• Возмещение стоимости неотделимых улучшений • 
По рассмотрении споров о возмещении стоимости
Полностью открытый для просмотра форум. Форум предназначен для размещения законов нашей страны, для комментариев, отзывов и обсуждений

    Возмещение стоимости неотделимых улучшений

Сообщение Разместил Pthelovod 14 авг 2015, 11:30

По рассмотрении споров о возмещении арендатору стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества суды должны на основе надлежащего исследования представленных сторонами доказательств установить, произведены ли в установленном порядке неотделимые улучшения арендованного имущества; если произведены - каковы объем работ, их стоимость и, следовательно, на возмещение какой суммы может претендовать арендатор.

В стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества включается не только сумма затрат на оплату производства работ и материалов, связанных с неотделимыми улучшениями спорного помещения, но и сумма затрат, произведенных в связи с оплатой работ подрядных организаций, связанных с разработкой и согласованием проектов и рабочей документации, осуществлением технического и авторского надзора за перепланировкой, отделкой и дизайном арендованного помещения, оплатой услуг государственных органов, а также составлением сметной документации и оценкой рыночной стоимости неотделимых улучшений.
NIKON-D90, AF-S 18-105, AF-S 14-24, AF-S 24-70
Счастливым ты не станешь никогда, если не пройдешь неоднократно надежды полный путь туда и безнадежный путь обратно.
Господи! Помоги мне встать на ноги. Хотя, чего это я. Ведь когда я падал, тебя рядом почему-то не было. Где ты был тогда?

Pthelovod
Александр (можно Николаич)
Александр (можно Николаич) 

  Возмещение стоимости неотделимых улучшений

Сообщение Разместил Pthelovod 14 авг 2015, 11:30

Стоимость неотделимых улучшений, подлежащая возмещению арендатору, может не совпадать с суммой реальных затрат арендатора на их производство. Одновременно возникает вопрос, должен ли арендатор рассчитывать действительную стоимость произведенных им неотделимых улучшений на момент возврата имущества собственнику. При этом в одном из дел суд вышестоящей инстанции не согласился с выводом суда первой инстанции и сделал вывод, что является неправомерным расчет стоимости неотделимых улучшений с учетом повышающих коэффициентов и коэффициентов инфляции, не согласованных с арендодателем, поскольку это привело к существенному превышению реальных затрат арендатора.

При этом необходимо учитывать, что в соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Поэтому если собственник не представил в суд доказательства, подтверждающие иную стоимость произведенных арендатором улучшений, не заявил ходатайства о проведении экспертизы об определении стоимости улучшений, то сам суд не обязан выяснять действительную стоимость улучшений арендованного имущества на момент его возврата.

В то же время встречается и другая позиция, когда суд кассационной инстанции сделал вывод, что разрешая спор, арбитражный суд определил размер подлежащих удовлетворению требований, исходя из суммы затрат, произведенных истцом на момент выполнения улучшений имущества. При этом не выяснена действительная стоимость произведенных улучшений на момент возврата имущества арендодателю. В связи с этим дело было возвращено на новое рассмотрение.

Законом не предусмотрена обязанность арендатора согласовывать с арендодателем объемы и стоимость работ по улучшению арендованного имущества, также как и обязательность участия арендодателя в приемке работ и подписании соответствующих актов. Поэтому если такая обязанность не предусмотрена в договоре аренды, то отсутствие таких согласований не может являться основанием для отказа в возмещении стоимости неотделимых улучшений или для оспаривания размера взыскиваемой арендатором суммы.

Необходимо обратить внимание на объем доказательств, требуемый для подтверждения производства улучшений арендованного имущества и определения их стоимости.

Достаточным для установления данных обстоятельств является представление договора на производство работ, акта приемки выполненных работ, справки о стоимости выполненных работ и затрат, а также доказательств оплаты в качестве доказательств понесенных расходов. Доказательствами на ремонт и произведенные неотделимые улучшения может являться также наличие сметы, плана-графика производства работ, товарные чеки, товарно-транспортные накладные, акты сдачи-приемки строительных работ.

