Fotovideoforum.ru

Материал 2008 года. но довольно полезный

ВВЕДЕНИЕ
1. ХАРАКТЕРИСТИКА ОТДЕЛА ПО УПРАВЛЕНИЮ ОБЛАСТНЫМ ИМУЩЕСТВОМ ДЕПАРТАМЕНТА ИМУЩЕСТВЕННЫХ И ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ
1.1 УПРАВЛЕНИЕ ПЕРСОНАЛОМ В ОТДЕЛЕ
1.2 РЕЖИМ ТРУДА И ОТДЫХА ПЕРСОНАЛА
1.3 СПОСОБЫ УСТАНОВЛЕНИЯ ЗАРАБОТНОЙ ПЛАТЫ И ЛЬГОТ
1.4 ОРГАНИЗАЦИЯ ОПЛАТЫ ТРУДА ПЕРСОНАЛА
1.5 НАЛИЧИЕ АТТЕСТАЦИИ ПЕРСОНАЛА И МЕТОДЫ ЕЕ ПРОВЕДЕНИЯ
2. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ АРЕНДНЫХ ОТНОШЕНИЙ И ВОЗМОЖНОСТИ ОТЧУЖДЕНИЯ ИМУЩЕСТВА, НАХОДЯЩЕГОСЯ В ГОСУДАРСТВЕННОЙ И МУНИЦИПАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ СУБЪЕКТОМ МАЛОГО И СРЕДНЕГО ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСТВА
2.1 ОСНОВНЫЕ ОСОБЕННОСТИ И СОДЕРЖАНИЕ АРЕНДНЫХ ОТНОШЕНИЙ, ВОЗНИКАЮЩИХ У СУБЪЕКТОВ МАЛОГО И СРЕДНЕГО ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСТВА В ЧАСТИ ИМУЩЕСТВА, НАХОДЯЩЕГОСЯ В ГОСУДАРСТВЕННОЙ И МУНИЦИПАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ
2.2 ХАРАКТЕРИСТИКА ПОЛНОМОЧИЙ ОРГАНОВ ГОСУДАРСТВЕННОЙ ВЛАСТИ И ОРГАНОВ МЕСТНОГО САМОУПРАВЛЕНИЯ В СФЕРЕ РЕАЛИЗАЦИИ СУБЪЕКТАМИ МАЛОГО И СРЕДНЕГО ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСТВА ПРЕИМУЩЕСТВЕННОГО ПРАВА НА ПРИОБРЕТЕНИЕ ПОМЕЩЕНИЙ, НАХОДЯЩИХСЯ В ГОСУДАРСТВЕННОЙ И МУНИЦИПАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ
2.3 ОСНОВНЫЕ НАПРАВЛЕНИЯ ГОСУДАРСТВЕННОЙ ПОЛИТИКИ ПО РАЗВИТИЮ МАЛОГО И СРЕДНЕГО ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСТВА
3. АНАЛИЗ СОДЕРЖАНИЯ ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА "ОБ ОСОБЕННОСТЯХ ОТЧУЖДЕНИЯ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА, НАХОДЯЩЕГОСЯ В ГОСУДАРСТВЕННОЙ СОБСТВЕННОСТИ СУБЪЕКТОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ИЛИ В МУНИЦИПАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ И АРЕНДУЕМОГО СУБЪЕКТАМИ МАЛОГО И СРЕДНЕГО БИЗНЕСА" № 159-ФЗ
3.1 СУБЪЕКТНЫЙ СОСТАВ
3.2 КРИТЕРИИ ОПРЕДЕЛЕНИЯ НАЛИЧИЯ ИЛИ ОТСУТСТВИЯ ПРЕИМУЩЕСТВЕННОГО ПРАВА НА ПРИОБРЕТЕНИЕ АРЕНДУЕМОГО ИМУЩЕСТВА
3.3 ОГРАНИЧЕНИЯ ПО ОБЪЕКТУ
3.4 ПОРЯДОК РЕАЛИЗАЦИИ ПРЕИМУЩЕСТВЕННОГО ПРАВА АРЕНДАТОРОВ НА ПРИОБРЕТЕНИЕ АРЕНДУЕМОГО ИМУЩЕСТВА
3.4 НОРМАТИВНО-ПРАВОВАЯ БАЗА КОСТРОМСКОЙ ОБЛАСТИ ПО РЕАЛИЗАЦИИ ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА № 159-ФЗ
3.5 ДАННЫЕ РЕАЛИЗАЦИИ ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА № 159-ФЗ В КОСТРОМСКОЙ ОБЛАСТИ
4. ПРОЕКТ РЕШЕНИЙ ПРОБЛЕМ, ВОЗНИКАЮЩИХ ПРИ РЕАЛИЗАЦИИ ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА № 159-ФЗ
5. ДОКУМЕНТЫ ПО БЕЗОПАСНОСТИ ЖИЗНЕДЕЯТЕЛЬНОСТИ, НЕОБХОДИМЫЕ ПРИ ОСУЩЕСТВЛЕНИИ ПРОИЗВОДСТВЕННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В СФЕРЕ МАЛОГО И СРЕДНЕГО ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСТВА
ВЫВОДЫ И РЕКОМЕНДАЦИИ

