• Все о переходе договоров на неопределенный срок • 
Статья 316. Место исполнения обязательства
Полностью открытый для просмотра форум. Форум предназначен для размещения законов нашей страны, для комментариев, отзывов и обсуждений

    Все о переходе договоров на неопределенный срок

Сообщение Разместил Spika 11 сен 2013, 08:09

Статья 316. Место исполнения обязательства
Если место исполнения не определено законом, иными правовыми актами или договором, не явствует из обычаев делового оборота или существа обязательства, исполнение должно быть произведено:
по обязательству передать земельный участок, здание, сооружение или другое недвижимое имущество - в месте нахождения имущества;
по обязательству передать товар или иное имущество, предусматривающему его перевозку, - в месте сдачи имущества первому перевозчику для доставки его кредитору;
по другим обязательствам предпринимателя передать товар или иное имущество - в месте изготовления или хранения имущества, если это место было известно кредитору в момент возникновения обязательства;
по денежному обязательству - в месте жительства кредитора в момент возникновения обязательства, а если кредитором является юридическое лицо - в месте его нахождения в момент возникновения обязательства; если кредитор к моменту исполнения обязательства изменил место жительства или место нахождения и известил об этом должника - в новом месте жительства или нахождения кредитора с отнесением на счет кредитора расходов, связанных с переменой места исполнения;
по всем другим обязательствам - в месте жительства должника, а если должником является юридическое лицо - в месте его нахождения.
Каждый прожитый день-маленькая жизнь

Spika
Татьяна
Татьяна 

Все о переходе договоров на неопределенный срок

Сообщение Разместил Pthelovod 03 ноя 2013, 11:01

Теперь постараюсь немного сформулировать доводы (тезисно)
1 вариант
Согласно п. 2 ст. 610 ГК РФ, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от данного договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца, т.к. предметом договора является недвижимое имущество (земельный участок).
Таким образом, как указано в п. 2 ст. 610 ГК РФ, для отказа от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, достаточно направления за за три месяца уведомления о его прекращении. Стороны вправе установить иной срок для предупреждения о прекращении договора.
Однако условиями договора аренды земельного участка №40\08 от 19.06.2008 г. ….. иной срок определен не был (или в условиях договора содержался срок предусмотренный законом, т.е. соглано п.2п.2 ст.610 ГК РФ)
При этом арендодатель должен добросовестно и разумно исполнять свои обязанности, поэтому само письменное уведомление (предупреждение) об отказе от договора должно быть надлежащим образом оформлено и направлено по адресу арендатора, в целях соблюдения прав обеих сторон договора.
07.09.2012 г. Истец направил уведомление о расторжении договора аренды земельного участка №40\08 от 19.06.2008 г. заключенного на неопределенный срок. При этом в уведомлении о расторжении договора оговорены два условия расторжения договора:
1- пятидневный срок с момента получения уведомления.
2- прекращение действия договора с момента передачи земельного участка.
Срок предупреждения и ( форма уведомления??? Письмо-уведомление от 07.09.2012 № 2396 отвечает требованиям, в частности исходят от управомоченного лица и имеют надлежащую форму?? ) истцом не соблюдены.
Так, в соответствии с первым условием уведомления (предупреждения) истцом (арендодателем ) был нарушен срок (5 дней), т.е. истцом указан срок расторжения договора №40\08 от 19.06.2008 г. , который не предусмотрен ни условиями договора, ни нормой закона (п.2 ст.610 ГК РФ).
В силу ст. 309 ГК обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.
Уведомление истца (арендодателя) от 07.09.2012 г. не отвечает требованиям закона и требованиям, которые стороны установили договором, следовательно, такое уведомление не может быть признано надлежащим, поскольку противоречит нормам законодательства РФ, которые должны неукоснительно соблюдаться сторонами.
Таким образом, имеет место факт ненадлежащего уведомления, а значит, отсутствуют правовые основания для удовлетворения исковых требований истца.
NIKON-D90, AF-S 18-105, AF-S 14-24, AF-S 24-70
Счастливым ты не станешь никогда, если не пройдешь неоднократно надежды полный путь туда и безнадежный путь обратно.
Господи! Помоги мне встать на ноги. Хотя, чего это я. Ведь когда я падал, тебя рядом почему-то не было. Где ты был тогда?

