Fotovideoforum.ru

Сюда все полезное и нужное по аренде земли и имущества...

Если у ВАС малый бизнес, то они не имели право не продлить аренду. Согласно закона они Вам должны были продлить до 1-го июля 2015 года. 173-фз от 17 июля 2009 года ст53 п4 !!!!!

Как известно всем опытным предпринимателям, наши законодатели намеренно оставляет лазейки в законах.
Иногда эти лазейки оставляются для давления муниципалитетов на предпринимателей.
В законе о МУП есть шикарная возможность обойти 159-ФЗ: местная администрация не хочет продавать арендуемые предпринимателями у МУПа помещения(которые де-юре муниципальные, а де-факто принадлежат МУП, - а МУПу даёт устные указания глава города, куда тратить деньги) и устраивает акционирование МУП в ОАО. При этом все имущество передается в новое ОАО по БАЛАНСОВОЙ стоимости, то бишь за копейки. После этого ОАО является коммерческой организацией и всякие советы депутатов ему не указ...

О бизнесе и его доходах

http://inezh.livejournal.com/769.html

РЕКОМЕНДУЕМАЯ ФОРМА ЗАЯВЛЕНИЯ О ПРЕДОСТАВЛЕНИИ В СОБСТВЕННОСТЬ СУБЪЕКТАМ МАЛОГО И СРЕДНЕГО ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСТВА АРЕНДУЕМОГО ИМИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА


В Департамент управления имуществом город-ского округа Самара


От ______________________________________ ,

для юридических лиц – полное наименование, орга-низационно-правовая форма; для индивидуальных предпринимателей – фамилия, имя, отчество, пас-портные данные

расположенного (зарегистрированного) по адре-су: ___________________________________

местонахождение юридического лица; место ре-гистрации индивидуального предпринимателя; телефон, факс, иные сведения


Прошу в порядке статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуж-дения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты российской Федерации» предоставить в собственность занимаемое мною по договору аренды ____________________ нежилое

(реквизиты договора)
помещение общей площадью _____ кв. м., расположенное по адресу: _____________________________ .

(полный адрес нежилого помещения с указанием номеров комнат)

Прошу предоставить рассрочку оплаты приобретаемого нежилого помещения на срок _______________________________ .
(указать срок от 1 месяца до 5 лет)

Приложения:

1. Выписка из единого государственного реестра юридических лиц или выписка из единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей.
2. Сведения, подтверждающие среднюю численность работников за предшествующий календарный год (по форме, утвержденной Приказом ФНС РФ от 29.03.2007
№ММ-3-25/174@).
3. Сведения, подтверждающие размер прибыли за предшествующий календарный год (копия бухгал-терского баланса).
4. Документы, подтверждающие полномочия на представление интересов юридического лица (надле-жащим образом заверенные копии устава и приказа о назначении на соответствующую должность для лиц, действующих без доверенности либо надлежащим образом оформленная доверенность), индиви-дуального предпринимателя (копия паспорта либо надлежащим образом оформленная доверенность).



Наименование юридического лица,
Ф.И.О. индивидуального предпринимателя,
Ф.И.О., должность представителя (подпись)

