Fotovideoforum.ru

Решением суда по делу А27-17801/2008-5, оставленным без изменения судом апелляционной инстанции, удовлетворены требования общества с ограниченной ответственностью, признан незаконным отказ Комитета по управлению муниципальным имуществом в предоставлении обществу преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого нежилого помещения.

Комитет отказал обществу в предоставлении преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, ссылаясь на неоднократные нарушения сроков внесения арендной платы по договору аренды.

Судом установлено, что общество непрерывно пользуется арендованным помещением с 1996 г., арендатором допускались просрочки внесения арендной платы (8 раз), однако периоды просрочки были незначительны (от 1 до 15 дней), пени за нарушение сроков внесения арендной платы перечислялись в добровольном порядке. Комитет не предъявлял арендатору претензий, связанных с исполнением договора аренды помещения. Задолженность по арендной плате и начисленной пени как на день обращения хозяйствующего субъекта за выкупом имущества, так и на момент рассмотрения спора в суде отсутствовала.

Арбитражный апелляционный суд признал, что критериями, определяющими добросовестность арендатора, являются отсутствие у заявителя задолженности по арендной плате на день принятия решения о приватизации имущества либо обращения хозяйствующего субъекта за выкупом имущества, малозначительный характер допущенных нарушений, отсутствие ущерба у муниципального образования, отсутствие претензий к арендатору за период аренды помещения, добровольная уплата пени за нарушение срока внесения арендной платы.

Иная оценка нарушений влечет необоснованное лишение субъекта преимущественного права на приобретение имущества, что несоразмерно характеру допущенных нарушений, не соответствует смыслу Федерального закона N 159-ФЗ, целью принятия которого является оказание адресной государственной поддержи субъектам малого и среднего бизнеса.

В случае установления судом отсутствия вины в несвоевременной уплате арендных платежей арендатор признается надлежаще исполнившим договорные обязательства.

Решением суда по делу А27-363/2009 признан незаконным отказ Комитета по управлению муниципальным имуществом в реализации преимущественного права общества с ограниченной ответственностью на приобретение арендуемого муниципального нежилого помещения.

Суд, исследуя каждый факт просрочки внесения арендных платежей (три случая), пришел к выводу об отсутствии вины общества и, как следствие, о надлежащем исполнении обществом обязанности арендатора по своевременному внесению арендной платы.

В первом случае просрочка (29 дней) возникла по дополнительному соглашению к договору аренды, увеличивающему размер арендной платы. Дополнительное соглашение находилось в Комитете и не было подписано.

Разница в сумме 1885 руб., на которую платежи были увеличены Комитетом, была уплачена обществом после получения дополнительного соглашения.

Во втором случае (просрочка составила 15 дней) арендодатель изменил платежные реквизиты для перечисления арендных платежей, о которых своевременно не сообщил арендатору.

В третьем случае Комитет сослался на просрочку внесения арендной платы на 7 дней по договору аренды от 02.02.2005.

Суд установил, что Общество приобрело право аренды муниципального нежилого помещения как победитель аукциона. Стороны обязались заключить договор аренды помещения до 29.01.2005.

На указанную дату договор не был заключен, и Общество, как добросовестный арендатор, 31.01.2005 добровольно оплатило арендные платежи в счет будущего договора аренды, но неправильно оформило платежное поручение. Денежные средства поступили по назначению 08.02.2005.

Суд принял во внимание факт досрочной уплаты арендных платежей и расценил это как желание Общества надлежащим образом исполнять свои обязанности по своевременному внесению арендной платы за пользование помещением.

Существенное нарушение арендатором сроков внесения арендной платы лишает его преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого помещения.

Индивидуальный предприниматель обратился в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным решения Комитета по управлению муниципальным имуществом об отказе в предоставлении преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого помещения общей площадью 8,7 кв. м.

В обоснование требований заявитель указывал на то, что им соблюдены положения Закона N 159-ФЗ и предприниматель имеет преимущественное право на приобретение арендуемого помещения в соответствии с Законом N 159-ФЗ, поскольку обязательства по внесению арендных платежей им исполнены и на момент обращения с заявлением в Комитет задолженность по арендной плате отсутствует.

