• ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО ВАС № 66 от 11.01.02 г. • 
Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой
Полностью открытый для просмотра форум. Форум предназначен для размещения законов нашей страны, для комментариев, отзывов и обсуждений

    ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО ВАС № 66 от 11.01.02 г.

Сообщение Разместил Pthelovod 15 янв 2016, 16:05

Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации рассмотрел Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой, и в соответствии со статьей 16 Федерального конституционного закона "Об арбитражных судах в Российской Федерации" информирует арбитражные суды о выработанных рекомендациях.

Председатель Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации В.Ф. Яковлев
NIKON-D90, AF-S 18-105, AF-S 14-24, AF-S 24-70
Счастливым ты не станешь никогда, если не пройдешь неоднократно надежды полный путь туда и безнадежный путь обратно.
Господи! Помоги мне встать на ноги. Хотя, чего это я. Ведь когда я падал, тебя рядом почему-то не было. Где ты был тогда?

Pthelovod
Александр (можно Николаич)
Александр (можно Николаич) 

  ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО ВАС № 66 от 11.01.02 г.

Сообщение Разместил Pthelovod 15 янв 2016, 16:09

10. Арендодатель, который не исполнил обязательство по передаче сданных в аренду нежилых помещений в момент заключения договора или иной установленный договором срок, вправе требовать с арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи последнему нежилых помещений.

Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании арендной платы по договору аренды нежилых помещений и пеней за просрочку платежа.
Возражая против иска, ответчик сослался на то, что ему была передана только часть помещений, являющихся объектом аренды по договору. Поскольку арендодатель не исполнил обязанности по передаче имущества, то не возникла обязанность по внесению арендной платы.
Арбитражный суд признал иск подлежащим удовлетворению частично, исходя из следующего.
В силу статей 606, 611, 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.
Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств.
В соответствии с пунктом 2 статьи 328 Кодекса в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.
Стороны заключили договор аренды нежилых помещений.
К моменту передачи имущества арендатору часть сданных ему в аренду помещений не была освобождена арендодателем от имущества, в связи с чем арендатор принял по акту только свободные площади.
Истцом предъявлен ко взысканию долг по арендной плате, рассчитанный с момента заключения договора в соответствии с установленным в договоре размером арендной платы.
Однако согласно расчету, являющемуся приложением к договору, размер арендной платы, указанный в договоре, определен исходя из ставки арендной платы за 1 квадратный метр арендуемой площади.
Учитывая изложенное, а также то обстоятельство, что передача всех помещений состоялась не в момент заключения сторонами договора, суд пришел к выводу, что арендодатель вправе требовать с арендатора внесения арендной платы с момента состоявшейся передачи только за фактически переданные последнему в пользование помещения, в связи с чем удовлетворил иск частично.
NIKON-D90, AF-S 18-105, AF-S 14-24, AF-S 24-70
Счастливым ты не станешь никогда, если не пройдешь неоднократно надежды полный путь туда и безнадежный путь обратно.
Господи! Помоги мне встать на ноги. Хотя, чего это я. Ведь когда я падал, тебя рядом почему-то не было. Где ты был тогда?

Pthelovod
Александр (можно Николаич)
Александр (можно Николаич) 

  ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО ВАС № 66 от 11.01.02 г.

Сообщение Разместил Pthelovod 15 янв 2016, 16:09

11. При применении пункта 3 статьи 614 ГК РФ судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления.