И еще случай когда, не требуется регистрация договора аренды.
Согласно п.2 ст.610 ГК РФ, если срок аренды недвижимости в договоре не установлен, он считается заключенным на неопределенный срок. А так как в таком договоре срок его действия не оговорен, то нельзя утверждать, что его срок составляет не менее одного года, и поэтому регистрировать его не требуется. Как правило в таком договоре срок действия не указывают, так же как и не делается оговорка о том, что договор заключен на неопределенный срок. Так же не требует регистрации договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок. Об этом указывается в п.11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59, а также, в частности, в письме Управления ФНС по г. Москве от 22.03.2006 № 20-12/22181.

К договорам аренды недвижимости, заключенным на неопределенный срок, и не требующие регистрации, приравнивают договоры, заключенные на период до наступления какого-либо не предопределенного по времени (по календарной дате) события. Например, в договоре аренды указано, что он действует до начала капитального ремонта, сданного в аренду здания.

Земельный участок при аренде здания
Согласно ст.652 ГК РФ при передаче в аренду здания (сооружения) предполагается, что одновременно с ним арендатор приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием. Это так называемый принцип единой судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости.

Указанное право на землю переходит арендатору автоматически, без заключения дополнительного договора и даже без упоминания о нем, если иное прямо не предусмотрено законом. Необходимо отметить, что это не только участок, на котором расположено здание (сооружение), но и прилегающая территория. Причем установленная арендная плата за здание включает плату за землю. Если арендатору передается только помещение в здании, то в отношении права на земельный участок в этом случае законодательство ничего об этом не предусматривает. Поэтому в таких случаях право на земельный участок арендатору переходить не должно. Правда, согласно п.3 ст.36 Земельного кодекса РФ с собственниками нескольких помещений в здании (а не с арендаторами помещений) может быть заключен договор аренды недвижимого земельного участка с множественностью лиц со стороны собственников помещений в здании, которые становятся в этом случае арендаторами земли.

Следует обратить внимание, что, в случаях, когда земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, продается другому лицу, за арендатором здания (сооружения) сохраняется право пользования земельным участком, который занят зданием и необходимым для его использования на условиях, действовавших до продажи земельного участка (ст.653 ГТ РФ). Более того, арендатору здания предоставляются право, преимущественной покупки земельного участка при его продаже (ст.22 Земельного кодекса) [2.1 - С.165-171].

В соответствии с общими правилами собственником здания, сооружения, имущества, сдаваемого в аренду, остается арендодатель. Поэтому арендатор обязан его возвратить арендодателю в установленном порядке по окончании договора аренды.

Однако, если стороны в договоре аренды предусматривают, что арендуемое имущество, например, здание, помещение и др. переходит в собственность арендатору по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной суммы, то такой договор будет являться договором аренды с правом выкупа (п.1 ст.624 ГК РФ). По прекращении такого договора арендатор становится собственником здания, сооружения или другого имущества и, не возвращая его арендодателю, учитывает его у себя на балансе (естественно, при условии уплаты определенной договором всей выкупной цены).

Если условие о выкупе не было предусмотрено в договоре аренде, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые вправе договориться даже о зачете ранее выплаченной арендной платы, в выкупную цену. Однако в этом случае какая-то часть арендной платы все же должна быть остановлена в качестве арендной платы. В противном случае существующие между сторонами отношения не будут считаться арендными. Выкуп при аренде должен происходить за отдельную плату, отличную от арендной платы.

Поэтому платежи по договору аренды с правом выкупа должны состоять из двух составляющих:
1) оплата за аренду,
2) выкупной платеж.
Договор аренды с правом выкупа относится к числу смешанных договоров, так как соединяет в себя черты договоров аренды и купли-продажи. Вместе с тем в отношении купли-продажи при аренде с выкупом, право собственности на арендованное имущество не переходит к арендатору в момент заключения договора или дополнительного соглашения к договору о выкупе здания или другого имущества. Возникает право собственности, как уже указывалось, только по окончанию договора и оплаты выкупа. Потребовать от арендатора выкупить имущество без оформления соответствующих документов о выкупе и согласия арендатора, арендодатель не вправе. Необходимо заметить, что законодательство в ряде случаях вообще запрещает выкупать арендованное имущество, в частности, взятые в аренду объекты государственной собственности, приватизация которых запрещена или, например, выкупленного фонда и др.

