Fotovideoforum.ru

Как оформить землю под киоск, павильон, автостоянку или другой временный объект
В июне 2013 года Решением Челябинской городской думы был утвержден новый порядок приобретения земельных участков для размещения временных некапитальных объектов. С текстом документа можно ознакомиться здесь. Чтобы его не пересказывать, отмечу кратко, что теперь предоставление земли под киоски, павильоны, автостоянки и прочие некапитальные объекты должно осуществляться на торгах, и, конечно, только в аренду. Срок аренды 4 года и 11 месяцев. Тем не менее, о некоторых моментах хочется сказать особо.

1) Порядок разделяет некапитальные объекты на несколько видов (п. 4 Порядка):
нестационарные объекты мелкорозничной торговой сети и объекты оказания услуг населению: павильоны и магазины модульного типа, торговые киоски, торгово-остановочные комплексы, киоски бытового обслуживания, торгово-выставочные площадки;
открытые площадки для складирования строительных материалов;
автомобильные стоянки;
автомобильные мойки (автомойки) контейнерного типа в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации о техническом регулировании;
специализированные стоянки.
К размещению платных парковок Порядок не относится (п. 6 Порядка).
Очевидно, других видов нестационарных объектов депутаты не знают.
2) Участки под размещение строительных материалов в исключение из общего правила предоставляются без торгов правообладателям смежных участков (п. 21 Порядка).
3) Наиболее подробно урегулировано предоставление участков под нестационарные торговые объекты. Все места под нестационарные торговые точки включаются в единую городскую Схему размещения нестационарных торговых объектов на территории города Челябинска в соответствии с нормами обеспечения потребностей населения в объектах торговли и распределяются на аукционах.
Такой порядок предусмотрен Федеральным законом от 28 декабря 2009 года № 381-ФЗ «Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации»» и примерно одинаков по всей России.
Обратиться с заявлением о включении в Схему того или иного места может любое заинтересованное лицо. Установлен перечень оснований для отказа во включении объекта в Схему, среди которых в частности есть такое основание, как «нецелесообразность размещения объекта в связи с достижением установленных нормативов минимальной обеспеченности населения площадью торговых объектов» (п. 19 Порядка). Таким образом, отказ во включении в Схему облюбованного места потенциально можно обжаловать в суд, но для того, чтобы выиграть спор, придется доказать, что установленные нормативы обеспечения населения площадью торговых объектов не достигнуты. Для этого, вероятнее всего, нужно будет ходатайствовать о судебной экспертизе. В случае удовлетворения такого заявления соответствующей Комиссией при администрации города предполагаемый участок включается в схему, ставится КУиЗО на кадастровый учет, и по нему проводятся торги. Перед проведением торгов для участка утверждаются градостроительные регламенты, определяются технические условия подключения к сетям и типовой эскизный проект предполагаемого объекта (пункты 22-23 Порядка).
Таким образом, просто оформить для себя понравившийся участок под киоск невозможно. Однако, участки под существующими объектами до 20 апреля 2014 года можно получить в упрощенном порядке без торгов (подробнее см. ЗДЕСЬ)
3)Договоры аренды продлеваются без торгов на основании ст. 621 ГК РФ, т. е. с учетом преимущественного права добросовестного арендатора заключить договор на новый срок (п. 27 Порядка).
4)Прямо указано, что строительство на участках, предоставленных для размещения нестационарных объектов, запрещено (п. 8 Порядка)
5)В течение 11 месяцев с момента заключения договора аренды, арендатор обязан смонтировать временный объект, после чего обратиться в администрацию за получением Акта соответствия, подтверждающего соответствие объекта эскизному проекту и границам участка. Акт соответствия является основанием эксплуатации временного объекта (пункты 30-37 Порядка). Акт соответствия подписывается главами ГУАиГ (Архитектуры), КУиЗО (Комитета по имуществу) и утверждается главой администрации района.
В общем, примерно так. Иногда просто диву даешься, до чего же наши нормотворцы любят все усложнять. Очень боятся, что кто-нибудь сделает что-нибудь без разрешения. Когда разрабатывалась эта система в соответствии с которой все киоски должны размещаться в городе исключительно по Схеме, законодатели очень хвалили друг друга: мол, наконец-то города перестанут походить на базары и не будут заставлены несанкционированными ларьками. В чем-то они, конечно, правы. И эстетика — это, безусловно, важно. Но по-моему, гораздо важнее, что тысячи людей, державших эти ларьки, с их помощью зарабатывали себе на жизнь и кормили детей, теперь же доступ к такому заработку сильно усложнился. Но законодателей такие мелочи не волнуют, у них совсем другие доходы, и им важно, чтобы было красиво. Однажды я слышала интервью с руководителем одного из хозяйств, выращивающих клубнику. Он говорил о том, что с введением аукционов на размещение киосков, его хозяйство потеряло возможность на нормальной легальной основе сбывать свой товар (заметьте, свежий и качественный, с маленьким сроком хранения), поскольку никогда заранее не известно, сколько вырастет клубники и сколько понадобится торговых точек, а аукционы проходят редко.
Сама по себе идея регулировать количество киосков и павильонов из расчета минимальной обеспеченности населения торговыми местами тоже вызывает сомнения: рынок этот вопрос всегда урегулирует лучше, чем любой чиновник.
Не могу не согласиться, что на центральных, «парадных» улицах ограничивать количество прилавков необходимо, никому не понравится, если главная площадь города будет заставлена ларьками. А это значит, что выгодные и немногочисленные места на основных проспектах действительно должны включаться в Схему и распределяться на торгах. Но на небольших улицах особой опасности перегрузить пространство объектами торговли обычно нет: их просто не будут ставить там, где нет спроса. А если где-то и поставят лишнее, откровенно говоря, тоже ничего страшного. На мой взгляд, гораздо более правильным решением было бы максимальное упрощение процедуры приобретения в аренду земли для размещения киосков на боковых улицах, и уж конечно, отказ от всяких торгов. Изобилие нестационарных торговых точек, может быть, не всегда красиво, но, безусловно, менее вредно с точки зрения развития экономики, чем излишнее регулирование в этой сфере.