По мнению заявителя, просрочка платежей по договору аренды не может являться основанием для отказа в предоставлении преимущественного права на приобретение арендованного имущества, поскольку меры принуждения гражданско-правового характера в связи с нарушением срока внесения арендной платы к предпринимателю не применялись, оплата задолженности по арендной платы и пени за просрочку внесения арендной платы производилась им самостоятельно.

Решением по делу А27-4213/2009-5, оставленным без изменения судом апелляционной инстанции, отказано в удовлетворении требования предпринимателя.

Судом установлено, что в течение срока аренды помещения предприниматель ненадлежащим образом выполнял обязанности по внесению арендной платы, допуская значительные периоды просрочки (от 2 до 7 месяцев), что в силу пункта 2 статьи 3 Закона N 159-ФЗ (в первоначальной редакции) лишает его преимущественного права на приобретение арендуемого помещения в собственность.

У арендатора не возникло преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого помещения в связи с наличием задолженности по арендной плате.

Решением по делу А27-18116/2008-5 отказано в удовлетворении требования закрытого акционерного общества о признании незаконным отказа Комитета по управлению муниципальным имуществом в предоставлении преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого помещения общей площадью 242,2 кв. м.

Судом установлено, что комитетом предъявлен в суд иск о взыскании с общества задолженности по арендной плате.

Решением арбитражного суда по другому делу с закрытого акционерного общества взыскана задолженность по арендной плате по договору аренды за период с ноября 2006 г. по март 2009 г. и пени за просрочку платежа.

Суд пришел к выводу, что общество ненадлежащим образом исполняло обязанности арендатора по своевременному перечислению арендных платежей, вследствие чего у него не возникло преимущественного права на приобретение арендуемого помещения в собственность.

В настоящее время с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 17.07.2009 N 149-ФЗ, вступившим в законную силу с 22.07.2009, преимущественное право на приобретение арендованного имущества имеют арендаторы, не имеющие задолженности по арендной плате, неустойкам (штрафам, пеням).

Лицо, которое до 05.08.2008 непрерывно арендовало в течение трех и более лет недвижимое имущество, находящееся в муниципальной собственности, имеет преимущественное право на приобретение такого имущества. Утрата статуса индивидуального предпринимателя до введения в действие Закона N 159-ФЗ не является основанием для отказа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения.

Решением по делу А27-4798/2009-5, оставленным без изменения вышестоящими судебными инстанциями, удовлетворены требования индивидуального предпринимателя о признании незаконным отказа Комитета по управлению муниципальным имуществом в предоставлении преимущественного права выкупа арендуемого нежилого помещения общей площадью 113,7 кв. м.

Судом кассационной инстанции решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции оставлены без изменения.

Из материалов дела следует, что заявитель, имея статус индивидуального предпринимателя, заключил с Комитетом договор аренды объекта муниципального нежилого фонда от 25.06.2001, согласно которому ему предоставлено в аренду подвальное помещение для использования его в качестве складского.

По собственному решению заявитель с 06.09.2005 прекратил деятельность в качестве индивидуального предпринимателя.

16.01.2009 он вновь зарегистрировался в качестве индивидуального предпринимателя.

Индивидуальный предприниматель обратился в Комитет с заявлением от 16.02.2009 о предоставлении преимущественного права на выкуп арендуемого им помещения.

Комитет отказал в реализации преимущественного права выкупа арендуемого помещения на том основании, что в период с 06.09.2005 по 16.01.2009 заявитель не являлся индивидуальным предпринимателем - субъектом малого и среднего предпринимательства.

Судами установлено, что предприниматель с 01.06.2001 арендует у Комитета нежилое помещение на основании договора аренды от 25.06.2001, который сторонами неоднократно пролонгировался согласно дополнительным соглашениям. Срок действия договора аренды не прерывался и в настоящий момент продолжает действовать.

На дату обращения заявителя в Комитет с соответствующим заявлением он имел статус предпринимателя и относился к субъектам малого предпринимательства.

Суд пришел к выводу, что заявитель отвечает установленному пунктом 1 статьи 3 Закона N 159-ФЗ требованию о непрерывной аренде имущества одним субъектом малого или среднего предпринимательства в течение трех и более лет до дня вступления в силу Закона N 159-ФЗ. Утрата статуса индивидуального предпринимателя до введения в действие Закона N 159-ФЗ не является препятствием для реализации преимущественного права выкупа арендуемого нежилого помещения.