« » 200 г. оттиск печати

[вопрос-ответ] наше предприятие сдает торговые места предпринимателям без образования юридического лица. в договоре аренды установлено, что арендная плата вносится ежемесячно, то есть без предоплаты. как можно выселить арендатора, если он не оплачивает арендную плату? как быть с товаром, оставленным на торговом месте сбежавшим арендатором?
г. Улан-Удэ
Ответ: Ваше предприятие, являющееся в данном случае арендодателем, вправе требовать от арендатора досрочного расторжения договора аренды и освобождения арендуемого им помещения только при наличии хотя бы одного из следующих оснований, прямо указанных в законе, а именно: если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократным нарушением, существенно ухудшает торговое место, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не внес арендную плату либо не производит капитального ремонта в установленные договором сроки (ст. 619 ГК РФ).
Из текста вопроса видно, что арендатор, в частности, уклоняется от оплаты арендуемого торгового места. Учитывая, что в вашем случае арендная плата должна вноситься арендатором ежемесячно, то в случае неуплаты ее в течение двух месяцев подряд ваше предприятие как арендодатель может направить второй стороне письменное предупреждение о необходимости исполнения ею своих обязательств в разумный срок. Если арендатор в этот срок не внесет арендную плату и будет возражать против досрочного прекращения договора, то у арендодателя появляется право на обращение в суд с соответствующим иском. Одновременно он может потребовать взыскания неуплаченной арендной платы, процентов с этой суммы в порядке ст. 395 ГК РФ и иных убытков.
Необходимо учитывать, что если описанной выше попытки досудебного урегулирования спорного вопроса арендодателем не будет предпринято, то суд откажет в принятии к рассмотрению его иска о расторжении договора аренды (п. 2 ст. 452 ГК РФ).
При этом не имеет значения, какой конкретно порядок внесения арендной платы предусмотрен договором - авансом или по истечении определенного времени пользования арендатором торговым местом.
Когда место нахождения арендатора неизвестно, это не освобождает арендодателя от необходимости соблюдения досудебного порядка урегулирования указанного спора. Просто в этом случае соответствующее требование должно быть направлено по последнему известному месту расположения офиса арендатора, если он у него имеется, либо по последнему известному месту его жительства.
Суд также вправе рассмотреть дело в отсутствие ответчика, направив ему повестку по последнему известному его адресу.
Применение силы арендодателем по отношению даже к недобросовестному арендатору в любом случае не допустимо, так как это самоуправство, за которое может наступить уголовная ответственность.
Что касается оставленного на торговом месте товара, то арендодатель имеет право в соответствии с п. 1 ст. 359 ГК РФ удерживать у себя это имущество до тех пор, пока арендатор не исполнит свои обязательства перед ним. Причем согласно норме ст. 360 ГК РФ требования арендодателя как кредитора могут быть удовлетворены из стоимости удерживаемого имущества в объеме и порядке, установленных для удовлетворения требований кредитора, обеспеченных залогом. В данной ситуации - по решению суда об удовлетворении требований кредитора (арендодателя) за счет удерживаемого имущества с последующим проведением публичных торгов по реализации этого товара.
Если хранение оставленного арендатором товара обременительно для вашего предприятия, то оно может воспользоваться правом обращения этого имущества как брошенного собственником в свою собственность (см. п. 1 ст. 226 ГК РФ), а затем поступать с ним по своему усмотрению. При этом надо иметь в виду, что на вещи, имеющие незначительную стоимость (ниже суммы, соответствующей пятикратному минимальному размеру оплаты труда), право собственности у фактического владельца может возникнуть путем совершения им действий, свидетельствующих об обращении этого имущества в свою собственность (например, перемещение на свой склад или реализация товара либо вывоз испорченного товара на свалку и т.д.). Более дорогие вещи поступят в собственность арендодателя при условии, что по его заявлению они будут признаны судом бесхозяйными.
Наконец, арендодатель может обеспечить простое хранение товара с целью в дальнейшем передать его собственнику. В этом случае собственник будет обязан возместить арендодателю затраты на хранение его имущества.

МУП "Приморье" своими действиями ущемило интересы предпринимателей

Приморским УФАС России рассмотрено дело и признан факт нарушения МУП «Приморье» части 1 статьи 10 Федерального закона «О защите конкуренции».

Нарушение антимонопольного законодательства выразилось в навязывании невыгодных условий договора о предоставлении торгового места на розничном рынке.

В ходе разбирательств по делу было выявлено, что установленная МУП «Приморье» стоимость арендной платы неодинакова для торговых мест, предоставляемых юридическим лицам, индивидуальным предпринимателям и гражданам по договорам о предоставлении торговых мест.

Так, арендная плата за торговые места (киоски) площадью до 18 кв. метров составляет 5000 рублей в месяц, площадью, превышающей 18 кв. метров - 394, 35 руб. за 1 кв. метр.

Установление МУП «Приморье» различных цен за одну и ту же услугу (предоставление в аренду торговых мест), исходя из критерия превышения или непревышения площади арендуемого торгового места 18 кв. метров, ущемляет интересы лиц, осуществляющих торговую деятельность, так как если площадь арендуемого помещения составляет 17 кв. метров, то оплата составляет фиксированные 5000 рублей, при площади же в 19 кв. метров арендатор должен оплатить 7065 руб.

Отметим, что МУП «Приморье» не предоставило экономического (технологического) или иного обоснования разницы цен.