У арендодателя получаемые платежи по аренде включаются в налогооблагаемый оборот по НДС. С суммы оплаты за пользование имуществом арендодатель исчисляет такой налогооблагаемый оборот на основании подп.1 п.1 ст.146 НК РФ [1.4.], а с выкупных платежей при аренде с выкупом согласно п.1 ст.154 НК РФ. По объекту аренды амортизацию начисляет арендодатель (п.1 ст.256, подп.1 п.1 ст.265 НК РФ).

Прибыль у арендодателя при сдачи имущества в аренду рассчитывается в общеустановленном порядке, как разница между получаемыми платежами и затратами, связанными с получением этих платежей (амортизация и т.п.). А вот, платежи по выкупу при расчете налога на прибыль не учитываются (подп.1 п.1 ст.251 HK РФ). У арендатора в налоговом учете в течение срока договора платежи по выкупу не учитываются (п.14 ст.270 НК РФ). Арендатор при использовании арендованного имущества в целях получения дохода, арендную плату учитывает при налогообложении по налогу на прибыль согласно подп.10 п.1 ст.264 НК РФ, а соответствующий НДС принимает к вычету в общеустановленном порядке (ст.169, 171, 172 НК РФ).

А по выкупным платежам арендатор получает право на вычет НДС только при переходе права собственности на арендованное имущество и при условии получения от арендодателя соответствующего счета - фактуры.
И еще одна ситуация налогообложения при сдаче в аренду недвижимости (зданий, помещений). Это, когда договор заключен на срок не менее года (подписан сторонами) и передан на госрегистрацию, а фактически арендатор до регистрации уже занял помещение или здание и перечисляет арендную плату. Согласно письму Минфина РФ от 17.02.2006 № 03-03-04/3/3 уплаченные арендатором до регистрации договора арендные платежи могут уменьшить налоговую базу по налогу на прибыль в случае, если он подписан сторонами и в нем (или соглашении к нему) содержится оговорка о распространении его действия на период с момента фактической передачи объекта аренды арендатору и договор направлен на государственную регистрацию.

Заключив договор аренды, стороны обязаны еще оформить акт приемки-передачи арендованного имущества. При отсутствии такого акта факт передачи имущества и фактической аренды считается неподтвержденными и тем самым расходы по арендной платы на основании ст.259 НК РФ могут быть признаны документально не подтвержденными.
Кстати, при прекращении договора аренды по любым основаниям арендатор обязан возвратить арендованное имущество не позднее чем в последний день действия договора. В противном случае оно считается возвращенным несвоевременно и арендатор обязан оплатить арендную плату за все время просрочки, а если она не покрывает убытки арендодателя, то последний вправе потребовать возмещения убытков, в части не покрытой арендной платой. Арендованное имущество должно быть возвращено в том состоянии, в котором оно получено арендатором, но с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст.622 ГК РФ). По факту возврата арендованного имущества также составляют акт приемки-передачи.

Согласно ст.616 ГК РФ капитальный ремонт, как правило, должен производить арендодатель, а арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии и проводить его текущий ремонт. В тоже время в договоре аренды можно предусмотреть иной порядок, а именно; арендатор обязан за свой счет проводить текущий и капитальный ремонт. В таком случае при расчете налога на прибыль арендатор может учесть все "ремонтные" затраты. Независимо от суммы расходов их списать можно единовременно, включив в состав прочих расходов, и в том периоде, когда они возникли. При этом не имеет значения и способ его проведения как ремонта (собственными силами или подрядчиком). Такое разрешение дано в письме Минфина РФ от 03.11.2006 № 03-03-04/1/718. В тех случаях, когда арендатор произвел капитальный ремонт, хотя этого не было закреплено первоначально в договоре аренды, то следует внести изменения в договор, оформив это дополнительным соглашением, указав в нем, что действие соглашения распространяется на период проведения капитального ремонта. Иначе расходы арендатора не будут считаться экономически обоснованными и поэтому нельзя будет уменьшить налогооблагаемую прибыль на стоимость капитального ремонта.

Арендатор по общему правилу не обязан улучшать арендованное имущество. Но если он эти улучшения произвел, то отделимые улучшения являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором. Такие улучшения могут быть переданы арендодателю с возмещением их стоимости либо безвозмездно согласно соглашению сторон. Иначе, если улучшения не будут отделимы, то по окончанию договора, они окажутся во владении и пользовании арендодателя.