Pthelovod
Александр (можно Николаич)
Александр (можно Николаич) 

Все о переходе договоров на неопределенный срок

Сообщение Разместил Pthelovod 03 ноя 2013, 11:01

2 вариант
как могут обернуться события
исход ваших судебных тяжб, к сожалению, может опять быть на стороне арендодателя, т.е. велика вероятность, что кассационная инстанция может оставить решения первых двух суд. инстанций без изменения, а вашу кассационную жалобу без удовлетворения.
Поясню почему
Вот комментарий к ст.610 ГКРФ
«…Предупреждение должно иметь ту же форму, что и сам договор аренды. Если оно содержит указание на дату прекращения договора, то подлежит отправке с соблюдением сроков, предусмотренных п. 2 ст.610 ГК РФ. В противном случае предупреждение считается направленным с просрочкой и не влечет правовых последствий. При отправке предупреждения, которое не содержит даты прекращения договора, последний прекращается по истечении сроков, указанных в п. 2 ст.610 ГК РФ, считая с момента его отправки. Причем не требуется ни согласия той стороны, которой направлено предупреждение, ни подтверждения его получения.»
Т.е. ст. 610 ГК РФ не содержит положений, которые бы ограничивали арендодателя в его праве в любое время отказаться от договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Поскольку я не владею полной информацией относительно всех обстоятельств вашего дела, а также у меня не было возможности ознакомиться с письмом уведомлением истца (арендодателя) от 07.09.2012 г. поэтому могу только руководствоваться ссылкой из Постановления арбитражного суда апелляционной инстанции о том, что «Доводы ответчика о том, что указанное письмо нельзя расценить в качестве отказа от договора подлежат отклонению, поскольку истец в данном письме уведомил ответчика о прекращении договора аренды со ссылкой на абзац 2 пункта 2 статьи 610 ГК РФ…»
Таким образом, арендодатель все-таки ссылался в своем уведомлении на п.2 ст.610 ГКРФ и не зависимо от того, что назначил 5 дневный срок для передачи земельного участка, после вашего отказа, все-таки обратился в суд по прошествии 3х месяцев. Именно это позволило двум суд. инстанциям удовлетворить иск арендодателя.
Анализ судебной практики по отказу от договора аренды, заключенного на неопределенный срок выделяет особые случаи, когда суды признают отказ арендодателя от договора недопустимым.
1. Это в ситуации, при которой арендодатель отказывается от договора аренды земельного участка, переданного под строительство, до окончания строительства зданий, строений, сооружений.
«По мнению большинства судов, арендодатель не вправе отказаться от договора по правилам п. 2 ст. 610 ГК РФ, поскольку такой отказ противоречит нормам ЗК РФ, которые являются приоритетными. При этом суды указывают, что ст. 35 ЗК РФ не допускает необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка. Кроме того, судами могут учитываться следующие обстоятельства:
- факт получения арендатором разрешения на строительство;
- наличие или отсутствие государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства;
- факт начала освоения земельного участка.
Чтобы исключить возможность немотивированного отказа стороны от договора, следует заключать его на определенный срок.
2. Это в ситуации когда право на отказ от договора аренды, установленное п. 2 ст. 610 ГК РФ, в отношении земельных участков подлежит применению с учетом ст. 46 ЗК РФ, в п. 3 которой установлен запрет на прекращение аренды земельного участка в период полевых сельскохозяйственных работ.
3. Это в ситуации, когда отказ арендодателя от договора аренды может быть расценен судом как злоупотребление правом, если он совершен после обращения арендатора за выкупом арендуемого имущества.
4. Это в ситуации, когда отказ арендодателя может быть признан судом злоупотреблением правом, если он препятствует осуществлению арендатором своей деятельности, а также ведет к ограничению конкуренции.
Смотрите анализ судебной практики по ст.610 ГК РФ в журнале «Юрист предприятия» от 02.11.2013 года, статью я прикрепляю отдельным файлом
Поэтому если и есть возможность за что-то уцепиться, то для этого следовало изучить все материалы и знать досконально всю ситуацию…
И последнее, даже если вы убедите суд в том, что имел место факт ненадлежащего уведомления, то у арендодателя, тем не менее, имеется право исправить ситуацию и вновь отправить уведомление теперь уже в надлежащем виде, т.е. остановить арендодателя в его желании расторгнуть договор аренды вряд ли возможно, если только договориться на иных условиях аренды и убедить арендодателя продолжать арендные отношения.
NIKON-D90, AF-S 18-105, AF-S 14-24, AF-S 24-70
Счастливым ты не станешь никогда, если не пройдешь неоднократно надежды полный путь туда и безнадежный путь обратно.
Господи! Помоги мне встать на ноги. Хотя, чего это я. Ведь когда я падал, тебя рядом почему-то не было. Где ты был тогда?

