Fotovideoforum.ru

Статья © 2012 г. В.Л. Новик
На сайте ЖУРНАЛА НАУКА И ОБРАЗОВАНИЕ, ХОЗЯЙСТВО И ЭКОНОМИКА...

РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРОВ ПО ИНИЦИАТИВЕ ОДНОЙ СТОРОНЫ ВО ВНЕСУДЕБНОМ ПОРЯДКЕ

© 2012 г. В.Л. Новик

Южный федеральный университет
344007, г. Ростов-на-Дону,
ул. М. Горького, 88
Southern Federal University,
88, M. Gorkogo St., Rostov-on-Don,

344007

14. Арендодатель вправе удерживать принадлежащее арендатору оборудование, оставшееся в арендовавшемся помещении после прекращения договора аренды, в обеспечение обязательства арендатора по внесению арендной платы за данное помещение.

Общество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд с иском к акционерному обществу о возврате имущества из чужого незаконного владения.
Как следовало из материалов дела, между сторонами был заключен договор аренды, во исполнение которого ответчик (арендодатель) передал истцу в аренду нежилое помещение (цех вентиляции и пневмотранспорта) сроком на пять лет. В данном помещении арендатор разместил оборудование, принадлежащее ему на праве собственности.
По окончании срока аренды истец не освободил помещение от своего оборудования, чем нарушил требование статьи 622 ГК РФ, согласно которому при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил.
Впоследствии истец попытался вывезти свое имущество, однако ответчик чинил препятствия и удерживал оборудование.
В письме, направленном истцу, ответчик указал, что удерживает принадлежащее истцу имущество на основании пункта 1 статьи 359 ГК РФ в связи с неисполнением последним обязательства по внесению арендной платы в полном объеме и после погашения долга истцом вернет его имущество.
Решением суда первой инстанции в удовлетворении искового требования отказано со ссылкой на пункт 1 статьи 359 Кодекса, согласно которому право на удержание вещи имеет любая сторона по договору, если она вправе требовать платежа или совершения иных действий, связанных с данной вещью.
В апелляционной жалобе истец просил решение отменить и иск удовлетворить, так как у него нет перед ответчиком никаких обязательств, связанных со спорным оборудованием. Кроме того, это оборудование не передавалось арендодателю, а использовалось самим арендатором в период аренды помещения.
Суд апелляционной инстанции оставил решение без изменения по следующим основаниям.
Доводы истца о неправомерности удержания его оборудования в связи с отсутствием у него каких-либо обязательств перед ответчиком по поводу этого оборудования несостоятельны, поскольку в силу абзаца второго пункта 1 статьи 359 ГК РФ в отношениях между предпринимателями удержанием вещи могут обеспечиваться также обязательства, не связанные с оплатой данной вещи или возмещением издержек на нее.
Однако право на удержание вещи должника возникает у кредитора лишь в том случае, когда спорная вещь оказалась в его владении на законном основании. Возможность удержания не может быть следствием захвата вещи должника помимо его воли.
В рассматриваемом случае спорное оборудование оказалось во владении арендодателя по воле самого арендатора при отсутствии со стороны арендодателя каких-либо неправомерных деяний. Основанием поступления оборудования во владение собственника помещения является оставление арендатором этого оборудования в данном помещении после истечения срока аренды, то есть после утраты права на соответствующее помещение. Поскольку такое владение оборудованием не может быть признано незаконным, оно допускает его удержание по правилам пункта 1 статьи 359 ГК РФ.
С учетом изложенного требования истца (собственника оборудования) о возврате имущества из чужого незаконного владения не подлежат удовлетворению.

33. Уведомление арендатора до истечения срока действия договора аренды о его прекращении и об отказе арендодателя от возобновления арендных отношений само по себе не лишает арендатора возможности воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок.

Акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском к комитету по управлению имуществом и индивидуальному предпринимателю о переводе на себя прав и обязанностей по договору аренды, заключенному между ответчиками.
В обоснование своего требования истец сослался на то, что в соответствии с абзацем первым пункта 1 статьи 621 ГК РФ он как добросовестный арендатор по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
Суд первой инстанции, разрешая спор, руководствовался пунктом 1 статьи 621 ГК РФ, согласно которому арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, - в разумный срок до окончания действия договора.
В договоре аренды между комитетом по управлению имуществом и акционерным обществом было установлено, что арендатор о намерении заключить договор аренды на новый срок должен уведомить арендодателя не менее чем за один месяц до окончания срока аренды.
Поскольку доказательства соблюдения истцом требований статьи 621 Кодекса и договора о письменном уведомлении арендодателя о намерении заключить договор аренды на новый срок не представлены, суд пришел к выводу об утрате истцом преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, в связи с чем признал заявленное требование о переводе прав и обязанностей по заключенному ответчиками договору аренды не подлежащим удовлетворению.
Обжалуя в апелляционную инстанцию принятое по существу спора решение, истец сослался на то, что он был лишен возможности уведомить арендодателя о намерении заключить договор на новый срок, поскольку последним до истечения срока действия договора было сообщено об отказе от возобновления договора аренды.
Суд апелляционной инстанции признал данный довод заявителя необоснованным, указав, что направленное арендодателем уведомление свидетельствует только о намерении прекратить прежний договор аренды в связи с окончанием установленного в нем срока. Данное обстоятельство не препятствовало реализации истцом права на заключение договора аренды на новый срок в соответствии со статьей 621 ГК РФ.

36. В случае, когда в договоре аренды не определено место исполнения обязательства по передаче движимого имущества арендатором арендодателю после прекращения договора аренды, имущество подлежит передаче в том месте, где оно было получено арендатором.

Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании арендной платы за период просрочки возврата арендованного автомобиля в соответствии со статьей 622 ГК РФ.
Суд первой инстанции, установив, что договор аренды автомобиля был досрочно расторгнут, удовлетворил иск. При этом суд исходил из того, что согласно статье 622 Кодекса в случае, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Суд апелляционной инстанции отменил данное решение и отказал в удовлетворении иска по следующим основаниям.
В соответствии с пунктом 3 статьи 405 ГК РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора. Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев делового оборота или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (статья 406 ГК РФ).
Поскольку в договоре аренды стороны не оговорили место возврата арендованного имущества, суд применил абзац шестой статьи 316 ГК РФ, согласно которому исполнение должно быть произведено в месте нахождения юридического лица, являющегося должником.
Материалы дела подтверждали то обстоятельство, что арендованный автомобиль был поставлен арендатором на стоянку и находился там вплоть до его передачи арендодателю. Кроме того, арендатор неоднократно направлял арендодателю извещения о своей готовности возвратить автомобиль.
Суд кассационной инстанции отменил постановление апелляционной инстанции и оставил в силе решение суда первой инстанции, указав, что абзац шестой статьи 316 ГК РФ в данном случае применен судом неправильно. Указанная норма распространяется на случаи, когда передача имущества является основной обязанностью должника по договору.
В данном же случае обязательство арендатора, возникшее после прекращения договора аренды, состоит не в собственно передаче, а в возврате имущества арендодателю.
Поэтому, руководствуясь абзацем первым статьи 316 Кодекса, следует признать, что из существа указанного обязательства вытекает, что возврат должен произойти в том месте, где это имущество было получено арендатором.
В этой связи арендатор обязан был передать арендодателю автомобиль в том месте, где он был получен.

г. Тюмень 25 июня 2014 г. Дело N А70-9690/2013
Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Орловой Н.В. судей Сириной В.В. Тамашакина С.Н.

при ведении судебного заседания с использованием средств аудиозаписи,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Простор" на решение от 10.12.2013 Арбитражного суда Тюменской области (судья Безиков О.А.) и постановление от 02.04.2014 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Киричёк Ю.Н., Иванова Н.Е., Рыжиков О.Ю.) по делу N А70-9690/2013 по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Простор" (625056,г. Тюмень, д. Метелева, проезд Воронинские горки, 194, ОГРН 1027200846672, ИНН 7203065060) к департаменту земельных ресурсов администрации г. Тюмени (625002, г. Тюмень, ул. Орджоникидзе, 24, ОГРН 1027200857980, ИНН 7202029213) о признании незаконным отказа в продлении договора N 80/37 аренды земельного участка с кадастровым номером 72:23:04 29 030:0304, данного письмом от 25.03.2013 N14-06-503.

В заседании приняли участие представители:

от общества с ограниченной ответственностью "Простор" - Макаров В.Н., по доверенности от 30.01.2013

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью "Простор" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с заявлением к департаменту земельных ресурсов администрации г. Тюмени (далее - департамент) о признании незаконным отказа в продлении договора N 80/37 аренды земельного участка с кадастровым номером 72:23:04 29 030:0304, данного письмом от 25.03.2013 N14-06-503.

Решением от 10.12.2013 Арбитражного суда Тюменской области, оставленным без изменения постановлением от 02.04.2014 Восьмого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении требований отказано.

Общество обратилось с кассационной жалобой, в которой просит принятые судебные акты отменить, принять новый судебный акт.

В кассационной жалобе общество ссылается на нарушение судами норм материального и процессуального права; судами применен не подлежащий применению пункт 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), а также постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.06.2012 N 17540/11.

Общество полагает, что спорный договор был возобновлен на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 ГК РФ;

от департамента не поступало возражений в связи с использованием спорного имущества обществом.

В судебном заседании представитель общества поддержал свои доводы.

Проверив в соответствии со статьями 286, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) законность обжалуемых судебных актов по настоящему делу, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Из материалов дела следует, что 27.11.2008 между сторонами заключен договор N 80/37 аренды земельного участка с кадастровым номером 72:23:04 29 030:0304 (далее - договор).

Срок договора определен сторонами с 10.10.2008 по 09.09.2009.

Пунктом 2.3 договора предусмотрено, что договор считается расторгнутым по истечении срока действия при отсутствии соглашения о его продлении.

27.02.2013 общество обратилось в департамент с предложением о заключении дополнительного соглашения о продлении договора.

Департамент письмом от 25.03.2013 N 14-06-503 отказал обществу в связи с истечением срока действия договора.

Считая действия департамента по отказу в продлении договора незаконными, общество обратилась в суд с настоящим заявлением.

Арбитражные суды, отказывая в удовлетворении требований, исходили из отсутствия в деле доказательств наличия заключенного между сторонами соглашения о продлении договора, а также уведомления о необходимости продлении договора или намерении заключения нового договора, направленного в адрес департамента в установленный договором срок.

Суд кассационной инстанции, отклоняя доводы жалобы и поддерживая выводы арбитражных судов, исходит из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Пунктом 2 статьи 264 ГК РФ предусмотрено, что лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

В силу абзаца 2 пункта 1 статьи 421 ГК РФ понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно статье 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Из содержания пунктов 5.1, 7.1, 7.2 договора следует, что общество было вправе заключить по истечении срока договора новый договор на согласованных сторонами условиях или продлить срок аренды участка на прежних условиях по письменному заявлению, переданному арендодателю не позднее истечения срока договора. При этом все изменения, дополнения к условиям настоящего договора осуществляются на основании письменного соглашения сторон, за исключением случаев предусмотренных пунктом 3.4 настоящего договора. Продление и расторжение договора осуществляется по соглашению сторон (за исключением случаев, предусмотренных настоящим договором).

Соответственно, в силу статьи 425 ГК РФ обязательства сторон из договора прекратились по истечении срока, на который он был заключен.

В силу положений статей 209, 264, 421 и 621 ГК РФ, статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации намерение арендатора продлить договор аренды земельного участка либо выкупить его не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок в аренду на новый срок либо продать его.

Вывод арбитражных судов в указанной части соответствует позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.06.2012 N 17540/11.

Кроме того, согласно изложенным в пункте 35 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснениям, преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду.

Учитывая, что обществом не представлены доказательства передачи спорного земельного участка третьему лицу, суды двух инстанций обоснованно признали, что оспариваемыми действиями департамента права общества не нарушены.

Согласно пункту 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

По смыслу названной нормы условием продления договора аренды на неопределенный срок является отсутствие возражений со стороны арендодателя.

Согласование сторонами договора аренды его автоматического прекращения по истечении срока аренды (п.2.3) препятствует применению в рассматриваемом случае правила о возобновлении договора на неопределенный срок, установленный частью 2 статьи 621 ГК РФ.

