Fotovideoforum.ru

Собирал ссылки и сами решения судов по ФЗ 159 "О льготной приватизации"
Что найду или нашел....

Поиск - Разрыв срока договора аренды

Третья группа спорных вопросов касается объекта правового регулирования - недвижимости, в отношении которой субъектом МСП реализуется преимущественное право выкупа, а именно: на каком праве используется это имущество, является ли истребуемое имущество обособленным и сформированным как объект права, каким образом производится оценка его стоимости.

3.1. Преимущественное право приобретения арендуемого имущества не может быть реализовано в отношении части нежилого помещения.
Обжалуя отказ администрации в предоставлении преимущественного права на приобретение арендованного помещения, предприниматель указал, что Закон об особенностях отчуждения имущества не лишает субъекта МСП возможности воспользоваться преимущественным правом в той части, в которой оно отвечает требованиям данного Закона. При этом закон не устанавливает запрета на разделение помещений для передачи в собственность части арендуемого помещения, не превышающей по площади предельно установленное значение.
Суд отклонил доводы предпринимателя по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, предприниматель арендовал помещение, право муниципальной собственности с обременением в виде аренды на которое, зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, то есть спорное помещение представляет собой самостоятельный объект недвижимости.
Объектом договора купли - продажи может быть только имущество, в отношении которого осуществлён государственный кадастровый учёт, и право на которое подлежит государственной регистрации в установленном порядке. Как разъяснено в пункте 8 указанного ранее Информационного письма ВАС РФ от 05.11.2009 № 134, преимущественное право на приобретение арендуемого недвижимого имущества с последующим заключением договора купли - продажи не может быть реализовано в отношении части нежилого помещения.
Также не подлежит удовлетворению требование субъекта МСП обязать соответствующий орган принять решение о проведении технической инвентаризации арендуемой им части помещения с целью обособления используемого им объекта для дальнейшей приватизации в упрощённом порядке.
Законом об особенностях отчуждения имущества не установлена безусловная обязанность уполномоченного органа по проведению специальных мероприятий, в том числе технической инвентаризации, с тем, чтобы заинтересованное лицо впоследствии имело возможность реализовать преимущественное право в отношении обособленного помещения. Кроме того, выделение арендуемой площади в самостоятельный объект недвижимости может повлечь снижение покупательской ценности вновь образованного объекта.
Таким образом, названный Закон не предусматривает возможность реализации преимущественного права в отношении части арендуемого имущества (дело № А13-8523/2008, судебные акты первой и апелляционной инстанций окружным судом оставлены в силе; дело № А52-6032/2009 в кассационном порядке не проверялось).

3.2. Преимущественное право приобретения арендованного имущества не может быть реализовано в отношении зданий, являющихся памятниками истории и архитектуры республиканского значения, в случае, если на их отчуждение установлен запрет.
Субъекту МСП отказано в приобретении имущества на льготных условиях, поскольку испрашиваемое здание является объектом культурного значения (решением муниципального представительного органа от 27.12.1991 принято под государственную охрану и отнесено к категории памятников истории и архитектуры республиканского значения. Указом Президента Российской Федерации от 20.02.1995 включено в перечень объектов исторического и культурного наследия федерального значения как памятник градостроительства и архитектуры «дом жилой, XIX век»), на него распространяется особый порядок отчуждения.
Обжалуя решение администрации об отказе в предоставлении преимущественного права, предприниматель указал, что Федеральным законом от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (далее -Закон об объектах культурного наследия) не установлен запрет на отчуждение в частную собственность памятников истории и культуры.
Действительно, указанный Закон не устанавливает запрет, но вводит особую процедуру отчуждения объектов культурного значения.
В соответствии с пунктом 2 статьи 63 Закона об объектах культурного наследия в отношении таких объектов, являвшихся памятниками истории и культуры государственного значения до 27.12.1991, Правительство Российской Федерации по предложениям исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления утверждает перечень объектов культурного - наследия для обеспечения осуществления закреплённых законодательно полномочий.
До утверждения Правительством Российской Федерации данного перечня отчуждение объектов, а также включение их в перечни объектов, не подлежащих отчуждению, не допускается (абзац 10 этой же нормы).
Орган местного самоуправления в установленном порядке направил в Росимущество предложения по данному зданию, но на момент отказа предпринимателю в реализации преимущественного права решение в отношении спорного здания Правительством Российской Федерации принято не было.
При таких обстоятельствах право на выкуп спорного имущества на момент обращения с соответствующим заявлением к ответчику не может быть реализовано, поскольку на отчуждение данного объекта установлен запрет, требования предпринимателя не подлежат удовлетворению (дело № А13-4394/2009, судебные акты первой и апелляционной инстанций окружным судом оставлены в силе).

3.3. Величина стоимости объекта оценки, установленная оценщиком на основании договора, заключённого уполномоченным органом в соответствии с Законом об особенностях отчуждения, является обязательной для сторон сделки.
Субъект МСП уведомил мэрию о согласии реализовать преимущественное право выкупа, но считая предложенную цену завышенной, включил в протокол разногласий иную стоимость объекта. Мэрия отклонила предложения и указала, что поскольку в установленный законом срок договор купли - продажи не заключён, преимущественное право общество утратило (пункт 9 статьи 4 Закона об особенностях отчуждения имущества).
В соответствие со статьёй 9 названного Закона при продаже имущества его рыночная стоимость определяется оценщиком. В данном случае рыночная стоимость объекта оценки - спорного нежилого помещения определена оценщиком на основании договора. Результаты оценки отражены в соответствующем отчёте.
Представленная обществом справка из агентства недвижимости, содержащая среднерыночную стоимость одного квадратного метра нежилого фонда, идентичного по своим характеристикам спорному объекту (удалённость от центра, этажность, год сдачи в эксплуатацию и т.д.), не является доказательством, подтверждающим рыночную цену имущества, поскольку названный Закон предусматривает возможность проведения оценки уполномоченным органом, а не покупателем. Достоверность рыночной стоимости объекта оценки, опредёленной оценщиком на основании договора, может быть оспорена путём предъявления самостоятельного иска.
При таких обстоятельствах суд признал обоснованным вывод мэрии о том, что преимущественное право выкупа имущества субъект МСП утратил в связи с пропуском срока, предусмотренного для заключения договора купли-продажи этого имущества (дело № А05-20630/2009 в кассационном порядке не проверялось).

3.4. В соответствии с частью 2 статьи 2 Закона об особенностях отчуждения имущества субъект МСП может реализовать преимущественное право выкупа арендованного имущества, принадлежащего на праве хозяйственного ведения муниципальному предприятию, только в случае принятия последним решения на совершение данной сделки, поскольку это является его правом, а не обязанностью.
Суд признал необоснованными требования субъекта МСП о признании незаконным бездействия МУП по рассмотрению в установленный срок заявления общества о реализации преимущественного права на приобретение арендуемых нежилых помещений.
МУП, хотя и несвоевременно, направило в адрес общества письмо, в котором сообщило, что не планирует осуществить возмездное отчуждение недвижимого имущества, поскольку после истечения срока договора аренды оно будет использоваться для уставных целей предприятия. Таким образом, на момент рассмотрения дела бездействие уже отсутствовало.
Требование о возложении на МУП обязанности по заключению договора купли - продажи спорного помещения также не подлежит удовлетворению, поскольку предприятие не принимало решение о продаже помещения, такое решение является правом, а не обязанностью МУП.
По аналогичным основаниям неправомерны требования общества к администрации - собственнику помещения о признании незаконным бездействия МУП. В Законе об особенностях отчуждения имущества отсутствуют нормы, согласно которым администрация может обязать предприятие предоставить арендатору право выкупа арендуемого помещения (дело № А13-8685/2009 в кассационном порядке не проверялось).

Преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого имущества

Государственная поддержка малого и среднего бизнеса является приоритетной программой в странах с развитой экономикой и развивающихся странах – это политика, которая отражает фактические отношения между властью и данным сегментом предпринимательства. Однако двусмысленность и неопределённость некоторых законодательных норм поддерживает как раз так называемые бюрократические барьеры, а не малый и средний бизнес. Характерным примером являются отдельные нормы Федерального закона №159-ФЗ от 22.07.2008г. «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (Федеральный закон №159).

Прежде всего, следует остановиться на положениях, определяющих момент вступления в силу Федерального закона №159 (статья 10). Законодатель определил, что Закон вступает в силу по истечении десяти дней после дня его официального опубликования, в «Российской газете» он был опубликован 25.07.2008г.

Части 2, 3, и 4 статьи 9, нормы которых определяют наличие или отсутствие у субъектов малого и среднего предпринимательства преимущественного права на выкуп арендуемой недвижимости и порядок реализации этого права, вступили в силу 01.01.2009г. Кроме того, законодатель установил, что статьи 1-6 и 9 действуют до 01.07.2010г.

Какие цели преследовал законодатель, формулируя положения статьи 10, остаётся только догадываться. Дальнейшая практика показала, что ряд предпринимателей, у которых срок аренды объектов недвижимости истекал до 01.01.2009г., обратились в уполномоченные органы с заявлениями о выкупе этих объектов, но получили отказы. Соответственно, арбитражные суды оставили без удовлетворения требования этих предпринимателей, поскольку предельные значения площади арендуемого недвижимого имущества не были определены ни федеральным, ни региональными законодателями до 01.01.2009г.

Каким образом, возможность обращения за выкупом арендованной недвижимости в порядке реализации преимущественного права у субъектов малого и среднего предпринимательства реально возникла не с момента вступления Федерального закона № 159 в силу, а после 01.01.2009г.

Далее, согласно пунктов 1 и 2 части 3 статьи 9 Федерального закона № 159, при получении заявления предпринимателя о выкупе арендованного имущества, уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности», в двухмесячный срок с даты получения заявления, и принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчёта о его оценке. Как видно в этих нормах не идёт речь о сроке получения отчёта об оценке объекта недвижимости, о получении обоснованной оценки, не говориться и о праве предпринимателя ознакомиться с проведённой оценкой, такое право Федеральным законом №159 предпринимателям не предоставлено. Двусмысленность и коррупционные перспективы этих положений очевидны, поскольку уполномоченный орган, заключив договор с оценщиком, сколь угодно и под каким угодно предлогом может не получать отчёт об оценке, и, соответственно на законных основаниях не принимать решение о выкупе объекта недвижимости неугодным предпринимателем, приобретшим на это преимущественное право.

Так, Комитет по управлению имуществом г. Кимры Тверской области, получив 30.11.2009г. заявление ИП Андреевой Л.А. о выкупе арендованного ею помещения магазина, 29.12.2009г. заключил договор на оказание оценочных услуг № 29/12 с ИП Зуевой П.Н., срок исполнения договора – 25.02.2010г., но договор не исполнялся до конца марта. Хотя, по словам оценщика, она могла сдать отчёт об оценке в любое время, но как она пояснила, не было команды от мэра. Только после обращения предпринимателя в Арбитражный суд заявление об обжаловании бездействия Комитета по управлению имуществом г. Кимры отчёт был принят ответчиком в конце марта, то есть, за пределами срока действия договора о предоставлении услуг по оценке, и благодаря наличию дела в Арбитражном суде.