К тому же, МУП «Приморье» с предпринимателей, не имеющих регистрацию в налоговом органе Пограничного района, производило оплату за торговое место в двойном размере, что также ущемляет права предпринимателей и ставит их в неравные условия по сравнению с предпринимателями, зарегистрированными в налоговом органе Пограничного района.

Вышеперечисленные действия МУП «Приморье» ограничивают конкуренцию на управляемом розничном рынке между предпринимателями, арендующими торговые площади, и создают неравные условия для осуществления предпринимателями их торговой деятельности.

МУП «Приморье» было выдано предписание о прекращении нарушения антимонопольного законодательства, а именно изменить приказы по оплате за торговые места, исключив критерий превышения площади торгового места 18 кв. метров, изменить прейскуранты цен за одно торговое место, исключив условия о двойном размере оплаты с предпринимателей, не зарегистрированных в налоговом органе Пограничного района.

Справка

Согласно аналитическому отчету Приморского УФАС России
МУП «Приморье» является единственным хозяйствующим субъектом, наделенным правом предоставлять заинтересованным лицам в аренду торговые места на розничном рынке и имеет долю на рынке услуг по предоставлению торговых мест на розничном рынке 100%.

Статья 10. Запрет на злоупотребление хозяйствующим субъектом доминирующим положением

1. Запрещаются действия (бездействие) занимающего доминирующее положение хозяйствующего субъекта, результатом которых являются или могут являться недопущение, ограничение, устранение конкуренции и (или) ущемление интересов других лиц


Пресс-служба Приморского УФАС России

21 декабря 2010, 16:00

2005-03-15
Кто оплатит рост арендной платы за землю?

С марта в столице Приморья действуют новые ставки арендной платы за землю, согласно которым в среднем за квадратный метр придется платить в 2-3 раза больше, чем раньше. На взгляд «серого дома», такое повышение серьезно на экономической ситуации в городе не отразится, а вот владивостокские предприниматели считают совсем по-другому.

В ноябре 2004 г. Думой Владивостока была принята новая методика расчета стоимости арендной платы за землю. Как считают в городской администрации, «она самая простая в Российской Федерации — всего три коэффициента» в формуле Aпл = P x S x Кзон x Кфун x Ккор. В прошлом месяце глава города установил новую базовую ставку (P), а также величины коэффициентов функционального назначения (Кфун) и экономико-планировочных зон (Кзон). После доработки в конце февраля величина коэффициентов функционального назначения для многих видов деятельности была пересмотрена, в одних случаях в сторону снижения, в других — увеличения. Однако в результате с марта «среднему» арендатору все равно придется платить за землю вдвое-втрое больше.

Бюджету Владивостока необходимо как-то компенсировать выпадающие в 2005 г. налоговые доходы. Как полагают в администрации, единственный путь — увеличить неналоговые доходы, т.е. сбор арендных платежей за муниципальные помещения и землю. Причем если повышение арендных ставок на помещения коснулось всего 2-3% предпринимателей, то увеличение земельной аренды — гораздо большего круга лиц.

Как отмечает заместитель главы Владивостока Константин Стоценко, «наиболее сильно повышение арендной платы за землю коснется магазинов, особенно расположенных в центре, а также магазинов во временных конструкциях — палатках и киосках. Торговля будет перемещаться в спальные районы и в капитальные помещения». По мнению вице-мэра, «при наличии огромного числа торговых точек население ничего не потеряет, если исчезнет некоторое количество неконкурентоспособных предприятий». При том в 3 раза снизится аренда для хлебобулочных киосков, книжных лотков, лотков с мороженым, овощами.

А вот стоимость аренды земли, отданной под строительство, вырастет в 3-4 раза. Власть не устраивает сложившаяся в городе практика, когда территорию арендовали якобы под строительство (по льготной ставке), а на деле развернули на ней торговые точки, автостоянки и т.д. Кроме того, у Константина Стоценко есть вопросы к индивидуальным застройщикам. Он привел в пример случай, когда владелец 15 соток, взятых под строительство коттеджа, платил 100 руб. в год! «Часто хозяева уже построенных домов не желают регистрировать право собственника, им гораздо выгоднее платить низкую аренду». Сейчас аренда существенно подросла, что, как надеется вице-мэр, понудит хозяев коттеджей к регистрации своих строений. А это позволит пополнять казну.