А суть не отделимых улучшений арендованного имущества заключается в том, что их отделение ухудшает состояние вещи и она приобретает недостатки. Неотделимые улучшения здания, помещения признаются собственностью арендодателя и переходят к нему по окончанию срока аренды вместе с арендованным имуществом. В акте о приеме - передачи объекта после окончания срока аренды следует указать балансовую стоимость не отделимых улучшений. С этого момента они принимаются на баланс арендодателя.

2.2 ХАРАКТЕРИСТИКА ПОЛНОМОЧИЙ ОРГАНОВ ГОСУДАРСТВЕННОЙ ВЛАСТИ И ОРГАНОВ МЕСТНОГО САМОУПРАВЛЕНИЯ В СФЕРЕ РЕАЛИЗАЦИИ СУБЪЕКТАМИ МАЛОГО И СРЕДНЕГО ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСТВА ПРЕИМУЩЕСТВЕННОГО ПРАВА НА ПРИОБРЕТЕНИЕ ПОМЕЩЕНИЙ, НАХОДЯЩИХСЯ В ГОСУДАРСТВЕННОЙ И МУНИЦИПАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ
22 июля 2008 г. Президент Российской Федерации подписал Федеральный закон № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", который вступил в силу 5 августа 2008 года.

Указанным Федеральным законом предусмотрено преимущественное право приобретения субъектами малого и среднего предпринимательства добросовестно арендуемого более трех лет недвижимого имущества при принятии уполномоченными органами власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления решения о приватизации данного имущества.

В соответствии со ст. ст.3 и 5 Федерального закона органы власти субъектов Российской Федерации вправе самостоятельно установить предельные значения площади помещений, арендуемых субъектами малого и среднего предпринимательства, и срок рассрочки оплаты приобретаемого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом 159-ФЗ.

В случае если до 1 января 2009 г. законом субъекта Российской Федерации не установлены предельные значения площади арендуемых помещений и срок рассрочки оплаты арендуемого имущества, применяются предельные значения и срок рассрочки оплаты арендуемого имущества, установленные Правительством Российской Федерации. В соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 18.12.2008 N 961 Правительство Российской Федерации установило указанные предельные значения и срок рассрочки в размере 1000 кв. м и 3-х лет соответственно.

Необходимо отметить, что на защиту прав субъектов малого и среднего предпринимательства при реализации указанного Федерального закона направлены положения Закона, обязывающие органы исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органы местного самоуправления направлять в созданные координационные или совещательные органы в области развития малого и среднего предпринимательства уведомления о включении арендуемого имущества в нормативные правовые акты о планировании приватизации государственного и муниципального имущества не позже чем за тридцать дней до принятия соответствующего решения.

Также можно отметить, что орган государственной власти или местного самоуправления вправе принять решение о включении помещений в Перечень имущества, предназначенного для аренды субъектами малого и среднего предпринимательства. В соответствии с требованиями ч.5 ст.18 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" предоставление помещений из указанного Перечня осуществляется с участием этих координационных или совещательных органов.

В 2007 г. в Федеральные законы "Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации" и "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" закрепили за органами государственной власти и местного самоуправления возможность создания имущественных фондов для сдачи в аренду субъектам малого предпринимательства [1.10., 1.11.].
Основные преимущества данного предложения:
формирование имущественных комплексов для целей малого бизнеса на постоянной основе;
стимулирование развития необходимых для субъектов Российской Федерации и муниципальных образований видов предпринимательской деятельности (бытовые услуги, социально-ориентированные предприятия и пр.);
обеспечение доступности имущества для малого бизнеса.

В соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 15.05.2008 № 797 имущество, включенное в такие перечни, должно предоставляться субъектам малого и среднего предпринимательства в рамках долгосрочных договоров [3.3.].
Согласно закону закон "Об особенностях участия субъектов малого предпринимательства в приватизации арендованного государственного и муниципального имущества" преимущественное внеаукционное право выкупа объектов недвижимости, площадью 300 кв. м. в первую очередь должно быть предоставлено малым предприятиям, арендующим их у государства более трех лет. По мнению парламентариев, данный закон предоставляет реальные шансы малым предприятиям выкупить арендованные помещения по не слишком высокой цене.

Члены Правительства высказали категорическое возражение против принятия, данного законопроекта. Так, например, по мнению экс-министра экономического развития и торговли Германа Грефа, цена выкупа арендуемых помещений должна быть аукционной. Но как показывает практика, аукционные цены на аренду помещений оказываются более чем завышенными.