Другой пример. В городе Кимры вопросы применения Федерального закона №159 в части выкупа предпринимателями арендуемого недвижимого имущества, находятся под жёстким контролем Главы администрации – Литвинова М.Ю. В городе имеется лишь два лицензированных оценщика, которые занимаются этим видом деятельности. По распоряжению Главы города оценку объектов недвижимости для цели выкупа проводит лишь один оценщик, с которым Комитетом по управлению имуществом и заключаются договора на оказание оценочных услуг. Соответственно, тот или иной объект недвижимости, подлежащий отчуждению в порядке Федерального закона №159, оценивается в той сумме, которая определена Главой города. Например, ИП Андреева Л.А. обратилась с заявлением о выкупе объекта недвижимости, который расположен в старом здании, требующем ремонта. Это помещение ранее в 2005 г. было оценено тем же оценщиком в 2 500 000 руб., в 2010г. оценка составила более 9 000 000 руб., хотя индексы ценообразования не изменились для увеличения цены объекта почти в 4 раза и никаких улучшений состояния объекта не производилось.

Когда предприниматель не согласен с оценкой, он, безусловно, вправе обратиться в арбитражный суд, с соответствующим иском об оспаривании отчёта об оценке. К такому развитию событий, чиновники готовы и ждут этого.

В силу части 4 статьи 4 Федерального закона №159 в случае согласия предпринимателя на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключён в течение тридцати дней со дня получения проекта договора купли-продажи (пункт 3 части 3 статьи 9 Федерального закона №159). Из пункта 2 части 9 статьи 4 Федерального закона №159 следует, что субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендованного имущества по истечение 30 дней со дня получения ими проекта договора купли-продажи арендуемого имущества и договора о его залоге в случае, если эти договоры не подписаны ими в указанный срок. В Федеральном законе № 159 нет пресекательной нормы, которая обеспечивала бы сохранение за предпринимателем преимущественного права приобретения объекта недвижимости в период судебного разбирательства по делу об оспаривании оценки объекта недвижимости.

Однако справедливая рыночная цена подлежащего выкупу объекта недвижимости может быть определена оценщиком, которого уполномоченный орган и субъект малого или среднего предпринимательства выбирают вместе. Исходя из задач государственной поддержки малого и среднего бизнеса, а также государственной программы по противодействию коррупции, введение такого положения в Федеральный закон №159 было бы разумным.

Алгоритм действий по обеспечению оценки объекта недвижимости, принятию решения о приватизации, и заключение договора купли-продажи объекта прописан в статьях 4 и 9 Федерального закона №159. Данными положениями, в лучших традициях нашей бюрократии, не конкретизированы ответственные за реализацию преимущественного права предпринимателей на выкуп недвижимости органы. Поэтому орган муниципального самоуправления может устанавливать регламент реализации указанных норм на своё усмотрение. Так, заявление о выкупе арендуемого имущества подаётся в Комитет по управлению имуществом, что соответствует его компетенции, договор на оказание оценочных услуг заключает также этот Комитет. Однако заявление предпринимателя рассматривают и принимают решение о приватизации различные созданные Главой администрации комиссии (межведомственная комиссия по экономическим вопросам, комиссия по предпринимательству и т.п.) и городская Дума. Иными словами, процедура рассмотрения заявления субъекта малого и среднего предпринимательства о выкупе арендуемого объекта занимает продолжительное время, что, исходя из ограниченного срока действия Федерального закона №159, никак не может способствовать государственной поддержке малого и среднего предпринимательства.

Так, в судебном заседании в Арбитражном суде Тверской области по делу об обжаловании бездействия Комитета по управлению имуществом по принятию решения о реализации преимущественного права предпринимателя по выкупу объекта недвижимости, представитель ответчика на вопрос о волоките с принятием решения о выкупе объекта недвижимости ответила: «А у нас установлен такой регламент». На что судья спросил: «А где в законе прописано ваше право, устанавливать такой регламент?».

В Федеральном законе №159 нет ни одной нормы регламентирующей выкуп помещения, расположенного в здании, являющемся памятником культурного наследия. Представляется, что в Федеральном законе №159, по смыслу стратегии поддержки малого и среднего предпринимательства и, учитывая плачевное состояния памятников культурного наследия, должна быть такая норма, которая бы определяла порядок оценки и выкупа объекта недвижимости являющегося объектом культурного наследия и обязанности предпринимателя приобретающего такой объект. И, действительно, субъект малого или среднего предпринимательства, выкупая такое помещение, берёт на себя бремя сохранения памятника культуры, и в соответствии с требованиями законодательства о сохранении культурного наследия обязан будет привести его в надлежащее состояние и поддерживать в надлежащем состоянии за свой счёт.

Из положений статьи 4 Федеральный закон №159 следует, что уполномоченные органы при принятии решения о приватизации арендуемого имущества, направляют субъектам малого и среднего предпринимательства проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества (часть 2). В случае согласия на использование преимущественного права и приобретения арендуемого имущества, договор купли-продажи должен быть заключён в течение тридцати дней со дня получения субъектом его проекта (часть 4). Если проект этого договора не подписан субъектом малого и среднего предпринимательства, последний утрачивает преимущественное право на приобретение арендуемого имущества (пункт 2 части 9). Кроме того, субъект малого или среднего предпринимательства утрачивает преимущественное право на приобретение арендуемого имущества с момента расторжения договора купли-продажи арендуемого имущества в связи с существенным нарушением его условий этим субъектом (пункт 3 части 9).

По смыслу приведённых положений статьи 4 Федерального закона №159 договор купли-продажи арендуемого субъектом малого или среднего предпринимательства имущества относится к роду договоров присоединения(статья 428 ГК РФ). «Смысл этих договоров состоит в том, что их условия определены одной из сторон в формулярах или иных стандартных формах и могут быть приняты другой стороной не иначе как путём присоединения к предложенному договору в целом (п. 1 ст. 428). Последние слова приведённой нормы («в целом») составляют основной признак такого рода договоров. Это означает: «либо соглашаешься со всем, что я предлагаю, либо договора не будет». ((М.И. Брагинский, В.В. Витрянский. Договорное право, Книга первая, стр. 258, М., 2005).

В силу норм пункта 2 ст. 428 ГК РФ присоединившаяся к договору сторона вправе потребовать расторжения или изменения договора, если договор присоединения лишает эту сторону прав, обычно предоставляемых по договорам такого вида, исключает или ограничивает ответственность другой стороны за нарушение обязательств либо содержит другие явно обременительные для присоединившейся стороны условия, которые она исходя из своих разумно понимаемых интересов не приняла бы при наличии у неё возможности участвовать в определении условий договора.

В проекте договора купли-продажи арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства имущества, уполномоченные органы не только могут завысить стоимость этого имущества, ограничить свою ответственность за нарушение обязательств по договору, но и включить в условия договора иные обременительные для присоединяющейся стороны условия, например, обязанность субъекта малого предпринимательства уплачивать проценты на сумму задолженности при предоставлении отсрочки по оплате выкупаемого имущества. В свою очередь, субъекты малого предпринимательства достаточно часто вынуждены заключать договора на предложенных, уполномоченными органами, по сути, кабальных условиях в силу необходимости сохранения бизнеса. Однако после заключения договора, защита интересов присоединившейся стороны – субъекта малого и среднего предпринимательства жёстко ограничена в силу норм пункта 3 ст. 428 ГК. Поскольку требование о расторжении или об изменении договора, предъявленное стороной, присоединившейся к договору в связи с осуществлением своей предпринимательской деятельности, не подлежит удовлетворению, если присоединившаяся сторона знала или должна была знать, на каких условиях заключает договор.

Очевидно, что реализация преимущественного права субъектов малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого имущества посредством договоров присоединения, не соответствует целям и задачам государственной политики поддержки малого и среднего предпринимательства.

Надо отдать должное Президиуму Высшего Арбитражного Суда РФ, который принял Информационное письмо №134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 05.11.2009г. К сожалению пока Президиум ВАС РФ выработал рекомендации лишь по части возникших при применении Федерального закона №159 вопросов.

Судебная практика Арбитражного суда Красноярского края

ОБОБЩЕНИЕ
судебной практики рассмотрения дел, связанных с применением ФЗ от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ», за период с 16.12.2009 по 15.12.2010.


г.Красноярск 29.04.2011

В соответствии с пунктом 3.3. Плана работ судебной коллегии по рассмотрению экономических споров, возникающих из административных правоотношений, на I полугодие 2011 года проведено обобщение практики рассмотрения дел, связанных с применением Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ).
Предметом обобщения послужили судебные акты Арбитражного суда Красноярского края, обжалованные в вышестоящие инстанции лицами, участвующими в деле, а также выбранные путем интеллектуального поиска в программе АИС «Судопроизводство».
При рассмотрении споров о реализации преимущественного права выкупа арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства имущества арбитражным судам следует руководствоваться:
1) информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»;
2) постановлениями Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации:
- от 09.02.2010 № 15353/09. В данном постановлении сделан вывод, согласно которому сделка по отчуждению муниципального имущества субъекту малого и среднего предпринимательства, совершенная до вступления в силу Закона № 159-ФЗ без соблюдения Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» о реализации имущества на конкурсной основе после вступления в силу Закона № 159-ФЗ не может быть признана недействительной;
- от 05.10.2010 № 5153/10, в котором сформулирован вывод о недействительности в силу статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации договора о закреплении муниципального имущества за учреждением на праве оперативного управления, совершенного после вступления в силу Закона № 159-ФЗ и подачи арендатором этого имущества в уполномоченный орган заявления о реализации им преимущественного права на выкуп арендуемого помещения;
- от 07.09.2010 № 2472/10, в котором изложена следующая правовая позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации: безвозмездная передача муниципального имущества в собственность Российской Федерации на основании статьи 154 Федерального закона от 22.08.2004 № 122-ФЗ «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу некоторых законодательных актов Российской Федерации в связи с принятием Федеральных законов «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации» и «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» после возникновения у субъекта малого или среднего предпринимательства преимущественного права на выкуп по Закону № 159-ФЗ незаконна;
- от 06.07.2010 № 2468/10, согласно которому органы местного самоуправления в соответствии со статьей 1 Закона № 159-ФЗ, отсылающей к Федеральному закону от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» в части не урегулированной данным законом, обладают компетенцией в установлении порядка внесения платежей за выкупаемое муниципальное имущество при оплате его в рассрочку;
- от 17.03.2011 № 13661/10, в котором Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации сформулирован следующий вывод: в случае, если рыночная стоимость объекта определена независимым оценщиком без учета налога на добавленную стоимость, согласована сторонами путем включения в договор купли-продажи муниципального имущества, данная стоимость не может быть уменьшена на сумму налога на добавленную стоимость, поскольку гражданское законодательство не предусматривает возможность уменьшения ранее согласованной сторонами договорной цены имущества, а налоговое законодательство к условиям такого договора не применяется;
3) на момент написания обобщения в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора переданы следующие дела:
- дело № А07-5712/2010, определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2011 № ВАС-18149/10, судебное заседание назначено на 07.06.2011. По данному делу затрагиваются ряд вопросов: во-первых, включается ли в срок аренды для реализации преимущественного права выкупа имущества, арендуемого юридическим лицом, срок действия договора аренды, заключенного с одним из учредителей данного юридического лица и действовавшего до заключения договора с юридическим лицом, если переход прав аренды к юридическому лицу состоялся не в форме перенайма, а путем заключения нового договора аренды и расторжения с учредителем юридического лица договора. Во-вторых, договор аренды с юридическим лицом заключен после вступления в силу Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции», а следовательно, значима оценка данного договора Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации на предмет соответствия/ несоответствия данному федеральному закону;
- дело № А40-168413/09-3-1268, Определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.04.2011 № ВАС-623/11, судебное заседание назначено на 28.06.2011. В число вопросов, потенциально возможных к разрешению Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, относится вопрос о выкупе части арендуемого имущества, поставленного в соответствии с законодательством на государственный кадастровый учет (тезис № 6 данного обобщения).