Арендатор обратился в арбитражный суд с иском к арендодателю о признании недействительным условия договора аренды, предусматривающего ежеквартальное повышение арендодателем размера арендной платы путем ее индексации с учетом инфляции, так как это условие противоречит императивной норме пункта 3 статьи 614 ГК РФ, устанавливающей возможность изменения размера арендной платы не чаще одного раза в год.
Суд первой инстанции удовлетворил иск, указав, что пункт 3 статьи 614 ГК РФ содержит императивную норму в отношении периодичности изменения размера арендной платы, в связи с чем стороны не могут изменить или установить в договоре условие, отличное от предусмотренного данной нормой. Поэтому условие договора, предусматривающее возможность ежеквартального изменения размера арендной платы, является ничтожным в силу статьи 168 Кодекса как не соответствующее закону (пункт 3 статьи 614 ГК РФ).
Суд кассационной инстанции отменил решение, в иске отказал по следующим основаниям.
Спорным условием договора арендная плата установлена не в твердой сумме, а является определяемой, то есть подлежащей исчислению по каждому сроку платежа.
Таким образом, стороны согласовали условие о размере арендной платы, устанавливающее способ ее расчета.
Фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Кодекса условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия.
При таких обстоятельствах иск удовлетворению не подлежит.
В другом случае арендатор обратился в арбитражный суд с иском о признании недействительным дополнительного соглашения к договору аренды, в котором ставка арендной платы была определена сторонами в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте.
В обоснование заявленного требования истец ссылался на то, что такое определение размера арендной платы противоречит статье 140 ГК РФ, согласно которой законным платежным средством является рубль, и пункту 3 статьи 614 Кодекса, так как влечет, по мнению истца, более частое изменение размера арендной платы.
Арбитражный суд отказал в удовлетворении иска.
Принимая решение, суд руководствовался пунктом 2 статьи 317 ГК РФ, в соответствии с которым в денежном обязательстве может быть предусмотрено, что оно подлежит оплате в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах.
Поскольку такое определение суммы денежного обязательства не означает, что непосредственное исполнение денежного обязательства производится в иностранной валюте, довод истца о нарушении статьи 140 Кодекса является неосновательным.
В силу пункта 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
В рассматриваемом случае установление ставки арендной платы в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте, означает установление механизма ее исчисления.
Такое определение размера арендной платы имеет целью устранение неблагоприятных последствий инфляции. Изменение курса иностранной валюты не означает изменения размера арендной платы в соответствии с пунктом 3 статьи 614 ГК РФ.
NIKON-D90, AF-S 18-105, AF-S 14-24, AF-S 24-70
Счастливым ты не станешь никогда, если не пройдешь неоднократно надежды полный путь туда и безнадежный путь обратно.
Господи! Помоги мне встать на ноги. Хотя, чего это я. Ведь когда я падал, тебя рядом почему-то не было. Где ты был тогда?

Pthelovod
Александр (можно Николаич)
Александр (можно Николаич) 

  ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО ВАС № 66 от 11.01.02 г.

Сообщение Разместил Pthelovod 15 янв 2016, 16:09

12. Возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы.

Акционерное общество (арендодатель) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью (арендатору) о признании договора аренды здания незаключенным и выселении ответчика из занимаемого здания.
Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, иск удовлетворен.
В кассационной жалобе ответчик ссылался на наличие договора аренды спорного здания и просил признать данный договор заключенным.
Исследовав договор и обстоятельства спора, суд кассационной инстанции установил, что разногласия возникли по поводу формулировки условия договора о размере арендной платы.
В силу пункта 1 статьи 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.
Ответчик полагал, что данное требование закона сторонами соблюдено, поскольку в соответствии с пунктом 2.4 договора арендатор обязан в качестве арендной платы в установленные сроки оплачивать коммунальные и прочие целевые услуги.
Однако такая формулировка не может рассматриваться как устанавливающая форму и размер арендной платы, поскольку арендодатель фактически не получает встречного предоставления за переданное в аренду здание. Оплата арендатором коммунальных услуг сама по себе не означает возмездности договора аренды.
Согласно пункту 1 статьи 654 ГК РФ к договору аренды здания или сооружения не применяются правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 Кодекса.
Учитывая это положение закона, суд кассационной инстанции указал, что спорный договор не может считаться заключенным и, следовательно, решение суда первой инстанции обоснованно.
NIKON-D90, AF-S 18-105, AF-S 14-24, AF-S 24-70
Счастливым ты не станешь никогда, если не пройдешь неоднократно надежды полный путь туда и безнадежный путь обратно.
Господи! Помоги мне встать на ноги. Хотя, чего это я. Ведь когда я падал, тебя рядом почему-то не было. Где ты был тогда?

Pthelovod
Александр (можно Николаич)
Александр (можно Николаич) 

  ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО ВАС № 66 от 11.01.02 г.

Сообщение Разместил Pthelovod 15 янв 2016, 16:10

13. Досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.