Pthelovod
Александр (можно Николаич)
Александр (можно Николаич) 

Все о переходе договоров на неопределенный срок

Сообщение Разместил Pthelovod 03 ноя 2013, 11:05

Отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок
Виктория Юрга эксперт компании “КонсультантПлюс”

В соответствии со ст. 610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от
договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Вправе ли арендодатель
отказаться от договора аренды земельного участка по правилам данной статьи? Возможно
ли расторжение договора аренды, заключенного на неопределенный срок, по требованию
арендодателя по основаниям, предусмотренным ст. 619 ГК РФ? Может ли арендатор
обжаловать отказ арендодателя от договора? С какого момента прекращаются
обязательства: с момента совершения отказа или с момента получения отказа другой
стороной? Законны ли действия сторон по согласованию каки х-либо специальных
оснований отказа от договора аренды, заключенного на неопределенный срок?
Одним из необходимых условий обеспечения стабильности гражданского оборота,
защиты прав и интересов его участников является неизменность обязательства, по этому
сторона лишена возможности по собственному желанию отказаться от исполнения
договора (ст. 310 ГК РФ). В то же время данная норма доп ускает исключения из принципа
недопустимости одностороннего отказа от исполнения обязательств, предоставляя в
определенных случаях сторонам обязательства возможность отказаться от его
исполнения. Пределы использования права на односторонний отказ ограничиваются
двумя группами случаев : во-первых, право на односторонний отказ может быть
закреплено законом, во-вторых, предусмотрено договором при условии, что
обязательство, отказ от которого происходит, связано с предпринимательской
деятельностью.
Одним из таких случаев, предусмотренных законом, является право стороны договора
аренды, заключенного на неопределенный срок, в любое время отказаться от него (п. 2 ст.
610 ГК РФ). Однако, как показывает анализ судебной практики, такое право не
является безусловным. В ряде случаев суды указывают на недопустимость отказа в силу
тех или иных обстоятельств.

Смешение понятий
Прежде чем перейти к анализу судебной практи ки по данному вопросу, во избежание
смешения некоторых терминов считаем необходимым остановиться на разграничении
понятий “расторжение договора” и “отказ от исполнения договора”.
Пунктом 3 ст. 450 ГК РФ установлено, что при одностороннем отказе от исполнения
договора полностью или частично договор считается расторгнутым или измененным.
Однако при этом данная норма позволяет рассматривать односторонний отказ как один из
способов расторжения договора наряду с расторжением догов ора по требованию одной из
сторон в судебном порядке. При этом важно понимать разницу, существ ующую между
двумя названными способами расторжения договора, т. к. их смешение может привести к
нежелательным последствиям.
При одностороннем отказе от исполнения договора для того, чтобы договор считался
расторгнутым, стороне достаточно уведомить контрагента о совершении отказа (п. 3 ст.
450 ГК РФ). Таким образом, в отличие от “расторжения договора” “отказ от договора”
всегда совершается непосредственно односторонними действиями и во внесудебном
порядке.

В отличие от “расторжения договора” “отказ от договора” всегда
совершается непосредственно односторонними действиями и во
внесудебном порядке.
NIKON-D90, AF-S 18-105, AF-S 14-24, AF-S 24-70
Счастливым ты не станешь никогда, если не пройдешь неоднократно надежды полный путь туда и безнадежный путь обратно.
Господи! Помоги мне встать на ноги. Хотя, чего это я. Ведь когда я падал, тебя рядом почему-то не было. Где ты был тогда?

Pthelovod
Александр (можно Николаич)
Александр (можно Николаич) 

Все о переходе договоров на неопределенный срок

Сообщение Разместил Pthelovod 03 ноя 2013, 11:06

Расторжение договора по требованию одной из его сторон
происходит только по решению суда после процедуры досудебного
урегулирования (абз. 1 п. 2 ст. 450, п. 2 ст. 452 ГК РФ). Процедура
досудебного урегулирования состоит в том, что одна сторона направляет другой свое
предложение расторгнуть договор, и только после получения отказа на такое предложение
(или неполучения ответа в определенный срок) она вправе обратиться с требованием о
расторжении договора в суд. При этом договор будет считаться расторгнутым с момента
вступления в силу решения суда (п. 3 ст. 453 ГК РФ). При использовании данного способа
прекращения договорных отношений необходимо доказать наличие оснований для
расторжения. В случае с договором аренды таким основанием, как правило,
является нарушение обязательств контрагентом. Однако суды могут отнести
обстоятельства, на которые ссылается потерпевшая сторона, к ее предпринимательским
рискам и отказать в расторжении договора.
Таким образом, очевидны практическое значение разграничения указанных понятий и
отрицательные последствия их смешения.
К сожалению, большинство арбитражных судов полагают, что одностороннее
расторжение договора и односторонний отказ от исполнения договора – это одно и то же.
Такая позиция отражена в п. 27 информационного письма Президи ума ВАС РФ от
11.01.2002 № 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой” (далее –
информационное письмо Президиума ВАС РФ № 66), согласно которому в договоре
аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения
договора и его расторжения во внесудебном порядке. Аналогичное мнение в ысказал
Президиум ВАС РФ в постановлении от 16.02.2010 № 13057/09 по делу № А40-87811/08-
При одностороннем отказе от исполнения договора для того, чтобы договор считался
расторгнутым, стороне достаточно уведомить контрагента о совершении отказа (п. 3 ст.
450 ГК РФ). Таким образом, в отличие от “расторжения договора” “отказ от договора”
всегда совершается непосредственно односторонними действиями и во внесудебном
порядке.