9. Многократное заключение сторонами дополнительных соглашений к договору аренды, не прошедшему вопреки требованию закона государственной регистрации, устанавливающих срок аренды менее года, изменяющих размер арендной платы, срок и порядок ее внесения, излагающих предмет аренды в новой редакции, расценены как самостоятельные соглашения, подтверждающие факт пользования арендованным имуществом более двух лет.
Дело № А33-4000/2010.
Общество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд с заявлением к органу местного самоуправления о признании незаконным и отмене решения об отказе в предоставлении преимущественного права на приобретение арендуемого имущества – нежилого помещения.
Отказывая в реализации преимущественного права выкупа, ответчик указал, что на момент вступления в силу Закона № 159-ФЗ нежилое помещение находилось в пользовании у общества на основании договора аренды менее двух лет. Подписанный сторонами 26.03.2001 договор аренды не может рассматриваться как заключенный, поскольку срок его действия определен более одного года, вместе с тем, договор не зарегистрирован в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав в порядке, установленном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Дополнительные соглашения к данному договору также не прошли процедуру государственной регистрации.
Удовлетворяя заявление общества, арбитражный суд исходил из следующего.
Согласно пункту 1 статьи 3 Закона № 159-ФЗ для целей реализации преимущественного права выкупа арендуемое имущество должно находиться у субъекта малого или среднего предпринимательства во временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.
При рассмотрении дела суд первой инстанции установил, что договор аренды от 26.03.2001 действительно являлся незаключенным в связи с отсутствием государственной регистрации. Вместе с тем материалами дела подтверждено, что в указанный договор сторонами впоследствии ежегодно вносились изменения и дополнения. Неоднократными дополнениями продлялся срок действия договора аренды от 26.03.2001 на срок не более одного года, излагался предмет договора в новой редакции, устанавливался размер арендной платы, срок и порядок ее внесения.
Указанные дополнения расценены судом как заключение договоров аренды на срок менее одного года, а потому не подлежащие государственной регистрации и считающиеся заключенными с момента подписания указанных соглашений.
На основании изложенного суд пришел к выводу, что владение нежилым помещением осуществлялось обществом непрерывно в течение более двух лет до вступления в силу Закона № 159-ФЗ, в связи с чем при соответствии заявителя всем установленным законом критериям, предоставляющим преимущественное право выкупа арендованного имущества, отказ органа местного самоуправления в предоставлении такого права признан судом незаконным.
Решение суда первой инстанции оставлено в силе судом кассационной инстанции.

10. Преимущественное право на приобретение арендуемого недвижимого имущества возникает только на основании договора аренды такого имущества. Период пользования субъектом малого и среднего предпринимательства государственным или муниципальным имуществом на основании договора субаренды не включается в срок пользования имуществом, необходимый для приобретения права преимущественного выкупа по правилам Закона № 159-ФЗ.
Дело № А33-8505/2010.
Общество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд с заявлением к органу местного самоуправления об оспаривании отказа в реализации преимущественного права на приватизацию арендуемого нежилого помещения. Отказ обоснован тем, что общество не отвечает требованиям, предусмотренным статьей 3 Закона № 159-ФЗ, поскольку на момент вступления в силу указанного Федерального закона арендуемое имущество находилось во владении заявителя менее двух лет.
Обжалуя отказ органа местного самоуправления, общество указало, что установленный Законом № 159-ФЗ срок пользования имуществом должен исчисляться до момента обращения с заявлением к уполномоченному органу о приватизации недвижимого имущества, а также на то, что ответчик при рассмотрении заявления обязан был учесть факт ранее заключенного договора субаренды между заявителем и предыдущим арендатором помещения.
Арбитражный суд, отказывая в удовлетворении заявления, исходил из следующего.
Согласно пункту 1 статьи 3 Закона № 159-ФЗ для целей реализации преимущественного права выкупа арендуемое имущество должно находиться у субъекта малого или среднего предпринимательства во временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.
Установив при рассмотрении дела, что договор аренды нежилого помещения между заявителем и органом местного самоуправления заключен менее, чем за два года до даты вступления в силу Закона № 159-ФЗ, суд пришел к выводу, что общество на момент обращения с заявлением не отвечало требованиям, установленным пунктом 1 статьи 3 Законом № 159-ФЗ, следовательно, у него отсутствовало преимущественное право на выкуп помещения.
Довод заявителя о необходимости исчисления установленного законом двухлетнего срока аренды имущества с учетом ранее заключенного договора субаренды между заявителем и предыдущим арендатором помещения отклонен судом, поскольку закон не предусматривает в качестве основания возникновения преимущественного права выкупа договор субаренды имущества, а доказательств наличия отношений правопреемства между заявителем и предыдущим арендатором не представлено.
Суды апелляционной и кассационной инстанций оставили решение без изменения.

11. В компетенцию органа местного самоуправления не входит установление предельного значения площади и предельного срока рассрочки оплаты недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности, в отношении которого субъектами малого и среднего предпринимательства может быть реализовано преимущественное право выкупа.
Дело № А33-2839/2010
Прокурор обратился в арбитражный суд с заявлением к органу местного самоуправления о признании недействующими подпунктов Положения о порядке и условиях приватизации муниципального имущества, устанавливающих основания реализации недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, приватизируемого на основании Закона № 159-ФЗ, а именно, предельную площадь отчуждаемого имущества в размере не более 250 кв.м. и предельный срок рассрочки оплаты 3 года.
Возражая против удовлетворения требований прокурора, ответчик указывал, что Закон № 159-ФЗ не содержит запрета на уменьшение установленных законами субъектов Российской Федерации предельного значения площади арендуемого имущества и предельного срока рассрочки оплаты приобретаемого имущества, Закон Красноярского края от 30.10.2008 № 7-2279 «Об установлении предельного значения площади и срока рассрочки оплаты недвижимого имущества, приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на его приобретение» (далее - Закона Красноярского края № 7-2279) определяет предельное значение площади арендуемого имущества и срока рассрочки оплаты приобретаемого арендуемого имущества и не содержит запрета на ограничение принятия органами местного самоуправления решений в сторону уменьшения указанных предельных значений. В связи с этим орган местного самоуправления полагал, что не превысил полномочия при принятии указанного Положения.
Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что, исходя из Закона № 159-ФЗ, вопросы регулирования отношений, возникающих в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации, соответственно, в компетенцию органа местного самоуправления не входит установление предельного значения площади арендуемого имущества и предельного срока рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства арендуемого имущества, отчуждаемого в соответствии с Законом № 159-ФЗ.
Статьей 1 Закона Красноярского края № 7-2279 установлено предельное значение площади арендуемого недвижимого имущества для отчуждения государственного имущества Красноярского края или имущества муниципальных образований путем реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества субъектами малого и среднего предпринимательства в размере не более 1000 квадратных метров, статьей 2 указанного Закона установлен срок рассрочки оплаты приобретаемого имущества - не более 5 лет с момента заключения договора купли-продажи арендуемого имущества.
Оспариваемыми пунктами Положения установлена меньшая, чем предусмотрена Законом Красноярского края № 7-2279, предельная площадь отчуждаемого имущества, и меньший, чем предусмотрен названным Законом, срок рассрочки оплаты, что приводит к нарушению прав субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих недвижимое имущество, поскольку ограничивает их права на выкуп муниципального имущества большей площадью и на рассрочку платежа на больший срок.
Решение суда вступило в законную силу.

Право на выкуп

Недавно был принят закон, продлевающий срок действия «льготной» приватизации, позволяющей субъектам малого и среднего предпринимательства выкупить арендуемое имущество у государства. Продление срока просто необходимо, ведь, как показывает судебная практика, проблем при реализации преимущественного права на выкуп немало.

В этой связи хотелось бы рассмотреть наиболее часто возникающие на практике проблемы, возникающие при реализации предпринимателями своего преимущественного права на выкуп арендуемого государственного и муниципального недвижимого имущества. За основу нами будет взят Обзор судебной практики по рассмотрению дел, связанных с применением Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности…», подготовленный Четырнадцатым ААС.

Докажи, кто ты
Согласно ч. 2 ст. 9 Закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства (МСП) для реализации своего преимущественного права на выкуп должен подать в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов МСП и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. Исходя из положений Закона, предприниматель обязан подать только одно заявление, приложения каких-либо иных документов не требуется. Вместе с тем на практике уполномоченные органы нередко полагают, что заявитель должен не только подать заявление, но и приложить к нему подтверждающие документы (например, учредительные документы, договор аренды и др.). Непредставление же таких документов, как показывает судебная практика, может послужить основанием для отказа в реализации преимущественного права на выкуп. Но такие отказы являются незаконными.
Так, в п. 1.1 Обзора Четырнадцатый ААС разъяснил, что непредставление документов, подтверждающих статус субъекта МСП одновременно с заявлением о выкупе имущества, не может быть основанием для отказа в преимущественном праве приобретения арендованного имущества. Как пояснил суд, Закон № 159-ФЗ не возлагает на заявителя обязанности приложить к заявлению какие-либо еще документы. Если у уполномоченного органа есть сомнения, например, в том, относится ли заявитель к субъектам МСП, то он должен запросить отдельно дополнительные документы у заявителя. Но решение об отказе субъекту МСП в преимущественном праве выкупа арендованного имущества в связи с непредставлением одновременно с заявлением дополнительных документов не основано на законе.

Владелец владельцу рознь
Несмотря на то что из буквального прочтения Закона № 159-ФЗ явно следует, что воспользоваться преимущественным правом на выкуп может только арендатор имущества, нередко свои притязания на выкуп предъявляют также и иные субъекты, владеющие имуществом на других основаниях: в частности, на праве безвозмездного пользования, по договору субаренды и т. д. Между тем такие притязания не имеют под собой никаких правовых оснований. Президиум ВАС РФ еще в своем Информационном письме от 05.11.2009 № 134 разъяснил, что безвозмездное пользование государственным или муниципальным имуществом, осуществляемое субъектом МСП, не порождает у последнего права на приобретение (п. 4).
Аналогичная ситуация складывается и в отношении субарендаторов, которые полагали, что также могут рассчитывать на выкуп, ориентируясь главным образом на п. 2 ст. 615 ГК РФ, согласно которому к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды. Соответственно поэтому субарендаторы также попадают под действие Закона № 159-ФЗ (тем более что именно они являются фактическими владельцами недвижимого имущества). В то же время и суды, и Минэкономразвития сошлись на том, что из п. 2 ст. 615 ГК РФ следует, что к договорам субаренды применяются положения ГК РФ, регулирующие заключение, исполнение, расторжение договора аренды, а также устанавливающие основания его действительности или недействительности. Однако Закон № 159-ФЗ регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов РФ или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами МСП. Поэтому на субарендаторов действие Закона № 159-ФЗ не распространяется (постановления ФАС УО от 22.12.2009 № Ф09-10310/09-С6, № А60-24852/2009-С9; ФАС ЦО от 11.03.2010 № А62-6465/2009, письма Минэкономразвития России от 14.10.2008 № Д05-4397, от 17.11.2008 № Д05-5090).