Акционерное общество (арендодатель) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью (арендатору) о взыскании арендной платы.
Решением суда первой инстанции в иске отказано со ссылкой на то обстоятельство, что истребуемая истцом арендная плата начислена за период после фактического освобождения ответчиком арендуемого помещения.
В апелляционной жалобе на решение суда истец просил удовлетворить его требование о взыскании арендной платы, так как она начислена до момента прекращения в установленном порядке действия договора аренды.
В ходе рассмотрения апелляционной жалобы установлено, что в свое время спорный договор аренды был возобновлен на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ.
Такой договор может быть прекращен в любое время по инициативе каждой из сторон с обязательным предупреждением другой стороны за три месяца (пункт 2 статьи 610 Кодекса).
Принимая во внимание изложенные обстоятельства, суд апелляционной инстанции отметил, что в течение трех месяцев с момента подобного предупреждения договор сохраняет свою силу для обеих сторон. Поэтому отказ арендатора вносить арендную плату за указанный период необоснован даже в том случае, когда помещение освобождено им досрочно, то есть до истечения трех месяцев.
Спорный договор аренды и взаимные обязательства сторон могли быть прекращены иначе, чем это вытекает из правил пункта 2 статьи 610 ГК РФ, если бы стороны пришли к соглашению об этом. Однако такого соглашения сторон не имеется и в материалах дела отсутствуют доказательства обращения арендатора к арендодателю с соответствующим предложением.
Отсутствуют и доказательства передачи арендатором помещения арендодателю до момента прекращения действия договора, определенного по правилам пункта 2 статьи 610 ГК РФ. Акт о приеме-передаче спорного помещения составлен арендодателем с участием представителя незаинтересованного лица в связи с отказом арендатора от подписания акта, о чем в акте имеется соответствующая отметка.
Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что требование арендодателя о взыскании арендной платы до момента прекращения действия договора правомерно, и удовлетворил иск.
NIKON-D90, AF-S 18-105, AF-S 14-24, AF-S 24-70
Счастливым ты не станешь никогда, если не пройдешь неоднократно надежды полный путь туда и безнадежный путь обратно.
Господи! Помоги мне встать на ноги. Хотя, чего это я. Ведь когда я падал, тебя рядом почему-то не было. Где ты был тогда?

Pthelovod
Александр (можно Николаич)
Александр (можно Николаич) 

  ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО ВАС № 66 от 11.01.02 г.

Сообщение Разместил Pthelovod 15 янв 2016, 16:10

14. Арендодатель вправе удерживать принадлежащее арендатору оборудование, оставшееся в арендовавшемся помещении после прекращения договора аренды, в обеспечение обязательства арендатора по внесению арендной платы за данное помещение.