Как бы то ни было, по мнению Стоценко, существенного роста цен во Владивостоке повышение арендной платы на землю не вызовет. «Мы поговорили с застройщиками, владельцами стоянок, они признали, что, в принципе, «потянут» новые нагрузки». Но в беседах с корр. «К» предприниматели были не столь оптимистичны. Г-н И., имеющий интересы во многих сферах бизнеса: «Уже сейчас повышена арендная плата за землю рынков, и мы видим существенный рост розничных цен. Вчера субарендатор платил за свой лоток 100 рублей, сегодня — 200, а завтра — 300, неужели это не отразится на стоимости товара? Ситуация несколько сглаживается благодаря тому, что хозяева рынков люди грамотные и повышают расценки для субарендаторов постепенно». Подобные процессы мы видим на автомобильных стоянках, где введена новая система налогообложения, — цены там постоянно растут.

По мнению предпринимателя, «человек, мало-мальски разбирающийся в экономике, поймет, что мы получим «инфляцию в отдельно взятом городе», причем намного более значительную, чем среднероссийскую, где-то на уровне 40%. К увеличению стоимости аренды муниципального имущества прибавьте повышение расходов на ГСМ, зарплату, а сверху — аренду земли». Постепенно Владивосток будет «подтягивать» к своему инфляционному уровню другие города и районы, ведь не секрет, что при ценообразовании приморские бизнесмены во многом ориентируются на краевой центр.

И. также считает, что разговоры о том, что повышение арендных ставок якобы заставит собственников коттеджей регистрировать имущество, безосновательны: «Я сам работаю в этой сфере и отлично знаю — строят у нас действительно медленно и долго, поскольку заказчик зачастую не рассчитывает реально своих финансовых возможностей. Все знают, как тяжело для бизнесмена отвлекать оборотные средства. А зарегистрировать готовый дом и платить налог в тысячу-две долларов (тем более что делать это можно не единым платежом, а в течение года) ни для кого из предпринимателей не проблема».

Помощник мэра города по вопросам предпринимательства Сергей Русаленко согласен с тем, что розничные цены в связи с повышением арендных ставок на землю подрастут, хотя и не на 40%. По его мнению, введение новой системы арендных ставок на муниципальные помещения и землю сделает конкуренцию во Владивостоке более честной, т.к. система прозрачная и логичная. «Мы поставили в равные условия всех участников рынка, в то время как раньше городские арендаторы явно находились в льготных».

Насколько равными могут быть условия в стране, где, за взятку можно решить любой вопрос? Во Владивостоке нет даже среднесрочной программы поддержки малого предпринимательства, его представителям приходится рассчитывать только на солидарность в отстаивании общих интересов. Как видно, свои издержки предприниматели будут покрывать за счет потребителя.

Договор аренды – один из наиболее востребованных в малом и среднем бизнесе. На начальном этапе многие предприниматели не могут позволить себе покупку в собственность зданий или нежилых помещений. Именно аренда дает возможность вести хоздеятельность, не имея огромного стартового капитала. А для арендодателей сдача имущества является важным источником дохода. Как правильно заключить договор аренды, чтобы впоследствии его можно было расторгнуть с минимальной потерей времени и средств? Таким вопросом задаются многие юристы компаний. Об этом пойдет речь в статье.

Традиционно выделяются следующие причины заключения договора арендодателем. Это возможность получать доходы от временно не используемого имущества и перераспределять бремя расходов на его содержание. Зачастую условиями договора аренды предусматривается проведение капитального ремонта арендатором за свой счет или улучшение арендованного имущества. В итоге увеличивается его стоимость и появляется дополнительная выгода у собственника. Таким образом, целесообразность заключения договора аренды имеется для обеих сторон.

Гражданский кодекс РФ предусматривает возможность заключения договора аренды на определенный срок либо без указания такового (на неопределенный срок). Основное различие между такими договорами заключается в порядке их расторжения.

Особенности расторжения срочного договора аренды

Не представляет сложности расторгнуть договор аренды, заключенный на неопределенный срок. Достаточно известить об этом вторую сторону за один месяц – для движимого имущества и за три месяца – для недвижимого (ст. 610 ГК РФ). При этом причины расторжения договора не имеют правового значения.

А вот для расторжения срочного договора нужна веская причина, причем соответствующая требованиям закона.