Если договор не зарегистрирован
Как показывает практика, если договор аренды не прошел регистрацию, то у субъекта предпринимательства могут возникнуть проблемы при реализации преимущественного права на выкуп. Здесь нужно выделить две ситуации:
– договор аренды вообще не прошел регистрацию;
– договор аренды был зарегистрирован на момент подачи заявления о реализации преимущественного права на выкуп, но тогда встает вопрос: с какого дня следует считать период владения имуществом (со дня фактического владения или со дня регистрации договора?).
Исходя из буквального смысла ч. 2 ст. 651 ГК РФ можно сделать однозначный вывод: датой заключения договора аренды считается дата его регистрации, незарегистрированный долгосрочный договор признается незаключенным. Таким образом, при буквальном толковании норм ГК РФ необходимо заключить, что отсутствие регистрации договора аренды (либо недостаточность срока владения участком в рамках зарегистрированного договора аренды) действительно может стать основанием для отказа в реализации права преимущественного выкупа в рамках Закона № 159-ФЗ (постановления ФАС ВВО от 14.07.2009 № А39-3301/2008-151/15, от 27.07.2009 № А39-3300/2008-162/2).
Если же договор аренды был в конечном счете зарегистрирован, то реализовать преимущественное право на выкуп МСП может. На основе судебной практики можно прийти к выводу, что для предоставления преимущественного права выкупа важен сам факт регистрации договора аренды на момент подачи соответствующего заявления, а не дата произведения такой регистрации. Поэтому требуемый двухгодичный срок владения нужно исчислять с момента фактической передачи имущества в пользование арендатора, а не с момента регистрации договора аренды (Постановления ФАС УО от 03.12.2009 № Ф09-8635/09-С6, от 16.12.2009 № Ф09-10050/09-С6).
Данный вывод содержится и в п. 1.3 Обзора Четырнадцатого ААС. Суды разъяснили, что обратная трактовка норм (исчисление срока только с даты регистрации договора) не отвечала бы цели Закона № 159-ФЗ, которая состоит в оказании адресной государственной поддержки субъектам МСП посредством установления для них преференций на участие в приватизации арендуемых объектов недвижимого имущества. Поэтому правовое значение имеет факт регистрации договора на момент обращения с заявлением о выкупе имущества, а не дата регистрации договора.

Несущественная задержка
Одним из условий возникновения права на выкуп арендуемого имущества является отсутствие задолженности по арендной плате (п. 2 ст. 3 Закона). Вместе с тем незначительная просрочка по уплате арендных платежей не может быть основанием для отнесения субъекта МСП к недобросовестному арендатору, а соответственно и для отказа в реализации права на выкуп (постановления ФАС ВВО от 23.04.2010 № А29-7174/2009; ФАС ПО от 10.07.2009 № А72-869/2009 и др.). В противном случае арендаторы необоснованно лишаются права на реализацию предоставленных им льгот в рамках Закона № 159-ФЗ.
Однако что можно считать незначительным нарушением, а что значительным? Исходя из анализа судебной практики (п. 1.5 Обзора 14ААС), а также разъяснений Минэкономразвития России (письма от 24.12.2008 № Д05-5949, от 27.01.2009 № Д05-397, от 18.02.2009 № Д05-879) можно сделать следующие выводы.
1. Если задержка при перечислении арендной платы допускалась не постоянно, а несколько раз и срок задержек ограничивался несколькими днями, то такие нарушения являются несущественными.
2. При отсутствия факта привлечения предпринимателя-арендатора к гражданско-правовой ответственности при исполнении сторонами договора аренды этот арендатор признается надлежаще исполняющим договорные обязательства.
3. Длительное нарушение обязательств по внесению арендных платежей, просрочка по оплате арендных платежей в течение нескольких месяцев и наличие непогашенной задолженности за предшествующие периоды, применение к арендатору мер гражданско-правовой ответственности, начисление штрафов и пеней можно рассматривать как основания для квалификации арендатора как недобросовестного, а нарушения как существенные.
Отдельно также стоит отметить, что речь идет исключительно о задолженности по арендной плате, а не по иным финансовым обязательствам арендатора перед арендодателем. Поэтому задолженность по дополнительным финансовым обязательствам арендатора не может рассматриваться как задолженность по арендной плате и не служит основанием для отказа в реализации преимущественного права выкупа помещения (п. 1.7 Обзора).

Выкуп в рассрочку
Определенные трудности на практике вызывает вопрос порядка установления рассрочки по оплате выкупаемого имущества. В частности, возник спор относительно того, кто и как должен определять порядок предоставления рассрочки (а именно размер первоначального взноса, порядок внесения платежей и т. д.). Должны ли эти вопросы стороны договора купли-продажи решать вместе или же продавец в лице уполномоченного органа может решить их в одностороннем порядке (что делается на практике)? Суды подошли к решению данного вопроса по-разному.
Одни поддержали местные власти и высказались за возможность установления таких условий продавцом в одностороннем порядке, аргументировав свою позицию тем, что поскольку в Законе №159-ФЗ не закреплена норма о том, кому предоставлено право устанавливать порядок внесения платежей, то в данном случае нужно руководствоваться положениями ст. 35 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества». Согласно вышеназванной статье порядок оплаты приватизируемого имущества устанавливается органами государственной власти субъекта РФ и органами местного самоуправления (см. Постановление ФАС СЗО от 28.01.2010 №А05-18651/2009).
Противоположную точку зрения заняли ФАС ВВО и ФАС УО, которые посчитали, что односторонний порядок определения условий оплаты нарушает права предпринимателей и должен решаться сторонами договора купли-продажи совместно (постановления ФАС ВВО от 29.06.2009 № А82-1481/2009-14; ФАС УО от 10.03.2010 № Ф09-1464/10-С6). Коллегия судей ВАС РФ изначально заняла вторую позицию, но Президиум ВАС РФ с ней не согласился. В частности, оспариваемое Постановление ФАС СЗО от 28.01.2010 № А05-18651/2009 было оставлено в силе, а решение администрации города об установлении порядка оплаты выкупаемого имущества было признано законным. Однако пока Постановление Президиума ВАС РФ не готово в полном объеме, поэтому аргументация Президиума неизвестна.

Судебная практика Свердловской области

Уже более полутора лет прошло со дня вступления в силу Федерального закона № 159-ФЗ, позволившего субъектам малого и среднего предпринимательства (далее — субъект МСП) реализовывать право на преимущественное приобретение арендуемого помещения. В целом можно сказать, что Закон № 159-ФЗ «работающий» и является практически единственной реальной и действенной мерой поддержки, доступной большинству субъектов МСП. Тем не менее он неидеален с точки зрения законодательной техники. Некоторые пробелы были устранены Федеральным законом от 17.07.2009 № 149-ФЗ. На некоторые вопросы дало ответ недавнее информационное письмо Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 № 134 (далее — Информационное письмо № 134)1. Однако Закон № 159-ФЗ по-прежнему содержит массу недочетов, что позволяет муниципальным властям препятствовать выкупу помещений субъектами МСП.

Перечень имущества для передачи во владение и пользование
Действие Закона № 159-ФЗ не распространяется на объекты, которые включены в перечни имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам МСП2 (далее — перечень). Это исключение устанавливает п. 4 ст. 3 Закона № 159-ФЗ.

Необоснованное включение в перечень

Федеральное законодательство не определяет критерии, по которым те или иные объекты включаются в перечень. Это, к сожалению, дает субъектам РФ и муниципалитетам возможность фактически отменить действие Закона № 159-ФЗ на своей территории. Очевидно, что ничто не мешает при утверждении соответст­вующего перечня включить в него большую часть имущества (или даже все), принадлежащего соответствующему субъекту РФ или муниципалитету. Например, в Перечень г. Моск­­вы включено 1026 помещений (для сравнения, в Перечне Архан­гель­ской области всего один объект).

Перечень г. Екатеринбурга3 также представляется необоснованно обширным: он содержит 1115 объектов. Такие действия муниципалитета, очевидно, являются недобросовестными, поскольку преследуют исключительно цель воспрепятствовать выкупу субъектами МСП арендуемых помещений по правилам Закона № 159-ФЗ4. Интересно, что в данном случае это привело к коллизии в нормативных актах самого муниципального образования «город Ека­теринбург».

Муниципалитет утвердил положение «О по­­рядке формирования, ведения и обязательного опубликования перечня муниципального имущества (зданий, строений, сооружений и нежилых помещений), предназначенного для оказания имущественной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства в муниципальном образовании «город Екате­ринбург»»5. Пункт 7 этого документа предусматривает, что в Перечень включаются две категории объектов:

а) все отдельно стоящие здания, строения, сооружения, находящиеся в собственности муниципального образования «город Екате­ринбург», арендуемые субъектами малого и среднего предпринимательства;

б) высвобождаемые отдельно стоящие здания, строения, сооружения, нежилые помещения, находящиеся в собственности муниципального образования «город Екатеринбург», предназначенные для предоставления субъектам малого и среднего предпринимательства.

Однако в сам Перечень муниципалитет включил объекты, не входящие ни в одну из указанных категорий. Например, встроенные (не отдельно стоящие) помещения, которые продолжают арендовать субъекты МСП (т. е. не являются высвобождаемыми). Эта ситуация неоднократно была предметом рассмотрения арбитражного суда в спорах по выкупу конкретных помещений. Так, Ар­­битражный суд Свердловской области в решении от 21.10.2009 по делу № А60-38040/2009-С96 указал, что «спорный объект представляет собой встроено-пристроенное помещение, находящееся в аренде у заявителя на момент принятия Перечня, то есть не относится к высвобождаемым помещениям. При таких обстоятельствах Перечень <…> в части включения в него спорного объекта, противоречит изложенному выше п. 7 решения Екате­ринбургской городской Думы от 17.02.2009 № 12/72, следовательно, в указанной части не подлежит применению».

Аналогичная позиция арбитражного суда содержится в решении Арбитражного суда Свердловской области от 20.10.2009 по делу № А60-32541/2009-С9.

Контроль за использованием имущества

По смыслу федерального законодательства и формулировки названия самого перечня в него может быть включено только имущество, предназначенное для передачи во владение и (или) в пользование субъектам МСП. Но, включив конкретное имущество в перечень, субъект РФ (муниципалитет) может и не передать его реально во владение и (или) в пользование субъектам МСП. При этом ни реальных возможностей для проверки целевого использования субъектом РФ (муниципалитетом) имущества, включенного в перечень, ни процедуры исключения конкретного объекта из перечня по требованию субъекта МСП Закон № 159-ФЗ не предусматривает.

Закон № 159-ФЗ не наделяет арендатора — субъекта МСП правом на оспаривание перечня как нормативного акта в части включения в него конкретного объекта.

Так, Арбитражный суд Свердловской области отказал в удовлетворении требований предпринимателя о признании недействующим нормативного акта (решением от 09.06.2009 по делу № А60-13771/2009-С9). Предметом оспаривания было постановление главы г. Первоуральск об утверждении соответствующего перечня в части включения в него конкретного помещения. Отказывая в удовлетворении требований, арбитражный суд указал, что муниципалитет как собственник вправе распоряжаться своим имуществом, в том числе решать вопрос о порядке и условиях его приватизации. Аналогично закончилось оспаривание перечня по г. Ниж­­ний Тагил Свердловской области (решение от 31.07.2009 по делу № А60-20623/2009-С5).

Условия, дающие право на выкуп
Закон № 159-ФЗ содержит не совсем корректные формулировки условий, при наличии которых у субъекта МСП возникает право на выкуп арендуемого помещения.

Во-первых, это касается срока аренды помещений. В первоначальной редакции Закон № 159-ФЗ предусматривал, что право на приобретение арендуемого помещения возникает у субъекта МСП, если он арендует имущество в течение трех и более лет до дня вступления в силу данного закона, т. е. до 05.08.2008 (подп. 1 ч. 3 ст. 3 Закона № 159-ФЗ). Феде­ральный закон от 17.07.2009 № 149-ФЗ уменьшил необходимый период пользования помещением до двух лет, но начальный срок для определения периода пользования по-прежнему связан с моментом вступления в силу Закона № 159-ФЗ.