Общество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд с иском к акционерному обществу о возврате имущества из чужого незаконного владения.
Как следовало из материалов дела, между сторонами был заключен договор аренды, во исполнение которого ответчик (арендодатель) передал истцу в аренду нежилое помещение (цех вентиляции и пневмотранспорта) сроком на пять лет. В данном помещении арендатор разместил оборудование, принадлежащее ему на праве собственности.
По окончании срока аренды истец не освободил помещение от своего оборудования, чем нарушил требование статьи 622 ГК РФ, согласно которому при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил.
Впоследствии истец попытался вывезти свое имущество, однако ответчик чинил препятствия и удерживал оборудование.
В письме, направленном истцу, ответчик указал, что удерживает принадлежащее истцу имущество на основании пункта 1 статьи 359 ГК РФ в связи с неисполнением последним обязательства по внесению арендной платы в полном объеме и после погашения долга истцом вернет его имущество.
Решением суда первой инстанции в удовлетворении искового требования отказано со ссылкой на пункт 1 статьи 359 Кодекса, согласно которому право на удержание вещи имеет любая сторона по договору, если она вправе требовать платежа или совершения иных действий, связанных с данной вещью.
В апелляционной жалобе истец просил решение отменить и иск удовлетворить, так как у него нет перед ответчиком никаких обязательств, связанных со спорным оборудованием. Кроме того, это оборудование не передавалось арендодателю, а использовалось самим арендатором в период аренды помещения.
Суд апелляционной инстанции оставил решение без изменения по следующим основаниям.
Доводы истца о неправомерности удержания его оборудования в связи с отсутствием у него каких-либо обязательств перед ответчиком по поводу этого оборудования несостоятельны, поскольку в силу абзаца второго пункта 1 статьи 359 ГК РФ в отношениях между предпринимателями удержанием вещи могут обеспечиваться также обязательства, не связанные с оплатой данной вещи или возмещением издержек на нее.
Однако право на удержание вещи должника возникает у кредитора лишь в том случае, когда спорная вещь оказалась в его владении на законном основании. Возможность удержания не может быть следствием захвата вещи должника помимо его воли.
В рассматриваемом случае спорное оборудование оказалось во владении арендодателя по воле самого арендатора при отсутствии со стороны арендодателя каких-либо неправомерных деяний. Основанием поступления оборудования во владение собственника помещения является оставление арендатором этого оборудования в данном помещении после истечения срока аренды, то есть после утраты права на соответствующее помещение. Поскольку такое владение оборудованием не может быть признано незаконным, оно допускает его удержание по правилам пункта 1 статьи 359 ГК РФ.
С учетом изложенного требования истца (собственника оборудования) о возврате имущества из чужого незаконного владения не подлежат удовлетворению.
NIKON-D90, AF-S 18-105, AF-S 14-24, AF-S 24-70
Счастливым ты не станешь никогда, если не пройдешь неоднократно надежды полный путь туда и безнадежный путь обратно.
Господи! Помоги мне встать на ноги. Хотя, чего это я. Ведь когда я падал, тебя рядом почему-то не было. Где ты был тогда?

Pthelovod
Александр (можно Николаич)
Александр (можно Николаич) 

  ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО ВАС № 66 от 11.01.02 г.

Сообщение Разместил Pthelovod 15 янв 2016, 16:10

15. Если арендодатель дал согласие на субаренду и при этом не оговорил ее предельного срока, арендатор вправе возобновлять договор субаренды в пределах срока аренды без получения дополнительного разрешения арендодателя.

Акционерное общество (субарендатор) обратилось с иском к комитету по управлению государственным имуществом (арендодателю) об обязании заключить договор аренды нежилого помещения.
В обоснование заявленного требования истец сослался на то, что занимал указанное помещение на основании договора субаренды, который прекратил свое действие в силу пункта 1 статьи 618 ГК РФ в связи с досрочным прекращением договора аренды. Как предусмотрено данной нормой, в этом случае субарендатор имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.
В качестве третьего лица к участию в деле был привлечен арендатор.
Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, в удовлетворении иска отказано.
При этом судебные инстанции исходили из того, что срок договора субаренды, заключенного между истцом (субарендатором) и третьим лицом (арендатором) с согласия ответчика (арендодателя), истек в период действия договора аренды. Второй договор субаренды с истцом третье лицо заключило, не испросив согласия арендодателя, и этот договор был заключен на весь оставшийся срок аренды.
В кассационной жалобе истец, считая второй договор субаренды не противоречащим закону, просил отменить судебные акты первой и апелляционной инстанций и удовлетворить иск.
Суд кассационной инстанции, изучив материалы дела и согласившись с позицией истца, отменил обжалуемые судебные акты и удовлетворил иск по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, между ответчиком (арендодателем) и третьим лицом (арендатором) был заключен договор аренды нежилых помещений сроком на пять лет. Впоследствии с согласия арендодателя арендатор сдал одно из помещений в субаренду истцу.
В деле имеется письмо арендодателя, из которого усматривается, что он, разрешая арендатору заключить договор субаренды с истцом, не сделал никаких оговорок в отношении срока субаренды.
Первоначально договор субаренды был заключен сроком на один год. По истечении этого срока стороны заключили второй договор на два года, то есть на весь оставшийся срок аренды.
По соглашению сторон договор аренды прекращен досрочно - за полтора года до истечения его срока. Арендатор освободил занимаемые помещения.
Принимая во внимание изложенные обстоятельства, суд кассационной инстанции указал, что согласие арендодателя на субаренду распространяется на период с момента дачи согласия до истечения предусмотренного договором срока аренды. Поэтому второй договор субаренды является действительным и субарендатор в связи с досрочным прекращением договора аренды субарендатор вправе был предъявить арендодателю соответствующее требование на основании пункта 1 статьи 618 ГК РФ.
Поскольку при определении срока действия второго договора субаренды стороны не вышли за пределы срока аренды, установленного договором аренды, требование истца (субарендатора) о понуждении ответчика (арендодателя) заключить с ним договор аренды на весь оставшийся срок субаренды правомерно.
NIKON-D90, AF-S 18-105, AF-S 14-24, AF-S 24-70
Счастливым ты не станешь никогда, если не пройдешь неоднократно надежды полный путь туда и безнадежный путь обратно.
Господи! Помоги мне встать на ноги. Хотя, чего это я. Ведь когда я падал, тебя рядом почему-то не было. Где ты был тогда?