Из вышеуказанных условий договора следует, что продление договора на неопределенный срок по истечении срока его действия исключается при любых обстоятельствах. Использование арендатором земельного участка по истечении срока действия настоящего договора не может быть признано в качестве продления договора на неопределенный срок либо в качестве согласия арендодателя на продолжение арендных отношений, в связи с чем положения пункта 2 статьи 621 ГК РФ в рассматриваемом случае применению не подлежат.

Кроме того, судами установлено отсутствие в деле доказательств согласия собственника земельного участка на продолжение пользования имуществом.

Таким образом, выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствует нормам права и обстоятельствам дела.

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, повторяют доводы апелляционной жалобы и им дана верная правовая оценка, а поэтому не принимаются судом кассационной инстанции, поскольку направлены на переоценку доказательств, что не входит в компетенцию арбитражного суда кассационной инстанции в силу статьи 286 АПК РФ.

Нарушений судом норм материального и процессуального права кассационной инстанцией не установлено.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Согласно пункту 15 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.05.2005 N 91 "О некоторых вопросах применения арбитражными судами главы 25.3 Налогового кодекса Российской Федерации" при подаче кассационных жалоб на судебные акты по заявлениям о признании ненормативного правового акта недействительным государственная пошлина уплачивается в размере 50 процентов от размера государственной пошлины, установленного подпунктом 3 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, то есть в размере 1 000 руб. для юридических лиц.

В силу статьи 104 АПК РФ и пункта 1 части 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации излишне уплаченная при подаче кассационной жалобы государственная пошлина в размере 1 000 руб. подлежит возвращению обществу из федерального бюджета.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 10.12.2013 Арбитражного суда Тюменской области и постановление от 02.04.2014 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А70-9690/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Простор" из федерального бюджета 1 000 (одна тысяча) рублей государственной пошлины, излишне уплаченной по платежному поручению от 20.05.2014 N 1442. Выдать справку на возврат государственной пошлины.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Вопросы арендной платы при истечении срока действия договора аренды
В заметке рассмотрены проблемы взыскания арендной платы при истечении срока действия договора аренды, а также предложены способы их решения.

Согласно абз. 1 ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Обязанность внесения платы наступает только после фактической передачи объекта аренды, а не после подписания договора аренды, даже если сторонами не подписан соответствующий акт приема-передачи.

При условии фактического использования арендованного имущества, отсутствие передаточного акта носит формальный характер и не может являться основанием для неисполнения арендатором своих обязательств по договору. При этом, если арендатор еще и вносит арендные платежи, в том числе частично, то такими конклюдентными действиями арендатор подтверждает факт получения и пользования объектом аренды.

Таким образом, при отсутствии подписанного сторонами акта приема-передачи объекта аренды, договор исцеляется фактическим исполнением сторонами принятых на себя обязательств. В тоже время, как показывает судебная практика, в случае чинения арендодателем препятствий арендатору в пользовании арендуемым объектом, обязанность по внесению арендной платы не возникает (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 11.08.2014 по делу № А40-100131/2011).

Как правило, договор аренды заключается на определенный срок по соглашению сторон, после истечения которого арендные отношения прекращаются, если условиями договора не предусмотрена автоматическая пролонгация срока действия договора, а объект аренды подлежит возврату арендодателю. На практике часто возникает ситуация, при которой срок действия договора аренды истек, а арендатор продолжает пользоваться объектом. В таком случае арендодатель имеет право продолжить начисление арендной платы, арендатор обязан произвести ее уплату, а договор аренды считается возобновленным на неопределенный срок, даже если в нем предусмотрен запрет на его продление (Постановление ФАС Уральского округа от 04.03.2014 по делу № А07-6131/2013).

Факт продолжения пользования арендуемым помещением после истечения срока договора подтверждается актом приема-передачи объекта (приложение к договору), а также тем обстоятельством, что объект аренды не возвращен арендодателю. Такое положение вещей свидетельствует о так называемых фактических арендных отношениях между сторонами.

В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Возобновление договора аренды на неопределенный срок порождает у арендодателя вопросы касающиеся повышения размера арендной платы в случае, если арендатор отказывается от подписания дополнительного соглашения.

В такой ситуации ошибочно полагать, что возможно использовать механизм оферты для заключения нового договора аренды на новый срок с иным условием о размере арендной платы. Приверженцы такого алгоритма полагают, что если за месяц до истечения срока действия договора аренды арендатору направить новый договор аренды с иными условиями о сроке и размере платы, то при не освобождении занимаемого арендатором объекта, в соответствии с п. 3 ст. 438 ГК РФ оферта является принятой, а новый договор, соответственно, будет считаться заключенным. Подкрепляется данная позиция ссылкой на п. 58 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8 от 01.07.1996 года «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», в котором указано, что при разрешении преддоговорных споров, а также споров, связанных с исполнением обязательств, необходимо иметь в виду, что акцептом, наряду с ответом о полном и безоговорочном принятии условий оферты, признается совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором (п. 3 ст. 438 ГК РФ).

Следует учитывать, что для признания соответствующих действий адресата оферты акцептом Кодекс не требует выполнения условий оферты в полном объеме. В этих целях для квалификации указанных действий в качестве акцепта достаточно, чтобы лицо, получившее оферту (в том числе проект договора), приступило к ее исполнению на условиях, указанных в оферте и в установленный для ее акцепта срок.

Однако данная позиция не выдерживает критики, в связи с тем, что к описанной ситуации будут применяться специальные нормы главы 34 ГК РФ. Как уже было ранее сказано, при истечении срока действия договора аренды – он считается возобновленным на неопределенный срок. Для блокирования механизма возобновления действия договора аренды на неопределенный срок арендодателю необходимо воспользоваться правом, предусмотренным в п. 2 ст. 610 ГК РФ, в соответствии с которым при аренде недвижимого имущества каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. В такой ситуации арендодатель должен направить арендатору заявление о прекращении договора аренды. По истечении указанного срока стороны могут заключить новый договор аренды, либо арендодатель может направить арендатору оферту о заключении договора аренды по правилам ст. 435 ГК РФ. Оферта будет считаться принятой, если арендатор совершит конклюдентные действия – после истечения срока для освобождения объекта по предыдущему договору будет занимать помещение.