Очевидно, что более разумно было бы отсчитывать срок пользования помещением для целей выкупа не с момента вступления закона в силу, а с момента подачи конкретным субъектом МСП заявления о намерении выкупить арендуемое помещение. Исходя из действующей редакции Закона № 159-ФЗ, получается, что субъект МСП, пользующийся арендуемым помещением, например с 05.08.2007 по февраль 2010 г., в принципе не приобретет никогда право на выкуп, поскольку к 05.08.2008 он арендовал имущество в течение менее чем двух лет.

Во-вторых, еще более существенные споры возникли на практике по поводу следующего условия реализации права на выкуп: перечисления арендной платы в течение периода пользования имуществом «надлежащим образом» (подп. 2 ч. 1 ст. 3 Закона № 159-ФЗ).

Пользуясь такой формулировкой закона, муниципалитеты массово отказывали в реализации права на выкуп помещения при просрочке оплаты арендной платы по договору за любой месяц даже на один день. Данная ситуация неоднократно была предметом рассмотрения арбитражных судов.

Судебная практика

Заявитель обратился с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения в КУМИ Администрации г. Новокузнецка (Кемеровская область). Муниципалитет отказал заявителю в реализации права на выкуп, поскольку при перечислении арендной платы в течение трех лет арендатор 7 раз допускал просрочки в оплате арендной платы на 3–5 дней. Разрешая данный спор, Арбитражный суд Кемеровской области в решении от 13.02.2009 по делу № А27-358/2009-5 пришел к выводу, что допущенные арендатором нарушения «не являются существенными и систематическими, поскольку срок просрочки незначительный и имел место только в ряде случаев». Кроме того, суд принял во внимание и то, что арендатор уплатил арендную плату, дополнительно добровольно перечислив арендодателю пеню за просрочку уплаты арендной платы. Как указал суд, «при указанных обстоятельствах отказ в преимущественном праве приобретения обществом арендуемых помещений является неправомерным». В итоге суд признал отказ муниципалитета в реализации права на преимущественный выкуп помещения незаконным, обязал КУМИ Администрации г. Новокузнецка направить субъекту МСП предложение о заключении договора и проект договора купли-продажи арендуемого помещения.

Такую же позицию в подобной ситуации занял и Арбитражный суд Омской области, в частности в решении от 13.02.2009 по делу № А46-22520/2008.

В другом деле Комитет по управлению имуществом городского округа «Краснотурьинск» не признал за предпринимателем право на преимущественное приобретение указанного помещения, поскольку арендатор в течение срока аренды трижды допустил просрочку уплаты арендной платы (два раза просрочка уплаты арендной платы составила 1 день и один раз — 5 дней). Решением Арбитражного суда Свердловской области от 05.11.2008 по делу № А60-25431/2008 требования предпринимателя были удовлетворены, данное решение было оставлено без изменения постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.01.2009. Соглашаясь с позицией суда первой инстанции, апелляционный суд указал, что в Законе № 159-ФЗ не закреплено четких критериев для оценки понятия «перечисление арендной платы надлежащим образом». Поэтому при решении вопроса о наличии у арендатора преимущественного права на приобретение имущества необходимо давать оценку каждому случаю несвоевременного перечисления арендной платы. В рассматриваемом случае разумными критериями добросовестности, по мнению суда, являются:

отсутствие у заявителя задолженности по аренд­­ной плате на день принятия решения о при­ватизации имущества либо обращения хо­­зяйствующего субъекта за выкупом имущества;
малозначительный характер допущенных правонарушений и отсутствие доказательств причинения ущерба интересам муниципального образования;
отсутствие в течение всего срока аренды претензий к арендатору со стороны арендодателя, следствием чего явилось заключение с предпринимателем долгосрочного (сроком на 15 лет) договора аренды имущества.
Новая формулировка

Учитывая неясность указанной формулировки, Закон № 149-ФЗ внес изменения: вместо перечисления арендной платы «надлежащим образом» условием для реализации права на выкуп стало «отсутствие задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день подачи субъектом МСП заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества».

Такая формулировка устраняет неясность данного критерия, но, к сожалению, одновременно порождает возможность злоупотребления правом со стороны муниципалитета.

Предприниматель, арендующий помещение более десяти лет, обратился в уполномоченный муниципальный орган с заявлением о выкупе помещения. В ответ муниципалитет произвел расчет неустойки за весь период пользования помещением — более чем за 10 лет. Несмотря на то что просрочки по уплате арендной платы в течение десяти лет аренды были незначительны (от одного до семи дней), с учетом предусмотренной договором неустойки в размере 1% от суммы арендной платы, а также достаточно существенного размера ежемесячной аренд­­ной платы, размер рассчитанной муниципалитетом неустойки составил почти 1 млн. руб.7 Также необходимо отметить, что до подачи субъектом МСП заявления о выкупе помещения муниципалитет не требовал уплаты этой неустойки, не обращался с таким требованием в суд. При этом очевидно, что большая часть начисленной суммы неустойки находится за пределами трехлетнего срока исковой давности, а неустойка за последние три года, если бы муниципалитет обратился с иском о ее взыскании, очевидно, была бы уменьшена судом по мотивам ее несоразмерности (ст. 333 ГК РФ).

Тем не менее формально действия муниципалитета в части начисления неустойки соответствуют условиям договора. Следовательно, до момента уплаты указанной неустойки в полном объеме муниципалитет имеет формальное право отказать субъекту МСП в реализации права на выкуп. Действия муниципалитета в такой ситуации являются, по мнению автора, злоупотреблением правом (ст. 10 ГК РФ). Субъекту МСП при обжаловании отказа муниципалитета необходимо обосновать, что отказ в выкупе является недобросовестным и преследует исключительно цель воспрепятствовать выкупу. Доказательством этого могут быть, в частности, следующие факты:

до обращения субъекта МСП с заявлением о выкупе муниципалитет не предъявлял арендатору требований об уплате этой неустойки;
неустойка начислена за пределами срока исковой давности;
неустойка начислена в размере, явно несоразмерном последствиям нарушения обязательства.
Поскольку категория «злоупотребление правом» носит оценочный характер, суд в каждом случае будет оценивать добросовестность муниципалитета, исходя из конкретных обстоятельств дела. Установив, что отказ в выкупе является злоупотреблением правом, суд должен отказать муниципалитету в защите его права требовать уплаты неустойки (п. 2 ст. 10 ГК РФ). Однако убедить в этом арбитражный суд достаточно сложно.

По-разному можно толковать и требование о том, что арендуемое имущество должно находиться «во временном владении и (или) временном пользовании субъектов МСП непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона». Эту формулировку можно толковать и таким образом, что право на выкуп возникает, только если арендатор в течение всего двухлетнего срока пользования помещением является субъектом малого и среднего предпринимательства. На практике же возможна ситуация, когда на момент выступления в силу Закона № 159-ФЗ (и на момент подачи заявления о реализации преимущественного права) арендатор является субъектом МСП, но в течение двух предыдущих лет он какое-то время не соответствовал критериям МСП, установленным законом.

Также возможна и обратная ситуация, когда субъект МСП после подачи заявления о соответствии условиям отнесения к категории субъектов МСП и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества перестает быть субъектом МСП (не соответствует критериям МСП, установленным законом).

По мнению автора, исходя из смысла закона, вопрос о наличии у субъекта МСП права на преимущественное приобретение арендуемых помещений должен решаться по состоянию на момент подачи им заявления о реализации указанного права, поскольку именно с этого момента у муниципалитета возникает обязанность по заключению договора купли-продажи арендуемого имущества с субъектом МСП.

Неправомерное воспрепятствование выкупу
Закон № 159-ФЗ не урегулировал напрямую ситуацию, когда муниципалитет, получив заявление о выкупе арендуемого помещения, продолжает распоряжаться объектом недвижимости. Поскольку суды уже столкнулись с очевидными злоупотреблениями со стороны муниципалитетов, ВАС РФ в Информационном письме № 134 сформировал арбитражную практику по подобным действиям.

Муниципалитет нередко распоряжается арендуемым объектом так, что это препятствует выкупу помещения субъектом МСП. Самый распространенный случай — это включение арендуемого помещения, в отношении которого субъектом МСП подано заявление о выкупе, в перечень имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Так, например, соответствующий перечень в муниципальном образовании «город Ека­теринбург» был опубликован в газете «Вечер­ний Екатеринбург» 07.03.2009, вступил в силу 18.03.2009. Субъект МСП подал заявление о выкупе 05.03.2009, т. е. до вступления Перечня в силу, однако получил отказ в выкупе именно по мотивам включения имущества в данный Перечень. Решением Арбитражного суда Свердловской области от 10.09.2009 по делу № А60-24185/2009-С9 отказ в выкупе был признан незаконным.

Еще более показательная, ситуация сложилась в Первоуральском городском округе Свердловской области: субъект МСП обратился с заявлением о выкупе 11.01.2009, а соответствующий перечень имущества был опубликован только 24.01.2009. Заявитель обжаловал включение имущества в перечень, и суд первой инстанции в удовлетворении требований предпринимателя отказал8. Однако ФАС Ураль­ского округа постановлением от 06.08.2009 № Ф09-5538/09-С6 решение суда отменил и направил данное дело на новое рассмотрение. ФАС указал, что в такой ситуации «включение в указанный Перечень арендованного недвижимого муниципального имущества для лица, соответствующего требованиям, установленным ст. 3 Федерального закона № 159-ФЗ <…> и подав­шего заявление о приобретении арендуемого им имущества в порядке ст. 9 указанного Закона до вступления в силу данного Перечня, является препятствием в реализации указанным лицом права на приобретение спорного объекта. Поэтому <…> суду, с учетом установленных по делу обстоятельств, следует проверить соответствие включения спорных нежилых помещений в Перечень положениям ст. 9 Феде­рального закона № 159-ФЗ».

Другой предприниматель в Туринском городском округе Свердловской области обратился с заявлением о реализации права на выкуп 11.01.2009. Соответствующий перечень был принят муниципалитетом только 29.02.2009, и только 02.03.2009 муниципалитет письменно отказал предпринимателю в выкупе. Тем не менее Арбитражный суд Свердловской области посчитал отказ муниципалитета законным (решение от 04.06.2009 по делу № А60-10876/2009), однако ФАС Уральского округа постановлением от 16.09.2009 № Ф09-6909/09-С6 решение суда первой инстанции отменил, дело направлено на новое рассмотрение. При новом рассмотрении данного дела 16.11.2009 требования предпринимателя были удовлетворены.

Передача объекта в хозяйственное ведение МУП

Кроме включения имущества в перечень, муниципалитет практикует передачу арендуемого помещения в хозяйственное ведение муниципального унитарного предприятия либо оперативное управление муниципального учреждения. Это также формально является законным, но, по сути, преследует цель не допустить выкупа помещения субъектом МСП.

Разумный и единообразный подход к оценке подобных ситуаций ВАС РФ сформировал в абз. 2 п. 5 Информационного письма № 134, указав: «Суд также может признать наличие у арендатора права на приобретение и в том случае, если после опубликования Закона субъектом РФ или органом местного самоуправления были совершены иные действия, имеющие своей целью исключительно воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение (например, имущество, являющееся объектом договора аренды, было внесено в уставный капитал хозяйственного общества или передано унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения, включено в утвержденный <…> перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства)».

По общему правилу передача помещения, арендуемого субъектом МСП, в хозяйственное ведение унитарного предприятия (если такая непередача не является способом воспрепятствовать реализации права субъекта МСП на выкуп) влечет невозможность выкупа. В п. 13 Информационного письма № 134 ВАС РФ прямо указал, что «по смыслу Закона право на приобретение не может быть реализовано <…> если арендуемое имущество принадлежит унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения».

