Fotovideoforum.ru

Статья 316. Место исполнения обязательства
Если место исполнения не определено законом, иными правовыми актами или договором, не явствует из обычаев делового оборота или существа обязательства, исполнение должно быть произведено:
по обязательству передать земельный участок, здание, сооружение или другое недвижимое имущество - в месте нахождения имущества;
по обязательству передать товар или иное имущество, предусматривающему его перевозку, - в месте сдачи имущества первому перевозчику для доставки его кредитору;
по другим обязательствам предпринимателя передать товар или иное имущество - в месте изготовления или хранения имущества, если это место было известно кредитору в момент возникновения обязательства;
по денежному обязательству - в месте жительства кредитора в момент возникновения обязательства, а если кредитором является юридическое лицо - в месте его нахождения в момент возникновения обязательства; если кредитор к моменту исполнения обязательства изменил место жительства или место нахождения и известил об этом должника - в новом месте жительства или нахождения кредитора с отнесением на счет кредитора расходов, связанных с переменой места исполнения;
по всем другим обязательствам - в месте жительства должника, а если должником является юридическое лицо - в месте его нахождения.

Продление договора аренды по соглашению сторон

Стороны могут предусмотреть условие о продлении договора на новый срок в самом тексте договора.

Причем продлить договор они могут на один период или неопределенное число периодов.

При согласовании условия о продлении договора необходимо определить следующее:

условие, которое должно быть исполнено для того, чтобы договор был продлен на следующий срок (период);
период (срок), на который договор будет продлен.
Если стороны желают продлить договор на один временной период, в договоре следует это указать. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом по окончании этого периода и арендодатель не возражает, договор будет продлен на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Стороны могут предусмотреть условие о том, что договор после своего окончания продлевается каждый раз на определенный период.

Для этого необходимо определить:

определить условие, которое должно быть исполнено для того, чтобы договор был продлен на следующий срок (период);
установить период (срок), на который договор будет продлен;
указать на то, что договор будет продлеваться каждый раз при исполнении согласованного условия.
Внимание! Условие о пролонгации договора не означает, что стороны будут обязаны продлевать договор на новый срок. На основании этого условия понудить сторону в судебном порядке продлить договор на новый срок нельзя (решение Арбитражного суда Московской области от 18.08.2008 по делу N А41-8680/08, оставлено без изменения Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 05.11.2008).

Если условие о пролонгации договора не согласовано

В этом случае арендатор не сможет пользоваться имуществом по истечении срока действия договора, если арендодатель возражает против продления арендных отношений (ст. 621 ГК РФ).

Договор аренды недвижимого имущества был заключен на неопределенный срок. Арендодатель уведомил арендатора об отказе от исполнения договора из-за нарушения последним своих обязательств по договору. Арендатор передал помещения арендодателю по акту, но его имущество осталось в помещениях арендодателя. В настоящее время арендатором предъявлен иск о признании акта передачи недействительным, а договора аренды - действующим на основании нахождения имущества арендатора в помещениях арендодателя и неполучения уведомления об отказе от исполнения договора аренды.
Имеет ли право арендодатель в одностороннем порядке расторгнуть договор в случае нарушения арендатором своих обязательств по договору?

17 сентября 2012
Льготная подписка на журнал «Законодательство»!

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора аренды, заключенного на неопределенный срок, предупредив об этом другую сторону за три месяца (абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ). При нарушении арендатором своих обязанностей по договору последний может быть также расторгнут в судебном порядке (ст. 619 ГК РФ).