По данным исследования, предоставленным Лигой арендаторов госимуществ, до недавнего времени преимущественного права выкупа представителями малого бизнеса арендуемых помещений не было. Федеральный закон "О приватизации государственного и муниципального имущества в Российской Федерации" № 178 - ФЗ, пренебрегший положениями и ГК РФ о преимуществах арендатора, и статьей Конституции РФ о неприкосновенности частной собственности (в данном случае - собственности арендатора), провозгласил как самую важную идею "равенство прав всех покупателей при приватизации госимущества".

Однако, на практике, ни о каком "равенстве" речи вообще идти не могло. Так, например, по предоставленным в редакцию ИА DAILYSTROY данным, в декабре 2006 - феврале 2007 гг. в Санкт-Петербурге был совершен ряд "неравноправных" сделок. Например, подвал на Лиговском проспекте, 31 площадью 225 кв. м и помещение на первом/втором этаже на Невском проспекте площадью в 896 кв. м. были проданы за одну и ту же цену. Первое помещение было продано представителю малого бизнеса, который вел ожесточенные бои за покупку помещения, в результате чего цена превысила рыночную на 20%, второе - крупной компании, которая без особых усилий купила помещение за цену в 5 раз ниже рыночной. Примерно та же картина наблюдалась при продаже помещения площадью в 35 кв. м. на первом этаже дома в Столярном переулке и помещения в 635 кв. м. в Кировском районе Санкт-Петербурга. При стартовой цене в $1341 и $658 за кв. м. соответственно, первое помещение было выкуплено по цене $2120 за кв. м представителем малого бизнеса в ожесточенной борьбе (+ 14 шагов), а второе по цене $718 за кв. м "особо важным покупателем" бизнес-клубом "Юнона" (цена поднялась всего на 2 шага). И это далеко не единичные случаи.

По не менее невысокой цене были проданы помещения Сбербанку, Промстройбанку, Росгосстраху, российско-швейцарскому холдингу "Невская оптика", компании "Вижин Сервис" и т.д., тогда как малым компаниям арендуемые помещения доставались с кровью за цену порой в 2 раза превышающую рыночную.

В сентябре 2007 года на встрече с представителями малого бизнеса экс-министр Герман Греф отказался ознакомиться с материалами о результатах продаж на торгах арендованных помещений Санкт-Петербурга, заявив о том, что цена должна быть аукционной.

Парламентарии к мнению Правительства не прислушались, в результате этого появилась надежда, что малый бизнес без "крыши над головой" не останется. Поскольку, Закон № 159-ФЗ, по мнению парламентариев, должен не допустить вопиющего неравенства на выкуп арендуемых помещений малым и крупным бизнесом.

2.3 ОСНОВНЫЕ НАПРАВЛЕНИЯ ГОСУДАРСТВЕННОЙ ПОЛИТИКИ ПО РАЗВИТИЮ МАЛОГО И СРЕДНЕГО ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСТВА
В соответствии с Письмом Министерства экономического развития Российской Федерации от 24 декабря 2008 № Д05-5947 "Об основных направлениях государственной политики по развитию малого и среднего предпринимательства" в Положении о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 05.06.2008 № 437, закреплено, что на министерство возложены полномочия по реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере развития предпринимательской деятельности, в том числе среднего и малого бизнеса.

С 2005 г. Минэкономразвития России реализует комплекс мероприятий по государственной поддержке малого предпринимательства, в том числе на:
а) создание и развитие инфраструктуры поддержки субъектов малого предпринимательства (бизнес-инкубаторов);
б) поддержку субъектов малого предпринимательства, производящих и реализующих товары (работы, услуги), предназначенные для экспорта;
в) развитие системы кредитования субъектов малого предпринимательства;
г) создание и развитие инфраструктуры поддержки малых предприятий в научно-технической сфере;
д) поддержку региональных программ развития малого и среднего предпринимательства (Приложение 2).
Государственная финансовая поддержка малого предпринимательства осуществляется в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 22.04.2005 № 249 "Об условиях и порядке предоставления средств федерального бюджета, предусмотренных на государственную поддержку малого предпринимательства, включая крестьянские (фермерские) хозяйства".

Федеральным законом от 24.07.2007 № 198-ФЗ "О федеральном бюджете на 2008 год и на плановый период 2009 и 2010 годов" на эти цели в 2008 г. предусмотрены ассигнования в размере 3,85 млрд руб. В 2009 г. объем финансирования составит 10,5 млрд руб.

Средства федерального бюджета предоставляются Министерством экономического развития Российской Федерации на конкурсной основе в виде субсидий бюджетам субъектов Российской Федерации при условии софинансирования расходов за счет средств соответствующих бюджетов.