Расторжение договора аренды

Также нередки случаи, когда после получения заявления о выкупе арендуемого помещения муниципалитет расторгает договор аренды с субъектом МСП (либо отказывается от его исполнения) по любым причинам, после чего помещение продается на аукционе иным лицам, не имеющим статуса субъекта МСП. Для предотвращения подобных ситуаций ВАС РФ разъяснил, что «по смыслу статьи 3 Закона и в соответствии со ст. 10 ГК РФ суд вправе признать наличие у арендатора права на приобретение в случае, когда договор аренды был прекращен в одностороннем порядке арендодателем, действовавшим исключительно с целью воспрепятствования реализации арендатором права на приобретение. Если по истечении непродолжительного периода после прекращения договора аренды арендодателем принимается решение о приватизации недвижимого имущества, недобросовестность действий последнего предполагается, пока не доказано иное» (абз. 1 п. 5 Инфор­мационного письма № 134).

Тем не менее возможности муниципалитета воспрепятствовать выкупу достаточно велики. Все варианты подобных недобросовестных действий, к сожалению, не может предусмотреть даже ВАС РФ. Так, например, откровенное нарушение прав субъекта МСП произошло в г. Алапаевске Свердловской области, где по долгам муниципалитета взыскание было обращено (по «предложению» муниципалитета как должника) на помещения, арендуемые субъектами МСП. Данные помещения были выставлены на торги в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве». При этом в нарушение п. 1 ст. 77 данного закона, несмотря на то что имущество должника (муниципалитета) находилось у третьих лиц (арендаторов), обращение взыскания на это имущество производилось без соответствующего определения суда. До момента, когда в данное дело вмешалась прокуратура Сверд­ловской области, часть арендуемых помещений уже была реализована на торгах иным лицам — несубъектам МСП9.

Нарушение прав при заключении договора купли-продажи
Закон № 159-ФЗ прямо не запретил возлагать на предпринимателя (субъекта МСП) дополнительные платежи и затраты по выкупу объекта.

Так, Новоуральский городской округ Сверд­ловской области в проектах договоров о выкупе предусматривал, что затраты по проведению оценки объекта возлагаются на субъект МСП — сверх выкупной цены объекта. Арбит­ражный суд Свердловской области при рассмотрении преддоговорного спора исключил данную норму из договора как противоречащую Закону № 159-ФЗ10.

Подобная норма о компенсации «дополнительных затрат» муниципалитета содержится и в положении «О порядке отчуждения недвижимого имущества, находящегося в собственности Ивдельского городского округа и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства»11. Данным Положением ут­­верждена форма договора купли-продажи объекта недвижимости, в котором, кроме уплаты цены объекта, предусмотрена обязанность покупателя уплатить продавцу некую «сумму вознаграждения продавца за осуществление действий по продаже объекта» (п. 2.3 договора).

Важное правило, направленное на обеспечение прав МСП, сформулировал ВАС РФ, разъяснив, что «субъекты РФ и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать какие-либо иные ограничения либо дополнительные условия реализации права на приобретение недвижимости» (абз. 4 п. 1 Информационного письма ВАС РФ № 134).

Хотя вопрос о порядке определения рассрочки оплаты прямо урегулирован Законом № 159-ФЗ, на практике сложилась спорная ситуация относительно того, может ли муниципалитет установить единовременный авансовый платеж в договоре купли-продажи арендуемого объекта.

Данный вопрос прямо урегулирован: право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки принадлежит МСП при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (п. 2 ст. 5 Федерального закона № 159-ФЗ).

Тем не менее муниципалитеты предусматривают в своих нормативных актах о порядке выкупа помещений, очевидно, незаконные нормы о первоначальном авансовом платеже, который должен внести арендатор — субъект МСП в качестве выкупной цены. Например, в Иванове и Кемерово нормативные акты предписывают включать в договор купли-продажи пункт о первоначальном взносе в размере 15%, в Красноярске и Ростове-на-Дону — 20%, в Оре­­хово-Зуево — 25%12.

Дальше всех в данном вопросе пошло муниципальное образование «город Екатеринбург». Пункт 28 положения «О порядке отчуждения недвижимого имущества, находящегося в собственности муниципального образования «го­­род Екатеринбург» и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства»13 гласит, что размер первоначального взноса по договору купли-продажи арендуемого недвижимого имущества не может составлять менее 50% от суммы, подлежащей уплате по этому договору, рассчитанной без учета процентов, подлежащих уплате при выборе способа оплаты стоимости недвижимого имущества в рассрочку.

Арбитражный суд Свердловской области рассмотрел, с участием прокурора Сверд­ловской области, дело по заявлению субъекта МСП о признании недействительным нормативного акта (в части) — п. 27 и 28 положения «О порядке отчуждения недвижимого имущества, находящегося в собственности муниципального образования «город Екате­ринбург» и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства». Решением Арбитраж­ного суда Свердловской области от 13.10.2009 по делу № А60-32107/2009-С9 п. 27 и 28 указанного Положения признаны не соответствующими закону и недействующими.

Выкуп части арендуемого помещения

Субъект МСП по различным причинам может намереваться выкупить не все, а только часть арендуемого помещения (например, один этаж из двух арендуемых), естественно, при условии, что эта часть помещения с точки зрения технических (инвентаризационных) правил может быть выделена и возможно ее использование по назначению в качестве отдельного объекта. Однако Законом № 159-ФЗ этот вопрос не урегулирован.

Такая возможность очень важна для субъекта МСП, поскольку при наличии в законе права на выкуп части помещения субъект МСП может реализовать свое право даже в случае, если все арендуемое им помещение в целом больше предельного значения площади помещения, установленного законом субъекта РФ и дающего право на выкуп помещения14.

К сожалению, ВАС РФ пошел по пути признания невозможности выкупа части объекта. Суд указал, что «реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается», хотя и с оговоркой «за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект» (п. 8 Информационного письма № 134). Последняя оговорка ВАС РФ фактически отсылает к техническим (инвентаризационным) требованиям, поскольку вопрос о возможности формирования отдельного помещения носит технический характер и решается органами технической инвентаризации. В зависимости от технических характеристик (планировки, наличия отдельного входа, отдельных мест общего пользования, коммуникаций и других факторов) орган технической инвентаризации может установить, что определенное помещение возможно использовать в качестве нескольких отдельных самостоятельных объектов недвижимости.

Проведение оценки

Сформулированный законодателем порядок выкупа помещения по инициативе субъекта МСП (ст. 9 Закона № 159-ФЗ) в целом является продуманным, однако не совсем удачно прописана обязанность органа государственной власти (органа местного самоуправления) по проведению оценки помещения. Соответ­ствующий орган в двухмесячный срок со дня получения заявления обязан обеспечить почему-то только заключение договора на проведение оценки. Однако срок, в течение которого должен быть получен готовый отчет об оценке, законом не определен.

На практике уполномоченный орган достаточно часто препятствует реализации права субъекта МСП на выкуп, просто не заказывая оценку выкупаемых помещений. При этом муниципалитет может ссылаться и на якобы объективные причины, такие как отсутствие в муниципальном бюджете денежных средств на оплату услуг оценщика.

К сожалению, Закон № 159-ФЗ не содержит норм, которые дают субъекту МСП право самостоятельно заказать оценку выкупаемого помещения. Обеспечить проведение оценки (т. е. заключить договор об оценке и оплатить ее) обязан уполномоченный государственный (муниципальный) орган (п. 3 ст. 9 Закона № 159-ФЗ). В данном случае субъект МСП вправе только обжаловать бездействие уполномоченного органа по непроведению оценки.

Так, при рассмотрении дела по иску субъекта МСП о понуждении муниципалитета к заключению договора купли-продажи арендуемого объекта на условиях субъекта МСП суд не принял во внимание оценку, проведенную арендатором. Суд указал, что «по смыслу Федерального закона № 159-ФЗ обязанность по проведению оценки объекта лежит именно на ответчике (муниципалитете)». По логике арбитражного суда, именно «эта оценка является необходимым условием для принятия уполномоченным органом решения о приватизации арендуемого имущества…»15.

В то же время противоположную позицию занял Арбитражный суд Калининградской области, который признал допустимым проведение оценки помещения независимым оценщиком по инициативе арендатора и обязал муниципалитет осуществить продажу помещения по ус­­тановленной оценщиком цене16.

Права субарендатора
Существенный недостаток Закона № 159-ФЗ связан с неурегулированностью вопроса о праве субарендатора на выкуп помещения.

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами (п. 2 ст. 615 ГК РФ). Это означает, что субарендатор, если он является субъектом МСП, также вправе (естественно, при соблюдении остальных установленных законом условий) претендовать на преимущественный выкуп арендуемого им по договору субаренды помещения по нормам Закона № 159-ФЗ.

Государственное (муниципальное) имущество достаточно часто сдается в субаренду. При этом как арендатор (по основному договору), так и субарендатор (по договору субаренды) могут быть субъектом МСП, т. е. возможна конкуренция права на преимущественный выкуп между арендатором и субарендатором. К сожалению, Закон № 159-ФЗ не содержит норм, с помощью которых можно разрешить данную коллизию.

Так, решением Арбитражного суда Сверд­ловской области от 28.08.2009 по делу № А60-24852/2009-С9 было отказано в реализации права на выкуп помещения предпринимателю, являющемуся субарендатором помещения. Как указал арбитражный суд (без какого-либо обоснования), «субарендаторы не имеют пре­имущественного права на приобретение имущества в порядке Федерального закона № 159-ФЗ». При этом в решении п. 2 ст. 615 ГК РФ не упоминается и никак не оценивается.

Это решение было оставлено в силе постановлением ФАС Уральского округа от 22.12.2009 № Ф09-10310/09-С6. При этом суд, во-первых, пришел к парадоксальному выводу, что «отказ в выкупе не нарушает права субарендатора — субъекта МСП», во-вторых, в отношении п. 2 ст. 615 ГК РФ указал: «Из указанной нормы следует, что к договорам субаренды применяются только положения ГК РФ, регулирующие заключение, исполнение, расторжение договора аренды, а также устанавливающие основания его действительности или недействительности». Подобная позиция сформулирована и Арбитражным судом Смоленской области в решении от 05.10.2009 по делу № А62-6465/2009. Суд указал, что, по его мнению, «к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, но не положения Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ».

Однако п. 2 ст. 615 ГК РФ не содержит указания о том, что к договорам субаренды применяются только ГК РФ или отдельные нормы ГК РФ об аренде. То есть к договорам субаренды, исходя из самой формулировки указанной нормы закона, применяются любые (все) нормы законодательства об аренде. В том случае, когда законодатель хочет применить к определенным отношениям не все нормы соответствующего законодательства, а только нормы ГК РФ, он прямо указывает об этом в конкретной норме17.

Таким образом, арбитражные суды в данном случае истолковали п. 2 ст. 615 ГК РФ некорректно, исказив смысл и содержание указанной нормы закона.

Кроме строго системного толкования ГК РФ, по мнению автора, и сам Закон № 159-ФЗ необходимо рассматривать в системной взаимосвязи с Федеральным законом от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации».

При этом Закон № 209-ФЗ определяет основные цели государственной политики в области развития малого и среднего предпринимательства (п. 2 ст. 6 Федерального закона № 209-ФЗ). Право на выкуп арендуемых помещений субъектами МСП является мерой по развитию малого и среднего предпринимательства в РФ. Соответственно, нормы Закона № 159-ФЗ долж­­ны толковаться не формально, а в системной взаимосвязи с Законом № 209-ФЗ.

Формальное толкование норм Закона № 159-ФЗ приводит к абсурдному выводу о том, что права арендатора-посредника, не поль­­зующегося и не владеющего фактически арендуемым помещением, имеют приоритет перед правами субарендатора — субъекта МСП, который фактически владеет и пользуется арендуемым помещением.