Чтобы оформить земельный участок под торговый павильон или киоск, нужно приготовиться к тому, что придётся потратить немало сил и времени.
Пошаговая инструкция: как получить землю под торговый павильон

Давайте подробно ознакомимся с процессом оформления земли для торгового павильона!

Первый шаг – оформление общества с ограниченной ответственностью или регистрация в налоговых органах в качестве индивидуального предпринимателя.
А теперь придётся потрудиться и собрать немалый пакет необходимых документов.
Получение на руки учредительных документов и дальнейший поиск подходящего места под торговый павильон.
Кстати, каждый регион может предъявлять свои нормативные требования к его установке.
Как пример, в некоторых регионах запрещено делать это вдоль дорог (а именно, магистральных).
Подробные требования нужно уточнять в имущественных, земельных отделах.

Теперь следует написать заявление в администрацию на имя главы вашего субъекта РФ с указанием планируемого места монтажа торгового павильона.
Список документов, которые нужно представить вместе с заявлением:
Справку из налоговой, подтверждающую отсутствие задолженностей по налоговым сборам;
Ксерокопии устава и всех учредительных документов;
План будущего павильона;
Ксерокопии кодов ОКВЭД.

Далее нужно записаться на комиссию по краткосрочным арендам.
В случае положительного решения вопроса в мэрию направляется ходатайство, которое рассматривается департаментом потребительского рынка, земельным управлением архитектуры, а также комитетом при мэрии.
На основании топографической съёмки, на которую вам выдадут направление, вы делаете заказ на архитектурный проект вашей будущей торговой точки.
А теперь предстоит процесс согласований и получения различных заключений.

