Fotovideoforum.ru

Статья 316. Место исполнения обязательства
Если место исполнения не определено законом, иными правовыми актами или договором, не явствует из обычаев делового оборота или существа обязательства, исполнение должно быть произведено:
по обязательству передать земельный участок, здание, сооружение или другое недвижимое имущество - в месте нахождения имущества;
по обязательству передать товар или иное имущество, предусматривающему его перевозку, - в месте сдачи имущества первому перевозчику для доставки его кредитору;
по другим обязательствам предпринимателя передать товар или иное имущество - в месте изготовления или хранения имущества, если это место было известно кредитору в момент возникновения обязательства;
по денежному обязательству - в месте жительства кредитора в момент возникновения обязательства, а если кредитором является юридическое лицо - в месте его нахождения в момент возникновения обязательства; если кредитор к моменту исполнения обязательства изменил место жительства или место нахождения и известил об этом должника - в новом месте жительства или нахождения кредитора с отнесением на счет кредитора расходов, связанных с переменой места исполнения;
по всем другим обязательствам - в месте жительства должника, а если должником является юридическое лицо - в месте его нахождения.

Если подобного условия в договоре не будет, а арендодатель уклоняется от подписания акта сдачи-приемки, арендатор может ссылаться на фактические действия, которые подтверждали бы его нежелание продлевать договор аренды (например, вывоз имущества, заключение договоров аренды с другими контрагентами и т. д.). Кроме того, можно представить в суд письма арендатора, которые подтверждали бы, что он действовал добросовестно и предпринимал действия для передачи помещения арендодателю. Например, письма с предложением составить акт приема-передачи, уведомления об отсутствии намерения продолжать отношения по аренде, о готовности помещения к сдаче и т. д. Поэтому важно сохранить копии всей переписки, которая свидетельствует о том, что арендатор был намерен прекратить договор аренды (постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 07.12.07 по делу А56-39678/2006). Также арендатор может доказать в суде факт освобождения помещения путем представления акта обследования. Обследование помещения может назначаться по определению суда, когда встает вопрос о том, пользовался ли арендатор спорным помещением (решение Арбитражного суда г. Москвы от 05.02.08 по делу А40-57041/07-11-526).

Нежилое помещение передается в аренду на основании письменно составленного и подписанного обеими сторонами Договора аренды нежилого помещения (скачать пример). Договор аренды любого нежилого помещения (целого здания или сооружения, либо части здания или сооружения) заключенный на срок один год и более подлежит обязательной государственной регистрации. (1) Государственная регистрация нежилого помещения осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Следует учесть, что период с 1 числа месяца текушего года по 30(31) число предыдущего месяца следующего года признается равным 1 году (например, с 01 мая 2011 года по 30 апреля 2012 года). (2)

Одновременно арендатору здания или сооружения передаются права пользования на земельный участок, который занят передаваемой в аренду недвижимостью, на срок равный сроку аренды. Причем, если земельный участок, на котором расположен объект аренды, не принадлежит арендодателю на праве собственности, то согласия владельца данного земельного участка на аренду находящейся на ней недвижимости не требуется, если это не противоречит закону или договору с собственником участка (ст.652 Гражданского Кодекса РФ).

Если договор аренды нежилого помещения предусматривает последующий переход права собственности на данное нежилое помещения к арендатору, то такой договор заключается по форме Договора купли-продажи (ст. 609 Гражданского Кодекса РФ).

П. 5 Информационного письма ВАС РФ от 09.11.2009 г. № 134

По смыслу статьи 3 Закона и в соответствии со статьей 10 ГК РФ суд вправе признать наличие у арендатора права на приобретение в случае, когда договор аренды был прекращен в одностороннем порядке арендодателем, действовавшим исключительно с целью воспрепятствования реализации арендатором права на приобретение. Если по истечении непродолжительного периода после прекращения договора аренды арендодателем принимается решение о приватизации недвижимого имущества, недобросовестность действий последнего предполагается, пока не доказано иное.

Ч. 1 ст. 10 ГК РФ
Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Федеральное законодательство
Текст документа по состоянию на июль 2011 года


Принят
Государственной Думой
21 октября 1994 года


ЧАСТЬ ПЕРВАЯ

Раздел I. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

Подраздел 1. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

Глава 1. ГРАЖДАНСКОЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО

Статья 1. Основные начала гражданского законодательства


1. Гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

Статья 556. Передача недвижимости
1. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

Основная проблема только в том, что перезаключенным на неопределенный срок может быть только договор, относительно продления арендных отношений по которому не возражает арендодатель, а в Вашем случае он возразил.

Однако в соответствии с п. 1 ст. 655 ГК РФ уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества. Следуя п 2 то же статьи, при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 этой статьи.

Следовательно, уклонение арендодателя от приемки (неявка, затягивание приемки) возвращаемого помещения может быть расценено как отказ от прекращения арендных отношений.

Можете это использовать в качестве дополнительной аргументации апелляционной жалобы.

Других норм нет. Касательно вопроса должны ли Вы уведомлять о подписании акта — нет, не должны, все должно происходить обоюдно, а если кто-то уклоняется, то помещение можно возвращать через суд по Вашему желанию.