Исчерпывающий перечень специальных оснований для расторжения договора аренды определяется ст. 619 и 620 ГК РФ. Вместе с тем предъявление исков о расторжении договоров по желанию арендодателя встречается в арбитражной практике во много раз чаще, чем аналогичные иски арендатора. Видимо, это связано с тем, что расторжение договоров по инициативе последних происходит добровольно, во внесудебном порядке и по соглашению сторон. В связи с этим более актуальным представляется рассмотрение спорных ситуаций именно при расторжении договора по инициативе арендодателя.

Необходимость расторжения договора до истечения срока его действия может возникнуть в силу самых разных обстоятельств: арендодатель нашел более выгодное предложение по сдаче в аренду своего имущества либо желает использовать имущество самостоятельно. Наконец, он может найти на него покупателя, не желающего приобретать имущество, обремененное правами арендатора.

Во всех этих и множестве подобных случаев стороны обращаются за ответом к закону и тексту договора. Предварительный ответ будет отрицательным: ни одна из вышеприведенных ситуаций не является достаточным основанием для расторжения срочного договора аренды. Об этом прямо заявляют суды (постановление ФАС ДВО от 28.12.2007 № Ф03-А24/07-1/5797).

Досрочное расторжение договора аренды можно рассматривать как санкцию, которая применяется в случае нарушения его условий одной из сторон. Такой вывод вытекает из тезиса, содержащегося в постановлении по одному из дел: «Утверждение истца о том, что ранее ответчик имел субарендаторов и это, хотя и исправлено, но является нарушением договора, верно, но не будет основанием для столь серьезной ответственности в виде расторжения договора» (постановление ФАС МО от 06.06.2006 № КГ-А40/4289-06).

Общие основания расторжения договора аренды по инициативе одной стороны указаны в ст. 450 и 451 ГК РФ. К ним относятся существенное нарушение договора другой стороной или существенное изменение обстоятельств. В обоих случаях речь идет о критерии существенности, который предполагает наступление для одной из сторон значительного ущерба. Такое основание расторжения может применяться самостоятельно, независимо от специальных или дополнительных оснований.

Однако анализ множества исковых требований о досрочном расторжении арендного соглашения показывает, что истцы практически никогда этого не делают. Как правило, в обоснование своих требований они ссылаются одновременно на ст. 450 и 619 ГК РФ.

Вместе с тем возможно расторжение договора при существенном нарушении условий договора, если оно не было связано с порядком пользования имуществом, но в его результате сторона в значительной степени лишилась того, на что могла бы рассчитывать.

Например, предприниматель взял в аренду несколько транспортных средств для обслуживания полетов. В течение срока действия договора у арендатора был аннулирован соответствующий сертификат на осуществление аэропортовой деятельности. В результате арендодатель в судебном порядке просил расторгнуть договор аренды. Арбитражный суд удовлетворил его требование и счел аннулирование сертификата существенным изменением обстоятельств (постановление ФАС ПО от 11.03.2008 № А06-4719/07-22).

Основания расторжения договора и перспективы предъявления иска

Первое основание для расторжения по воле арендодателя закреплено в п. 1 ст. 619 ГК РФ. Речь идет о пользовании имуществом с существенным нарушением условий договора. Это основание воспринимается участниками гражданского оборота как некое универсальное, которым можно воспользоваться во всех случаях нарушения условий договора арендатором. Однако такое представление не совсем верно.

Так, арендодатель обратился с иском о расторжении договора и освобождении нежилого помещения со ссылкой на существенное нарушение условий договора. По его мнению, арендатор нарушил целевое назначение имущества, указанное в договоре (торговля продовольственными и сопутствующими товарами), сдав часть помещения в субаренду сторонним организациям, использовавшим его для реализации непродовольственных товаров. Отказывая в иске, суд исходил из того, что использование помещения для реализации непродовольственных товаров не предусмотрено в договоре. Однако это не противоречит положениям нормативно-правовых актов и напрямую не нарушает условий договора или назначения имущества. Более того, суд счел совместную торговлю продовольственными и непродовольственными товарами обычаем делового оборота и, следовательно, признал такое использование помещения правомерным (постановление ФАС МО от 03.04.2008 №?КГ-А40/1506-08).