После того, как проект будет готов, его нужно согласовать с отделами:
Архитектуры;
Торговли;
Имущественных и земельных отношений;
Благоустройства;
Тех. инспекцией;

Какие ещё заключения нужно получить, помимо вышеназванных?
Требуются заключения от:
Отделением водоканала и инженерных коммуникаций;
ГИБДД;
Санэпидемстанции;
Пожарных;
Экологов.

Но это не всё.
Ещё надо согласовать ваш проект с заместителем и председателем комиссии по краткосрочной аренде.

Итак, почти все документы готовы.
Осталось совсем немного, и уже совсем скоро можно будет приступить к возведению здания.
С полным пакетом всех вышеперечисленных документов идём в землеустроительную контору.
Когда все процедуры будут пройдены и все нужные для согласования документы получены, можно будет представить документы администрации на подпись.
После получения своего экземпляра можно начинать строительство павильона.
Ну вот, длительный процесс оформления документов закончен, и теперь, собственно, можно приступать к строительству!

Торговые павильоны размещаются на территории города на основании:
- договора аренды земельного участка (краткосрочный - до 5 лет);
- согласованной в установленном порядке проектно-сметной документации;
- Свидетельства о внесении в Торговый реестр города в качестве временных объектов.

Для размещения павильона или киоска (далее - объект) на территории города юридическое лицо или индивидуальный предприниматель (далее - заявитель) представляет в Администрацию района города (на рассмотрение комиссии по вопросам потребительского рынка) копии учредительных документов и свидетельства о государственной регистрации предпринимательской деятельности, а также заявление о размещении объекта на территории конкретного района с указанием:
- наименования и организационно-правовой формы заявителя, места его нахождения;
- типа объекта (павильон или киоск);
- желаемого срока заключения договора аренды земельного участка (до 5 лет), специализации и режима работы объекта.

В случае принятия решения о целесообразности размещения объекта на данной территории в протоколе заседания комиссии Администрации района города указываются:
- целевое назначение земельного участка (услуги торговли, общественного питания, бытового обслуживания);
- специализация объекта (продовольственные товары, непродовольственные товары и т.д.), в том числе условия по реализации социально значимых товаров и услуг (молоко, хлеб и т.д.
- при наличии таких условий);
- срок заключения договора аренды земельного участка.

В случае принятия комиссией по вопросам потребительского рынка положительного решения выписка из протокола ее заседания направляется в окружную комиссию по вопросам имущественно-земельных отношений для принятия решения о предоставлении земельного участка в установленном порядке с обременениями (условиями), предусмотренными Правилами размещения павильонов и киосков на территории города.

Строительство (монтаж) или установка объектов производится в соответствии с исходно-разрешительной документацией и проектно-сметной документацией, согласованными и утвержденными в установленном порядке .

По окончании строительства (монтажа) или установки павильоны должны быть приняты в эксплуатацию актами приемки, оформленными в установленном порядке. Более подробную информацию можете получить в Администрации соответствующего района.