147-655, в котором было отмечено: “Так как для одностороннего отказа от исполнения
договора (одностороннего расторжения договора) достаточно самого факта указания об
этом в соглашении сторон, оснований считать действия управления по внесению в
государственный реестр записи о расторжении договора аренды незаконными не
имелось”.

Согласование оснований отказа
В соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от
договора аренды, заключенного на неопределенный срок, предупредив об этом другую
сторону за один месяц. Другими словами, согласования в договоре оснований такого
отказа не требуется, поскольку отказ от него является немотивированны м. Причем
данное право сторон нельзя отменить или ограничить в договоре, т. к. приведенная норма
является императивной, а, как указано в п. 1 ст. 422 ГК РФ, договор должен
соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными
правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Таким образом, запрет на отказ от договора будет признан ничтожным.
Большинство арбитражных судов полагают, что одностороннее расторжение договора и
односторонний отказ от исполнения договора – это одно и то же.
Согласование сторонами каких-либо специальных оснований
отказа от договора аренды не исключает действие п. 2 ст. 610
ГК РФ. В п. 27 информационного письма Президиума ВАС РФ №
66 указано, что в договоре аренды могут быть предусмотрены
основания отказа арендодателя от исполнения договора и его
расторжения во внесудебном порядке, в т. ч. связанные с
нарушением арендатором того или иного условия договора (п. 3 ст.
450 ГК РФ). В то же время встречаются отдельные решения, в
которы х суды приходят к противоположному выводу.
Так, ФАС Северо-Западного округа отменил решение суда первой инстанции, в котором
было сделано заключение о прекращении договора аренды, возобновленного на
неопределенный срок, в одностороннем порядке на основании ст. 610 ГК РФ в связи с
направлением арендатору соответствующего уведомления. Суд кассационной инстанции
отклонил довод арендодателя о прекращении действия договора аренды, придя к выводу,
что указание в договоре на обстоятельства, которые дают право арендодателю требовать
досрочного расторжения договора, предполагает судебный порядок такого расторжения.
Запрет на продление договора
Чтобы исключить возможность немотивированного отказа стороны от договора, следует
заключать его на определенный срок. Однако, е сли в аренду на срок не менее года
передается здание (сооружение) или земельный участок, то такой договор подлежит
государственной регистрации. Поскольку зачастую стороны стремятся избежать этой
процедуры, они заключают такие договоры на срок менее года. А т. к. в соответствии с п.
2 ст. 621 ГК РФ, в случае, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после
истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор
считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, то стороны
порой включают в договор условие о запрете на его продление.
Большинство арбитражных судов полагают, что односторон нее расторжение договора и
односторонний отказ от исполнения договора – это одно и то же.

Суды по-разному относятся к таким условиям.
Согласно одной из позиций договор аренды не подлежит возобновлению на
неопределенный срок даже при отсутствии возражений со стороны арендодателя, если
договором установлен запрет на его продление.
Чтобы исключить возможность немотивированного отказа стороны от договора, следует
заключать его на определенный срок.
Другие суды считают, что прямой запрет на продление договора
не препятствует его возобновлению на неопределенный срок в
том случае, если арендатор продолжает пользоваться
имуществом. Например, ФАС Поволжского округа указал на
императивность ст. 621 ГК РФ, в которой не предусмотрена
возможность установления в договоре прямого запрета на
продление договора аренды на неопределенный срок.
Указанная позиция согласуется с требованиями закона, поскольку
согласно п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон
правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам).
Отказ в предоставлении в аренду земельного участка
Как указано в п. 2 ст. 610 ГК РФ, для отказа от договора аренды, заключенного на
неопределенный срок, достаточно направления за один месяц (при аренде недвижимого
имущества – за три месяца) контрагенту уведомления о его прекращении. Стороны вправе
установить иной срок для предупреждения о прекращении договора. Таким образом,
очевидно, что ст. 610 ГК РФ не содержит положений, которые бы ограничивали
арендодателя в его праве в любое время отказаться от договора аренды, заключенного на
неопределенный срок. Однако анализ судебной практи ки позволяет выделить случаи,
когда суды признают отказ арендодателя от договора недопустимым.
Пожалуй, наибольший интерес представляет ситуация, при которой арендодатель
отказывается от договора аренды земельного участка, переданного под строительство, до
окончания строительства зданий, строений, сооружений. С одной стороны, безусловное
право арендодателя на отказ предусмотрено в ст. 610 ГК РФ, а с другой, отказываясь от
договора, арендодатель лишает арендатора прав, предоставленных по такому договору.
Судебная практика по данному вопросу неоднозначна.
По мнению большинства судов, арендодатель не вправе отказаться от договора по
правилам п. 2 ст. 610 ГК РФ, поскольку такой отказ противоречит нормам ЗК РФ,
которые являются приоритетными. При этом суды указывают, что ст. 35 ЗК РФ не
допускает необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей
строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не
завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка. Кроме того,
судами могут учитываться следующие обстоятельства:
 факт получения арендатором разрешения на строительство;
 наличие или отсутствие государственной регистрации права собственности на
объект незавершенного строительства;
 факт начала освоения земельного участка.
Чтобы исключить возможность немотивированного отказа стороны от договора, следует
заключать его на определенный срок.
NIKON-D90, AF-S 18-105, AF-S 14-24, AF-S 24-70
Счастливым ты не станешь никогда, если не пройдешь неоднократно надежды полный путь туда и безнадежный путь обратно.
Господи! Помоги мне встать на ноги. Хотя, чего это я. Ведь когда я падал, тебя рядом почему-то не было. Где ты был тогда?