Оказание прямой финансовой поддержки субъектам малого предпринимательства находится исключительно в компетенции субъекта Российской Федерации.
Основными направлениями поддержки малого и среднего предпринимательства в 2009 г. являются: грантовая поддержка начинающих предпринимателей (до 300 000 руб. на безвозвратной основе), микрокредитование (беззалоговые кредиты не более 1 000 000 руб. на срок не свыше 1 года), повышение капитализации региональных гарантийных фондов по кредитам малых и средних предприятий, субсидирование процентной ставки по кредитам малых и средних компаний.
В г. Москве осуществляют деятельность 2 региональных венчурных фонда, находящихся под управлением УК "Альянс РОСНО" и "ВТБ Управление активами", которые предоставляют венчурные средства малым инновационным компаниям.
Подробная информация о программе государственной поддержки, условиях и порядке участия в ней субъектов Российской Федерации и субъектов малого предпринимательства, в том числе и блок-схема механизма компенсации банковских гарантий по кредитам субъектов малого предпринимательства, содержится на портале малого и среднего бизнеса Минэкономразвития России www.smbrf. economy.gov.ru в разделе "Государственная политика", подразделе "Документы Минэкономразвития России".

В соответствии со ст.15 Федерального закона от 21.07.2005 № 94-ФЗ "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд" установлены особенности участия субъектов малого предпринимательства, в соответствии с которой государственные заказчики, за исключением случаев размещения заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для нужд обороны страны и безопасности государства, обязаны осуществлять размещение заказов у субъектов малого предпринимательства в размере не менее чем десять и не более чем двадцать процентов общего годового объема поставок товаров, выполнения работ, оказания услуг в соответствии с перечнем товаров, работ, услуг, установленным Правительством Российской Федерации, путем проведения торгов, запроса котировок, в которых участниками размещения заказа являются такие субъекты.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 04.11.2006 № 642 установлен Перечень товаров, работ, услуг для государственных и муниципальных нужд, размещение заказов на которые осуществляется у субъектов малого предпринимательства.

Таким образом, установлена обязанность государственного заказчика осуществлять размещение заказов у субъектов малого предпринимательства в размере от 10 до 20% общего годового объема поставок товаров, выполнения работ, оказания услуг в соответствии с Перечнем путем проведения торгов, запроса котировок, в которых участниками размещения заказа являются субъекты малого предпринимательства. При этом государственный заказчик самостоятельно принимает решение в отношении товаров, работ, услуг, входящих в Перечень, при размещении заказа у субъектов малого предпринимательства, но общий годовой объем поставок товаров, выполнения работ, оказания услуг, который будет размещаться у субъектов малого предпринимательства, должен быть в пределах, установленных Законом № 94-ФЗ.
Федеральным законом № 159-ФЗ предусмотрено преимущественное право приобретения субъектами малого и среднего предпринимательства добросовестно арендуемого более трех лет недвижимого имущества при принятии уполномоченными органами власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления решения о приватизации данного имущества.

Последствия неисполнения Федерального закона № 159-ФЗ предусмотрены в ст.6, а именно влекут признание сделок по приватизации ничтожными. При этом ч.2 ст.6 закрепляет, что в случае продажи арендуемого имущества с нарушением преимущественного права на его приобретение субъект малого или среднего предпринимательства в течение двух месяцев с момента, когда он узнал или должен был узнать о таком нарушении в отношении арендуемого имущества, вправе потребовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя в судебном порядке.

В 2007 г. в Федеральные законы "Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации" и "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" внесены изменения, которые закрепили за органами государственной власти и местного самоуправления возможность создания имущественных фондов для сдачи в аренду субъектам малого предпринимательства.

Основные преимущества данного предложения:
формирование имущественных комплексов для целей малого бизнеса на постоянной основе;
стимулирование развития необходимых для субъектов Российской Федерации и муниципальных образований видов предпринимательской деятельности (бытовые услуги, социально ориентированные предприятия и пр.);
обеспечение доступности имущества для малого бизнеса.

Одновременно в целях обеспечения прозрачности механизма распределения имущества и соблюдения его целевого назначения - предоставление малому бизнесу, а также недопущения возможности предоставления в аренду имущества на невыгодных условиях (высокая арендная плата, краткосрочность) разработан и закреплен механизм привлечения общероссийских объединений предпринимателей, действующих на соответствующих территориях, для подтверждения потенциальным арендатором фактического статуса малого предприятия.

Данные нормы были дополнительно закреплены в Федеральном законе от 24.07.2007 № 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации".

В соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 15.05.2008 № 797 имущество, включенное в такие перечни, должно предоставляться субъектам малого и среднего предпринимательства в рамках долгосрочных договоров.