За исключением случаев:
20. Уполномоченный орган направляет победителю аукциона или единственному принявшему участие в аукционе его участнику три экземпляра подписанного проекта договора купли-продажи или проекта договора аренды земельного участка в десятидневный срок со дня составления протокола о результатах аукциона. При этом договор купли-продажи земельного участка заключается по цене, предложенной победителем аукциона, или в случае заключения указанного договора с единственным принявшим участие в аукционе его участником по начальной цене предмета аукциона, а размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа по договору аренды земельного участка определяется в размере, предложенном победителем аукциона, или в случае заключения указанного договора с единственным принявшим участие в аукционе его участником устанавливается в размере, равном начальной цене предмета аукциона. Не допускается заключение указанных договоров ранее чем через десять дней со дня размещения информации о результатах аукциона на официальном сайте.
13. В случае, если аукцион признан несостоявшимся и только один заявитель признан участником аукциона, уполномоченный орган в течение десяти дней со дня подписания протокола, указанного в пункте 9 настоящей статьи, обязан направить заявителю три экземпляра подписанного проекта договора купли-продажи или проекта договора аренды земельного участка. При этом договор купли-продажи земельного участка заключается по начальной цене предмета аукциона, а размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа по договору аренды земельного участка определяется в размере, равном начальной цене предмета аукциона.
14. В случае, если по окончании срока подачи заявок на участие в аукционе подана только одна заявка на участие в аукционе или не подано ни одной заявки на участие в аукционе, аукцион признается несостоявшимся. Если единственная заявка на участие в аукционе и заявитель, подавший указанную заявку, соответствуют всем требованиям и указанным в извещении о проведении аукциона условиям аукциона, уполномоченный орган в течение десяти дней со дня рассмотрения указанной заявки обязан направить заявителю три экземпляра подписанного проекта договора купли-продажи или проекта договора аренды земельного участка. При этом договор купли-продажи земельного участка заключается по начальной цене предмета аукциона, а размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа по договору аренды земельного участка определяется в размере, равном начальной цене предмета аукциона.

Про шиш с маслом -

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 1 апреля 2015 г. N Ф08-1111/15 по делу N А53-5706/2014 (ключевые темы: нестационарный торговый объект - часть земельного участка - предоставление земельных участков - объекты аренды - разрешенное использование)
Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 1 апреля 2015 г. N Ф08-1111/15 по делу N А53-5706/2014

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Мантула Г.А. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от ответчика - индивидуального предпринимателя Шмелева Сергея Валентиновича (ИНН 614306487631, ОГРНИП 306614315200031) - Кошелева Я.С. (доверенность от 09.101.2014), в отсутствие истца - Комитета по управлению имуществом города Волгодонска (ИНН 6143009250, ОГРН 1026101938961) и органа, осуществляющего публичные полномочия, - Администрации города Волгодонска, извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Шмелева Сергея Валентиновича на решение Арбитражного суда Ростовской области от 02.10.2014 (судья Андрианова Ю.Ю.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.01.2015 (судьи Галов В.В., Авдонина О.Г., Ломидзе О.Г.) по делу N А53-5706/2014, установил следующее.

Комитет по управлению имуществом города Волгодонска обратился (далее - комитет) в арбитражный суд к индивидуальному предпринимателю Шмелеву С.В. (далее - предприниматель) с иском, в котором просил обязать предпринимателя:

- освободить от торгового павильона земельный участок площадью 90 кв. м, расположенный в кадастровом квартале 61:48:0040213 по улице Маршала Кошевого в районе жилого дома N 10;

- восстановить на участке нарушенное благоустройство (дело N А53-5706/2014).

Иск обоснован ссылками на статью 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) и мотивирован тем, что после прекращения срока действия договора аренды от 30.08.2012 N 425 ответчик не освободил земельный участок от размещенного на нем торгового павильона.

Предприниматель обратился к комитету со встречным иском о понуждении к заключению договора аренды земельного участка с кадастровым номером 61:48:0040213:2488 площадью 90 кв. м, расположенного по адресу: г. Волгодонск, ул. Маршала Кошевого, 10-ж, под размещение временного (сезонного) павильона розничной торговли.

Встречный иск заявлен на основании статьи 445 Гражданского кодекса и статьи 10 Порядка размещения и эксплуатации временных сооружений на территории муниципального образования "Город Волгодонск", утвержденного решением Волгодонской городской Думы от 19.07.2012 N 74 (далее - Порядок).

Определением от 30.04.2014 встречный иск предпринимателя на основании статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) принят к производству для совместного рассмотрения с первоначальным иском (т. 2, л. д. 1).