Pthelovod
Александр (можно Николаич)
Александр (можно Николаич) 

Все о переходе договоров на неопределенный срок

Сообщение Разместил Pthelovod 03 ноя 2013, 11:06

По мнению ВАС РФ, наличие недвижимости арендатора на арендуемом земельном
участке не является препятствием для отказа арендодателя от договора.
Следует отметить, что отсутствие государственной регистрации
прав на объект незавершенного строительства не является
основанием для признания отказа от договора правомерным. В
некоторых случаях суды признают такой отказ арендодателя
злоупотреблением правом, т. к. он препятствует арендатору
использовать земельный участок в соответствии с целями,
установленными договором. ФАС Западно-Сибирского округа
обосновал невозможность отказа от договора, тем, что такой
отказ противоречит п. 3 ст. 30 ЗК РФ, в соответствии с которым
предоставление земельных участков для строительства с
предварительным согласованием мест размещения объектов осуществляется в аренду на
срок строительства эти х зданий, строений, сооружений. При этом суд отклонил довод
арендодателя о нарушении условия договора аренды вследствие не освоения и не
использования земельного участка арендатором, поскольку не истек срок, на который ему
был выдан документ, подтверждающий право осуществлять строительство.
Однако существует и противоположная точка зрения, согласно которой арендодатель
вправе отказаться от договора аренды до завершения арендатором строительства,
если он уведомил арендатора об отказе.
На практике возможна ситуация, когда арендатор завершил строительство объекта и
зарегистрировал свое право собственности на него. Вправе ли арендодатель в этом случае
отказаться от договора аренды земельного участка? По этому вопросу в судебной
практике также отсутств ует единообразие.
Одни суды считают, что арендодатель не вправе отказаться от договора аренды, если на
земельном участке находится недвижимость арендатора. При этом они мотивируют свою
позицию тем, что в соответствии с п. 1 ст. 35 ЗК РФ, п. 3 ст. 552 ГК РФ арендатору
принадлежит право пользования земельным участком, занятым строением, на которое у
него есть право собственности, а также частью земли, необходимой для использования
такого строения. Отказываясь от договора аренды, арендодатель фактически лишает
арендатора возможности использовать принадлежащее последнему имущество по
прямому назначению.
Другие суды не признают наличие недвижимости арендатора на арендуемом земельном
участке препятствием для отказа арендодателя от договора. Делая такой вывод, суды
основываются на том, что отсутствие договора аренды не лишает арендатора права
пользования участком. Эта точка зрения была поддержана Президиумом ВАС РФ в
постановлении от 15.02.2011 № 14381/10 по делу № А40-161960/09-150-1092 (см. пример).
Пример
Обществ у был передан в аренду земельный участок для эксплуатации зданий цеха
надгробных сооружений. После истечения срока действия договора арендатор продолжал
пользоваться указанным участком без возражений со стороны арендодателя. Через
некоторое время арендодатель направил арендатору уведомление об отказе от договора в
соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ. Считая такой отказ незаконным, арендатор обратился в
По мнению ВАС РФ, наличие недвижимости арендатора на арендуемом земельном
участке не является препятствием для отказа арендодателя от договора.