Единственный момент — то, что они возвращали и до сих пор возвращают суммы оплаты, что говорит о том, что они все-таки не согласны с продлением, и это, некоторым образом, перевешивает факт отказа от прекращения аренды в виде уклонения от подписания акта. Дополнительно надо проверить по выпискам все ли до копейки вернулось к Вам — это первое. Второе, — учитывая, что суммы возвращались по истечении некоторого срока нахождения денег на счету администрации, на них подлежат оплате проценты за пользование чужими денежными средствами по ст. 395 ГК РФ. Если деньги вернулись без процентов за период нахождения их на счету, значит они вернулись не полностью, а следовательно, был акцепт на продление договора целиком, фактическими действиями арендодателя (оставлением у себя части суммы). Потому как согласно ст. 438 ГК РФ, совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора (отгрузка товаров, предоставление услуг, выполнение работ, уплата соответствующей суммы и т.п., в том числе, соответственно, и принятие такой суммы — мое примечание) считается акцептом.

Если к этому факту присовокупить уклонение от подписания акта возврата, можно утверждать, что бы акцепт соглашения о продлении аренды. Это, наверное, самое очевидное, что можно придумать.

В решении суда первой инстанции у вас указано:

Как предусмотрено в п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ).

Однако, вас уведомили о прекращении аренды, что никто и не оспаривает, но своевременно не приняли по акту объект аренды. И насчет дальнейшего пользования, объективно. возражений не имели. То есть, после этого вы продолжили пользование имуществом, и никто в этом вам препятствий не чинил.

Однако, суд первой инстанции вам отказывает со следующей формулировкой:

Из приведенной нормы закона, обстоятельств дела следует, что, поскольку 25.05.2012, то есть, до истечения срока аренды по договору от 30.09.2011, но за незначительный период времени до истечения этого срока, ответчик путем вручения истцу письма N 576 от 25.05.2012 в письменной форме однозначно возразил против продолжения арендных отношений сторон по предмету договора от 30.09.2011 после истечения срока аренды по данному договору, договор от 30.09.2011 в соответствии со ст.ст. 407, 408, п. 3 ст. 425, п. 1 ст. 610, п. 2 ст. 621 ГК РФ считается прекратившим свое действие после истечения срока аренды по этому договору, то есть, с учетом нормы ст. 193 ГК РФ, с 03.07.2012.

При таких условиях арбитражный суд приходит к выводу о том, что обстоятельство возобновления договора от 30.09.2011 после истечения срока аренды по этому договору на неопределенный срок достаточно и достоверно опровергается представленными доказательствами.

В связи с этим предъявленные по настоящему делу исковые требования расцениваются арбитражным судом в качестве незаконных, необоснованных и удовлетворению не подлежат.

Я полагаю, что в апелляции одним из ваших доводов должно быть следующее:
Вы были согласны в соответствии с полученным письмом о прекращении договора аренды передать имущество. Однако, арендодатель проигнорировал приемку имущества. Покинуть объект аренды вы не могли, поскольку приняли на себя по договору ответственность не только за эксплуатацию, но и сохранность арендуемого объекта. При этом, помимо оплаты аренды, вы, естественно, несли расходы по надлежащему содержанию арендуемого имущества.

Отказ арендодателя своевременно принять имущество, можно расценивать как непринятие обязательства, в принципе. ТО есть, вы никак не можете исполнить обязательство. поскольку вторая сторона договора не желает своевременно принять имущество. Нарушение договора со стороны арендодателя тут. что называется, 100%.

Таким образом, решение суда первой инстанции, вполне подлежит отмене, поскольку непринятием имущества арендодатель фактически подтвердил ваше право пользования указанным имуществом.

Исходя из текста решения суда по Вашему делу «ответчик путем вручения истцу письма № 576 от 25.05.2012 в письменной форме однозначно возразил против продолжения арендных отношений сторон по предмету договора от 30.09.2011 после истечения срока аренды по данному договору, договор от 30.09.2011 в соответствии со ст.ст. 407, 408, п. 3 ст. 425, п. 1 ст. 610, п. 2 ст. 621 ГК РФ считается прекратившим свое действие после истечения срока аренды по этому договору, то есть, с учетом нормы ст. 193 ГК РФ, с 03.07.2012. „

Согласно статье 610 Гражданского кодекса РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно статье 627 Гражданского кодекса РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В законе не говорится о том, что возражения обязательно должны быть высказаны после окончания срока договора.

Поскольку в Вашем случае возражения со стороны арендодателя имелись и они ясно выражены в письме, которое Вы получили, то суд, на мой взгляд обоснованно отказал в иске.

Статья 42. Права лиц, не участвовавших в деле, о правах и об обязанностях которых арбитражный суд принял судебный акт
Лица, не участвовавшие в деле, о правах и об обязанностях которых арбитражный суд принял судебный акт, вправе обжаловать этот судебный акт

Договор аренды порождает ряд обязательств:
1. обязанность передать объект в аренду - корреспондирующее ей право требовать такой передачи
2.обязанность платить арендную плату - корреспондирующее ей право требовать такой платы
3. обязанность содержать имущество в порядке - корреспондирующее ей право требовать содержать такое имущество в порядке
4. обязанность возвратить вещь по окончании срока аренды - корреспондирующее ей право требовать такого возврата
5. обязанность платить неустойку - корреспондирующее ей право требовать платить неустойку

В данном случае обязательства по передаче объекта и по его возврату прекратились исполнением (ст. 379 ГК). Тот факт, что данные обязательства прекратились исполнением, никак не сказывается на правовой судьбе остальных обязательств, которые могут как быть прекращенными по иным основаниям, так и могут оставаться непрекращенными. Обязательство по уплате начисленной неустойки как было, так и остается. Ни одно из обстоятельств дела не указывает на то, что имело место волеизъявление сторон о расторжении договора, т.е. ПРЕКРАЩЕНИИ ВСЕГО ПРАВООТНОШЕНИЯ, порождаемого договором, включая все порожденные им обязательства