Таким образом, конкуренция действия двух договоров зависит от соблюдения прописанных Гражданским кодексом процедур. Подводя итог, отметим, что при несоблюдении процедуры уведомления арендатора о прекращении договора аренды в связи с истечением срока его действия, арендодатель не сможет в судебном порядке требовать взыскания арендной платы со ссылкой на заключения нового договора аренды (с условием об ином размере арендной платы и сроке действия договора) по средством направления оферты. Арендная плата будет подлежать взысканию в соответствии с первым договором аренды, который будет считаться возобновленным на неопределенный срок.

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 1 марта 2017 г. N Ф03-237/17 по делу N А51-5824/2016 (ключевые темы: объекты аренды - неосновательное обогащение - межрегиональная инспекция - арендодатель - передача недвижимого имущества)

28 марта 2017
Требование: о взыскании долга, о взыскании неосновательного обогащения, о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, о взыскании убытков и упущенной выгоды, о государственной регистрации договора, о признании заключенным договора, о расторжении договора аренды в отношении нежилых помещений

Вывод суда: дело направлено на новое рассмотрение, решение суда апелляционной истанции отменено, решение суда первой инстанции отменено

г. Хабаровск
01 марта 2017 г. А51-5824/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 20 февраля 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 01 марта 2017 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

Председательствующего: Лесненко С.Ю.

Судей: Гребенщикова С.И., Яшкиной Е.К.

при участии

от ответчика: Смоляков А.Ю., представитель по доверенности от 13.02.2017 N Д13-02/17;

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ЗДОРОВЬЕ-ДВ"

на решение от 26.07.2016, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 17.10.2016

по делу N А51-5824/2016 Арбитражного суда Приморского края

Дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Жестилевская О.А., в апелляционном суде судьи: Глебов Д.А., Култышев С.Б., Скрипка Н.А.

По иску общества с ограниченной ответственностью "ЗДОРОВЬЕ-ДВ"

к индивидуальному предпринимателю Швецовой Антонине Викторовне

о признании договора аренды незаключенным, возврате суммы неосновательного обогащения

по встречному иску индивидуального предпринимателя Швецовой Антонины Викторовны

к обществу с ограниченной ответственностью "ЗДОРОВЬЕ-ДВ"

о расторжении договора аренды, взыскании убытков

Общество с ограниченной ответственностью "Здоровье-ДВ" (ОГРН 1082511003860, место нахождения: 692656, Приморский край, п.Новошахтинский, ул.Луговая, 19; далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к индивидуальному предпринимателю Швецовой Антонине Викторовне (ОГРНИП 304251134200022; далее - предприниматель) о взыскании 70 000 руб. неосновательного обогащения и признании незаключенным договора аренды недвижимого имущества от 18.11.2015.

Требования истца мотивированы тем, что, несмотря на подписание договора аренды от 18.11.2015, передача недвижимого имущества не состоялась, в связи с чем арендные правоотношения не возникли и договор в силу статей 432, 433 Гражданского кодекса Российской Федерации является незаключенным, при этом на стороне ответчика возникло неосновательное обогащение в размере внесенного истцом платежа по сделке.

В свою очередь предприниматель предъявил обществу встречный иск о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 18.11.2015 и взыскании 829 888 руб. 73 коп., в том числе 813 103 руб. 66 коп. упущенной выгоды и 16 785 руб. 08 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами.

В обоснование своей позиции ответчик ссылается на немотивированное уклонение арендатора от подписания акта приема-передачи в нарушение статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации, что при наличии действующей сделки исключает использование данного имущества в коммерческих целях и влечет возникновение у арендодателя убытков в размере неполученной арендной платы (статья 15 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Решением Арбитражного суда Приморского края от 26.07.2016, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 17.10.2016, в удовлетворении первоначальных и встречных исковых требований отказано полностью.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, общество обратилось в Арбитражный суд Дальневосточного округа с кассационной жалобой, в которой, ссылаясь на неправильное применение арбитражными судами норм материального права, просит отменить указанные решение и постановление, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении первоначального иска.

В обоснование жалобы общество приводит доводы о том, что по условиям сделки до подписания сторонами акта приема-передачи и фактической передачи помещения договор аренды не вступил в действие, а, следовательно, является незаключенным. В подтверждение данного обстоятельства истец также ссылается на отсутствие в тексте договора сведений, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору, в том числе из-за различия площадей, указанных в договоре (220 кв.м) и в техническом паспорте объекта (221 кв.м), в связи с чем условие об объекте аренды нельзя признать согласованным. Кроме того, заявитель обращает внимание суда округа на то, что об отсутствии намерения на заключение договора аренды ответчик уведомил истца, в том числе 15.12.2015 устно и 17.12.2015 письменно.

Предприниматель в отзыве на кассационную жалобу выразила несогласие с приведенными в ней доводами. Считает, что уклонение арендатора от подписания передаточного акта свидетельствует лишь об отсутствии фактического исполнения этой стороной обязательства по приемке объекта аренды, что повлекло убытки на стороне арендодателя в виде неполучения платы его использование.

Представитель предпринимателя в судебном заседании в полном объеме поддержал позицию, приведенную в отзыве на кассационную жалобу, дав соответствующие пояснения.

Истец, извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, явку своего представителя в суд округа не обеспечил, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие.

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлялся перерыв с 14.02.2017 до 15 часов 20 минут 20.02.2017.

Проверив в порядке и пределах статей 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых по делу судебных актов, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает их подлежащими отмене на основании следующего.

Как установлено судами и усматривается из материалов дела, предпринимателю на праве собственности принадлежат нежилые помещения площадью 591,2 кв.м, этаж подвальный, в здании, расположенном по адресу: Приморский край, г.Уссурийск, ул.Некрасова, 142 (свидетельство о государственной регистрации права от 18.05.2006 серии 25 АА N 718394).