Обоснование вывода:
По общему правилу (п. 1 ст. 610) ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если же договор не содержит указания на данное условие, он считается заключенным на неопределенный срок.
Общие основания изменения и расторжения договора установлены в ст. 450 ГК РФ. В соответствии с п. 3 данной статьи договор считается расторгнутым в случае одностороннего отказа от его исполнения полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон. Право на одностороннее расторжение (любой из сторон) договора аренды, заключенного на неопределенный срок, предусмотрено законом: в соответствии с абзацем 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любой момент отказаться от договора (во внесудебном порядке), предупредив об этом другую сторону за три месяца, если иной срок не установлен договором. Такой отказ допускается независимо от того, исполняет ли другая сторона свои обязательства по договору надлежащим образом.
При одностороннем отказе от исполнения договора для того, чтобы договор считался расторгнутым, стороне достаточно уведомить контрагента об отказе от его исполнения. Президиум ВАС РФ отмечает, что, если арендодатель направлял арендатору предупреждение о прекращении договора, требования абзаца 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ могут считаться соблюденными. При этом не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора (п. 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66), постановление ФАС Московского округа от 23.03.2009 N КГ-А40/1860-09).
Таким образом, в рассматриваемом случае арендодатель вправе отказаться от исполнения договора аренды, заключенного на неопределенный срок при соблюдении, установленного абзацем 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ порядка прекращения договора аренды, путем направления за три месяца (если иной срок не предусмотрен договором аренды) арендатору уведомления об одностороннем расторжении договора аренды.
Существует арбитражная практика, в соответствии с которой при намерении расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке арендодателю, чтобы соблюсти условия абзаца 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ, достаточно направить арендатору соответствующее уведомление. Суд указал, что в данном случае ст. 610 ГК РФ не предусматривает обязанность арендодателя вручить арендатору данное уведомление. В свою очередь, арендатор должен обеспечить получение им корреспонденции по юридическому адресу, а также всем адресам, указанным в договоре аренды (постановление ФАС Московского округа от 22.02.2012 N Ф05-363/12 по делу N А40-34111/2011).
В то же время некоторые суды принимают во внимание фактическое уведомление арендатора о расторжении с ним договора аренды по инициативе арендодателя. Так, ФАС Волго-Вятского округа при рассмотрении дела исходил из того, что в случае если арендатор не получает направленное арендодателем уведомление, то основания считать договор аренды прекращенным отсутствуют (постановление от 01.12.2011 N Ф01-4981/11 по делу N А38-2447/2010). При этом Девятый арбитражный апелляционный суд оставил без изменений решение Арбитражного суда г. Москвы от 31.05.2011, в котором суд принял во внимание сведения о том, что арендатор располагал информацией об отказе арендодателя от договора аренды, несмотря на то, что не получил письменное уведомление об отказе, направленное арендодателем (постановление от 10.08.2011 N 09АП-17162/2011).
При нарушении арендатором своих обязанностей по договору, последний может быть также расторгнут в судебном порядке (ст. 619 ГК РФ), но арендодатель может требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им соответствующих обязательств в разумный срок.
С учетом изложенного в запросе (подписание арендатором акта передачи помещения), полагаем, что арендатор не сможет ссылаться на неполучение уведомления о расторжении договора. Однако это не препятствует ему в подаче соответствующего иска, окончательное решение по данному делу может принять только суд, исследовав все обстоятельства (в первую очередь условия договора аренды, акт о передаче помещения, соблюдение установленных законом сроков).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Туренкова Ирина

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Золотых Максим

30 августа 2012 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

Также в обоснование своих прав на пользование имуществом арендодателя после истечения срока действия договора аренды арендаторы могут ссылаться на его продление на неопределенный срок в связи с использованием имущества после прекращения договора. В качестве же оснований для пролонгации договорных отношений приводятся доводы о добросовестном исполнении обязанностей по договору аренды, преждевременности заявленных требований об освобождении предмета аренды, а также внесения арендных платежей уже после прекращения договора. Как правило, суды не принимают во внимание указанные доводы и встают на сторону арендодателя, заявляющего требования об освобождении арендатором ранее арендованного имущества по истечении срока договора (Постановлении ФАС Дальневосточного округа № Ф03-3456/2011 от 02.09.2011, Постановление ФАС Волго-Вятского округа № А43-4189/2011 от 21.02.2012).

На самом деле договор аренды заключается на срок, определенный самим договором. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Со своей стороны арендодатель вправе сообщить арендатору о намерении прекратить арендные правоотношения по истечении срока действия договора. Такие действия арендодателя свидетельствуют о наличии возражений с его стороны по поводу дальнейшего, то есть за пределами срока аренды использования имущества арендатором.

Тогда договор аренды признается прекращенным в связи с истечением его срока. При этом арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Утверждение же о том, что использование имущества и внесение арендных платежей свидетельствуют о возобновлении договора на неопределенный срок, ошибочно, поскольку договор возобновляется на неопределенный срок в случае отсутствия у контрагента возражений по факту дальнейшего пользования имуществом другой стороной. Помимо этого право арендодателя отказаться от возобновления договора не обусловлено необходимостью его обоснования с указанием каких-либо причин.