Очевидно, что арендатор, заключив договор субаренды и передав помещение во владение и пользование субарендатору, фактически в течение срока действия договора аренды является только посредником, не использует сам эти помещения. Исходя из норм Закона № 159-ФЗ, право на выкуп возникает именно у лица, фактически пользующегося арендуемыми помещениями. Преимущественное право на выкуп помещения возникает у МСП, если «арендуемое имущество находится в их (субъектов МСП) временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет <…> на основании договоров аренды» (п. 1 ч. 1 ст. 3 Закона № 159-ФЗ). Показательно, что Закон № 159-ФЗ не говорит «на основании договоров аренды, заключенных с собственником помещения», т. е. речь идет о любых договорах аренды, которые являются основанием для фактического использования арендуемых помещений.

К сожалению, ВАС РФ в Информационном письме № 134 также обошел молчанием вопрос о праве субарендатора на выкуп помещения в порядке, предусмотренном Законом № 159-ФЗ. Этот вопрос, возможно, придется решать в будущем Конституционному Суду РФ.

Выводы
По результатам полуторагодовой практики применения Закона № 159-ФЗ можно резюмировать, что данный закон является в целом разумным, дает реальную возможность субъектам МСП реализовать право на выкуп арендуемых ими помещений.

С другой стороны, практика применения Закона № 159-ФЗ выявила массовое, систематическое, в чем-то даже фанатичное сопротивление реализации данного закона муниципалитетами по всей стране, саботирование ими выкупа всеми возможными способами. Это понятно, поскольку право аренды является действенным рычагом воздействия на предпринимателя, терять такую возможность давления на бизнес чиновники не хотят.

Поэтому, обращаясь с заявлением о выкупе, субъект МСП не должен питать иллюзий относительно того, что чиновники будут руководствоваться законом, и свое право на выкуп арендуемого помещения арендатор реализует беспрепятственно. В этом случае предпринимателю нужно знать Закон № 159-ФЗ и практику его применения, быть готовым к отстаиванию своего права на выкуп в прокуратуре и судах.

В случае незаконного отказа муниципалитета, уклонения чиновников от совершения преду­смотренных законом действий по выкупу помещения необходимо незамедлительно обжаловать незаконный отказ или уклонение муниципалитета от реализации права субъекта МСП на выкуп путем подачи жалобы в прокуратуру либо обращения с заявлением в арбитражный суд. На практике достаточно результативным является обращение только в прокуратуру субъекта РФ (поскольку, как правило, прокуратура в соответствующем муниципалитете настроена к «своему» муниципалитету достаточно лояльно). Однако «точку в споре» субъекта МСП с муниципалитетом, как правило, ставит арбитражный суд. Количество арбитражных споров по Закону № 159-ФЗ велико, арбитражная практика сформировалась и является в целом разумной и определенной, в основном спорные вопросы применения закона разрешаются в пользу субъектов МСП.

Также можно использовать и такие способы защиты своих прав, как обращение в организации по защите прав малого и среднего бизнеса. Например, достаточно активно защитой прав субъектов МСП по Закону № 159-ФЗ занимается Общероссийская общественная организация малого и среднего предпринимательства «ОПОРА РОССИИ»18.

Предприниматель может доказать в суде, что отказ в выкупе помещения, даже если он формально соответствует закону, на самом деле — злоупотребление правом
В практике отсутствует единообразие по вопросу о том, обязан ли муниципалитет продать помещение по оценке, проведенной по инициативе арендатора




1 Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ».
2 Такие перечни создаются на основании ч. 4 ст. 18 Федерального закона от 27.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации».
3 Утвержден постановлением главы г. Екатеринбурга от 04.03.2009 № 521.
4 Показательно, что 17.02.2009 при утверждении Екатеринбургской городской Думой положения «О порядке отчуждения недвижимого имущества, находящегося в собственности МО «город Екатеринбург» и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства» представители Екатеринбургского комитета по управлению городским имуществом прямо заявили, что «не намерены распродавать муниципальное имущество на льготных условиях, особенно в период экономического кризиса» (источник: http://www.nakanune.ru/news/2009/02/17/2147364).
5 Утверждено решением Екатеринбургской городской Думы от 17.02.2009 № 12/72, опубликовано в «Вестнике Екатеринбургской городской Думы», 20.02.2009 № 160.
6 Здесь и далее судебные акты цитируются по «Банку решений арбитражных судов (ИС БРАС v. 2.0)» на сайте ВАС РФ. Также с текстами судебных актов Арбитражного суда Свердловской области можно ознакомиться на сайте Арбитражного суда Свердловской области: http://ekaterinburg.arbc.ru/spis/kartoteka_del/
7 По материалам круглого стола по проблемам применения Федерального закона № 159-ФЗ, проведенного 16.10.2009 Общероссийской общественной организацией малого и среднего предпринимательства «ОПОРА РОССИИ» в г. Екатеринбурге — http://www.opora.ru/press/lenta/2009/10 ... i-k-159-fz
8 Решение Арбитражного суда Свердловской области от 09.06.2009 по делу № А60-13771/2009.
9 По материалам круглого стола по проблемам применения Федерального закона № 159-ФЗ, проведенного 16.10.2009 Общероссийской общественной организацией малого и среднего предпринимательства «ОПОРА РОССИИ» в г. Ека­теринбурге — http://www.opora.ru/press/lenta/2009/10 ... i-k-159-fz
10 Решение Арбитражного суда Свердловской области от 22.09.2009 по делу № А60-30011/2009-С7.
11 Принято решением Думы Ивдельского городского округа от 26.02.2009 № 128.
12 Цит. по: Справка по проблемам в реализации Закона № 159-ФЗ и путей их решения (по состоянию на 28.03.2009), подготовлена Общероссийской общественной организацией малого и среднего предпринимательства «ОПОРА РОССИИ».
13 Утверждено решением Екатеринбургской городской Думы от 17.02.2009 № 13/72 // Вестник Екатеринбургской городской Думы. 20.02.2009. № 160.
14 Предельные значения площади арендуемых субъектами МСП объектов, выкуп которых допускается, могут очень существенно различаться в различных субъектах РФ. Например, в Белгородской области установлены дифференцированные предельные значения размера арендуемой площади в зависимости от видов деятельности (для производственных видов деятельности — 500 кв. м, для иных видов деятельности — 300 кв. м), хотя, как правило, регионы устанавливают единое предельное значение. В Липецкой и Самарской областях это 500 кв. м, в Тульской и Тамбовской областях — 1000 кв. м, Татарстане, Воронежской и Ивановской областях — 1500 кв. м, Свердловской, Челябинской и Ленинградской областях установлено предельное значение площади — 2000 кв. м.
15 Решение Арбитражного суда Свердловской области от 22.09.2009 по делу № А60-30011/2009-С7.
16 Решение Арбитражного суда Калининградской области от 23.03.2009 по делу № А21-829/2009.
17 См., напр., п. 3 ст. 23 ГК РФ: «К предпринимательской деятельности граждан, осуществляемой без образования юридического лица, соответственно применяются правила настоящего Кодекса, которые регулируют деятельность юридических лиц, являющихся коммерческими организациями, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов или существа правоотношения». Из указанной формулировки ГК РФ прямо следует, что к указанным отношениям применяются не любые правила закона, а только нормы ГК РФ.

КонсультантПлюс: АНАЛИТИЧЕСКИЙ ОБЗОР ОТ 30 ИЮЛЯ 2013 ГОДА

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН ОТ 02.07.2013 N 144-ФЗ"О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ В ОТДЕЛЬНЫЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫЕАКТЫ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ В СВЯЗИ С СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕМПОРЯДКА ОТЧУЖДЕНИЯ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА, НАХОДЯЩЕГОСЯВ ГОСУДАРСТВЕННОЙ СОБСТВЕННОСТИ СУБЪЕКТОВ РОССИЙСКОЙФЕДЕРАЦИИ ИЛИ В МУНИЦИПАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ И АРЕНДУЕМОГОСУБЪЕКТАМИ МАЛОГО И СРЕДНЕГО ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСТВА"1. Расширение возможностей выкупа субъектами малого и среднего предпринимательства арендованного недвижимого имущества, находящегося в региональной или муниципальной собственности >>>
1.1. Действовавший ранее льготный порядок приватизации помещений субъектами малого и среднего предпринимательства >>>
1.2. Новый льготный порядок приватизации помещений субъектами малого и среднего предпринимательства >>>
2. Изменение правил обжалования субъектами малого и среднего предпринимательства действий уполномоченного органа при рассмотрении им заявлений на приобретение помещений на льготных условиях >>>
3. Отмена преимущественного права субъекта малого или среднего предпринимательства на заключение договора аренды государственного или муниципального имущества на новый срок >>>
4. Установление упрощенного порядка ведения кассовых операций для субъектов малого и среднего предпринимательства >>>
5. Иные меры по поддержке малого и среднего предпринимательства >>>
Закон N 144-ФЗ содержит изменения, упрощающие порядок выкупа государственного имущества субъектами малого и среднего предпринимательства. Расширяется перечень помещений, предлагаемых к выкупу субъектам малого и среднего предпринимательства. Кроме того, срок приватизации помещений продлевается на два года - до 1 июля 2015 г. Также совершенствуются меры имущественной поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства.За исключением отдельных положений рассматриваемый Закон вступил в силу 1 июля 2013 г. (п. 1 ст. 6 Закона N 144-ФЗ).1. Расширение возможностей выкупа субъектами малого и среднего предпринимательства арендованного недвижимого имущества, находящегося в региональной или муниципальной собственности В Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) внесены изменения.Для более подробного анализа данных изменений необходимо привести информацию о ранее действовавшем льготном порядке приватизации имущества субъектами малого и среднего предпринимательства.