суд с требованием о признании его недействительным. Судами первой, апелляционной и
кассационной инстанций иск был удовлетворен. Установив, что на рассматриваемом
земельном участке расположены здания, принадлежащие обществ у на праве
собственности, а сам земельный участок был предоставлен обществу в аренду именно для
целей эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, суды посчитали
отказ от договора ничтожным. Мотивируя свою позицию, суды указали, что право
арендодателя на отказ ограничено положениями ст. 36 ЗК РФ, регламентирующей
порядок приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной
или муниципальной собственности и на которых расположены здания, стро ения,
сооружения. Однако Президиум ВАС РФ отменил данные судебные акты. Суд рассуждал
следующим образом.
Согласно п. 1 ст. 36 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в
порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным
основаниям и в порядке, установленном названной статьей. Согласно п. 9 ст. 22 ЗК РФ
досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в
государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем
пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при
существенном нарушении арендатором условий договора. Однако указанное правило
распространяется на договоры аренды земельных участков, находящи хся в
государственной или муниципальной собственности, которые заключены на срок более
чем пять лет. Каких-либо специальных правил об основаниях и порядке прекращения
договоров аренды земельных участков, заключенных на неопределенный срок,
действующее законодательство не устанавливает. Реализация арендодателем своего права
на отказ от договора аренды и прекращение договора аренды земельного участка не
нарушает исключительных прав арендатора, имеющего в собственности объекты
недвижимости, расположенные на таком земельном участке, поскольку не лишает его
права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей
ему недвижимости. Кроме того, такой отказ не лишает указанное лицо возможности
реализовать исключительное право на приватизацию земельного участка или приобрести
право аренды на него в порядке, предусмотренном ст. 36 ЗК РФ.
Представляется, что после принятия названного акта суды станут придерживаться
изложенной в нем позиции.
NIKON-D90, AF-S 18-105, AF-S 14-24, AF-S 24-70
Счастливым ты не станешь никогда, если не пройдешь неоднократно надежды полный путь туда и безнадежный путь обратно.
Господи! Помоги мне встать на ноги. Хотя, чего это я. Ведь когда я падал, тебя рядом почему-то не было. Где ты был тогда?

Pthelovod
Александр (можно Николаич)
Александр (можно Николаич) 

Все о переходе договоров на неопределенный срок

Сообщение Разместил Pthelovod 03 ноя 2013, 11:07

Специальные нормы
При отказе от договора аренды следует учитывать нормы специального законодательства.
Например, право на отказ от договора аренды, установленное п. 2 ст. 610 ГК РФ, в
отношении земельных участков подлежит применению с учетом ст. 46 ЗК РФ, в п. 3
которой установлен запрет на прекращение аренды земельного участка в период
полевых сельскохозяйственных работ. При этом по смыслу ст. 46 ЗК РФ к периоду
полевых сельскохозяйственных работ относится весь период времени, необходимый для
полного завершения их цикла, т. к. подготов ка земель к севу, вспашка и посев
сельскохозяйственных культур имеют целью п олучение конечного результата в виде
урожая, которым завершается период сельскохозяйственных работ.
ФАС Северо-Западного округа указал на невозможность арендодателя отказаться от
договора аренды, заключенного на неопределенный срок, в период, когда арендатор
предпринимал действия по регистрации дополнительного соглашения к договору,
устанавливающего новый срок его действия. Мотивируя свое решение, суд сослался на
положения п. 3 ст. 165 ГК РФ о праве суда вынести решение о государственной
регистрации сделки в случае уклонения одной из сторон и ст. 10 ГК РФ, согласно которой
осуществление граждански х прав должно быть разумным и добросовестным, и признал
отказ арендодателя от договора недобросовестным.

Злоупотребление правом
На практике возможна ситуация, когда стороны включают в договор аренды условие об
обязанности арендодателя заключить договор на новый срок при выполнении
арендатором определенных требований. Возникает вопрос: ограничивает ли такое условие
договора право арендодателя на отказ от его исполнени я, если договор был впоследствии
возобновлен сторонами на неопределенный срок? Анализ судебной практики показывает,
что в такой ситуации арендодатель не может отказаться от договора.
Зачастую, ограничивая право арендодателя на отказ от договора, суды квали фицируют его
действия как злоупотребление правом. В соответствии с п. 1 ст. 10 ГК РФ не доп ускаются
действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением
причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. Судебная
практика позволяет определить ряд обстоятельств, которые свидетельствуют о
злоупотреблении арендодателем правом на отказ от договора аренды.
В п. 5 информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 № 134 «О некоторых
вопросах применения Федерального закона “Об особенностях отчуждения недвижимого
имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской
Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и
среднего предпринимательства, и о внесении измен ений в отдельные законодательные
акты Российской Федерации”» отмечено, что отказ арендодателя от договора аренды
может быть расценен судом как злоупотребление правом, если он совершен после
обращения арендатора за выкупом арендуемого имущества в соответств ии с Федеральным
законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ “Об особенностях отчуждения недвижимого имущества,
находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в
муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего
предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты
Российской Федерации”. Действия арендодателя могут признаваться злоупотреблением
правом, если он действовал исключительно с целью воспрепятствования реализации
арендатором права на приобретение арендуемого имущества в собственность. При этом
Президиум ВАС РФ указал, что, если по истечении непродолжительного периода после
прекращения договора аренды арендодателем принимается решение о приватизации
недвижимого имущества, недобросовестность действий последнего предполагается, пока
не доказано иное.