При прекращении договора аренды в соответствии с п. 4 ст. 453 и ст. 622 ГК арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

Практики полно, на худой конец
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 24.03.2011 по делу N А56-41448/2008
В силу положений статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды на арендатора возлагается обязанность возвратить арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором; если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Применение данной нормы связано с установлением факта возврата имущества из аренды. При этом неподписание сторонами акта приема-передачи еще не свидетельствует о продолжении арендных отношений и неисполнении арендатором обязанности по возврату арендуемого имущества.
Составление передаточного акта является обязанностью как арендатора, так и арендодателя в силу пунктов 2.1.11 и 2.2.17 договора.
Материалами дела подтверждается, что по окончании срока действия договора арендатор прекратил использование арендованного имущества. По окончании этого срока помещения и имущество выбыли из владения Банка и поступили в распоряжение Общества как арендодателя. Поэтому независимо от соблюдения сторонами установленного договором аренды порядка передачи арендованное имущество следует считать возвращенным арендодателю.
Доказательств, свидетельствующих о том, что арендатор мог пользоваться помещениями, имуществом в них после передачи ключей Обществу, в деле нет.
Вывод апелляционного суда о наличии оснований для взыскания арендной платы ввиду отсутствия передаточного акта, подписанного сторонами, противоречит фактическим обстоятельствам и статье 622 ГК РФ.
Установив факт прекращения договора аренды и возврат имущества арендодателю, отсутствие задолженности по арендной плате, суд первой инстанции правомерно отказал в иске..."

Чтобы исключить спорную ситуацию заранее, сторонам лучше еще при заключении договора прописать процедуру сдачи и приемки объекта аренды (абз. 2 п.1 ст. 655 ГК РФ). Так, в договоре можно уточнить, что по истечении срока аренды или после получения уведомления о расторжении договора арендатор обязан направить арендодателю письмо и известить его о готовности сдать помещение. В случае, когда арендодатель по каким-то причинам не желает принимать помещение, он обязан представить арендатору мотивированный отказ в течение оговоренного договором срока. Если такой письменный отказ представлен не будет, арендатор имеет право письменно уведомить арендодателя об освобождении помещения. Такое условие договора, с одной стороны, не ущемляет интересов арендодателя: если помещение сдается в ненадлежащем состоянии, он сможет указать эти данные в качестве обоснования отказа от подписания акта. В то же время это дает возможность арендатору защититься от обязанности платить за лишние месяцы аренды, поскольку срок прекращения договорных отношений уже не будет привязан к моменту подписания акта сторонами.

Если подобного условия в договоре не будет, а арендодатель уклоняется от подписания акта сдачи-приемки, арендатор может ссылаться на фактические действия, которые подтверждали бы его нежелание продлевать договор аренды (например, вывоз имущества, заключение договоров аренды с другими контрагентами и т. д.). Кроме того, можно представить в суд письма арендатора, которые подтверждали бы, что он действовал добросовестно и предпринимал действия для передачи помещения арендодателю. Например, письма с предложением составить акт приема-передачи, уведомления об отсутствии намерения продолжать отношения по аренде, о готовности помещения к сдаче и т.д. Поэтому важно сохранить копии всей переписки, которая свидетельствует о том, что арендатор был намерен прекратить договор аренды (постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 07.12.07 по делу А56-39678/2006). Также арендатор может доказать в суде факт освобождения помещения путем представления акта обследования. Обследование помещения может назначаться по определению суда, когда встает вопрос о том, пользовался ли арендатор спорным помещением (решение Арбитражного суда г. Москвы от 05.02.08 по делу А40-57041/07-11-526).

В конечном итоге ничто не мешает арендатору ссылаться на показания свидетелей в подтверждение своей позиции. Так, по одному из дел после расторжения договора аренды магазина арендодатель не явился на приемку помещения. Арендатор составил акт приема-передачи в одностороннем порядке и освободил помещение. Позднее арендодатель обратился с иском в суд о взыскании арендной платы, представив в суд акт о неполном освобождении арендатором помещения. Однако суд отказал в иске, сделав вывод о том, что арендатор все же освободил магазин после окончания срока договора, так как согласно показаниям свидетелей торговый зал магазина не работал (постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 06.04.04 по делу Ф03-А59/04-1/654).