18.11.2015 стороны заключили договор аренды, по условиям которого ответчику во временное пользование передано подвальное помещение общей площадью 220 кв.м, описание которого дано в техническом паспорте от 22.05.2006, под размещение аптеки, сроком с 18.11.2015 по 20.10.2016; договор вступает в силу после подписания акта приема-передачи.

Сторонами согласовано, что размер арендной платы составляет в феврале 2016 года - 70 000 руб., в марте 2016 года - 90 000 руб., в апреле 2016 года - 120 000 руб., в последующие месяцы - 140 000 руб. (с учетом дополнительного соглашения к договору).

Согласно расписке от 18.11.2015 предприниматель получил от общества 70 000 руб. в качестве задатка по договору аренды.

В материалах дела имеется переписка сторон по вопросу о приеме-передаче имущества.

Претензией от 17.12.2015 общество уведомило предпринимателя о том, что из-за неисполнения условий договора по передаче помещения у него возникли убытки и отсутствует возможность использовать помещение в целях аренды, также указав, что заключать договор аренды в отношении указанного имущества оно не намерено.

В свою очередь предприниматель письмом от 22.12.2015, сообщив обществу об окончании ремонта, просил подтвердить намерения арендовать помещение и подписать передаточный акт, либо письменно отказаться от него. 28.12.2015 предприниматель вновь направила обществу письмо, в котором сообщила, что ремонтные работы были произведены в соответствии с пожеланиями арендатора, директор которого 16.12.2015 в устной форме безосновательно отказался от аренды и уклоняется от принятия имущества и подписания акта приема-передачи. Со стороны арендодателя не было и нет препятствий по представлению имущества в пользование.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения общества в арбитражный суд с первоначальным иском.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной (пункт 2 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации). Согласно пункту 1 статьи 433 Кодекса договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.

Установив, что стороны в письменной форме согласовали все существенные условия сделки, в том числе об объекте аренды, суды верно квалифицировали спорные правоотношения как арендные, которые регулируются положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом суды отклонили утверждение общества относительно незаключенности сделки ввиду непередачи ему в пользование недвижимого имущества, верно указав, что договор аренды относится к консенсуальным сделкам, поэтому момент передачи вещи, о котором идет речь в пункте 2 статьи 433 Кодекса, не имеет правового значения для определения момента заключения договора.

Довод заявителя кассационной жалобы об обратном отклоняется судом кассационной инстанции, как основанный на неверном толковании норм материального права, поскольку исходя из характера и существа спорного правоотношения факт передачи объекта аренды - нежилого помещения, относится не к обстоятельствам заключения арендной сделки, а к обстоятельствам ее фактического исполнения.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В свою очередь, арендатор в силу пункта 1 статьи 614 Кодекса обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Таким образом, исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из системного толкования приведенных норм права следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по не зависящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

В таком случае также нарушается принцип гражданского права о беспрепятственном осуществлении гражданских прав (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации), так как отсутствие объекта аренды препятствует осуществлению прав арендатора.

Арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам. В обратном случае (неполучение имущества в пользование по собственной воле) не освобождает арендатора от исполнения денежных обязательств по сделке.

Вышеизложенная правовая позиция высказана в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", Определениях Верховного Суда Российской Федерации от 17.03.2015 N 306-ЭС14-929, от 29.01.2015 N 302-ЭС14-735, Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 N 13689/2012.

Учитывая, что предметом настоящего спора является взыскание предварительного платежа в пользу общества и упущенной выгоды в размере неполученной арендной платы в пользу предпринимателя, причины невозможности использования арендатором спорного имущества в силу вышеназванных норм права и разъяснений о порядке их применения имеют существенное значение для правильного рассмотрения дела.

Однако данный факт безосновательно оставлен судами без исследования и оценки, в связи с чем содержащиеся в обжалуемых судебных актах выводы нельзя признать соответствующими фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Гражданским кодексом Российской Федерации установлены специальные правила передачи в аренду зданий, сооружений, подлежащие применению и к аренде нежилых помещений.

Так, согласно абзацу первому пункта 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

При этом уклонение арендодателя либо арендатора от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ от исполнения обязанности по передаче либо принятию имущества соответственно.

Поскольку настоящий спор возник именно в связи с непередачей арендованного имущества, установление лица, уклоняющегося от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, является значимым обстоятельством для его разрешения.

Несмотря на возражения ответчика о том, что арендатор в нарушение условий сделки уклонялся от исполнения обязанности по принятию имущества, суды в обжалуемых судебных актах лишь констатировали отсутствие воли сторон на продолжение арендных отношений и непринятие ими мер по расторжению спорного договора с целью минимизации каждым своих расходов, не указав мотивы, по которым данные доводы были отклонены, что не отвечает требованиям пункта 2 части 4 статьи 170, пункта 12 части 2 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Делая вывод о том, что обязанность по передаче имущества в аренду со стороны арендодателя (предпринимателя) осталась неисполненной, суды обеих инстанций в нарушение статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не дали оценки имеющейся в материалах дела переписке сторон по вопросу составления акта приема-передачи имущества и не установили значимые для дела обстоятельства.

Кроме того, судебная коллегия считает, что при рассмотрении требования предпринимателя о расторжении договора аренды судами не учтено следующее.

Основания досрочного расторжения договора аренды судом по требованию арендодателя предусмотрены статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Вместе с тем согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть расторгнут по решению суда при существенном его нарушении или в иных случаях, предусмотренных законом или договором.

Отказывая в удовлетворении встречного требования о расторжении договора, суды руководствовались статьями 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктами 29, 30 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" и исходили из недоказанности факта систематического невнесения обществом арендной платы ввиду непередачи ему имущества, а также отсутствия у предпринимателя претензий относительно неисполнения арендатором денежных обязательств по сделке до обращения в арбитражный суд с встречным иском.

Между тем требования истца о расторжении договора обоснованы отказом общества от исполнения обязанности по принятию имущества, что в силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса само по себе может являться основанием для расторжения договора в случае выявления существенности допущенного арендатором нарушения, с учетом правового регулирования, предусмотренного статьей 655 Кодекса.

