все банки принимают справки по форме банка или работодателя в дополнение к справке 2-НДФЛ, правда, ставка по таким кредитам будет выше на 0,5 процентного пункта. Впрочем, по условиям у некоторых кредитных организаций форма подтверждения дохода не влияет на ставку. Также на рынке распространены программы, предоставляющие заемщикам, обладающим первоначальным взносом от 35% стоимости недвижимости, возможность получить кредит и вовсе без подтверждения дохода и занятости – по паспорту и второму документу.

Получить ипотеку нереально

Многие люди считают, что ипотека – продукт недоступный из-за крупных ежемесячных выплат, трудоемкого процесса оформления, большой вероятности отказа и по многим другим причинам. На самом же деле при грамотной подготовке к получению кредита на покупку недвижимости, изучении теоретических аспектов и хотя бы поверхностном исследовании рынка, ипотека перестанет пугать и поможет решить квартирный вопрос.

Ипотека за границей: мифы и реальность

Ипотека за границей. Плюсы и минусы Ипотека за границей. Плюсы и минусы
Сегодня кредитные ставки по ипотечным кредитам в иностранных государствах на приобретение недвижимости считаются рекордно низкими, однако воспользоваться ими могут далеко не все.

Повезет лишь некоторым россиянам, благонадежность которых не вызовет сомнения у заграничных заемщиков.

Еще пару лет назад практически каждый россиянин мог легко взять кредит в иностранном банке и купить за границей квартиру или коттедж, причем ему охотно предоставлялась практически полная стоимость объекта, который он захотел приобрести.

Все дело в том, что цены на жилье стремительно ползли вверх, а риски финансовых организаций также быстро сокращались, ведь они могли быстро для возврата личных средств перезаложить дом или же перепродать со значительной выгодой.

Однако внезапно разразившийся экономический кризис кардинально изменил эту идиллию и планы россиян, которые мечтали взять кредит для покупки жилья за границей, оказались практически не исполнимы.

В настоящее время ставка рефинансирования Европейского Центрального банка понижена с 5,36% до отметки в 1,33%, что произошло за два последних года. По мнению специалистов, данные действия необходимо было предпринять для спасения мирового рынка недвижимости, а также отрасли строительства Европейских государств.

В результате такого понижения процентной ставки по ипотечным кредитам было оказано необходимое давление на средневзвешенные показатели по предложениям европейских банков EURIBOR. Как итог – ставка многих банков достигла невероятного минимума и теперь отмечена на уровне многолетней давности. Все это привело к повышению спроса на ипотечные кредиты, однако воспользоваться ими стало значительно труднее.

По мнению представителей компании Lowell Finance, наши соотечественники и граждане государств СНГ с начала этого года значительно повысили свой интерес к данному направлению.

При этом более 60% клиентов данной организации имеют персональные счета в российских банка, на которых лежит достаточная сумма для покупки жилья за границей без использования ипотеки.

Все дело в том, что используя кредиты с очень низкими процентными ставками по займам для приобретения недвижимости и получая хороший доход по вкладам в отечественных банках, они попросту экономят свои расходы.

Алгоритм расчета ипотечного кредита для покупки жилья

По мнению частного риэлтора и финансового консультанта, работающего и проживающего в Мюнхене Людмилы Белых, сложившаяся ситуация на рынке недвижимости очень красноречива.

В качестве примера она приводит случай и своей практики, когда в банк обратился человек, желающий приобрести коттедж за €500 тысяч, при этом ежегодный доход от аренды данного объекта составляет ?25 тысяч евро или 5% от итоговой суммы. Банк предоставил 70% от необходимой суммы в виде займа, которая составила ?350 тысяч.

В то же время, если бы ставка банка была бы зафиксирована на уровне 6%, как это собственно и было на протяжении многих лет до наступления мирового кризиса, то в течение 10 последующих лет с момента получения ипотеки удалось бы выплатить, лишь 15,6% стоимости дома посредством использования дохода от аренды. В настоящее же время при ставке в 3,7% заемщик может выплатить за указанный период времени 41,6% при тех же самых условиях.

В тоже время, при погашении кредита без использования дохода от аренды объекта недвижимости будет менее эффективным, но в то же время покупатель сможет значительно сократить свои расходы на жилье.

Однако следует еще раз напомнить, что наряду с так называемым удешевлением процентной ставки на ипотечные кредиты, возможность их получения стала очень призрачна и довольно трудна для получения.

Ведь очень часто немецкие инвесторы требуют от заемщиков подтверждения того, что у них есть недвижимость на территории Германии, но зачастую у российских клиентов банка ее попросту нет.