АРБИТРАЖНЫЙ СУД Г. МОСКВЫ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 5 февраля 2008 г. по делу N А40-57041/07-11-526
Резолютивная часть и полный текст решения изготовлены 05.02.2008 г.
Арбитражный суд в составе:
Председательствующего: Р.
членов суда: единолично
рассмотрев в судебном заседании дело по иску - ЗАО "Исток"
к - ООО "Металл Профиль"
о расторжении договора аренды, выселении и взыскании - 2.796.391 руб.
при участии: от истца - П. - пр-ль
от ответчика - Б. - нач. юр. отд.
установил:
иск заявлен о расторжении договора аренды от 01.04.2006 г. N 68, выселении арендатора из нежилого помещения (металлический ангар) по адресу: г. Москва, ул. Елецкая, д. 24, взыскании суммы долга по аренде за период с марта по сентябрь 2007 г. - 2.450.000 руб., пени в размере учетной ставки рефинансирования - 10.5% за период с 10.03.2007 г. по 30.09.2007 г. - 346.691 руб.
Требования заявлены на основании ст. ст. 450 - 452, 610, 619, 621 ГК РФ.
Ответчик иск отклонил, указывая на то обстоятельство что в условиях договора аренды указан срок его действия - 01.03.2007 г.
Поскольку срок действия договора определен, а арендодатель не явился на прием объекта аренды в день окончания срока действия договора - арендатор вынужден был письмом от 01.03.2007 г. N 105 направить арендодателю подписанный акт приема-передачи. Истец не подписал акт приема-передачи, не возвратил его ответчику.
Арендатор полагает отсутствие обстоятельств на которые ссылается истец, перечисленных в п. 2 ст. 621 ГК РФ, предусматривающего - если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя - договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
После истечения срока действия договора арендатор не пользовался объектом аренды и у него не возникли обязательства по оплате арендной платы, а тем более ответственности в виде уплаты пени за просрочку платежа.
Исследовав имеющиеся в деле документы, выслушав возражения ответчика, суд установил, что между сторонами был оформлен договор аренды от 01.04.2006 г. N 68, на металлический ангар, общей площадью - 504 кв. м (л.д. 26), по адресу: г. Москва, Елецкая ул. д. 24, для размещения складских помещений.
По акту приема-передачи от 01.04.2006 г. объект аренды был передан в пользование (л.д. 33).
В п. 6.1 договора - стороны согласовали срок его действия - "в течение 11 месяцев со дня его подписания сторонами. Последним днем действия договора является - 01 марта 2007 г.", т.е. установлен конкретный срок действия договора.
Истец не представил документы, подтверждающие изменение его условий в части срока действия договора. Напротив, в материалах дела имеется письмо от 05.02.2007 г. N 3 (л.д. 15), из которого усматривается подтверждение арендодателем об окончании срока действия договора и предложение возобновить действие этого договора с 01.03.2007 г.
На данное предложение арендатор не ответил, но письмом от 01.03.2007 г. N 105 (л.д. 69) направил арендодателю напоминание об истечении срока действия договора - 01.03.2007 г. и предложение о возврате объекта аренды по акту приема-передачи от 01.03.2007 г., с приложением этого акта к письму.
Истец подтвердил факт получения письма и акта приема-передачи, но считает, что арендатор продолжал пользоваться помещением и в нарушение п. 2.2.11 договора - письменно не сообщил арендодателю за два месяца о предстоящем освобождении арендуемого помещения.
Ответчик пояснил, что 20.02.2007 г. в металлическом ангаре произошел пожар, это обстоятельство подтверждено постановлением об отказе в возбуждении уголовного дела от 01.03.2007 г. N 34/17 (л.д. 40, 41) и у арендатора не было ни желания, ни возможности продолжать арендные отношения.
Согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ - если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя - договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Материалами дела подтверждается активное волеизъявление арендатора не продолжать договорные отношения после истечения срока действия договора - 01.03.2007 г. т.к., договор был оформлен на конкретный срок и у суда нет оснований считать доказанным наличие обстоятельств, перечисленных в указанной выше норме закона, т.к. договор прекращен по истечении срока его действия. Требование о расторжении договора аренды документально не подтверждены и подлежат отклонению.
Истец заявил требования о взыскании суммы долга по аренде за период с марта по сентябрь 2007 г. в сумме - 2.450.000 руб., что не соответствует фактическим обстоятельствам дела (договор закончил действие - 01.03.2007 г.), в том числе истец не представил доказательств факта пользования ответчиком объектом аренды в спорном периоде.
Более того, истец не отрицает, что арендатор не занимает объект аренды, но считает что если арендатор после истечения срока действия договора не передал объект аренды по акту приема-передачи, то он обязан оплачивать арендную плату до передачи помещения арендодателю по акту.
Суд не может согласиться с данной позицией истца, т.к. согласно п. 37 Информационного письма ВАС РФ от 11.01.2002 г. - арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.
Относительно конкретного случая - арендодатель проигнорировал предложение арендатора о готовности передать объект аренды, изложенное им в письме от 01.03.2007 г. N 105.
Выполняя определение суда о необходимости проведения обследования объекта аренды на предмет фактического пользователя им, ответчик составил акт обследования от 26.12.2007 г. (л.д. 67), от подписи которого истец отказался - усматривается, что помещение занимает другая организация в настоящий период.
Таким образом суд приходит к выводу, что договор аренды N 68 от 01.04.2006 г. прекратил свое действие - 01.03.2007 г. по истечении срока действия.
Истец не доказал фактическое пользование арендатором объектом аренды после марта 2007 г., поэтому у суда нет оснований для взыскания суммы долга по аренде за период с марта по сентябрь 2007 г. и пени за просрочку платежа с 10.03. по 30.09.2007 г., т.е. иск в этой части также подлежит отклонению.
Истец не доказал факт пользования спорным помещением ответчиком в настоящий период, следовательно, требования о выселении ответчика подлежат отклонению.
Расходы по госпошлине возлагаются на истца.
Руководствуясь п. 1. ч. 1 ст. 333.40 НК РФ, ст. ст. 450, 452, 453, 610, 622 ГК РФ, ст. ст. 110, 168, 170, 171, 176 АПК РФ, суд
решил:
1. В иске ЗАО "Исток" к ООО "Металл Профиль" о расторжении договора аренды N 68 от 01.04.2006 г., выселении из нежилого помещения (металлический ангар) по адресу: г. Москва, ул. Елецкая, д. 24, взыскании суммы долга по аренде в размере - 2.450.000 руб., пени за просрочку оплаты арендной платы - 346.391 руб. - отказать.
2. Расходы по госпошлине возложить на истца.
3. Истцу выдать справку на возврат из дохода федерального бюджета - 2 руб. 04 коп. излишне оплаченной госпошлины по п/п N 169 от 17.10.2007 г.