Если в договоре аренды прямо определено, каким образом определяется стоимость неотделимых помещений, например, что стоимость неотделимых улучшений возмещается в сумме, указанной в согласованных с арендодателем сметах, то арендатору не требуется представлять дополнительных доказательств подлежащей возмещению стоимости. В такой ситуации стоимость работ определяется, исходя из представленной сметной документации и фактических затрат арендатора.

Ситуация, когда стоимость неотделимых улучшений подтверждается отчетом независимого оценщика и этого достаточно суд для принятия решения об удовлетворении требований арендатора, не является единичной судебной практикой. Однако, если у суда вышестоящей инстанции появляются основания для пересмотра решения по другим основаниям, то одновременно указывают как основание для пересмотра и то, что не было представлено иных доказательств стоимости неотделимых улучшений, кроме отчета независимого оценщика.

Так, решением суда первой инстанции были удовлетворены исковые требования арендатора о взыскании стоимости неотделимых улучшений. При этом суд исходил из того, что арендодателем было дано согласие на проведение улучшения арендованных помещений, стоимость неотделимых улучшений подтверждается отчетом независимого оценщика, договор аренды прекращен в связи с истечением срока, и поскольку указанным договором не предусмотрено иное, арендодатель в силу ст. 623 ГК РФ обязан возместить арендатору стоимость произведенных неотделимых улучшений.

Суд кассационной инстанции отменил решение и отправил дело на новое рассмотрение, указав, что поскольку стороны не согласовали объем и стоимость произведенных арендатором неотделимых улучшений, но при этом предусмотрели в договоре аренды цель указанных улучшений - ремонт, перепланировку и переоборудование помещений для организации центра досуга, то для разрешения вопроса о размере возмещения за улучшения необходимо установить соблюдение арендатором требований добросовестности при переоборудовании помещения: необходимость произведенных улучшений для организации центра досуга и минимальность затрат на указанные улучшения. Кроме того, не было представлено иных доказательств стоимости неотделимых улучшений, кроме отчета независимого оценщика. Причем, как следует из текста судебного акта, в отчете оценщика была дана оценка размера реальных затрат арендатора.

При этом в другом деле кассация признала обоснованным вывод суда первой инстанции, что факт выполнения арендатором неотделимых улучшений и их стоимость подтверждается на основании данных БТИ и заключения экспертов независимого оценщика.

Анализ судебной практики позволяет сделать вывод, что при наличии спора о фактической стоимости работ, суды должны обсудить со сторонами вопрос о назначении независимой экспертизы для установления рыночной стоимости работ. Эксперт должен установить тип и характер улучшений, исследовать документы, подтверждающие правовые основания и финансовые затраты со стороны заинтересованных лиц.

Например, в одном из дел суд кассационной инстанции отменил решение об отказе в иске арендатора и направил дело на новое рассмотрение, указав, что суды первой и апелляционной инстанции правильно сослались на то обстоятельство, что стоимость подрядных работ по переоборудованию арендованного помещения сама по себе не является тождественной стоимости улучшений на момент возврата имущества арендодателю, однако не приняли мер к достижению целей правосудия, не предложили сторонам провести оценку этих улучшений, в том числе и экспертным путем. Это явилось основанием для пересмотра судебных актов.

В связи с этим представляется, что обязательным условием предъявления требования о взыскании стоимости неотделимых улучшений является наличие доказательств того, что эти улучшения были произведены арендатором. При этом исходим из того, что согласие арендодателя на это было, но объем и стоимость работ согласованы не были. В этом случае, если у арендатора отсутствует необходимый объем доказательств стоимости этих неотделимых улучшений, то можно будет в процессе добиваться назначения строительно-технической экспертизы, в рамках которой будет выяснен вопрос объемов и стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором.
NIKON-D90, AF-S 18-105, AF-S 14-24, AF-S 24-70
Счастливым ты не станешь никогда, если не пройдешь неоднократно надежды полный путь туда и безнадежный путь обратно.
Господи! Помоги мне встать на ноги. Хотя, чего это я. Ведь когда я падал, тебя рядом почему-то не было. Где ты был тогда?