Pthelovod
Александр (можно Николаич)
Александр (можно Николаич) 

  ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО ВАС № 66 от 11.01.02 г.

Сообщение Разместил Pthelovod 15 янв 2016, 16:11

16. Передача арендатором права аренды другому лицу может осуществляться лишь способами, предусмотренными пунктом 2 статьи 615 ГК РФ, то есть в порядке перенайма, внесения в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного общества или товарищества, внесения в качестве паевого взноса в производственный кооператив.

Акционерное общество на основании пункта 3 статьи 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" обратилось в арбитражный суд с иском к комитету по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним о признании недействительным решения об отказе в регистрации сделки уступки права аренды, заключенной истцом (цессионарием) с прежним арендатором в соответствии со статьей 382 ГК РФ.
При этом истец обратил внимание на то обстоятельство, что до уступки права прежним арендатором (цедентом) была выплачена арендная плата за весь период аренды, а расходы по содержанию и текущему ремонту арендованного имущества возложены договором аренды на арендодателя (пункт 2 статьи 616 ГК РФ). Следовательно, как считал истец, ему в порядке уступки перешло "чистое" право аренды, не обремененное никакими обязательствами.
Ответчик в отзыве на иск просил суд отказать истцу в удовлетворении его требования, полагая, что в рассматриваемом случае при передаче права аренды были нарушены требования пункта 2 статьи 615 ГК РФ, а поэтому отказ в регистрации соответствует положениям пункта 1 статьи 20 названного Закона.
Решением арбитражного суда в иске отказано по следующим основаниям.
Право аренды как право пользоваться имуществом, являющимся объектом аренды, всегда сопровождается определенными обязанностями в силу самого факта пользования. Эти обязанности вытекают из закона (статьи 615, 616, 622 ГК РФ) или договора и касаются порядка и условий пользования имуществом, его содержания, а также возврата после прекращения аренды.
В частности, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества. В противном случае арендодатель вправе потребовать расторжения договора и возмещения убытков (пункты 1 и 3 статьи 615 ГК РФ).
Кроме того, арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии (пункт 2 статьи 616 Кодекса). Эта обязанность сохраняется и в том случае, когда согласно договору осуществление текущего ремонта и несение расходов на содержание имущества возложено на арендодателя (как в рассматриваемой ситуации).
Принимая во внимание изложенное, суд отметил, что пункт 2 статьи 615 ГК РФ устанавливает специальные правила передачи арендатором права аренды другому лицу, определяя в качестве форм такой передачи перенаем, вклад в уставный капитал хозяйственного общества или товарищества, паевой взнос в производственный кооператив.
Поскольку ни по одному из перечисленных оснований право аренды истцу не передавалось, отказ ответчика в регистрации этой сделки соответствует абзацу четвертому пункта 1 статьи 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
NIKON-D90, AF-S 18-105, AF-S 14-24, AF-S 24-70
Счастливым ты не станешь никогда, если не пройдешь неоднократно надежды полный путь туда и безнадежный путь обратно.
Господи! Помоги мне встать на ноги. Хотя, чего это я. Ведь когда я падал, тебя рядом почему-то не было. Где ты был тогда?

Pthelovod
Александр (можно Николаич)
Александр (можно Николаич) 

  ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО ВАС № 66 от 11.01.02 г.

Сообщение Разместил Pthelovod 15 янв 2016, 16:11

17. При перенайме договор субаренды сохраняет свою силу.