Постановление девятого арбитражного апелляционного суда от 01.04.2008 n 09ап-2801/2008-гк по делу n а40-57041/07-11-526 исковые требования в части взыскания задолженности по арендной плате и пени удовлетворены в части, поскольку ответчик по истечении срока действия договора спорное помещение истцу не передал, договор считается возобновленным на неопределенный срок на тех же условиях.суд первой инстанции арбитражный суд г. москвы
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 1 апреля 2008 г. N 09АП-2801/2008-ГК
Резолютивная часть постановления объявлена 27 марта 2008 года
Полный текст постановления изготовлен 01 апреля 2008 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе
председательствующего судьи К.С.В.,
судей С., Я.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Б.Н.Ш.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Исток" на решение Арбитражного суда города Москвы от 05.02.2008 по делу N А40-57041/07-11-526, принятое судьей Р. по иску закрытого акционерного общества "Исток" к обществу с ограниченной ответственностью "Металл Профиль"
о расторжении договора, взыскании 2 796 391 руб. и выселении,
при участии:
от истца: К.Ю.М. (уд. N 4054 по доверенности от 10.10.2007 N 15), М. (по доверенности от 02.08.2005),
от ответчика: Б.Д.В. (по доверенности от 26.12.2007),
установил:
закрытое акционерное общество "Исток" (далее - ЗАО "Исток") обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Металл Профиль" (далее - ООО "Металл Профиль") о расторжении договора аренды от 01.04.2006 N 68, взыскании 2 450 000 руб. задолженности по арендной плате, 346 391 руб. пени за просрочку оплаты за период с 01.03.2007 по 30.09.2007 и выселении ответчика из нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Елецкая, д. 24.
Исковые требования предъявлены со ссылкой на статьи 8, 11, 12, 309, 310, 330, 425, 610, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы наличием задолженности по арендной плате.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 05.02.2008 в удовлетворении исковых требований отказано. Суд первой инстанции исходил из того, что по истечении срока действия договора аренды (01.03.2007) истец уклонялся от передачи ему объекта аренды, а также не представил доказательств фактического пользования арендатором объектом аренды после 01.03.2007.
Не согласившись с решением от 05.02.2008, ЗАО "Исток" обратилось в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт, удовлетворив исковые требования в части расторжения договора аренды и взыскании с ответчика задолженности по арендной плате с марта по сентябрь 2007 года. На основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец отказался от требований в части выселения ответчика из спорного помещения.
По мнению заявителя апелляционной жалобы, суд вынес решение при неполном выяснении всех обстоятельств, имеющих значение для дела, неправильно применил нормы материального права.
В судебном заседании Девятого арбитражного апелляционного суда представитель заявителя поддержал доводы апелляционной жалобы по изложенным в ней основаниям. Представитель ответчика просил решение суда первой инстанции от 05.02.2008 оставить без изменения, считая его законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - без удовлетворения, представил отзыв.
Девятый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав представителей истца и ответчика, находит решение Арбитражного суда города Москвы от 05.02.2008 подлежащим отмене по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, между ЗАО "Исток" (арендодатель) и ООО "Металл Профиль" (арендатор) заключен договор от 01.04.2006 N 68 аренды недвижимого имущества - металлического ангара площадью 504 кв. м, расположенного на земельном участке по адресу: г. Москва, ул. Елецкая, д. 24. Последним днем действия договора определено 01 марта 2007 года.
В соответствии с пунктом 4.1 договора и дополнительным соглашением к нему (приложение N 1), являющемуся неотъемлемой частью договора, арендатор обязался в течение срока аренды уплачивать арендодателю за пользование объектом аренды арендную плату.
Истец свои обязательства по договору исполнил, что подтверждается актом приема-передачи имущества в аренду от 01.04.2006.