Pthelovod
Александр (можно Николаич)
Александр (можно Николаич) 

  Возмещение стоимости неотделимых улучшений

Сообщение Разместил Pthelovod 14 авг 2015, 11:32

ОТДЕЛИМЫЕ И НЕОТДЕЛИМЫЕ УЛУЧШЕНИЯ

АРЕНДОВАННОГО ИМУЩЕСТВА

В течение срока аренды арендатор может производить различные улучшения арендуемого объекта. Например, в арендуемом здании производится установка кондиционеров, охранной сигнализации, перепланировка помещений и т.п. Вопросы улучшения арендованного имущества регулируются положениями ст.623 ГК РФ, согласно которой произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. Если арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, то арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Таким образом, для того, чтобы правильно учесть затраты на такие улучшения в бухгалтерском и налоговом учете арендодателя и арендатора, необходимо определить правовой режим произведенных улучшений в арендованном помещении, различая отделимые и неотделимые улучшения.
NIKON-D90, AF-S 18-105, AF-S 14-24, AF-S 24-70
Счастливым ты не станешь никогда, если не пройдешь неоднократно надежды полный путь туда и безнадежный путь обратно.
Господи! Помоги мне встать на ноги. Хотя, чего это я. Ведь когда я падал, тебя рядом почему-то не было. Где ты был тогда?

Pthelovod
Александр (можно Николаич)
Александр (можно Николаич) 

  Возмещение стоимости неотделимых улучшений

Сообщение Разместил Pthelovod 14 авг 2015, 11:33

Отделимые улучшения

Отделимые улучшения арендованного имущества могут быть физически отделены от данного имущества без причинения ему вреда. Это означает, что по истечении срока аренды арендуемое имущество передается арендодателю, а улучшения остаются у арендатора. Между арендодателем и арендатором может быть заключено соглашение, предусматривающее передачу отделимых улучшений арендодателю с возмещением их стоимости арендатору.

Рассмотрим отражение в бухгалтерском учете операций с отделимыми улучшениями на примере установки системы охранной сигнализации (допустим, что охранная система может быть демонтирована без ущерба для помещения).

Установленная сигнализация как отделимое улучшение принадлежит арендатору. Пунктом 5 Положения по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" ПБУ 6/01, утвержденного Приказом Минфина России от 30.03.2001 N 26н, установлено, что капитальные вложения в арендованные основные средства учитываются в составе основных средств, поэтому фактические затраты на установку сигнализации после формирования на счете 08 "Капитальные вложения" переводятся на счет 01 "Основные средства".

Сигнализацию необходимо принять в состав основных средств для целей бухгалтерского учета, если одновременно выполняются условия, предусмотренные п.4 ПБУ 6/01:

использование в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг либо для управленческих нужд организации;

использование в течение длительного времени, т.е. срока полезного использования продолжительностью свыше 12 месяцев, или обычного операционного цикла, если он превышает 12 месяцев;

организацией не предполагается последующая перепродажа данных активов;

способность приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем.

В этом случае в бухгалтерском учете арендатора установка сигнализации будет отражена следующим образом:

Дебет 08, Кредит 60 - произведены затраты по приобретению и установке сигнализации,

Дебет 19, Кредит 60 - отражена сумма НДС,

Дебет 01, Кредит 08 - сигнализация введена в эксплуатацию,

Дебет 60, Кредит 51 - погашена задолженность за сигнализацию,

Дебет 68, Кредит 19 - НДС принят к зачету (в следующем месяце после ввода в эксплуатацию).

Стоимость установленной сигнализации может быть списана на затраты в момент ввода ее в эксплуатацию, если она не превышает лимит, установленный в учетной политике арендатора (п.18 ПБУ 6/01): Дебет 20 (44), Кредит 01.

Если стоимость превышает указанный лимит, то стоимость сигнализации списывается постепенно в соответствии с нормами амортизации.

По соглашению сторон сигнализация может быть передана арендодателю (как в течение срока действия договора аренды, так и после его окончания):

Дебет 62, Кредит 91-1 - улучшения переданы на баланс арендодателя,

Дебет 91-3, Кредит 68 - начислен НДС,

Дебет 91-2, Кредит 01 - списана остаточная стоимость основного средства.