В рамках дела N А53-14811/2014 приняты к производству требования предпринимателя к администрации города Волгодонска (далее - администрация) о признании незаконными действий по отказу в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 61:48:0040213:2488 площадью 90 кв. м, расположенного по адресу: г. Волгодонск, ул. Маршала Кошевого, 10-ж, под размещение временного (сезонного) павильона розничной торговли и обслуживания населения, в аренду сроком на 4 года 10 месяцев (письмо от 22.04.2014).

Требования мотивированы несоответствием отказа администрации статье 34 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) и статье 10 Порядка.

Определением от 03.07.2014 дела N А53-5706/2014 и N А53-14811/2014 объединены для совместного рассмотрения с присвоением делу N А53-5706/2014 (т. 2, л. д. 120).

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 02.10.2014, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.01.2015, иск комитета удовлетворен частично. Суд обязал предпринимателя освободить земельный участок площадью 90 кв. м в кадастровом квартале 61:48:0040213 путем демонтажа торгового павильона "Продукты". В удовлетворении остальной части исковых требований комитета, а также в удовлетворении требований предпринимателя отказано.

Суд первой инстанции установил, что по договору от 30.08.2012 N 425 (со сроком действия по 01.04.2013) предпринимателю передана в аренду часть земельного участка площадью 90 кв. м в кадастровом квартале 61:48:0040213 по адресу: г. Волгодонск, ул. Маршала Кошевого в районе жилого дома N 10. Претензией от 09.12.2013 N 431 комитет уведомил арендатора о прекращении аренды и необходимости освобождения занятой части земельного участка. По заявлению предпринимателя под нестационарным торговым объектом сформирован земельный участок площадью 90 кв. м. В заявлениях от 31.01.2014, от 07.03.2014 и от 24.03.2014 предприниматель просил предоставить ему земельный участок в аренду под временный (сезонный) павильон розничной торговли и обслуживания населения. Письмом от 22.04.2014 администрация в предоставлении участка отказала. Указанные обстоятельства послужили основанием для требований сторон по настоящему делу. При рассмотрении иска комитета суд признал договор аренды от 30.08.2012 N 425 незаключенным. Объектом арендных отношений (в том числе для целей, указанных в статье 34 Земельного кодекса) может быть только земельный участок либо его часть, в отношении которых осуществлен государственный кадастровый учет (статья 11.1 Земельного кодекса, Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон о кадастре недвижимости), пункт 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление от 17.11.2011 N 73)). Объектом договора от 30.08.2012 N 425 является часть земельного участка (площадью 90 кв. м), расположенного в кадастровом квартале 61:48:0040213, не прошедшая кадастровый учет в качестве самостоятельного объекта недвижимости. Поэтому договор аренды является незаключенным, не порождающим правовых последствий и не наделяющим ответчика правом на использование спорного участка. С учетом вывода о незаключенности договора аренды суд квалифицировал требовании истца об освобождении земельного участка как основанные на статье 304 Гражданского кодекса и подлежащие удовлетворению путем демонтажа торгового павильона "Продукты". Требование об обязании ответчика восстановить нарушенное благоустройство суд признал неконкретным и необоснованным. Требования предпринимателя к администрации, заявленные в порядке главы 24 Кодекса, суд отклонил, сославшись на несоответствие переходных положений Порядка (статья 10) требованиям федерального законодательства. Положения статьи 10 Порядка, предусматривающие приоритетное право арендаторов земельных участков на получение участков в аренду по новому договору в обход процедуры публикации сообщения противоречат пункту 1 статьи 34 Земельного кодекса, запрещающего устанавливать в нормативном акте местного самоуправления приоритеты и особые условия для отдельных категорий граждан. Поэтому суд отклонил довод предпринимателя о наличии у администрации обязанности принять решение о предоставлении земельного участка в аренду, а также о выполнения администрацией этапов, регламентированных в статье 34 Земельного кодекса. Суд также установил, что объект предпринимателя не включен в схему размещения торговых объектов (утверждена постановлением администрации от 18.20.2012 N 3085). Указанная схема не предусматривает возможность установки торгового павильона на испрашиваемом земельном участке, что также исключает возможность квалификации отказа администрации (письмо от 22.04.2014) как незаконного (т. 2, л. д. 205).