Заявляя исковые требования о расторжении договора, взыскании задолженности за период с марта по сентябрь 2007 года и выселении ответчика, истец указывает на то, что поскольку на 01.03.2007 объект договора аренды не был передан арендодателю, арендатор заблаговременно с подобным предложением не обращался, против продолжения арендных отношений не возражал, действие договора аренды после 01.03.2007 в порядке части 3 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации возобновлено на неопределенный срок.
Возражая против указанных доводов истца, ООО "Металл Профиль" ссылается на то, что 01.03.2007 арендатор был готов к возврату арендованного имущества истцу, в подтверждение чему направил в адрес арендодателя письмо от 01.03.2007 N 105 об освобождении помещения и готовности сдачи имущества по акту приема-передачи 01.03.2007 в 17 часов. К письму прилагался акт приема-передачи, составленный и подписанный представителем ответчика.
Соглашаясь с доводом истца о возобновлении договора на неопределенный срок, суд апелляционной инстанции исходит из того, что в соответствии с пунктом 2.2.11 договора аренды арендатор принял на себя обязательство письменно известить арендодателя не позднее, чем за два месяца о предстоящем освобождении арендуемого помещения и передаче его по акту.
Письмом от 05.02.2007 N 3, получение которого представителем ответчика не отрицается, истец предложил ответчику по окончании договора аренды возобновить действие данного договора с 01.03.2007 на срок 11 месяцев, согласовав условие по арендной плате. Ответ истцом получен не был.
В этой связи направленное ответчиком 02.03.2007 письмо N 105 от 01.03.2007 об освобождении помещения, которое получено истцом 09.03.2007, т.е. за пределами срока действия договора, свидетельствует о том, что в силу части 3 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды от 01.04.2006 N 68 был возобновлен на неопределенный срок, и в порядке пункта 7.1 договора, статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчик отказался от договора аренды с 09.05.2007.
Исходя из этого на ответчике лежит обязанность по уплате арендных платежей по 09.05.2007.
В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан при прекращении договора аренды вернуть имущество арендодателю в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Из материалов дела и пояснений сторон видно, что 20.02.2007 в арендуемом ООО "Металл Профиль" помещении произошел пожар, что, по мнению ответчика, свидетельствует о невозможности использования помещения по назначению и подтверждает довод о прекращении договора аренды 01.03.2007.
Отклоняя как несостоятельный данный довод ответчика, судебная коллегия исходит из того, что согласно пункту 2.2.11 (абзац второй) договора и указанной выше норме права, данные обстоятельства не освобождают ответчика от исполнения обязанности по передаче имущества.
Поскольку по истечении срока действия договора аренды ответчик имущество арендодателю не передал, в силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. Учитывая, что ЗАО "Исток" по акту от 01.10.2007 в соответствии с заключенным им договором передало имущество в аренду третьему лицу, а ответчик доказательств обратного не представил, арендная плата подлежит взысканию с ответчика также за период с 09.05.2007 по 30.09.2007 в размере, установленном договором аренды.
Согласно акту от 13.03.2007, составленному истцом с участием 3-х лиц и в присутствии представителя ответчика, что последним не отрицается, при обследовании арендуемого ООО "Металл Профиль" помещения была обнаружено имущество, принадлежащее арендатору, при этом информацией о готовности ответчика в тот же день передать помещения по акту суд не располагает.
В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, при этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Поскольку ответчик свои обязательства по внесению арендных платежей и возврату имущества надлежащим образом не исполнил, с него подлежит взысканию задолженность за период с марта 2007 года по 30.09.2007 в размере 2 450 000 руб. На момент рассмотрения дела в суде первой и апелляционной инстанций задолженность ответчиком не погашена.
В силу пункта 5.1 договора аренды в случае просрочки уплаты арендных платежей в установленные договором сроки арендатор уплачивает пени в размере одной трехсотой действующей ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки. Являясь договорным условием, данная ответственность не может быть применена к ответчику за пределами срока договора аренды (09.05.2007), в связи с чем в удовлетворении иска в части взыскания пени за период с 09.05.2007 по 30.09.2007 должно быть отказано. При взыскании пени суд исходит из того, что представленный истцом расчет содержит ошибки, в связи с чем с ответчика в пользу истца подлежит взысканию 19 248 руб. 71 коп.
Требования ЗАО "Исток" о расторжении договора аренды удовлетворению не подлежат, поскольку договор прекратил свое действие 09.05.2007 по инициативе ответчика.
В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отказ ЗАО "Исток" от иска в части выселения ответчика апелляционным судом принимается, производство по делу в указанной части подлежит прекращению.
В соответствии с частью 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для изменения или отмены решения суда первой инстанции являются: неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными, несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, нарушение или неправильное применение норм материального или норм процессуального права.
Учитывая изложенные выше обстоятельства, суд апелляционной инстанции считает, что выводы обжалуемого решения не соответствуют обстоятельствам дела, судом неправильно применены нормы материального права, в связи с чем решение суда от 05.02.2008 подлежит отмене.
В порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы истца по оплате государственной пошлины за подачу иска и апелляционной жалобы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.
Руководствуясь статьями 110, 176, 266 - 268, пунктом 2 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда города Москвы от 05.02.2008 по делу N А40-57041/07-11-526 отменить.
Принять отказ ЗАО "Исток" от исковых требований в части выселения ООО "Металл Профиль" из нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Елецкая. д. 24. Производство по делу в указанной части прекратить.
Взыскать с ООО "Металл Профиль" в пользу ЗАО "Исток" 2 469 248 руб. 71 коп., из них: 2 450 000 руб. долга, 19 248 руб. 71 коп. пени, а также взыскать 24 846 руб. 24 коп. расходов за подачу иска и апелляционной жалобы.
В остальной части иска отказать.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Московского округа.