В налоговом учете арендатора амортизация сигнализации как приобретенного основного средства отражается в соответствии с требованиями ст.ст.256 - 259 НК РФ. Амортизационные отчисления уменьшают налогооблагаемую прибыль арендатора.
NIKON-D90, AF-S 18-105, AF-S 14-24, AF-S 24-70
Счастливым ты не станешь никогда, если не пройдешь неоднократно надежды полный путь туда и безнадежный путь обратно.
Господи! Помоги мне встать на ноги. Хотя, чего это я. Ведь когда я падал, тебя рядом почему-то не было. Где ты был тогда?

Pthelovod
Александр (можно Николаич)
Александр (можно Николаич) 

  Возмещение стоимости неотделимых улучшений

Сообщение Разместил Pthelovod 14 авг 2015, 11:34

Неотделимые улучшения

Под неотделимыми понимаются улучшения, которые не отделимы от арендуемого объекта без причинения ему ущерба, они прочно связаны с объектом аренды и после окончания договора аренды подлежат передаче арендодателю вместе с арендуемым имуществом. Улучшение арендованного имущества может быть произведено как с согласия, так и без согласия арендодателя. Если предварительного согласия получено не было и арендодатель по окончании срока аренды отказывается возмещать затраты на улучшения, то арендатор вынужден осуществить передачу улучшений безвозмездно. Кроме того, в соответствии со ст.622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Таким образом, арендодатель может отказаться вообще принимать сделанные арендатором улучшения. В этом случае арендатор обязан за свой счет привести арендуемое имущество в первоначальное состояние.

Для правильного отражения неотделимых улучшений в учете следует определить, на чьем балансе (арендатора или арендодателя) отражается стоимость улучшений в течение срока договора аренды. Статья 623 ГК РФ не дает ответа на этот вопрос, хотя многие специалисты именно из этой статьи делают вывод, что неотделимые улучшения не принадлежат изначально арендатору и поэтому он не может начислять по ним амортизацию, видимо, предполагая, что улучшения сразу становятся собственностью арендодателя. Данная позиция представляется спорной.

Предположим, что арендатор, заключив договор аренды здания на длительный срок, принял решение установить вентиляционную систему. Для этого он приобретает соответствующее оборудование и материалы (вентиляторы, вентиляционные короба и т.п.). Очевидно, что право собственности как на данное имущество, так и на установленную в здании вентиляционную систему не может перейти к арендодателю в момент установки системы лишь на том основании, что он является собственником здания. Указанная статья ГК РФ говорит только о том, что улучшения остаются у арендодателя после окончания срока договора аренды, т.е. что арендатор не вправе забрать их с собой, если при этом он причинит вред имуществу арендодателя. Следовательно, арендатор утрачивает право собственности на такие улучшения только в момент передачи арендуемого объекта арендодателю. Кроме того, по окончании срока аренды у арендатора имеется выбор - безвозмездно передать улучшения арендодателю (при согласии арендодателя принять их) либо демонтировать установленную систему вентиляции и за свой счет осуществить ремонтные работы в здании, с тем чтобы привести его в первоначальное состояние. Демонтированное оборудование будет по-прежнему являться собственностью арендатора.

Подход к решению проблем учета, который ставит порядок отражения в учете затрат на улучшения в зависимость от того, будут ли в дальнейшем улучшения признаны отделимыми или нет, представляется нам некорректным. Ведь вопрос об отделимости улучшений зачастую решается только после окончания срока аренды. Решать, причиняется ли при отделении улучшений ущерб имуществу арендодателя, иногда приходится в судебном порядке.
NIKON-D90, AF-S 18-105, AF-S 14-24, AF-S 24-70
Счастливым ты не станешь никогда, если не пройдешь неоднократно надежды полный путь туда и безнадежный путь обратно.
Господи! Помоги мне встать на ноги. Хотя, чего это я. Ведь когда я падал, тебя рядом почему-то не было. Где ты был тогда?