При этом судебная коллегия отмечает, что несоблюдение арендодателем досудебного порядка урегулирования спора путем направления письменного предупреждения о необходимости исполнения договорного обязательства является основанием для оставления иска без рассмотрения, а не отказа в его удовлетворении (пункты 29, 30 вышеназванного Информационного письма от 11.01.2002 N 66). Аналогичное разъяснение, содержится в пункте 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".

Однако в нарушение указанных разъяснений суд первой инстанции рассмотрел по существу требование ответчика о расторжении спорного договора без проверки факта принятия истцом мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты, принятые по неполно исследованным обстоятельствам, с неправильным применением норм материального права и с нарушением норм процессуального права, которое могло привести к принятию неправильного судебного акта, подлежат отмене на основании частей 1 - 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Принимая во внимание, что допущенные нарушения могут быть устранены только при повторном рассмотрении дела в суде первой инстанции, кассационная инстанция считает необходимым направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Приморского края.

При новом рассмотрении суду следует устранить отмеченные недостатки, дать оценку всем имеющимся в деле доказательствам и установить все обстоятельства, входящие в предмет доказывания по данному делу, в том числе выявить причины неподписания арендатором передаточного акта и, в зависимости от этого, определить кто из сторон и в какой период допустил неисполнение обязательств по договору, установить наличие либо отсутствие оснований для внесения арендных платежей, а также проверить соблюдение предпринимателем мер по урегулированию спора с учетом переписки сторон; и с учетом установленного разрешить спор с правильным применением норм материального права и соблюдением норм процессуального права.

Вопрос о распределении расходов по государственной пошлине в кассационной инстанции не рассматривается. В силу части 3 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при отмене судебного акта с направлением дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается арбитражным судом, вновь рассматривающим дело.

Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Приморского края от 26.07.2016, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 17.10.2016 по делу N А51-5824/2016 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Приморского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий С.Ю. Лесненко
Судьи С.И. Гребенщиков
Е.К. Яшкина

Обзор документа

Суд округа подтвердил, что непередача помещения арендатору не влечет признание договора аренды незаключенным. Данный факт относится к обстоятельствам исполнения этой сделки, а не ее заключения.

При этом в силу ГК РФ уклонение арендодателя либо арендатора от подписания передаточного документа рассматривается как отказ от исполнения обязанности по передаче либо принятию имущества соответственно.

Также следует учитывать, что отказ арендатора принять имущество может быть основанием для расторжения договора аренды при условии существенности такого нарушения.

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ХАКАСИЯ

Именем Российской Федерации Р Е Ш Е Н И Е
07 июня 2016 года Дело №А74-2686/2016

Резолютивная часть решения объявлена 31 мая 2016 года. Решение в полном объёме изготовлено 07 июня 2016 года.

Арбитражный суд Республики Хакасия в составе судьи Конкиной И.И.

при ведении протокола судебного заседания секретарём Машиной Ю.И. рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Бергера Виктора Михайловича (ИНН 190116498402, ОГРНИП 304190126400182)

к обществу с ограниченной ответственностью «Руда Хакасии» (ИНН 1901116066, ОГРН 1131901005367)

о взыскании 864 250 руб.,

при участии в судебном заседании представителей: от истца – Пономаревой А.С. на основании доверенности от 10.12.2014, от ответчика - Бондарь Т.В. на основании доверенности №12 от 29.04.2016.

Индивидуальный предприниматель Бергер Виктор Михайлович обратился в Арбитражный суд Республики Хакасия с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Руда Хакасии» о взыскании 864 250 руб. долга по арендным платежам по договору аренды от 01.02.2015 за период с ноября 2015 г. по март 2016 г.

Представитель истца в судебном заседании поддержал исковые требования в полном объёме. Пояснил, что 29.09.2015 ответчик уведомил истца о расторжении договора аренды с 29.10.2015. При приеме помещений от арендатора 06.11.2015 выявлено, что стены и мебель повреждены, часть мебели отсутствует, жалюзи на окнах повреждены и частично отсутствуют. При заключении договора аренды помещения и мебель были переданы ответчику в идеальном состоянии. ИП Бергер В.М. неоднократно обращался к ответчику с просьбами устранить повреждения либо возместить убытки и передать помещение по акту приема-передачи. До настоящего времени помещение по акту не передано, поэтому в соответствии со статьей 622 ГК РФ ответчик должен уплатить арендные платежи за период с ноября 2015 г. по март 2016 г.

Ответчик просил в иске отказать, полагает, что выполнил обязанность по возврату арендованного имущества. В связи с досрочным расторжением договора аренды по инициативе арендатора, 01.11.2015 арендатор передал ключи арендодателю и с указанного времени помещениями не пользовался. Арендодатель отказался подписать акт приема-передачи нежилого помещения, сославшись на наличие недостатков, поэтому арендатор направил акт по почте 10.11.2015. По мнению ответчика, наличие недостатков в возвращаемом помещении не дает арендодателю права отказаться принять такое помещение из аренды. Необоснованный отказ арендодателя от принятия помещений препятствует исполнению арендатором обязанности, установленной частью 1 статьи 622 ГК РФ, поэтому если арендодатель необоснованно отказывается принимать помещение, он считается просрочившим кредитором в силу пункта 1 статьи 406 ГК РФ. Также пояснил, что имущество возвращено истцу с учётом нормального износа, что соответствует статье 622 ГК РФ. Акт, где указаны недостатки имущества, составлен истцом в одностороннем порядке.

Представитель истца подтвердил факт передачи ответчиком ключей от помещений, однако полагает, что при отсутствии подписанного сторонами акта приема-передачи, имущество считается не переданным и арендатор должен внести арендные платежи.

Исследовав доказательства, имеющиеся в материалах дела, заслушав представителей сторон, арбитражный суд установил следующие обстоятельства:

Индивидуальный предприниматель Бергер В.М. (арендодатель) и ООО «Руда Хакасии» (арендатор) заключили договор аренды от 01.02.2015 (в редакции дополнительного соглашения от 01.07.2015), по условиям которого истец передал, а ответчик принял в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Абакан, ул. Чертыгашева, 148, 2 этаж, офисы площадью 214 кв.м., отраженное в выкипировке на техническом плане здания в техническом паспорте и выделенное штриховкой (кроме офисов №№ 206, 208). Вместе с помещением в аренду передается офисная мебель: двадцать столов, двадцать тумб, десять шкафов под документы, десять шкафов под одежду, двадцать стульев, двадцать кресел-стульев, десять столов под принтер и телефон, диван, состояние которой отражается в акте приема-передачи. При этом, если стороны в акте не указали замечаний к состоянию офисной мебели, то такая мебель считается переданной в идеальном (отличном) исправном состоянии (пункт 1.1 договора).