Общество с ограниченной ответственностью (арендатор) обратилось в арбитражный суд с иском к негосударственному учреждению (субарендатору) о выселении из занимаемого помещения.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечен кооператив.
Решением арбитражного суда, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, в иске отказано.
Как следует из материалов дела, в 1995 году комитет по управлению имуществом (арендодатель) заключил с акционерным обществом (прежним арендатором) договор на аренду нежилых помещений сроком на 25 лет.
Акционерное общество с согласия арендодателя в 1998 году одно из арендуемых помещений сдало в субаренду сроком на пять лет учреждению (ответчику по данному делу).
В 1999 году комитетом по управлению имуществом, акционерным обществом и обществом с ограниченной ответственностью (истцом) подписан контракт, в соответствии с которым акционерное общество передало свои права и обязанности по договору аренды в перенаем обществу с ограниченной ответственностью, а последнее обязалось провести капитальный ремонт и реконструкцию всего здания за свой счет.
Новый арендатор (истец) полагал, что с момента заключения упомянутого контракта договор субаренды с негосударственным учреждением прекращен, поскольку права и обязанности арендатора переданы прежним арендатором (субарендодателем) в порядке перенайма.
По мнению истца, к договору субаренды неприменимы положения пункта 1 статьи 617 ГК РФ о сохранении в силе договора аренды в случае перехода прав на объект аренды к другому лицу, поскольку в указанной норме речь идет о переходе к новому правообладателю вещных прав, а в рассматриваемой ситуации в порядке перенайма к истцу перешло обязательственное право, принадлежавшее прежнему арендатору.
Ссылаясь на отсутствие в законе специальной нормы о сохранении в силе договора субаренды в случае перехода права аренды к другому арендатору, истец полагал, что принадлежавшее ответчику право субаренды прекратилось и спорное имущество свободно от обременений, поэтому с согласия арендодателя (комитета) заключил договор субаренды с кооперативом (третьим лицом в данном деле) и предъявил учреждению иск о выселении с тем, чтобы во исполнение требований статьи 611 ГК РФ передать помещение новому субарендатору.
Отказывая в удовлетворении иска, суд указал, что в силу пункта 2 статьи 615 Кодекса к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
Следовательно, к договорам субаренды применяются положения статьи 617 ГК РФ о сохранении договора аренды в силе при изменении сторон.
Так как ответчик занимает спорное помещение на основании договора субаренды, заключенного в 1998 году с согласия арендодателя сроком на пять лет, оснований для его выселения не имелось.
NIKON-D90, AF-S 18-105, AF-S 14-24, AF-S 24-70
Счастливым ты не станешь никогда, если не пройдешь неоднократно надежды полный путь туда и безнадежный путь обратно.
Господи! Помоги мне встать на ноги. Хотя, чего это я. Ведь когда я падал, тебя рядом почему-то не было. Где ты был тогда?

Pthelovod
Александр (можно Николаич)
Александр (можно Николаич) 

  ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО ВАС № 66 от 11.01.02 г.

Сообщение Разместил Pthelovod 15 янв 2016, 16:12

18. Условие договора аренды, которым арендатору предоставлено право осуществления перенайма, не противоречит пункту 2 статьи 615 ГК РФ.