Отказ арендодателя может быть признан судом злоупотреблением правом, если он
препятствует осуществлению арендатором своей деятельности, а также ведет к
ограничению конкуренции.
Анализ обширной практики ФАС Поволжского округа позволяет
сделать вывод о том, что отказ арендодателя может быть признан
судом злоупотреблением правом, если он препятствует
осуществлению арендатором своей деятельности, а также ведет к
ограничению конкуренции.
Судами было установлено, что предписанием территориальных
органов ФАС России до отказа арендодателя от договора ему было
Отказ арендодателя может быть признан судом злоупотреблением правом, если он
препятствует осуществлению арендатором своей деятельности, а также ведет к
ограничению конкуренции.
запрещено совершать действия, направленные на вытеснение арендатора с рынка. С
соответствии с материалами дела арендатор занимался производством мороженого и
реализовывал его через собственную розничную торгов ую сеть, при этом на рынке
производства мороженого в соответствующем городе имелось всего два производителя –
арендатор и третье лицо. Таким образом, суды пришли к выводу, что отказ арендодателя
от 24 договоров аренды земельных участков ведет к ограничению конкуренции при
реализации мороженого на территории соответствующего города, и расценили действия,
выраженные в виде немотивированного отказа от договора аренды земельного участка без
предоставления в аренду други х участков, как злоупотребление правом.
В судебной практике встречаются ре шения, в которых суд признает договор
расторгнутым, указывая при этом, что требование арендодателя о выселении
арендатора из арендуемого имущества является злоупотреблением правом. Такой
интересный вывод содержится, например, в одном из решений ФАС Восточно -
Сибирского округа. Суд указал, что, если отказ от договора аренды и выселение
арендатора могут привести к фактическому прекращению его деятельности (притом что
впоследствии помещение может быть передано ему на праве оперативного управления),
то договор считается расторгн утым, а требование арендодателя о выселении является
злоупотреблением правом.
NIKON-D90, AF-S 18-105, AF-S 14-24, AF-S 24-70
Счастливым ты не станешь никогда, если не пройдешь неоднократно надежды полный путь туда и безнадежный путь обратно.
Господи! Помоги мне встать на ноги. Хотя, чего это я. Ведь когда я падал, тебя рядом почему-то не было. Где ты был тогда?

Pthelovod
Александр (можно Николаич)
Александр (можно Николаич) 

Все о переходе договоров на неопределенный срок

Сообщение Разместил Pthelovod 03 ноя 2013, 11:07

Расторжение договора через суд
Как уже указывалось, в соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ сторона договора вправе
отказаться от него, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде
недвижимого имущества за три месяца. Однако на практи ке возможна ситуация, когда
арендатор нарушает условия договора, заключенного или возобновленного на
неопределенный срок, и арендодатель желает прекратить отношения до истечения
указанного срока. В связи с этим возникает вопрос: возможно ли расторжение договора
аренды, заключенного на неопределенный срок, по требованию арендодателя по
основаниям, предусмотренным ст. 619 ГК РФ?
Разъяснения по указанному вопросу даны в информационном письме Президиума ВАС
РФ № 66. Договор аренды нежилого помещения был расторгнут в судебном порядке в
связи с существенным нарушением арендатором его условий. При этом суд отметил, что
арендодатель, определяя момент обращения с иском, правомерно руководствовался
тридцатидневным сроком, установленным п. 2 ст. 452 ГК РФ, а не трехмесячным сроком,
предусмотренным п. 2 ст. 610 ГК РФ (п. 5 ин формационного письма Президи ума ВАС РФ
№ 66).

Но исключает ли право арендодателя на расторжение договора аренды по ст. 619 ГК РФ
его право отказаться от договора в соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ? ФАС Волго -
Вятского округа указал, что, если арендодатель воспользовался правом на
расторжение договора аренды, заключенного на неопределенный срок, в судебном
порядке, то положения п. 2 ст. 610 ГК РФ не применяются.

Обжалование отказа от договора
В свете выявленных ограничений права на отказ от договора аренды принципиально
важным для арендатора является вопрос о возможности обжаловать отказ арендодателя от
договора в случае, когда последний направил уведомление об отказе, а арендатор считает
отказ неправомерным. Представляется, что такое право предоставлено арендатору (с
такой позицией согласны и другие авторы). При этом арендатор должен требовать
признать недействительным не уведомление о досрочном расторжении договора, а
отказ арендодателя от исполнения такого договора. Хотя суд может удовлетворить
требования арендатора и в том случае, когда был заявлен иск о признании
недействительным уведомления об отказе от договора, поскольку, как указал ФАС
Поволжского округа в постановлении от 18.10.2006 по делу № А49-683/2006-24/15,
оспаривая уведомление об одностороннем отказе от исполнен ия договора, “он по
существу оспаривает отказ от исполнения договоров аренды”.
Односторонний отказ от исполнения договора отвечает признакам сделки, определенным
ст. 153 ГК РФ, а именно односторонней сделки. В соответствии с п. 2 ст. 154 ГК РФ
односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом,
иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения
воли одной стороны. Данное мнение находит поддержку и в научной литературе. Так,
профессор, доктор юридически х наук Николай Егоров указывает, что “действия по
изменению и расторжению договоров по своей юридической природе являются
сделками ”. Таким образом, отказ от договора должен отвечать тем требованиям, которые
определяют действительность сделки, в частности, исходить от управомоченного лица и
иметь надлежащую форму, чтобы иметь доказательственную силу. Поскольку предметом
такой сделки является информация, которая не имеет стоимостного выражения, то
правило о форме сделки (предупреждения) опирается на характер стороны, совершающей
сделку, а не на ее сумму. Так, юридическое лицо должно направить письменное
уведомление. Защита граждански х прав осуществляется, в частности, путем признания
сделки недействительной и применения последствий ее недействительности (ст . 12 ГК
РФ). Следовательно, отказ от договора может быть признан недействительным.
Сторонам рекомендуется указывать в договоре, с какого момента обязательства будут
считаться прекращенными при одностороннем отказе от договора
аренды.