Согласно пунктам 2.1, 2.2 договора арендная плата за пользование имуществом складывается в виде определенной твердой суммы платежей и составляет 172 850 руб. в месяц без НДС, которая вносится до 5 числа текущего месяца. В арендную плату входит плата за электроэнергию и коммунальные платежи, абонентская плата за пользование телефонной точкой и интернетом.

Договор вступает в силу с 01.02.2015 сроком на одиннадцать месяцев (пункт 4.1 договора).

В пункте 5.2.7 договора установлена обязанность арендатора в срок не более 10 дней с момента прекращения договора в безусловном порядке вернуть арендодателю арендованное помещение по акту приема-передачи в том состоянии, в котором он его получил.

По акту приема-передачи помещения от 01.02.2015 №1 (в редакции дополнительного соглашения от 01.07.2015) арендодатель передал, а арендатор принял указанное в договоре офисное помещение и имущество, стоимость которого составила 1 462 200 руб.

Уведомлением от 29.09.2015 №257 ООО «Руда Хакасии» на основании пункта 8.4 договора уведомило ИП Бергер В.М. о расторжении договора аренды с 29.10.2015.

При возвращении арендованного нежилого помещения и имущества 06.11.2015 стороны не подписали акт приема-передачи в связи с возникшими разногласиями по состоянию имущества.

ООО «Руда Хакасии» направило арендодателю два акта возврата (приема-передачи) нежилого помещения по почте, которые получены ИП Бергером В.М. 10.11.2015 и письмом, датированным 10.11.2015, возвращены арендатору без подписи, поскольку в них отсутствуют сведения о повреждении имущества. Согласно почтовому уведомлению письмо направлено 11.11.2015.

Индивидуальный предприниматель Бергер В.М. сопроводительным письмом от 09.11.2015 направил ООО «Руда Хакасии» два экземпляра акта приема-передачи помещения по договору аренды от 06.11.2015, которые просил подписать и один экземпляр возвратить в его адрес. Одновременно сообщил о повреждениях имущества, помещения и указал размер ущерба. Согласно почтовому уведомлению письмо направлено 10.11.2015. Ответчик получил указанные акты 12.11.2015 (почтовое уведомление №34125) и возвратил их не подписанными.

В письмах от 10.11.2015, 18.11.2015, 01.12.2015, 01.02.2016, направленных ответчику и им полученных, ИП Бергер В.М. просил подписать акты, возместить причиненные убытки либо устранить имеющиеся повреждения и вернуть недостающее имущество.

Мотивируя тем, что ответчик не возвратил арендованное имущество в надлежащем состоянии, истец обратился в арбитражный суд с иском о взыскании задолженности по арендной плате за период с ноября 2015 года по март 2016 года в сумме 864 250 руб. (из расчета 172 850 руб. х 5 месяцев).

Оценив представленные доказательства, доводы сторон, арбитражный суд пришёл к следующим выводам.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договор заключен сторонами сроком действия с 01.02.2015 на одиннадцать месяцев.

В пункте 8.4 договора определено, что договор может быть расторгнут по инициативе арендатора в любой момент до истечения его срока с письменным уведомлением арендодателя не менее чем за 30 дней до даты расторжения договора.

В силу пункта 3 статьи 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

На основании уведомления от 29.09.2015 №257 ООО «Руда Хакасии» договор аренды от 01.02.2015 расторгнут сторонами с 29.10.2015.

Согласно части 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором. Необоснованный отказ арендодателя принять помещение из аренды препятствует исполнению арендатором обязанности, установленной частью 1 статьи 622 ГК РФ, поэтому, если арендодатель необоснованно отказывается принимать помещение, он в силу пункта 1 статьи 406 ГК РФ считается просрочившим кредитором.

Из искового заявления и пояснений истца в судебных заседаниях следует, что после прекращения арендных отношений истец отказывался принять помещение по акту приема-передачи, ссылаясь на наличие в нем недостатков. По указанной причине при приеме помещений от арендатора 06.11.2015 стороны не подписали акт приема-передачи имущества.

Ответчик утверждал, что 01.11.2015 передал истцу ключи от всех помещений. Истец подтвердил, что ключи от помещений были переданы ответчиком, но акт приема-передачи возвращаемого нежилого помещения стороны не подписали, поскольку арендодатель в нем указал о повреждении арендованного имущества.

Между тем, арендодатель не вправе не принять возвращаемое арендатором помещение после прекращения договора аренды (несмотря на ухудшение арендованного имущества). Наличие недостатков в помещении, возвращаемом по окончании срока действия договора аренды, не дает арендодателю права отказаться принять такое помещении из аренды, так как в противном случае арендодатель получает возможность принудить арендатора к пользованию помещением после прекращения договора аренды вопреки его воле, что нарушает установленный статьей 421 ГК РФ принцип свободы договора. Следовательно, поименованные действия арендодателя расценены судом, как уклонение от приема арендованного имущества.

Вопрос о возмещении убытков, причиненных ухудшением состояния возвращенного имущества, не является предметом рассмотрения настоящего дела.

Оценив представленные доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, суд пришел к выводу, что по окончании срока действия договора и после передачи ключей от помещений ответчик прекратил использование арендованного имущества. По окончании этого срока помещения и имущество выбыли из владения ответчика и поступили в распоряжение истца, как арендодателя. Поэтому независимо от несоблюдения сторонами установленного договором аренды порядка передачи арендованное имущество следует считать возвращенным арендодателю.

Доказательств, свидетельствующих о том, что арендатор мог пользоваться помещениями и имуществом после передачи ключей истцу, в деле нет.

В силу статей 606, 614 ГК РФ арендная плата уплачивается за пользование имуществом.

Согласно абзацу 3 пункта 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункту 37 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.