Pthelovod
Александр (можно Николаич)
Александр (можно Николаич) 

  Возмещение стоимости неотделимых улучшений

Сообщение Разместил Pthelovod 14 авг 2015, 11:34

Для определения порядка отражения любых (как отделимых, так и неотделимых) улучшений целесообразно обратиться к Методическим указаниям по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденным Приказом Минфина России от 13.10.2003 N 91н. В соответствии с этим документом в составе основных средств учитываются также капитальные вложения в арендованные объекты основных средств, если в соответствии с заключенным договором аренды эти капитальные вложения являются собственностью арендатора. Капитальные вложения в арендованный объект основных средств учитываются арендатором как отдельный инвентарный объект, если в соответствии с заключенным договором аренды эти капитальные вложения являются собственностью арендатора. Если согласно заключенному договору аренды капитальные вложения в арендованные основные средства являются собственностью арендатора, то затраты по законченным работам капитального характера списываются с кредита счета учета вложений во внеоборотные активы в корреспонденции с дебетом счета учета основных средств. На сумму произведенных затрат арендатором открывается отдельная инвентарная карточка на отдельный инвентарный объект. Если в соответствии с заключенным договором аренды арендатор передает произведенные капитальные вложения арендодателю, то затраты по законченным работам капитального характера, подлежащие компенсации арендодателем, списываются с кредита счета учета вложений во внеоборотные активы в корреспонденции с дебетом счета учета расчетов.

Заметим, что в данных рекомендациях порядок учета не ставится в зависимость от дальнейшей отделимости производимых улучшений. Таким образом, по нашему мнению, в бухгалтерском учете арендатора затраты на осуществление неотделимых улучшений отражаются аналогично указанному выше порядку для отделимых улучшений (как в течение срока действия договора, так и после передачи арендодателю).

Если арендодатель согласен принять улучшения на свой баланс непосредственно после установки вентиляционной системы, то в соответствии с указанными рекомендациями в учете арендатора это будет отражено следующим образом:

Дебет 08, Кредит 60 - произведены затраты по приобретению и установке вентиляции,

Дебет 19, Кредит 60 - отражена сумма НДС,

Дебет 76, Кредит 08 - списаны затраты на улучшение объекта на счет арендодателя,

Дебет 76, Кредит 19 - списан для возмещения арендодателем НДС, отраженный ранее,

Дебет 51, Кредит 76 - получены от арендодателя денежные средства в счет погашения затрат.

В учете арендодателя соответствующие записи имеют вид:

Дебет 08, Кредит 76 - отражены затраты по улучшению объекта,

Дебет 19, Кредит 76 - отражена сумма НДС,

Дебет 76, Кредит 51 - перечислены денежные средства арендатору,

Дебет 01, Кредит 08 - стоимость имущества увеличена на стоимость улучшений,

Дебет 68, Кредит 19 - принят к зачету НДС.
NIKON-D90, AF-S 18-105, AF-S 14-24, AF-S 24-70
Счастливым ты не станешь никогда, если не пройдешь неоднократно надежды полный путь туда и безнадежный путь обратно.
Господи! Помоги мне встать на ноги. Хотя, чего это я. Ведь когда я падал, тебя рядом почему-то не было. Где ты был тогда?

Pthelovod
Александр (можно Николаич)
Александр (можно Николаич) 

  Возмещение стоимости неотделимых улучшений

Сообщение Разместил Pthelovod 14 авг 2015, 11:35

Наиболее важным при рассмотрении таких улучшений, которые в дальнейшем могут быть признаны неотделимыми, является вопрос, может ли арендатор относить амортизацию по таким улучшениям на уменьшение налогооблагаемой прибыли. Налоговые органы, основываясь на нормах ст.623 ГК РФ, делают указанный выше вывод о необходимости определить в момент совершения затрат, к какому виду улучшений они относятся. В тот же момент, по их мнению, нужно определить, будут ли эти затраты возмещены арендодателем. Если улучшения неотделимые и не согласованы с арендодателем, то налоговые органы предлагают отражать их не в составе основных средств, а в качестве операционных расходов. При этом, по мнению налоговых органов, стоимость невозмещаемых арендодателем затрат не может быть отражена в налоговом учете, по той причине, что несогласованные с арендодателем затраты не являются экономически обоснованными.