В общий срок владения и пользования обществом недвижимым имуществом в соответствии с договором аренды не может быть включен срок пользования и владения недвижимым имуществом индивидуальным предпринимателем, учредившим общество, которое не является его правопреемником.

Решением суда по делу А27-4928/2009-5 отказано в удовлетворении требования общества с ограниченной ответственностью о признании недействительным решения Комитета по управлению муниципальным имуществом об отказе в предоставлении преимущественного права на выкуп арендуемого нежилого помещения.

Заявитель ссылался на то, что в общий срок аренды помещения обществом должен быть включен срок, в течение которого помещение арендовал индивидуальный предприниматель, являющийся единственным учредителем общества.

Судом установлено, что с января 2005 арендатором недвижимого имущества являлся индивидуальный предприниматель.

Договор аренды был досрочно расторгнут в связи с прекращением деятельности индивидуальным предпринимателем. Нежилое помещение с 01.06.2006 было арендовано обществом, единственным учредителем которого стал бывший арендатор.

Суд пришел к выводу об отсутствии доказательств, подтверждающих наличие полного либо специального правопреемства общества в отношении обязательств индивидуального предпринимателя, в том числе по договору аренды помещения.

Судом установлено, что передаточный акт не составлялся, договоры об уступке индивидуальным предпринимателем обществу права требований по каким-либо обязательствам либо о переходе долгов индивидуального предпринимателя на общество не заключались.

Универсальное правопреемство общества в силу закона невозможно, так как статья 58 Гражданского кодекса Российской Федерации регулирует отношения, возникающие в процессе реорганизации юридических лиц.

Суд признал, что общество не обладает преимущественным правом на выкуп муниципального помещения, поскольку на дату вступления в силу Закона N 159-ФЗ пользуется спорным помещением менее трех лет.

Дело в апелляционном и кассационном порядке не рассматривалось.

В срок аренды помещения не может быть включен срок пользования помещением прежним арендатором, не являющимся правопредшественником по отношению к настоящему арендатору. Общество с ограниченной ответственностью обратилось в суд с заявлением о признании незаконным решения Комитета по управлению муниципальным имуществом об отказе в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества.

Комитет письмом сообщил заявителю, что общество не является субъектом, имеющим согласно положениям Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ преимущественное право на приобретение арендуемого им имущества, поскольку данное имущество используется заявителем на законных основаниях с 01.08.2006, что составляет менее трех лет до вступления в силу Закона N 159-ФЗ (05.08.2008).

Заявитель мотивировал свои доводы тем, что учредитель владеет долей в размере 50% уставного капитала общества - предыдущего арендатора помещения, долей в размере 100% уставного капитала настоящего арендатора помещения, а также является директором обоих обществ. По мнению заявителя, в целях применения пункта 1 статьи 3 Закона N 159-ФЗ следует учитывать общий срок аренды помещения двумя взаимозависимыми юридическими лицами.

По мнению суда, использование помещения другим юридическим лицом не является основанием для возникновения у нового арендатора преимущественного права на приобретение арендуемого помещения без торгов при отсутствии правопреемства между этими организациями.

Фактически муниципальное помещение в разное время арендовали два самостоятельных юридических лица с одним наименованием, между которыми отсутствует правопреемство.

До рассмотрения спора по существу общество отказалось от заявленного требования, производство по делу прекращено (дело А27-1396/2009).

Общество признано владеющим арендуемым помещением непрерывно более трех лет, поскольку оно продолжало пользоваться помещением после расторжения договора аренды с правопредшественником.

Решением суда первой инстанции по делу А27-4791/2009-5, оставленным без изменения судом апелляционной инстанции, удовлетворены требования общества с ограниченной ответственностью, признан незаконным отказ Комитета по управлению муниципальным имуществом в предоставлении обществу преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения общей площадью 185,2 кв. м.

Комитет письмом отказал обществу в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества, указав, что согласно Закону N 159-ФЗ преимущественное право выкупа предоставляется при условии, что арендуемое имущество находится во временном владении и (или) пользовании непрерывно в течение трех и более лет со дня введения в действие указанного Закона (05.08.2008).