Установив факт прекращения договора аренды и возврата имущества арендодателю путем передачи ключей от помещений, отсутствие задолженности по арендной плате, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для взыскания арендной платы

С учётом изложенного в удовлетворении иска следует отказать.

Государственная пошлина по иску составляет 20 285 руб., уплачена истцом в полном размере чеками-ордерами от 15.03.2016, которая в соответствии со статьёй 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения дела относится на истца.

Руководствуясь статьями 104, 110, 167-171, 176, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:
Отказать в удовлетворении иска полностью:
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Третий арбитражный апелляционный суд в течение месяца с момента его принятия.
Апелляционная жалоба подаётся через Арбитражный суд Республики Хакасия.
Судья И.И. Конкина

1. Договор между собственником здания и другим лицом, на основании которого последнее использует отдельный конструктивный элемент этого здания для рекламных целей, не является договором аренды.

Акционерным обществом был заключен с собственником здания договор, на основании которого общество получило право использовать крышу данного здания для размещения рекламы.
По истечении установленного срока действия этого договора собственник отказал акционерному обществу в заключении договора на новый срок, заключив аналогичный договор с другим лицом.
Акционерное общество, полагая, что заключенный между ним и собственником договор является договором аренды крыши здания, на основании статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации* обратилось в арбитражный суд с иском о переводе на себя прав и обязанностей по второму договору. В исковом заявлении общество указало, что в течение двух лет устанавливало на крыше свои рекламные щиты и добросовестно исполняло обязательство по внесению платежей.
Суд отказал в удовлетворении иска, признав не подлежащей применению статью 621 ГК РФ.
При этом в решении суда было отмечено, что правоотношения, возникшие между сторонами и связанные с использованием истцом для рекламных целей крыши здания, принадлежащего ответчику на праве собственности, не являются арендными и, следовательно, не могут регулироваться правилами главы 34 ГК РФ.
Принимая решение, суд исходил из того, что в соответствии с пунктом 1 статьи 607 ГК РФ объектами аренды, помимо прямо перечисленных в данной норме, могут быть только непотребляемые вещи. При этом передача вещи в аренду всегда влечет временное отчуждение собственником права пользования этой вещью.
Между тем крыша представляет собой конструктивный элемент здания и не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог бы быть передан в пользование отдельно от здания. Поэтому крыша не может являться объектом аренды.
Суд указал, что анализ спорного договора свидетельствует о том, что его предметом являлось предоставление истцу возможности на возмездной основе размещать рекламу на крыше принадлежащего ответчику здания. Такой договор не противоречит ГК РФ, отношения сторон регулируются общими положениями об обязательствах и договорах, а также условиями самого договора.

2. К договору аренды имущества, предусматривающему переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, применяются только те правила о договоре купли-продажи, которые регламентируют форму данного договора (пункт 3 статьи 609 и статья 624 ГК РФ).

Открытое акционерное общество (арендодатель) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью о взыскании суммы задолженности по арендной плате и об обязании ответчика возвратить сданный ему внаем речной теплоход.
Решением арбитражного суда иск удовлетворен, поскольку материалами дела доказано нарушение ответчиком (арендатором) условия договора о своевременном перечислении арендной платы. Обязывая возвратить арендованное судно, суд сослался на истечение срока аренды и возможность истребования арендодателем своего имущества (статья 622 Кодекса).
В апелляционной жалобе ответчик просил отменить судебный акт в части удовлетворения иска об истребовании судна. В обоснование своей позиции он сослался на положения договора аренды, предусматривающие по окончании срока аренды переход права собственности на имущество к арендатору.
Суд апелляционной инстанции посчитал жалобу обоснованной и подлежащей удовлетворению, указав следующее.
Между сторонами был заключен договор аренды речного теплохода сроком на четыре года с правом выкупа сданного внаем имущества.
Согласно условиям договора общая стоимость аренды составляла 520 тысяч долларов США, арендные платежи подлежали уплате арендатором ежегодно в течение четырех лет в установленные договором сроки в рублевом эквиваленте по курсу Центрального банка Российской Федерации на день платежа. После внесения последнего арендного платежа судно переходит в собственность арендатора.
Невнесение арендатором очередного ежегодного платежа в размере 94,8 тысячи долларов США (более 2,5 млн. рублей) послужило основанием для предъявления арендодателем иска.
В силу статьи 609 ГК РФ договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624 Кодекса), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи.
На этом основании к отношениям сторон применим пункт 2 статьи 489 ГК РФ, согласно которому в случае, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.
Поскольку за предыдущие периоды арендатором уплачено более 355 тысяч долларов США, что превышает половину стоимости судна (520 тысяч долларов США), у суда первой инстанции отсутствовали основания для обязания ответчика возвратить истцу данное имущество.
В связи с изложенным суд апелляционной инстанции отменил решение суда первой инстанции в этой части, отказав в возврате речного теплохода.
По результатам рассмотрения кассационной жалобы постановление апелляционной инстанции было отменено и оставлено в силе решение суда первой инстанции.
При этом суд кассационной инстанции обратил внимание на необходимость разграничения двух разных институтов - выкуп арендованного имущества (статья 624 ГК РФ) и продажа товара в кредит с условием о рассрочке платежа (статья 489 Кодекса).
Пункт 3 статьи 609 ГК РФ указывает лишь на необходимость при заключении договора аренды, предусматривающего переход в последующем права собственности на сданное внаем имущество к арендатору, руководствоваться правилами о форме договора купли-продажи соответствующего имущества.
Следовательно, к правоотношениям сторон, связанным с выкупом арендованного имущества, не могут применяться нормы, регламентирующие куплю-продажу товара в кредит с условием о рассрочке платежа.
В рассматриваемой ситуации истечение срока аренды не означало перехода судна в собственность арендатора, поскольку арендные платежи не были уплачены полностью.
Учитывая данное обстоятельство, суд кассационной инстанции отметил, что к моменту заявления истцом соответствующего требования у ответчика отсутствовали какие-либо права на спорное имущество: право собственности не было приобретено, а право аренды прекратилось в связи с истечением ее срока.
Таким образом, суд первой инстанции правомерно удовлетворил иск арендодателя в части истребования имущества на основании статьи 622 ГК РФ.