Данная аргументация нам представляется довольно слабой. Во-первых, она противоречит указанным выше положениям ПБУ 6/01, в соответствии с которыми капитальные вложения в арендованные основные средства учитываются в составе основных средств арендатора (что в свою очередь влияет на налоговую базу по налогу на имущество). Во-вторых, заранее знать о том, будут ли возмещены затраты по окончании срока договора, невозможно (арендодатель может их возместить, даже если предварительного согласования не было). В-третьих, во многих случаях осуществление улучшений, даже если они заведомо не будут возмещены, может быть экономически обосновано (например, при длительных сроках аренды любые улучшения будут полностью амортизированы за время использования объекта). И, наконец, даже если улучшения согласованы с арендодателем, по окончании договора аренды их стоимость будет возмещена, очевидно, за вычетом некоего износа.

Таким образом, по неотделимым улучшениям в любом случае придется начислять амортизацию. Поэтому, на наш взгляд, для неотделимых улучшений действует такой же порядок отражения в учете, как и для отделимых - если улучшения не передаются сразу на баланс арендодателя, то создается новый инвентарный объект. По такому объекту начисляется амортизация в течение всего срока использования арендатором вплоть до передачи арендодателю (вне зависимости от того, возмещаются затраты арендодателем или нет). Данный объект, являясь частью имущества, используемого в качестве средств труда для производства и реализации товаров (выполнения работ, оказания услуг) или для управления организацией, в соответствии со ст.257 НК РФ понимается для целей налогообложения прибыли как основное средство. По нашему мнению, амортизационные отчисления по этому объекту уменьшают налогооблагаемую прибыль арендатора.

Разумеется, бухгалтеру следует учитывать позицию налоговых органов, с тем чтобы минимизировать риск возникновения налоговых споров (см., например, Письмо Управления МНС России по г. Москве от 11.07.2003 N 26-08/38889). Одной из возможных проблем для бухгалтера является то, что в некоторых случаях, когда в ходе осуществления улучшений не создается новый физический объект, а, например, реконструируется часть принадлежащего арендодателю объекта (например, система вентиляции здания), достаточно сложно определить соответствующие нормы амортизационных отчислений.
NIKON-D90, AF-S 18-105, AF-S 14-24, AF-S 24-70
Счастливым ты не станешь никогда, если не пройдешь неоднократно надежды полный путь туда и безнадежный путь обратно.
Господи! Помоги мне встать на ноги. Хотя, чего это я. Ведь когда я падал, тебя рядом почему-то не было. Где ты был тогда?

Pthelovod
Александр (можно Николаич)
Александр (можно Николаич) 

  Возмещение стоимости неотделимых улучшений

Сообщение Разместил Pthelovod 14 авг 2015, 11:35

Рассмотрим ситуацию, когда неотделимые улучшения были произведены без согласия арендодателя и он отказался возмещать затраты арендатора. Арендатор вынужден передать улучшения безвозмездно. В бухгалтерском учете арендатора это отражается следующим образом:

Дебет 01, субсчет "Выбытие основных средств", Кредит 01 - списана стоимость улучшений,

Дебет 02, Кредит 01, субсчет "Выбытие основных средств" - списана амортизация,

Дебет 91, Кредит 01, субсчет "Выбытие основных средств" - списана остаточная стоимость,

Дебет 91, Кредит 68 - начислен НДС со стоимости безвозмездно переданного имущества согласно ст.146 НК РФ.

Стоимость безвозмездно переданного имущества не учитывается арендатором при определении налоговой базы по налогу на прибыль в соответствии с п.16 ст.270 НК РФ.

Рассмотрим отражение в учете арендодателя безвозмездно полученных улучшений. Согласно п.10 ПБУ 6/01 первоначальной стоимостью основных средств, полученных организацией безвозмездно, признается их текущая рыночная стоимость на дату принятия к бухгалтерскому учету. В учете арендодателя производятся следующие бухгалтерские записи:

Дебет 08, Кредит 98-2 - приняты неотделимые улучшения по рыночной стоимости,

Дебет 01, Кредит 08 - стоимость объекта увеличена на стоимость улучшений.