Наряду с этим европейские банки значительно повысили стоимость предоставления так называемых рискованных кредитов, что собственно определяют специалисты отдельно взятой финансовой структуры. Однако возможность получения займа есть и у тех россиян, которые не могут предоставить в залог заграничной недвижимости и рассчитывают погашать кредит лишь за счет прибыли от сдачи в аренду приобретаемого объекта.

При этом собственно и будет сделана поправка на так называемый риск банка, после чего определить сумму, которая будет предоставлена клиенту невозможно будет определить до окончательного вынесения решения по данному вопросу.

По мнению экспертов, многие россияне используют для покупки жилья в германии или Австралии только личные средства, причем данная тенденция относится не только к крупным инвесторам, но и мелким предпринимателям, рассчитывающим получать доход от предоставления в аренду приобретенного жилья.

Особенности ипотечного кредитования

В настоящее время условия предоставления ипотечных кредитов сильно отличаются друг от друга не только в зависимости от страны, в которой они расположены, но еще и от банка, который их предоставляет.

Так, например, в Мюнхене можно найти довольно быстро и просто оптимально подходящий банк для получения ипотечного кредита, однако решить такого рода задачу в небольшом городке Баварии довольно сложно, причем с большим подозрением местные банкиры отнесутся и к россиянам, которые обратятся к ним с такой просьбой.

Все дело в том, что финансовую политику каждый банк определяет самостоятельно, а стало быть, именно его руководство решает выдавать займ обратившемуся к ним клиенту, его благонадежность и материальную ответственность.

При этом успех будет сопутствовать тем россиянам, которые имеют довольно длительную и безупречную историю взаимоотношений с конкретным банком, филиалы которого есть во многих городах европейского государства.

Именно по этому, большинство наших соотечественников стремятся начать свою историю с иностранными банками как можно раньше, причем создают свою благонадежность посредством небольших займов, которые они берут в заграничных инвестиционных компаниях и довольно быстро возвращают их.

© Сергей, TimesNet.ru

Несмотря на массу информации в СМИ, ипотека по-прежнему окружена множеством самых разных слухов и опасений, из которых только небольшая часть имеет под собой реальную почву. Разберем несколько распространенных мифов об ипотеке и посмотрим, насколько они соответствуют реальности.

Один из самых распространенных мифов, связанных с покупкой квартиры в ипотеку, звучит так: сейчас ипотека дорогая, надо ждать снижения ставок. По мнению экспертов, делать этого категорически не стоит. Если у вас есть возможность купить квартиру, хотя бы и с привлечением кредита, нужно пойти и купить ее. Ждать снижения ставок не имеет никакого смысла, это не позволит сэкономить деньги. Ставки со временем, безусловно, понизятся, но за это время цены на жилье вырастут значительно больше.

Многие опасаются брать ипотечный кредит по той причине, что банк может в любой момент отобрать залоговое жилье, и заемщик останется ни с чем. На самом деле это абсолютно не так. Банк — это не агентство недвижимости, поэтому ему вовсе не нужны квартиры и дома и он не будет тратить свое время на их реализацию, тем самым вгоняя себя в убытки. Ему гораздо выгоднее получать проценты по долгосрочному кредиту, которым является ипотека. Поэтому банк заинтересован в том, чтобы заемщик исправно выплачивал долг на протяжении многих лет. Если заемщик попадет в сложную ситуацию и не сможет вовремя погашать кредит, банк чаще всего идет ему навстречу и дает время на решение финансовых проблем. Так что отобрать квартиру через суд могут только у самых злостных неплатильщиков.

Еще один распространенный миф заключается в том, что якобы до полного погашения кредита полноправным владельцем недвижимости является не ее покупатель, а банк. На самом же деле право собственности при ипотечной сделке оформляется именно на заемщика. Он свободно может прописаться в квартире и прописать в ней членов своей семьи. Также он имеет право сдавать свою недвижимость в аренду или продавать ее. Правда, при этом обо всех подобных операциях с квартирой он должен уведомлять банк. Но именно уведомлять, а не получать разрешение. Его нужно спрашивать только в том случае, если собственник квартиры собирается делать в ней перепланировку.
Кроме того, существует стойкий миф, что если у банка возникнут финансовые трудности, он может продать заложенные квартиры. Безусловно, по закону банк имеет право продать, но только не квартиру, а закладную на нее. Однако такая сделка решительно ничем не грозит заемщику, ведь новый владелец закладной не вправе менять условия заключенного договора. Максимум, что может перемениться, — адрес, по которому вносятся платежи, и страховая компания.

Наконец, некоторые заемщики надеются на то, что в случае банкротства банка им не придется выплачивать кредит. К сожалению, и это не так. Даже если кредитор полностью прекратит свою деятельность на территории страны, все его займы, в том числе и просроченные, перей­дут к его правопреемнику или даже коллектору. Так что выплачивать ипотеку все-таки придется.

Ну... И как всегда немного картинок на эту тему...