Для предупреждения другой стороны об отказе от договора аренды
на практике применяются заказные письма с уведомлением,
передача уведомления под расписку (с указанием входящего
номера). Судебная практика также поддержала вариант
телеграммы. Так, Президи ум ВАС РФ в постановлении от
29.06.2004 № 3771/04 по делу № А40-37529/03-64-392 указал:
“Телеграммой от 16.07.2002 общество уведомило банк о
прекращении арендных отношений в порядке, предусмотренном
пунктом 2 статьи 610 названного Кодекса, в связи с чем договор
аренды прекратил свое действие с 16.10.2002. Данное
обстоятельство установлено вступившим в законную силу
решением Арбитражного суда города Москвы от 11.03.2003 по другому делу (№ А40-
241/03-77-2), которым удовлетворены требования общества к банку об обязании
последнего освободить спорное помещение и о взыскании арендной платы за пользование
помещением в период с августа 2002 по январь 2003 года в ключительно”.
Момент прекращения обязательств
Как уже указывалось, согласно абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое
время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторон у за один месяц, а при
аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть
установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды,
заключенного на неопределенный срок. Поскольку договорные обязательства
Сторонам рекомендуется указывать в договоре, с какого момента обязательства будут
считаться прекращенными при одностороннем отказе от договора аренды.
посредством отказа от договора прекращаются в результате непосредственных действий
одной из сторон, то возникает вопрос о моменте прекращения обязательств : оно наступает
с момента совершения отказа или с момента получения отказа другой стороной? Как
упоминалось выше, отказ от договора является односторонней сделкой, для совершения
которой необходимо и достаточно выражения воли одной стороны. Исходя из такой
трактовки одностороннего отказа, можно прийти к выводу, что месячный (а для
недвижимого имущества – трехмесячный) срок начинает исчисляться с момента
направления стороной договора уведомления другой стороне, т. е. с момента выражения
волеизъявления. Однако не следует забывать, что в теории и на практике выделяют два
вида волеизъявлений. Одни должны быть обращены к лицу, которого они касаются, а
другие не имеют определенного адресата. При направлении предупреждения об отказе от
договора аренды лицо преследует цель уведомить контрагента о прекращении догов орных
отношений. Поэтому срок, указанный в абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ должен исчисляться с
момента получения такого уведомления другой стороной. Аналогичной позиции
придерживается магистр частного права Дмитрий Кузнецов, который предлагает
дополнить п. 3 ст. 450 ГК РФ следующими положениями: “Договор считается
расторгнутым или измененным с момента получения одной стороной уведомления другой
стороны об отказе от договора полностью или частично, если иной срок расторжения или
изменения договора не указан в уведомлении или не предусмотрен законом либо
договором”.
В судебной практи ке отсутств ует единство мнений по данному вопросу. В подавляющем
большинстве случаев суды считают, что указанный срок начинает течь с момента
получения соответствующего уведомления другой стороной. Однако некоторые суды
исчисляют срок с момента направления уведомления. Учитывая отсутствие
единообразной судебной практики, сторонам рекомендуется указывать в договоре, с
какого момента обязательства будут считаться прекращенными при одностороннем отказе
от договора аренды.
NIKON-D90, AF-S 18-105, AF-S 14-24, AF-S 24-70
Счастливым ты не станешь никогда, если не пройдешь неоднократно надежды полный путь туда и безнадежный путь обратно.
Господи! Помоги мне встать на ноги. Хотя, чего это я. Ведь когда я падал, тебя рядом почему-то не было. Где ты был тогда?

Pthelovod
Александр (можно Николаич)
Александр (можно Николаич) 
Предыдущая страница

Вернуться в Про политику, законы, беззаконие, суды, прокуроров, ментов



 • Блок вывода аналогичных по названию других тем нашего форума • 
счетчик счетчик счетчик счетчик счетчик