3. АНАЛИЗ СОДЕРЖАНИЯ ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА "ОБ ОСОБЕННОСТЯХ ОТЧУЖДЕНИЯ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА, НАХОДЯЩЕГОСЯ В ГОСУДАРСТВЕННОЙ СОБСТВЕННОСТИ СУБЪЕКТОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ИЛИ В МУНИЦИПАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ И АРЕНДУЕМОГО СУБЪЕКТАМИ МАЛОГО И СРЕДНЕГО БИЗНЕСА" № 159-ФЗ

22 июля 2008 года Президент Российской Федерации Д.А. Медведев подписал Федеральный закон от 22.07.2008 года № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон № 159-ФЗ), который призван урегулировать отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, на день вступления этого нормативного акта в силу.
Закон № 159-ФЗ установил особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества. Новый порядок приватизации будет действовать с 5 августа 2008 года до 1 июля 2010 года. Можно только предполагать, что будет после 1 июля 2010 г.: либо действие Закона № 159-ФЗ будет продлено, либо для субъектов МСБ вообще не будет никаких особенностей, либо они будут предусмотрены уже совсем другим законом.

Вслед за принятием Закона № 159-ФЗ Постановлением Правительства РФ от 22.07.2008 № 556 "О предельных значениях выручки от реализации товаров (работ, услуг) для каждой категории субъектов малого и среднего предпринимательства" (далее - Постановление № 556) были уточнены критерии отнесения компаний к микропредприятиям, малому и среднему бизнесу, которые могут получать поддержку государства.

До принятия Закона № 159-ФЗ отношения, связанные с участием в приватизации арендуемого имущества, регулировались исключительно Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон № 178-ФЗ). При этом малый и средний бизнес был практически отстранен от процесса приватизации, активно развернувшегося в стране, а зачастую субъекты малого предпринимательства вообще теряли объекты, в которые за многие годы аренды было вложено достаточно много средств (арендованные малыми предприятиями помещения выставлялись на торги, на которых большие компании выкупали помещения, перебивая цену).

Федеральная антимонопольная служба в связи с большим количеством обращений по вопросу практики применения законодательства в сфере имущественной поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства в Письме от 17.10.2008 № АК /2550-пр сообщила следующее:
В соответствии с Федеральным законом от 26.07.2006 № 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции) заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества (далее также договоры), в том числе закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, возможно следующими способами:
1) по результатам проведения конкурса или аукциона на право заключения таких договоров;
2) без проведения торгов, в случае, если передаваемое имущество не закреплено на праве хозяйственного ведения или оперативного управления: на основании актов Президента Российской Федерации, решений Правительства Российской Федерации; решения суда, вступившего в законную силу; федерального закона, устанавливающего иной порядок распоряжения этим имуществом;
3) без проведения торгов, в случае предоставления указанного имущества в виде государственной или муниципальной помощи в порядке, установленном главой 5 Закона о защите конкуренции.

Таким образом, положения Закона о защите конкуренции в целом и статьи 17.1 в частности не препятствуют бесконкурсному заключению договоров, в том числе с субъектами малого и среднего предпринимательства.

Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", регулируются особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.

Закон № 159-ФЗ предоставляет арендатору преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, при выполнении ряда условий, указанных в Законе № 159-ФЗ.

ФАС России сообщает, что в настоящее время рассматривается вопрос о внесении изменений в статью 17.1 Закона о защите конкуренции, которые предусматривают, что до 1 июля 2010 года торги могут не проводиться при заключении на новый срок договоров аренды, указанных в частях 1 и 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции и заключенных до введения в действие указанной нормы с субъектами малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" [1.6.], и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых). При этом заключение указанных в настоящей части договоров аренды возможно на срок не более чем до 1 июля 2010 года.

Также, в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" федеральные органы исполнительной власти, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органы местного самоуправления вправе утверждать перечни государственного или муниципального имущества, свободного от прав третьих лиц (за исключением имущественных прав субъектов малого и среднего предпринимательства), которое может быть использовано только в целях предоставления его во владение и (или) в пользование на долгосрочной основе субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства.

При проведении торгов на право заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества, включенного в указанные перечни, ФАС России считает не противоречащим антимонопольному законодательству, в том числе части 2 статьи 17 Закона о защите конкуренции, случаи, когда к участию в данных торгах допускаются только субъекты малого и среднего предпринимательства, на которых распространяется Закон № 209-ФЗ.

Таким образом, Закон о защите конкуренции в целом и статья 17.1 в частности не препятствуют осуществлению государственной или муниципальной поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства.
Также следует отметить, что введение в действие статьи 17.1 Закона о защите конкуренции является составляющей комплекса мер, предусмотренных Национальным планом противодействия коррупции, утвержденным Президентом Российской Федерации 31.07.2008 N Пр-1568, и направленных на улучшение государственного управления в социально-экономической сфере. Данная норма направлена на единообразную регламентацию, унификацию использования государственного и муниципального имущества, передачи прав на это имущество, а также преимущественное использование механизма аукционных торгов при распоряжении государственным и муниципальным имуществом.