Анализ арбитражной практики показывает, что по рассматриваемому основанию чаще всего удовлетворяются иски при нарушении принятых на себя арендатором обязанностей по реконструкции или улучшению имущества либо, напротив, при нарушении запрета на их проведение (постановления ФАС МО от 07.03.2008 № КГ-А40/1093-08, от 14.02.2008 № КГ-А40/106-08, от 20.06.2007 № КГ-А40/2951-07, от 29.10.2007 №?КГ-А40/11000-07). Но последнее основание не всегда приводит к расторжению. Так, в договор аренды было включено условие – запрет арендатору проводить переустройство и перепланировку помещения. Но арендатор получил предписание органов Госпожарнадзора о необходимости сделать дополнительный выход из арендуемого им помещения. Такая перепланировка, проведенная с нарушением условия договора, была признана судом правомерной, и арендодателю было отказано в иске (постановление ФАС МО от 14.02.2008 № КГ-А40/106-08).

Распространенными являются иски о расторжении договора аренды со ссылкой на п. 3 ст. 619 ГК РФ. Здесь идет речь о невнесении более двух раз подряд арендной платы по истечении оговоренного сторонами срока. Однако суды часто в таких исках отказывают, так как расторжение договора по инициативе арендодателя сопровождается рядом процедурных моментов. Одним из них является обязательный претензионный порядок (ст. 619 ГК РФ). Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения обязательства в разумный срок. При несоблюдении этого порядка закономерно остаются без рассмотрения иски арендодателей (постановление ФАС ВВО от 21.04.2008 №?А29-4079/2007).

В то же время закон определил претензию как формальную процедуру, не увязывая исход дела (решение вопроса о расторжении договора) с результатом рассмотрения претензии и фактическим устранением допущенного нарушения. Но на практике расторжение договора возможно только при существовании длящегося нарушения на момент рассмотрения спора в суде. Особенно показательным в этом отношении является применение судами п. 3 ст. 619 ГК РФ.

Рассмотрим один из примеров. Арендодатель обратился с иском о расторжении договора и выселении из нежилого помещения арендатора в связи с невнесением им арендной платы в течение длительного периода (с ноября по апрель). К моменту рассмотрения спора судом ответчик оплатил свою задолженность в полном объеме. Именно это обстоятельство послужило основанием к отказу в иске (постановления ФАС МО от 31.01.2008 № КГ-А40/13800-07, от 16.10.2007 № КГ-А40/10577-07).

Во всех случаях удовлетворения исков по этому основанию суды указывают не только на факт нарушения договора, но и на отсутствие добровольного устранения этого нарушения арендатором. Здесь важен момент исправления такого нарушения – до обращения в суд, а в некоторых случаях – после предъявления иска, но до принятия судом решения по существу.

Еще одно основание расторжения арендного договора – непроведение арендатором капитального ремонта имущества в установленные сроки, если это было включено в его обязанности по договору (п. 4 ст. 619 ГК).

В арбитражной практике данное основание встречается крайне редко. Так, арендатору было передано здание в целях оказания высококачественных гостиничных услуг. По условиям заключенного договора он должен был произвести капитальный ремонт арендуемого здания в установленные и согласованные с арендодателем сроки. Арендатор произвел лишь один вид работ – ремонт кровли здания. Тогда арендодатель обратился с иском о расторжении договора. Но суд занял сторону арендатора, сославшись на то, что конечный срок проведения всех работ, установленный в рабочей программе к договору, не был еще пропущен (постановление ФАС ДВО от 11.12.2007 № Ф03-А59/07-1/5590).

Общая оценка перспективы иска арендодателя о расторжении договора в настоящее время неутешительна: его ожидает отказ. В связи с этим возникает желание сконструировать договор аренды неким особым образом, чтобы избежать возможных проблем с досрочным расторжением его в будущем.

Что нужно предусмотреть при заключении договора аренды

Наиболее часто приходится сталкиваться с такими условиями договора аренды, которые предполагают возможность одностороннего отказа арендодателя от срочного договора. Встречаются договоры, где детально регламентирована процедура такого одностороннего отказа. Например, указывается срок предварительного уведомления об одностороннем отказе или устанавливается исчерпывающий перечень причин такого отказа.

В абз. первом ст. 619 ГК РФ сформулирована императивная норма, и ее нельзя изменить по соглашению сторон договора. Расторжение договора аренды до установленного в нем срока возможно исключительно в судебном порядке.