1.1. Действовавший ранее льготный порядок приватизации помещений субъектами малого и среднего предпринимательства
Закон N 144-ФЗ устанавливает льготы для субъектов малого и среднего предпринимательства (за некоторым исключением), дающие преимущество при приватизации арендуемого ими недвижимого имущества (помещений) из государственной собственности субъекта РФ или муниципальной собственности. Установлено, что это имущество приобретается по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком.Для осуществления субъектами малого или среднего предпринимательства своего преимущественного права на приобретение государственного или муниципального имущества такое имущество в соответствии с ранее действовавшей редакцией Закона N 159-ФЗ должно было отвечать четырем требованиям:1) арендуемое имущество находится во временном владении и (или) временном пользовании субъекта предпринимательства непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона N 159-ФЗ (то есть до 5 августа 2008 г.) согласно договору (договорам) аренды такого имущества;2) отсутствует задолженность по арендной плате за это имущество, неустойкам на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества или на день подачи субъектом предпринимательства заявления о реализации преимущественного права выкупа;3) площадь арендуемых помещений, находящихся в собственности субъекта РФ или муниципальной собственности, не превышает установленные законами субъектов РФ для такого имущества предельные значения, а если законами субъектов РФ эти значения не установлены, то предусмотренные в Постановлении Правительства РФ от 18.12.2008 N 961 (далее - Постановление N 961), в соответствии с которым предельное значение составляет 1000 кв. м;4) арендуемое имущество не входит в перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам предпринимательства (далее - Перечень). Этот Перечень утверждается в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" (далее - Закон о развитии малого и среднего предпринимательства).Следует отметить, что вопрос проверки соблюдения данных условий отнесен к компетенции органа государственной власти субъекта РФ или органа местного самоуправления, уполномоченного на осуществление функций по приватизации имущества соответствующего уровня собственности. Этот момент является крайне важным, поскольку на практике были случаи, когда такую оценку осуществлял Росреестр, не имея на то полномочий (ст. 4 Закона N 159-ФЗ, см. также Постановления Президиума ВАС РФ от 25.07.2011 N 1018/11 по делу N А43-3374/2010-10-67, ФАС Московского округа от 11.03.2013 по делу N А41-22908/12, ФАС Поволжского округа от 06.06.2012 по делу N А55-17476/2011, ФАС Уральского округа от 15.11.2012 N Ф09-9375/12 по делу N А76-565/2012, ФАС Центрального округа от 13.03.2012 по делу N А48-1759/2011).1.2. Новый льготный порядок приватизации помещений субъектами малого и среднего предпринимательстваЗакон N 144-ФЗ внес серьезные коррективы в указанный порядок, существенно упростив условия приватизации такого имущества субъектами малого и среднего предпринимательства в льготном порядке.Положение о максимальном размере площади арендуемого помещения в целях реализации преимущественного права выкупа было признано утратившим силу (п. 3 ст. 3 Закона N 159-ФЗ).В 2009 г. Президиум ВАС РФ разъяснил, что Закон N 159-ФЗ не содержит запрета на приобретение в льготном порядке нескольких помещений, арендуемых субъектом малого или среднего предпринимательства (п. 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", далее - Информационное письмо N 134).В связи с тем фактом, что ограничение по максимальной площади приватизируемых в льготном порядке помещений более не действует, с 1 июля 2013 г. открываются широкие возможности для приобретения государственного или муниципального имущества указанными лицами в неограниченном количестве помещений на любую общую совокупную площадь.Также были изменены требования к продолжительности срока аренды недвижимого имущества, которое можно будет выкупить в льготном порядке. Согласно Закону N 144-ФЗ данное право предоставляется, если это имущество непрерывно арендуется не менее двух лет по состоянию на 1 июля 2013 г. (п. 1 ст. 3 Закона N 159-ФЗ в новой редакции). Напоминаем, что ранее двухлетний срок аренды недвижимого имущества, которое могло быть выкуплено на льготных условиях, устанавливался на момент вступления в силу Закона N 159-ФЗ, то есть на 5 августа 2008 г.
Для определения непрерывности такого владения и (или) пользования арендованным имуществом большое значение будет иметь разъяснение, данное в п. 6 Информационного письма N 134. Согласно данному разъяснению временное владение и (или) пользование арендатором недвижимым имуществом может рассматриваться как непрерывное даже при наличии незначительного промежутка времени между прекращением одного договора аренды данного имущества и заключением последующего договора его аренды, если в течение этого промежутка арендатор продолжал пользоваться недвижимым имуществом, а арендодатель против этого не возражал (см. также Постановления ФАС Московского округа от 05.07.2013 по делу N А41-39291/12, ФАС Восточно-Сибирского округа от 12.05.2012 по делу N А33-9959/2011, ФАС Северо-Западного округа от 01.11.2010 по делу N А56-95234/2009).Подробнее о судебной практике по вопросу исчисления срока непрерывного временного владения и (или) пользования арендованным имуществом в целях его выкупа в порядке, установленном Законом N 159-ФЗ, см. в Путеводителе по судебной практике "Аренда. Общие положения" >>>Те субъекты малого и среднего предпринимательства, которым до вступления в силу Закона N 144-ФЗ было отказано в выкупе арендуемых помещений из-за ограничения площади или из-за недостаточной продолжительности срока аренды, получили право подавать повторное заявление о приобретении имущества, не включенного в Перечень (п. 3 ст. 5 Закона N 144-ФЗ).Кроме того, в соответствии с Законом N 144-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства могут воспользоваться установленным в Законе N 159-ФЗ льготным порядком приобретения недвижимого имущества до 1 июля 2015 г. (ч. 3 ст. 10 Закона N 159-ФЗ в новой редакции). Ранее предусматривалось, что такой льготный порядок действует до 1 июля 2013 г.Непосредственно в Законе теперь закрепляется максимальная длительность рассрочки оплаты стоимости имущества, приобретаемого на льготных условиях, - три года (ч. 1 ст. 5 Закона N 159-ФЗ). Трехлетний срок будет применяться по умолчанию, если иной срок не будет определен законами субъектов РФ (ч. 1 ст. 9 Закона N 159-ФЗ).Ранее положение о предельном трехлетнем сроке было установлено на уровне подзаконного акта (в Постановлении N 961) и применялось лишь в том случае, если иные условия не были установлены законами субъекта РФ до 1 января 2009 г. (ч. 1 ст. 9 Закона N 159-ФЗ в действовавшей ранее редакции).

2. Изменение правил обжалования субъектами малого
и среднего предпринимательства действий уполномоченного
органа при рассмотрении им заявлений на приобретение
помещений на льготных условиях

Помимо возможности обжалования отказа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества или бездействия уполномоченного органа, субъекты малого и среднего предпринимательства получили возможность обжаловать достоверность оценки рыночной стоимости выкупаемого объекта недвижимости (ч. 8 ст. 4 Закона N 159-ФЗ). На время обжалования рыночной стоимости тридцатидневный срок заключения договора купли-продажи данного объекта приостанавливается до вступления в силу решения суда (ч. 4.1 ст. 4 Закона N 159-ФЗ).
Напоминаем, что в п. 10 Информационного письма N 134 разъясняется: обжалование отказа уполномоченного органа в реализации права на приобретение, а также бездействие данного органа при решении вопроса о приватизации арендуемого имущества должно проводиться в порядке, установленном гл. 24 АПК РФ для оспаривания ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов и т.п. Судя по смыслу и цели принятия Закона N 144-ФЗ, такой же порядок будет применяться и для обжалования рыночной стоимости имущества, приватизируемого в льготном порядке.
В соответствии с Законом N 144-ФЗ субъектам малого и среднего предпринимательства предоставляется возможность подать по своей инициативе заявление о выкупе арендуемых помещений, если они добросовестно арендовали это помещение в течение пяти и более лет по состоянию на 1 сентября 2012 г. или же если такое имущество не менее пяти лет включено в Перечень (ч. 2.1 ст. 9 Закона N 159-ФЗ, ч. 2, 4 и 4.2 ст. 18 Закона о развитии малого и среднего предпринимательства). Таким образом, четвертый критерий допустимости приватизации арендованного имущества в льготном порядке несколько смягчен в Законе N 144-ФЗ.
Возможно, закрепление в Законе условий, при соблюдении которых может быть приватизировано в льготном порядке имущество, включенное в Перечень, связано с большим количеством злоупотреблений уполномоченных органов государственной власти и местного самоуправления. Эти лица могли препятствовать приватизации арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства в порядке, предусмотренном Законом N 159-ФЗ, тем, что включали это имущество в Перечень (см., к примеру, абз. 2 п. 5 Информационного письма N 134, Постановление Президиума ВАС РФ от 01.12.2011 N 9646/11 по делу N А40-97868/10-21-538, см. также Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 14.01.2013 по делу N А11-5456/2010, ФАС Восточно-Сибирского округа от 02.10.2012 по делу N А19-1199/2012, ФАС Московского округа от 10.07.2013 по делу N А40-144300/2012-139-1400, ФАС Северо-Западного округа от 02.07.2013 по делу N А56-51965/2012).
В настоящее время субъекты малого и среднего предпринимательства могут требовать приобретения в льготном порядке арендуемого ими длительное время государственного или муниципального недвижимого имущества, даже если такое имущество включено в Перечень. Указанные лица, не доказывая тот факт, что данное имущество может быть использовано только в целях предоставления его субъектам предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки этих субъектов (см., к примеру, Постановление Президиума ВАС РФ от 01.12.2011 N 9646/11 по делу N А40-97868/10-21-538), могут требовать приобретения лишь в случае, если непрерывно владели им в течение пяти лет или если такое имущество более пяти лет находится в Перечне и не отчуждается субъектам малого и среднего предпринимательства.

3. Отмена преимущественного права субъекта малого
или среднего предпринимательства на заключение договора
аренды государственного или муниципального
имущества на новый срок

Рассматриваемый Закон вносит изменения в антимонопольное законодательство, которые могут иметь существенное значение для хозяйственного оборота. Так, действовавший до недавнего времени льготный порядок продления аренды государственного или муниципального имущества субъектами малого и среднего предпринимательства прекращает действовать, а у указанных лиц сохраняется лишь право воспользоваться льготным порядком приобретения арендуемого имущества (приватизации) в соответствии с положениями Закона N 159-ФЗ.
Признано утратившим силу положение о том, что до 1 июля 2015 г. субъект малого или среднего предпринимательства может заключить без проведения торгов договор аренды, требующий по общему правилу их проведения, если первоначальный договор аренды был заключен до 1 июля 2008 г. и отсутствовали основания для его досрочного расторжения, предусмотренные гражданским законодательством (ч. 4 ст. 53 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", далее - Закон о защите конкуренции).
С 1 июля 2013 г. без проведения торгов можно будет заключать на новый срок договоры аренды государственного или муниципального имущества с субъектами малого и среднего предпринимательства, если будет соблюден общий порядок, установленный ч. 9 - 11 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции. Напоминаем, что указанные нормы не предоставляют каких-либо преференций для субъектов малого и среднего предпринимательства, однако в соответствии с п. 13 ч. 1 ст. 19 Закона о защите конкуренции специальные государственные и муниципальные преференции могут быть установлены в случае принятия соответствующего правового акта.
Особо следует отметить, что для предоставления таких преференций не требуется предварительное согласие антимонопольного органа (п. 4 ч. 3 ст. 19 Закона о защите конкуренции).

4. Установление упрощенного порядка ведения
кассовых операций для субъектов малого
и среднего предпринимательства

Рассматриваемым Законом устанавливаются дополнительные преференции для субъектов малого и среднего предпринимательства помимо льготного порядка приватизации арендуемого имущества. Так, для субъектов малого предпринимательства предусматривается не только упрощенный способ ведения бухгалтерского учета, что и ранее предусматривалось для отдельных видов деятельности, но и упрощенный порядок ведения кассовых операций (п. 2 ст. 7 Закона о развитии малого и среднего предпринимательства).

5. Иные меры по поддержке малого
и среднего предпринимательства

Дополнен перечень организаций, составляющих инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства (ч. 2 ст. 15 Закона о развитии малого и среднего предпринимательства). Напомним, что такая инфраструктура определяется как особая система коммерческих и некоммерческих организаций, которые оказывают помощь и поддержку при размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных или муниципальных нужд при реализации различных программ развития субъектов малого и среднего предпринимательства (ч. 1 ст. 15 Закона о развитии малого и среднего предпринимательства). В соответствии с рассматриваемым Законом к инфраструктуре поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства были также отнесены:
- промышленные парки;
- индустриальные парки;
- агропромышленные парки;
- центры коммерциализации технологий;
- центры коллективного доступа к высокотехнологичному оборудованию;
- инжиниринговые центры;
- центры прототипирования и промышленного дизайна;
- центры трансфера технологий;
- центры кластерного развития;
- государственные фонды поддержки научной, научно-технической, инновационной деятельности.
Важно отметить, что средства федерального бюджета на государственную поддержку субъектов малого и среднего предпринимательства будут предоставляться не только бюджетам субъектов РФ в виде субсидий, но и государственным фондам поддержки научной, научно-технической, инновационной деятельности (ч. 2 ст. 17 Закона о развитии малого и среднего предпринимательства).
Кроме того, федеральным органам исполнительной власти, органам власти субъектов РФ и муниципальным органам власти рассматриваемым Законом предоставляется право устанавливать льготы по аренде для субъектов малого и среднего предпринимательства, занимающихся не только социально значимыми видами деятельности, но и иными приоритетными видами деятельности (ч. 4.1 ст. 18 Закона о развитии малого и среднего предпринимательства).