Арендуемое помещение находится в пользовании общества менее трех лет, поскольку договор аренды был расторгнут по соглашению сторон с 01.07.2006 и к вновь созданному юридическому лицу не могли перейти права и обязанности по данному договору.

Судом установлено, что правопредшественник общества по договору аренды от 12.05.2005, заключенному с Комитетом, арендовал нежилое помещение, находящееся в муниципальной собственности. Договор аренды по соглашению сторон был расторгнут с 01.07.2006.

21.06.2006 между Комитетом и обществом был заключен договор аренды того же самого нежилого помещения на период с 01.07.2006 по 09.06.2007.

При этом фактически помещение не передавалось арендодателю, имущество, принадлежащее обществу, не вывозилось, помещение не освобождалось, арендная плата вносилась без каких-либо перерывов.

При указанных обстоятельствах суд пришел к выводу о непрерывности отношений между заявителем и Комитетом и о формальной передаче Комитету нежилого помещения.

Суд также установил наличие правопреемства между прежним арендатором и заявителем, который был создан путем выделения при реорганизации общества с ограниченной ответственностью.

Выводы суда соответствуют рекомендациям Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 6 Информационного письма от 05.11.2009 N 134.

Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснено, что исходя из фактических обстоятельств дела временное владение и (или) временное пользование арендатором недвижимым имуществом может рассматриваться судом как непрерывное и при наличии незначительного промежутка времени между прекращением одного договора аренды данного имущества и заключением последующего договора его аренды при условии, что в течение этого времени арендатор продолжал пользоваться недвижимым имуществом и возражения арендодателем не заявлялись.

Нахождение имущества в пользовании по договору субаренды не является основанием для отказа в реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого помещения.

Решением суда по делу А27-2660/2009 удовлетворены требования общества с ограниченной ответственностью; признан незаконным отказ Комитета по управлению муниципальным имуществом в реализации преимущественного права на приобретение арендованного нежилого помещения общей площадью 102,7 кв. м.

Комитет отказал обществу в приобретении арендуемого помещения, сославшись на то, что в срок пользования помещением не подлежит включению период владения помещением на основании договора субаренды.

Суд установил, что имущество непрерывно находится во владении и пользовании заявителя на основании договора субаренды от 24.06.2005 и договора аренды от 10.04.2008, то есть более трех лет на дату вступления в силу Закона N 159-ФЗ.

Суд указал, что факт нахождения имущества в течение определенного времени не в аренде, а в субаренде, не является основанием считать Общество не соответствующим установленному пунктом 1 статьи 3 Закона N 159-ФЗ требованию, с учетом того, что в 2008 году им был заключен договор аренды спорного нежилого помещения с Комитетом, а ранее помещение находилось в субаренде с согласия Комитета.

Отношения по аренде нежилого помещения должны быть закреплены соответствующим договором.

Решением суда по делу А27-9326/2009 отказано в удовлетворении требования общества с ограниченной ответственностью о признании незаконным решения Комитета по управлению муниципальным имуществом об отказе в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального нежилого помещения общей площадью 84,7 кв. м.

Комитет мотивировал свой отказ тем, что муниципальное помещение находится в аренде у общества менее трех лет до дня вступления в силу Закона N 159-ФЗ.

Общество, в подтверждение пользования нежилым помещением в 2005 году, представило договор на предоставление коммунальных и эксплуатационных услуг от 04.02.2005, заключенный между муниципальным предприятием (исполнителем) и обществом с ограниченной ответственностью (абонентом).

Судом установлено, что указанным договором передача предприятием спорного нежилого помещения в пользование обществу не была предусмотрена, акт приема-передачи помещения не составлялся, данный договор не может быть квалифицирован как договор аренды.

Суд пришел к выводу, что в 2005 году у общества отсутствовали отношения по аренде нежилого помещения, спорное помещение находилось в пользовании общества менее трех лет на дату вступления в силу Закона N 159-ФЗ, следовательно, отказ в реализации преимущественного права арендатора на приобретение арендуемого имущества является обоснованным.