Поскольку ст. 619 ГК РФ содержит специальную по отношению к ст. 450 ГК РФ норму, коллизия между ними решается в пользу именно специальной нормы. Данный теоретический вывод не всегда находит подтверждение в судебной практике.

Так, стороны заключили договор аренды, одним из условий которого была возможность расторжения договора во внесудебном порядке. Имелась в виду ситуация, когда арендодатель будет нуждаться в использовании помещения в иных, в том числе личных, целях. На этом основании арендодатель направил арендатору извещение о расторжении договора, но последний отказался освободить помещение. Арендодатель обратился с иском о признании договора расторгнутым, и суд его удовлетворил (постановление ФАС ВСО от 04.09.2007 № А33-19604/06-Ф02-5381/07).

В договоре аренды можно детализировать перечень оснований его расторжения в судебном порядке по инициативе одной стороны (ст. 619 ГК РФ). Несмотря на сомнительную возможность изменить способ расторжения договора, стороны при его заключении могут предусмотреть особую процедуру. Она облегчит им доказывание нарушения условий договора, так как закрепит конкретные действия, которые могут стать основанием для его расторжения.

В практике подобные случаи встречаются. В частности, договором аренды предусматривались такие основания его расторжения, как принятие административного акта, изъятие имущества, продажа его третьим лицам и иные случаи. К ним не всегда однозначно относятся судьи. Однако вероятность удовлетворения подобного иска высока.

В целом, заключая срочный договор аренды имущества, арендодатель должен помнить, что условие о сроке в договоре становится его дополнительным обременением. В случае необходимости заключения именно срочного договора аренды нужно тщательно согласовывать условия его расторжения. Предусмотрите подробно все основания и сам порядок. Можно включить в договор также условие о возможности одностороннего отказа по определенным причинам. Но судебные перспективы в таком случае неоднозначны.

Расторжение договора по инициативе арендодателя
Написать ответ
Расторжение договора аренды

Сегодня расскажу как правильно расстаться с арендатором, если он не оплачивает арендные платежи, нарушает иные условия договора.

Договор аренды, как и любой договор, может быть расторгнут по соглашению сторон, по требованию арендодателя по решению суда и, если это предусмотрено договором, в одностороннем порядке, путем отказа от его исполнения.Хорошо, если вы достигните согласия с арендатором по условиям расторжения договора, заключите соответствующее соглашение. Если согласия достигнуть не удалось – смотрим договор, на предмет положений о расторжении договора.

Расторжение договора аренды в судебном порядке

Возможность досрочного расторжения договора аренды судом по требованию арендодателя предусмотрена ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ). При этом закон устанавливает случаи, когда арендодатель вправе требовать расторжения договора:

- когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора. Здесь, как правило, начинается спор о том, насколько нарушения условий договора является существенным;

- когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением назначения имущества;

- когда арендатор пользуется имуществом с неоднократными нарушениями условий договора и назначения имущества;

- когда арендатор существенно ухудшает имущество;

- когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

- когда арендатор не производит капитального ремонта имущества, если это в соответствии с законом или договором является его обязанностью.

При этом ГК РФ предоставляет сторонам договора аренды предусмотреть и другие основания для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в судебном порядке.

Перед обращением в суд с требованием досрочного расторжения договора необходимо письменно предупредить арендатора о необходимости исполнения им обязательств в срок (ст. 619 ГК РФ). Если не соблюсти вышеуказанную процедуру, то исковое заявление о расторжении договора аренды не будет рассматриваться судом.

Иногда возникает вопрос, по какому адресу направлять предупреждение. В настоящее время выработалась судебная практика, в соответствии с которой направление предупреждения по адресу места нахождения, указанному в договоре аренды, является достаточным. И напротив, если вы направите предупреждение по всем известным вам адресам арендатора, и не отправите по адресу, указанному в договоре, то обязанность арендодателя направить предупреждение не считается исполненной надлежащим образом. При этом, если предупреждение вернется с отметкой о невручении письма, вышеуказанные обязанности арендодателя также считаются исполненными надлежащим образом.

Обратите внимание, что предупреждение необходимо направлять с описью вложения.

Теперь несколько слов о случаях, когда неисполнение обязанностей арендатором по оплате не влечет расторжение договора.