Полагаем, можно утверждать: с принятием Закона № 159-ФЗ субъектам малого и среднего предпринимательства предоставляется возможность выиграть в конкурентной борьбе за арендуемые помещения у более крупных компаний. Кроме этого, существует точка зрения, что принятие данного нормативного акта является своего рода мораторием на распоряжение всем тем имуществом, которое находится в ведении муниципальных или региональных органов власти. Закон № 159-ФЗ позволяет приостановить процессы приватизации и внесения указанного имущества в уставные капиталы компаний, ставшие в последнее время причиной многочисленных судебных споров.

3.1 СУБЪЕКТНЫЙ СОСТАВ

Федеральный закон № 159-ФЗ направлен на оказание адресной государственной поддержки предприятиям малого и среднего бизнеса посредством установления для них преференций на участие в приватизации арендуемых объектов недвижимого имущества в период до 1 июля 2010 года. Преференции предоставляются определенному кругу хозяйствующих субъектов - субъектам малого и среднего предпринимательства.

С целью определения хозяйствующих субъектов, которые могут быть отнесены к субъектам малого и среднего предпринимательства, обратимся, прежде всего, к Федеральному закону от 24.07.2007 № 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" (далее - Закон № 209-ФЗ), а также к Постановлению № 556, в которых отражены критерии, позволяющие отнести хозяйствующий субъект к субъектам малого и среднего предпринимательства, а также раскрывается понятие "микропредприятие".

Согласно ст.4 Закона № 209-ФЗ к субъектам малого и среднего предпринимательства относятся внесенные в Единый государственный реестр юридических лиц:
• потребительские кооперативы;
• коммерческие организации (за исключением государственных и муниципальных унитарных предприятий);
• физические лица, внесенные в Единый государственный реестр индивидуальных предпринимателей и осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица (далее - индивидуальные предприниматели);
• крестьянские (фермерские) хозяйства,
Указанные субъекты должны соответствовать следующим условиям:
1) для юридических лиц - суммарная доля участия Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, иностранных юридических лиц, иностранных граждан, общественных и религиозных организаций (объединений), благотворительных и иных фондов в уставном (складочном) капитале (паевом фонде) вышеуказанных юридических лиц не должна превышать 25% (за исключением активов акционерных инвестиционных фондов и закрытых паевых инвестиционных фондов), а доля участия, принадлежащая одному или нескольким юридическим лицам, не являющимся субъектами малого и среднего предпринимательства, также не должна превышать 25%;
2) средняя численность работников за предшествующий календарный год не должна превышать:
• для средних предприятий - от 101 до 250 человек включительно;
• для малых предприятий - от 15 до 100 человек включительно;
• для микропредприятия - до 15 человек включительно;
3) выручка от реализации товаров (работ, услуг) без учета НДС или балансовая стоимость активов (остаточная стоимость основных средств и нематериальных активов) за предшествующий календарный год не должна превышать:
• для средних предприятий - до 1 000 000 000 руб.;
• для малых предприятий - до 400 000 000 руб.;
• для микропредприятия - до 60 000 000 руб.

Таким образом, если хозяйствующий субъект соответствует вышеуказанным критериям (причем в совокупности), он будет признаваться субъектом малого и среднего предпринимательства и иметь право на получение преференций, установленных Законом №159-ФЗ.

Но не все субъекты малого и среднего предпринимательства могут рассчитывать на получение преференций, в Законе № 159-ФЗ установлены исключения. Так, не могут использовать преимущественное право на приобретение арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или из муниципальной собственности на условиях, установленных Законом № 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства:
1. являющиеся кредитными организациями, страховыми организациями (за исключением потребительских кооперативов), инвестиционными фондами, негосударственными пенсионными фондами, профессиональными участниками рынка ценных бумаг, ломбардами;
2. являющиеся участниками соглашений о разделе продукции;
3. осуществляющие предпринимательскую деятельность в сфере игорного бизнеса;
4. являющиеся в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о валютном регулировании и валютном контроле, нерезидентами Российской Федерации, за исключением случаев, предусмотренных международными договорами Российской Федерации;
5. осуществляющие добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых).
Хозяйствующий субъект, планирующий реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или из муниципальной собственности на условиях, установленных Законом № 159-ФЗ, помимо соответствия всем вышеописанным критериям должен владеть имуществом на правах аренды непрерывно в течение трех и более лет до дня вступления в силу комментируемого нормативного акта в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.