Акционерное общество на основании пункта 3 статьи 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" обратилось в арбитражный суд с иском к комитету по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним о признании недействительным решения об отказе в регистрации сделки перенайма, заключенной истцом (новым арендатором) с прежним арендатором в соответствии с пунктом 2 статьи 615 ГК РФ.
Ответчик в отзыве на иск просил суд отказать истцу в удовлетворении его требования, полагая, что сделка перенайма является ничтожной как заключенная без согласия арендодателя (собственника имущества) и, следовательно, отказ в ее регистрации соответствует положениям пункта 1 статьи 20 названного Закона.
Судом к участию в деле в качестве третьего лица привлечен арендодатель.
Изучив обстоятельства спора, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что отказ ответчика в регистрации права аренды истца является правомерным, поскольку на заключение сделки перенайма в нарушение требований пункта 2 статьи 615 ГК РФ не получено согласия арендодателя спорного помещения.
При этом суд указал, что условие договора аренды, заключенного между собственником помещения (арендодателем) и прежним арендатором, в соответствии с которым за арендатором закреплялось право сдавать арендованное помещение в субаренду и передавать права и обязанности в перенаем без получения дополнительного разрешения арендодателя, не соответствует пункту 2 статьи 615 ГК РФ.
Данная норма закона, требующая при совершении сделок с арендными правами получение согласия арендодателя, является императивной, а поэтому не может быть изменена договором. По мнению суда, по смыслу пункта 2 статьи 615 Кодекса согласие арендодателя требуется в отношении каждой сделки субаренды, перенайма и иных упомянутых в этом пункте сделок. Указанное правило не может быть изменено по соглашению сторон путем выражения арендодателем в договоре аренды "генерального" согласия на совершение арендатором таких сделок.
Из материалов дела усматривается, что арендодатель возражал против перенайма акционерным обществом прав и обязанностей арендатора, что подтверждается представленными третьим лицом письмами, получение которых истец не отрицал.
Учитывая изложенное, суд в иске отказал.
Суд апелляционной инстанции, проверивший законность принятого судебного акта по жалобе истца, решение суда первой инстанции отменил и исковое требование удовлетворил.
В своем постановлении суд апелляционной инстанции отметил, что пункт 2 статьи 615 ГК РФ не устанавливает порядок и форму дачи арендодателем согласия на совершение арендатором сделок субаренды, перенайма и других, упомянутых в данном пункте.
Следовательно, по воле сторон договора аренды согласие арендодателя может быть выражено в самом договоре, что освобождает арендатора от обязанности получать такое согласие на каждую конкретную сделку.
NIKON-D90, AF-S 18-105, AF-S 14-24, AF-S 24-70
Счастливым ты не станешь никогда, если не пройдешь неоднократно надежды полный путь туда и безнадежный путь обратно.
Господи! Помоги мне встать на ноги. Хотя, чего это я. Ведь когда я падал, тебя рядом почему-то не было. Где ты был тогда?

Pthelovod
Александр (можно Николаич)
Александр (можно Николаич) 

  ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО ВАС № 66 от 11.01.02 г.

Сообщение Разместил Pthelovod 15 янв 2016, 16:12

19. Требования гражданского законодательства о регистрации договора аренды распространяются также на договор субаренды.

Арендатор обратился в арбитражный суд с иском к субарендатору о взыскании в соответствии с договором субаренды неустойки за просрочку внесения арендной платы.
Суд первой инстанции признал подписанный сторонами договор субаренды незаключенным из-за отсутствия его государственной регистрации, в связи с чем в иске о взыскании неустойки, предусмотренной этим договором, отказал.
Обжалуя решение суда в апелляционной инстанции, истец сослался на то, что договор субаренды является производным от договора аренды, не обладает самостоятельностью, заключается на срок, не превышающий срок договора аренды, дополнительно не обременяет вещные права собственника имущества, а поэтому не подлежит государственной регистрации.
Суд апелляционной инстанции рассмотрел доводы заявителя и признал их необоснованными, указав, что в соответствии с абзацем третьим пункта 2 статьи 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
В ГК РФ и Федеральном законе "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не содержится норм, исключающих для договоров субаренды применение требования о государственной регистрации.
Следовательно, вывод суда первой инстанции о том, что подписанный сторонами договор субаренды нежилого помещения в силу пункта 2 статьи 609, пункта 2 статьи 651 Кодекса подлежал государственной регистрации и мог считаться заключенным с момента такой регистрации, правомерен.
Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции оставил решение суда без изменения.
NIKON-D90, AF-S 18-105, AF-S 14-24, AF-S 24-70
Счастливым ты не станешь никогда, если не пройдешь неоднократно надежды полный путь туда и безнадежный путь обратно.
Господи! Помоги мне встать на ноги. Хотя, чего это я. Ведь когда я падал, тебя рядом почему-то не было. Где ты был тогда?

Pthelovod
Александр (можно Николаич)
Александр (можно Николаич) 
Предыдущая страница
Следующая страница

Вернуться в Про политику, законы, беззаконие, суды, прокуроров, ментов



 • Блок вывода аналогичных по названию других тем нашего форума • 
счетчик счетчик счетчик счетчик счетчик