Суд не применил к спорным правоотношениям положения пункта 1 статьи 3 в редакции Федерального закона от 17.07.2009 N 149, вступившего в силу с 22.07.2009, согласно которым снижен минимальный срок арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства имущества, с трех до двух лет, поскольку оспариваемое решение, содержащееся в письмах от 25.02.2009 и 19.03.2009, было принято до вступления в силу данной нормы.

У арендатора отсутствует преимущественное право на приобретение арендуемого муниципального имущества в случае, если спорное нежилое помещение закреплено за третьим лицом на праве оперативного управления.

Решением суда по делу N А27-8021/2009, оставленным без изменения судом апелляционной инстанции, отказано в удовлетворении требования общества с ограниченной ответственностью о признании незаконным решения Комитета по управлению муниципальным имуществом об отказе обществу в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества.

Комитет отказал заявителю в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества в связи с тем, что спорное помещение закреплено на праве оперативного управления за муниципальным образовательным учреждением.

Заявитель сослался на то, что право оперативного управления муниципального образовательного учреждения в установленном законом порядке не зарегистрировано.

Судом установлено, что арендуемое по договору обществом помещение было передано в оперативное управление муниципального образовательного учреждения 17.03.1997 до введения в действие Федерального закона Российской Федерации от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

На основании статьи 6 названного Федерального закона права на недвижимое имущество, возникшие до введения его в действие, признаются юридически действительными при отсутствии государственной регистрации прав на них.

Решение Комитета от 08.01.2004 N 14 "О перезаключении договора о закреплении муниципального имущества на праве оперативного управления за муниципальным образовательным учреждением" не свидетельствует о том, что право оперативного управления за учреждением является вновь возникшим, поскольку в нем не содержится указания на отмену ранее принятого решения Комитета от 17.03.1997.

Согласно пункту 3 части 2 статьи 1 Закона N 159-ФЗ действие настоящего Федерального закона не распространяется на недвижимое имущество, принадлежащее государственным или муниципальным учреждениям на праве оперативного управления.

Суд, установив, что право оперативного управления недвижимым имуществом, в том числе являющимся предметом договора аренды, является ранее возникшим и не требующим обязательной государственной регистрации, признал обоснованным отказ в реализации преимущественного права выкупа арендуемого имущества.

Превышение площади арендуемого помещения нормы, установленной законом в отношении недвижимого имущества, которое находится в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности, влечет отказ в реализации преимущественного права на приобретение помещения. Законом N 159-ФЗ не предусмотрено право выкупа арендуемого объекта, составляющего единый функциональный комплекс, по частям.

Решением суда по делу А27-7865/2009, оставленным без изменения судом апелляционной инстанции, отказано в удовлетворении требования закрытого акционерного общества в признании незаконным отказа Комитета по управлению муниципальным имуществом в предоставлении преимущественного права на выкуп арендуемого нежилого помещения общей площадью 973,9 кв. м.

Комитет письмом отказал заявителю в реализации преимущественного права на выкуп арендуемого имущества в связи с превышением площади арендуемого нежилого помещения здания пределу, установленному Законом Кемеровской области от 30.09.2008 N 85-ОЗ, который составляет 1000 кв. м, при площади арендуемого помещения 1773,3 кв. м.

Заявитель ссылался на то, что положения Закона N 159-ФЗ не запрещают реализовать свое преимущественное право на приобретение недвижимого имущества, находящегося в аренде, по "частям".

Судом установлено, что по договору аренды, заключенному между Комитетом и закрытым акционерным обществом, арендатору передано в аренду нежилое здание общей площадью 1773,3 кв. м (1-й этаж - 1086,9 кв. м, 2-й этаж - 334,2 кв. м, подвал 352,2 кв. м).

Суд указал, что законодательством установлено ограничение на реализацию преимущественного права субъектам малого и среднего предпринимательства на приобретение арендуемого имущества в зависимости от площади арендуемого объекта недвижимого имущества, при том что объект должен составлять единый функциональный комплекс.

Действующее законодательство, регулирующее порядок отчуждения из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности объектов недвижимости в рамках реализации преимущественных прав субъектами малого и среднего предпринимательства, не представляет им права на приобретение арендуемого имущества по "частям" или часть имущества.

Данная позиция нашла свое подтверждение в пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что по смыслу закона объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 ГК РФ, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.