Судебная практика исходит из того, что неисполнение обязанности по внесению арендной платы не влечет расторжение договора, если сумма задолженности незначительна.

Также не может быть основанием для расторжения договора аренды неиспользование арендуемого имущества, неуплата арендных платежей в случаях, когда арендатор не мог пользоваться имуществом по вине арендатора, а также в период до государственной регистрации договора аренды.

В настоящее время разработан проект Постановления Пленума ВАС РФ «О внесении дополнений в постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»

В соответствии с п. 22 указанного проекта судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако не предъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением

Условие договора аренды об одностороннем отказе от исполнения договора

Правило о том, что односторонний отказ от исполнения договора возможен, когда от допускается законом или соглашением сторон (ч. 3 ст. 450 ГК РФ), в равной мере относится и к договору аренды. То есть, стороны вправе предусмотреть одностороннее расторжение договора аренды.

Глава 34 ГК РФ, регулирующая правоотношения сторон по договору аренды, в отличии, скажем от 37 Главы ГК РФ, регулирующей правоотношения сторон по договору подряда, не содержит указание на право какой-либо стороны отказаться от исполнения договора, то есть расторгнуть договор в одностороннем внесудебном порядке, а говорит лишь о праве требовать расторжения договора в суде.

Таким образом, понятия отказ от исполнения договора и расторжение договора по инициативе одной из сторон не равнозначны. В связи с этим на практике часто возникает вопрос о возможности включения в договор аренды условия об одностороннем отказе от исполнения договора аренды и, если такая возможность есть, то необходимо ли предусматривать в договоре аренды условия и основания для такого отказа или он может быть безмотивным.

Имеющаяся на сегодняшний день судебная практика позволяет сделать вывод, что стороны могут предусмотреть в договоре аренды условие об одностороннем отказе от исполнения договора.

При этом свой вывод о действительности условия об одностороннем отказе от исполнения договора аренды суды обосновывают тем, что для одностороннего отказа от исполнения договора достаточно самого факта указания в законе или соглашении сторон на возможность одностороннего отказа, поскольку ни ст. 310 ГК РФ, ни ч. 3 ст. 450 ГК РФ не связывают право на односторонний отказ с наличием каких-либо оснований для такого отказа.

То есть, если договором аренды предусмотрено право арендодателя отказаться от исполнения договора аренды, достаточно направить арендатору уведомления. В суд обращаться не обязательно.

Кроме того, положение ГК РФ о необходимости направить арендатору предложение об устранении нарушений относится только к случаю расторжения договора в судебном порядке. В случае одностороннего отказа от договора аренды никакие требования арендатору направлять не надо.

В какой момент договор аренды считается расторгнутым в случае отказа от его исполнения арендодателем.

Договор аренды, в случае одностороннего отказа от его исполнения арендодателем, считается расторгнутым с момента получения отказа арендатором, если иной срок не предусмотрен договором или не указан в уведомлении арендодателя об одностороннем отказе.

Основания для одностороннего отказа от исполнения договора аренды

При заключении договора аренды стороны могут предусмотреть основания для отказа от исполнения договора. Однако, бывают случаи, когда договор не содержит никаких условий и оснований для отказа от договора аренды.

Если вы все-таки решили расторгнуть договор аренды в связи с нарушением арендатором условий договора, то отказываться от исполнения договора следует до того, как арендатор устранил нарушения, поскольку в противном случае, если арендатор устранил нарушение, суды расценивают отказ арендодателя от договора как злоупотребление правом.

То есть, если договор предусматривает возможность отказаться от исполнения договора без основания, несмотря на нарушение условий договора арендатором, целесообразно не указывать на такие нарушения в уведомлении от отказе.

Еще один важный момент.

Имеется судебная практика, в соответствии с которой волеизъявление арендатора на односторонний отказ от исполнения договора не считается доказанным, если в соответствующем уведомлении указано на прекращение аренды, но отсутствуют ссылки на договор или иные данные, позволяющие идентифицировать отношения.

На сегодня, пожалуй, хватит. В последующем я расскажу о таких спорных вопросах, как разумность срока для погашения задолженности, существенность нарушений арендатора, о расторжении договора аренды при необходимости использования имущества для собственных нужд и других вопросах.

С наилучшими пожеланиями,
Адвокат, к.ю.н. Мугин Александр С.