В дальнейшем суммы, учтенные на счете 98 "Доходы будущих периодов", списываются с этого счета в кредит счета 91 "Прочие доходы и расходы" по мере начисления амортизации.

В налоговом учете арендодателя стоимость безвозмездно полученного имущества отражается в составе внереализационных доходов в момент принятия улучшений от арендатора по акту. При этом согласно п.8 ст.250 НК РФ оценка доходов осуществляется исходя из рыночных цен, но не ниже остаточной стоимости. Полученная в результате такой оценки стоимость имущества будет в соответствии с п.1 ст.257 НК РФ являться первоначальной стоимостью имущества для отражения в налоговом учете арендодателя.
NIKON-D90, AF-S 18-105, AF-S 14-24, AF-S 24-70
Счастливым ты не станешь никогда, если не пройдешь неоднократно надежды полный путь туда и безнадежный путь обратно.
Господи! Помоги мне встать на ноги. Хотя, чего это я. Ведь когда я падал, тебя рядом почему-то не было. Где ты был тогда?

Pthelovod
Александр (можно Николаич)
Александр (можно Николаич) 

  Возмещение стоимости неотделимых улучшений

Сообщение Разместил Pthelovod 14 авг 2015, 11:39

Неотделимые улучшения

Улучшения неотделимы, если их невозможно отделить без ущерба для имущества. Как правило, к ним относят результат перепланировки, капитального ремонта, восстановительных работ, реконструкции, реставрации, изменение поверхности стен, пола и потолка помещения и др.

ЭТО ВАЖНО
Признаком неотделимых улучшений является невозможность их отделения без причинения вреда именно арендуемому имуществу, а не самим улучшениям.

В качестве примера перечислим некоторые виды подрядных работ, в результате которых обычно возникают неотделимые улучшения: ремонт отопительной и канализационной систем; устройство бетонной стяжки на полу, устройство полового покрытия; монтаж оконных блоков; установка дверей; окраска стен и окон; работы, связанные с ремонтом фасада здания; работы по устройству капитальных перегородок и увеличение их высоты; работы, связанные с электроснабжением и электроосвещением помещений (есть нюансы); работы по благоустройству прилегающей территории.
О произведенных неотделимых улучшениях пользователь имущества может заявить сам, либо они могут быть выявлены, к примеру, по результатам технической инвентаризации имущества.
При рассмотрении спора, связанного с произведенными в имущество улучшениями, судья обязан установить размер, на который увеличилась стоимость такого имущества. Для этого он может затребовать соответствующую документацию. В свою очередь на стороне, которая пользовалась имуществом, лежит бремя доказывания:
– факта производства работ (т. е. фактическое наличие улучшений);
– того, что произведенные улучшения являются неотделимыми (т. е. не могут быть отделены без повреждения имущества);
– того, что стоимость имущества увеличилась (т. е. работы не просто изменили имущество, а именно улучшили его эксплуатационные и потребительские качества);
– стоимости улучшений.
Несмотря на то что произведенные улучшения можно оценить в денежной форме, на них не распространяются нормы о неосновательном денежном обогащении (п. 2 ст. 1107 ГК РФ) и начислении процентов за пользование чужими денежными средствами (ст. 395 ГК РФ). Дело в том, что названные нормы применяются только в случае обогащения в денежной форме (определение ВАС РФ от 3 апреля 2009 г. № ВАС-402/09 по делу № А41-К1-13707/07 и п. 6 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2000 г. № 49). Улучшения имущества по своей природе денежными не являются.
Иногда даже суду трудно определить, результаты каких конкретно работ следует относить к неотделимым улучшениям. В таких случаях обычно приглашают эксперта для дачи заключения. Например, по постановлению ФАС Северо-Кавказского округа от 4 июля 2006 г. № Ф08-2900/2006 по делу № А53-6916/2003-С4-20 фирма посчитала, что произвела с согласия совладельца нежилого помещения за свой счет следующие неотделимые улучшения общего имущества: устройство торговых секций, пола, вентиляции, отопления, системы пожаротушения, монтаж холодильных камер, оплату проектных работ, технической помощи и обучения персонала, уплату процентов за пользование займом и др. Между тем на основании экспертного заключения арбитры установили, что в данном случае к неотделимым улучшениям можно отнести только работы по монтажу систем вентиляции и пожаротушения, а также создание офисных помещений.
Важно учитывать, что некоторые виды работ могут входить в стоимость имущества. И уже по этому основанию их нельзя признать неотделимыми улучшениями.
NIKON-D90, AF-S 18-105, AF-S 14-24, AF-S 24-70
Счастливым ты не станешь никогда, если не пройдешь неоднократно надежды полный путь туда и безнадежный путь обратно.
Господи! Помоги мне встать на ноги. Хотя, чего это я. Ведь когда я падал, тебя рядом почему-то не было. Где ты был тогда?