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа, при участии от истца: юрисконсульт - Барановская И.Г. по доверенности б/н от 30.01.2004, рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Дарсин" на постановление от 17.12.2003 по делу N А59-1457/2003-С4 Арбитражного суда Сахалинской области, по иску федерального государственного унитарного предприятия "Сахалинская железная дорога" к обществу с ограниченной ответственностью "Дарсин" о взыскании 333433 рублей 92 копеек.
В соответствии со статьей 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации изготовление мотивированного постановления кассационной инстанции откладывалось до 06 апреля 2004 года.
Федеральное государственное унитарное предприятие "Сахалинская железная дорога" (правопреемник ОАО "Российские железные дороги") обратилось в Арбитражный суд Сахалинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Дарсин" о взыскании 325327 руб. 37 коп., из них: 267896 руб. - задолженность по арендной плате за период с 24.06.2002 по 01.04.2003, 49224 руб. - пени за просрочку платежей и 8207 руб. 37 коп. - проценты за пользование чужими денежными средствами на 20.04.2003.
До принятия решения по делу, истец в соответствии со ст. 49 АПК РФ, увеличил исковые требования до 399036 руб. 70 коп. за счет увеличения периода взыскания до 05.05.2003, из которых: 317094 руб. 15 коп. - задолженность по арендной плате, 72543 руб. 79 коп. - пени за просрочку платежа. В части требований о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 8207 руб. 37 коп. истец заявил отказ.
Решением суда от 04.09.2003 исковые требования удовлетворены частично. С ответчика взыскан долг в размере 39622 руб. 71 коп., в том числе 3794 руб. 34 коп. - задолженность по арендной плате за пользованием помещением, 35828 руб. 37 коп. - за пользование подвалом до 25.12.2002 года и 16641 руб. 54 коп. - пени за период просрочки оплаты по 24.05.2003, в остальной части исковых требований отказано. В части отказа истца от иска производство по делу прекращено.
При этом, решение суда мотивировано тем, что истец в нарушение закона и договора расторг договор аренды от 24.06.2002, в соответствии с п 2.1.4 договора не принял арендованное помещение от арендатора 25.12.2002 по акту, документально не подтвердил, что арендатор пользовался помещением после 25.12.2002.
Постановлением суда апелляционной инстанции от 17.12.2003, решение от 04.09.2003 изменено: с ООО "Дарсин" в пользу истца судом взыскан долг в размере 317094 руб. 39 коп. и 72543 руб. 79 коп. пени, в остальной части решение оставлено без изменения.
Суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что договор аренды N 16 от 24.06.2002 не был расторгнут сторонами в установленном законом или договором порядке и продолжал свое действие до окончания установленного срока аренды, спорное помещение не было освобождено ответчиком и требование арендодателя о взыскании задолженности по арендной плате и пени правомерно.
Законность судебных актов проверяется Федеральным арбитражным судом Дальневосточного округа в порядке ст.ст. 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе ООО "Дарсин", в которой заявитель просит постановление от 17.12.2003 отменить, оставить в силе решение суда принятое по этому делу.
Заявитель ссылается на то, что арендодатель, предложив расторгнуть договор аренды, назначил дату для передачи имущества на 25.12.2002, но в назначенное время не явился, арендатор освободил помещение, оставив для охраны сторожа, о чем составил акт. Передача помещения надлежащим образом не была оформлена по вине истца.
ООО "Дарсин", извещенное о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы надлежащим образом, своего представителя в судебное заседание кассационной инстанции не направило, в связи с чем, жалоба рассматривается в его отсутствие.
Представитель истца в судебном заседании и отзыве на жалобу выразил несогласие с доводами, изложенными в ней, просит постановление суда оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.
Рассмотрев материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы, проверив правильность применения судом норм материального и процессуального права, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа считает кассационную жалобу подлежащей удовлетворению.