Апелляционный суд поддержал выводы суда первой инстанции о необходимости освобождения земельного участка от объекта предпринимателя. Суд отклонил довод предпринимателя о том, что договор аренды от 30.08.2012 N 425 следует считать заключенным в связи с последующим осуществлением в отношении участка кадастрового учета. Доказательств того, что часть земельного участка в условных границах, указанных в договоре аренды, входит в какой-либо прошедший кадастровый учет земельный участок в рамках кадастрового квартала 61:48:00402213, стороны не предоставили (статьи 9, 65 Кодекса). Апелляционный суд отметил, что вне зависимости от квалификации договора от 30.08.2012 N 425 как незаключенного, оснований для занятия спорной части участка после истечения срока аренды у предпринимателя не имеется. Письмом от 09.12.2013 оформлен отказ арендодателя от арендных отношений по договору, возобновленному на неопределенный срок (статьи 610, 621 Гражданского кодекса). Согласно пункту 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса указанное извещение считается врученным ответчику. Предприниматель не доказал наличие оснований для правомерного размещения торгового павильона на муниципальном земельном участке. Согласно Порядку основанием для размещения временных сооружений являются проект размещения временного сооружения и договор аренды земельного участка. В отсутствие действующего договора аренды отсутствует и административно-правовое основание для нахождения торгового павильона предпринимателя на спорном земельном участке. Утверждение предпринимателя о том, что его объект не является объектом торговой деятельности, отклонены апелляционным судом со ссылкой на решение Волгодонского районного суда Ростовской области от 12.07.2013 по делу N 2-1247/13. Отклонена судом апелляционной инстанции и ссылка предпринимателя на часть 6 статьи 10 Федерального закона от 28.12.2009 N 381-ФЗ "Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 387-ФЗ). Указанная норма сама по себе не означает право субъекта предпринимательской деятельности, однажды разместившего объект нестационарной торговли, пользоваться указанным объектом вечно. Эта норма выражает лишь конституционный принцип правовой определенности, в силу которого субъекты предпринимательской деятельности, законно разместившие объекты, вправе без ограничений пользоваться до истечения срока размещения объекта, определенного в договоре или административном акте. Поскольку у предпринимателя отсутствует надлежащее основание для размещения объекта (отсутствует действующий договор аренды), иск комитета удовлетворен правомерно. Факт длительного размещения объекта нестационарной торговой деятельности сам по себе правового значения не имеет. Апелляционный суд признал правильной правовую оценку, данную судом первой инстанции пункту 1 статьи 10 Порядка как противоречащего нормам земельного законодательства. Кроме того, преимущественное право на заключение договора аренды относится только к случаю, когда арендодатель до истечения одного года после прекращения права аренды передает объект иному арендодателю (пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса). Доказательств же того, что орган местного самоуправления заключил договор аренды с иным лицом, не представлено (даже при предположении о действительности пункта 1 статьи 10 Порядка), что исключает возможность реализации предпринимателем преимущественного права. Довод ответчика о допущенных судом первой инстанции процессуальных нарушениях (подписание решения не судьей Андриановой Ю.Ю.) признан несостоятельным. По запросу апелляционного суда судья подтвердила, что протоколы судебных заседаний от 04.06.2014, от 02.07.2014, от 08.09.2014, от 01.10.2014 подписаны непосредственно ею. Представленное ответчиком почерковедческое исследование от 05.11.2014 N 34/14, выполненное специалистом ООО "Новая Судебная Экспертиза" Черненко Р.А., апелляционный суд признал несостоятельным и отверг как недостоверное, поскольку выводы сделаны экспертом без наличия достаточного количества условно-свободных и экспериментальных образцов почерка (т. 4, л. д. 78).