Pthelovod
Александр (можно Николаич)
Александр (можно Николаич) 

  Возмещение стоимости неотделимых улучшений

Сообщение Разместил Pthelovod 14 авг 2015, 11:40

Улучшение арендованного имущества

Об улучшении имущества, сданного в аренду, идет речь в статье 623 Гражданского кодекса. Если арендатор произвел отделимые улучшения, они признаются его собственностью. Это общее правило. Между тем в договоре аренды можно предусмотреть иной порядок.
Права арендатора на неотделимые улучшения зависят главным образом от согласия арендодателя. Если согласие получено, то после прекращения договора арендатор вправе потребовать возместить ему стоимость этих улучшений. Имейте в виду, что в договоре аренды можно по-другому определить правовые последствия этой ситуации.
В интересах обеих сторон оформить согласие на осуществление улучшений имущества письменно. Например, это может быть сделано путем утверждения собственником имущества перечня предстоящих работ и сметы соответствующих расходов.
Имейте в виду: капитальный ремонт арендуемого имущества является его неотделимым улучшением. По общему правилу он возможен только по согласованию с арендодателем. Провести капитальный ремонт без согласия арендодателя возможно в связи с неотложной необходимостью и если арендодатель не исполняет свою обязанность по его производству. Обязанности арендодателя и арендатора по содержанию имущества установлены в статье 616 Гражданского кодекса. Названная необходимость провести капитальный ремонт основана прежде всего на данных о санитарно-техническом состоянии помещений.
В другой ситуации, когда неотделимые улучшения арендатор произвел без согласия арендодателя, право арендатора требовать возмещения их стоимости не возникает. Таким образом, закон разрешает улучшать имущество независимо от согласия арендодателя. Возместит или нет арендатор стоимость произведенных улучшений, зависит только от добросовестности его поведения относительно условий договора и закона.
Необходимо сделать оговорку: исключение из вышеприведенного правила касается договора аренды предприятия (ст. 662 ГК РФ). Так, арендатор предприятия имеет право на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений независимо от разрешения арендодателя. Но это опять же общее правило, в договоре аренды предприятия можно предусмотреть иное.
У арендодателя есть шанс не возмещать арендатору стоимость неотделимых улучшений. Для этого арендодатель должен доказать:
– что стоимость арендованного имущества повысилась, но не соразмерно улучшению его качеств и (или) эксплуатационных свойств;
– что арендатор нарушил принципы добросовестности и разумности.

ВНИМАНИЕ
Любые улучшения арендованного имущества (отделимые и неотделимые) являются собственностью арендодателя, если произведены за счет амортизационных отчислений от этого имущества (п. 4 ст. 623 ГК РФ).

Важно помнить, что одной из разновидностей договора аренды является лизинг (финансовая аренда). В связи с этим нормы Гражданского кодекса об улучшении арендованного имущества распространяются и на предмет договора лизинга.
NIKON-D90, AF-S 18-105, AF-S 14-24, AF-S 24-70
Счастливым ты не станешь никогда, если не пройдешь неоднократно надежды полный путь туда и безнадежный путь обратно.
Господи! Помоги мне встать на ноги. Хотя, чего это я. Ведь когда я падал, тебя рядом почему-то не было. Где ты был тогда?

Pthelovod
Александр (можно Николаич)
Александр (можно Николаич) 
Следующая страница

Вернуться в Про политику, законы, беззаконие, суды, прокуроров, ментов



 • Блок вывода аналогичных по названию других тем нашего форума •