Как следует из материалов дела и установлено судом, между ФГУП "Сахалинская железная дорога" (арендодатель) и ООО "Дарсин" (арендатор) 24.06.2002 заключен договор аренды N 16 нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Южно-Сахалинск, ул. Железнодорожная, 83а, сроком с 24.06.2002 по 24.05.2003 под магазин, согласован отдельным приложением к договору размер арендной платы.
Согласно пункту 3.2 арендатор производит оплату за аренду ежемесячно, не позднее 10 числа текущего месяца.
Пунктом 4.2 договора от 24.06.2002 стороны предусмотрели имущественные санкции в случае просрочки внесения арендной платы в виде пени из расчета 0,3% от суммы задолженности за каждый день просрочки.
В связи с тем, что арендная плата, в установленные п. 3.2 договора сроки, за весь период аренды не была внесена ответчиком в полном объеме, были заявлены настоящие исковые требования о взыскании задолженности по арендной плате и пеней.
Ответчик размер ставки арендной платы, из которой исчислен долг, не оспорил, но считает, что сумма задолженности за просрочку арендных платежей и пеня подлежат взысканию за период с 24.06.2002 по 25.12.2002, так как договор был расторгнут по предложению истца и 25.12.2002 он освободил спорное помещение.
Суд первой инстанции, удовлетворяя требования истца частично, правомерно, исходя из представленных по делу доказательств, установил, что истец не доказал пользования ответчиком помещением после 25.12.2002.
Уведомлениями N 641 от 11.11.2002 и N 727 от 28.11.2002 истец сообщил ответчику о расторжении договора, назначил дату приема-передачи помещения сначала на 13.12.2002, затем на 25.12.2002, но в назначенное время не явился, доказательств обратного не представил.
Ответчик утверждает об освобождении помещения в ответ на предложение истца о расторжении договора 25.12.2002, о чем составил односторонний акт в связи с неявкой представителей истца для приемки.
Из показаний свидетеля следует, что торговый зал магазина не работал.
Акт истца от 25.12.2002 о неполном освобождении арендатором помещения и неподготовке его к передаче не конкретен, составлен в одностороннем порядке.
При указанных обстоятельствах расторжения договора соглашением сторон, обязанность доказывания неосвобождения помещения арендатором до 01.04.2003 и взыскания за это время за пользование помещением лежало на истце. Однако, таких доказательств истцом не представлено.
Поэтому вывод суда апелляционной инстанции о доказанности истцом неосвобождения ответчиком помещения до момента истечения срока договора, а, следовательно, размера исковых требований не соответствует установленным судом первой инстанции обстоятельствам дела.
Исходя из изложенного и руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа постановил:
Кассационную жалобу заявителя удовлетворить.
Постановление апелляционной инстанции от 17.12.2003 Арбитражного суда Сахалинской области по делу N А59-1457/03-С10 отменить, оставить в силе решение суда от 04.09.2003 по этому делу.
Арбитражному суду Сахалинской области произвести поворот исполнения отмененного судебного акта.
Взыскать с ОАО "Российские железные дороги" в лице филиала "Сахалинская железная дорога" расходы по государственной пошлине по кассационной жалобе в доход федерального бюджета 4163 рубля 73 копейки.
Арбитражному суду Сахалинской области выдать исполнительный лист.

Также может возникнуть ситуация, когда арендодатель отказывается подписывать акт приема-передачи. Сделать это он может по двум причинам: либо у него есть претензии к техническому состоянию помещения (и тогда ситуация согласовывается сторонами), либо он намеренно уклоняется от приемки. Высший арбитражный суд разъяснил, что в этом случае имеет место просрочка кредитора и арендная плата за это время уплачиваться не должна (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.02 66). Однако даже наличие факта уклонения арендодателя от принятия помещения не освобождает арендатора от бремени доказывания того, что помещением он не пользовался (постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 28.12.09 по делу А26-1241/2009).