• Возмещение стоимости неотделимых улучшений • 
В нашей судебной системе и это невозможно.
Суды, менты, прокуратура, конституция, законы. Различный материал по законности с примерами. Допуск на просмотр открыт всем, без исключения. Богатейший форум с темами про все, что связано с законами в стране.

    Возмещение стоимости неотделимых улучшений

Сообщение Разместил Pthelovod 08 ноя 2017, 13:19

О возмещении стоимости неотделимых улучшений

Pthelovod
Александр (можно Николаич)
Александр (можно Николаич) 

Возмещение стоимости неотделимых улучшений

Сообщение Разместил Spika 08 ноя 2017, 13:21

Если арендатор возведет на земельном участке объект недвижимого имущества с нарушением требований законодательства и условий договора аренды, то он может претендовать не на приобретение права собственности, а лишь на компенсацию затрат на строительство (реконструкцию) или стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества в соответствии со ст. 616 и 623 ГК РФ (см. комментарии к указанным статьям).
Каждый прожитый день-маленькая жизнь

Spika
Татьяна
Татьяна 

Возмещение стоимости неотделимых улучшений

Сообщение Разместил Spika 08 ноя 2017, 13:22

Комментарий к ст. 623 ГК РФ
2. Арендатор вправе самостоятельно зачесть стоимость неотделимых улучшений.

Ситуация, рассмотренная в п. 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.12.2001 г. № 65 «Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований», является примером того, что арендатор вправе самостоятельно удержать из причитающихся арендодателю платежей стоимость произведенных неотделимых улучшений.
Требования о зачете стоимости неотделимых улучшений могут быть также заявлены арендатором во встречном исковом заявлении, в случае обращения арендодателя с иском к арендатору о взыскании задолженности по арендной плате (Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 9.02.2009 г. № Ф09-101/09-С6).
Каждый прожитый день-маленькая жизнь

Spika
Татьяна
Татьяна 

Возмещение стоимости неотделимых улучшений

Сообщение Разместил Spika 08 ноя 2017, 13:23

Во-первых, в соответствии со статьей 623 Гражданского кодекса Российской Федерации неотделимые улучшения, производимые арендатором, требуют согласия арендодателя, поскольку он может быть не заинтересован в их производстве.
И если арендатор произвел неотделимые улучшения без согласия арендодателя, он рискует не получить возмещения понесенных в этой связи расходов, поскольку стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит. То есть при обращении в суд необходимо будет представить доказательства получения согласия от арендодателя на проведение неотделимых улучшений.

В добавление к этому зачастую требуется представить доказательства, свидетельствующие о необходимости проведения работ для дальнейшего нормального использования объекта аренды.Такими доказательствами могут служить различные документы, подтверждающие, что передаваемое имущество не позволяет осуществлять эксплуатацию без производства конкретных улучшений.

Во-вторых, должен быть представлен в качестве доказательства документ, подтверждающий факт производства неотделимых улучшений. Следует обратить внимание на то, что для подготовки и оформления такого рода документов необходимо своевременно обратиться к профессионалам, обладающим специальными знаниями.

В-третьих, для возмещения стоимости неотделимых улучшений необходимо установить количественную ее величину, которая должна отражаться в надлежаще оформленном документе.
Важно понимать, что для разрешения спора суд будет оценивать наличие и доказанность фактов, на которых основывается материально-правовое требование истца и которые имеют значение по делу. Следовательно, можно сделать вывод о том, что надлежащее и убедительное доказывание каждого из вышеперечисленных обстоятельств является необходимым условием для удовлетворения иска.
Каждый прожитый день-маленькая жизнь

Spika
Татьяна
Татьяна 

Возмещение стоимости неотделимых улучшений

Сообщение Разместил Spika 08 ноя 2017, 13:24

Как правило, источником возникновения возможных споров является несоблюдение надлежащего порядка получения согласия арендодателя на проведение неотделимых улучшений.

Например, часто встречаются случаи, когда арендодатель устно дает согласие на проведение улучшений (иногда проведение улучшений сопровождается даже устным требованием). В силу правовой неграмотности, полагаясь на устойчивые деловые ­отношения, арендатор ограничивается таким устным согласием и приступает к выполнению работ по улучшению арендованного имущества. Именно в этом и заключается ошибка, связанная, как правило, с невнимательностью арендатора. Согласие арендодателя на проведение улучшений в последующем должно быть подтверждено. Причем, как правило, в условиях договора стороны закладывают формулировку о «письменной форме» согласия. Отсутствие такого согласия влечет невозможность взыскания с арендодателя затрат на проведение улучшений.

Пример 1
Хозяйственный суд рассмотрел дело по иску ИП «А» (арендатора) к ОАО «Т» (арендодателю) о взыскании стоимости произведенных работ по улучшению арендованного помещения.

Как было установлено в ходе рассмотрения дела, ответчик обратился к истцу с предложением произвести надстройку козырька и благоустройство отдельного входа в арендуемое истцом помещение. Истец с данным предложением согласился. При этом, как указывал истец, обращение арендодателя к арендатору было совершено в устной форме. Доказательств обращения в письменной форме представлено не было. В отзыве на исковое заявление ответчик указал, что письменного согласия на переустройство арендуемого помещения он не давал.

В результате в удовлетворении исковых требований было отказано.
Каждый прожитый день-маленькая жизнь

Spika
Татьяна
Татьяна 

Возмещение стоимости неотделимых улучшений

Сообщение Разместил Spika 08 ноя 2017, 13:26

Взыскание стоимости неотделимых улучшений

Исковые требования о взыскании стоимости неотделимых улучшений удовлетворены правомерно, так как истец, будучи прежним арендатором помещения, произвел в спорном помещении неотделимые улучшения, в результате которых ответчик получает материальную выгоду, поскольку сдает помещение новому арендатору со всеми улучшениями, произведенными истцом

Суд исходил из того, что капитальный ремонт был произведен истцом до регистрации договора аренды и в связи с этим обязанность по возмещению произведенных арендатором затрат у Департамента не возникла.
Однако, как указал суд апелляционной инстанции, данное суждение нельзя признать правильным, поскольку договором аренды установлено, что объект считается переданным арендатору с момента подписания сторонами акта приема-передачи, что не противоречит п. 2 ст. 425 ГК РФ.
Учитывая, что предприниматель знал о недостатках передаваемого в аренду имущества, что следует из акта приема-передачи от 28.04.2005 и акта обследования помещения от 05.05.2005, а также что обязанность по проведению капитального ремонта возложена договором аренды не на арендодателя, что не противоречит ст. 616 ГК РФ, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу, что оснований для удовлетворения требований истца в силу указанных норм не имеется.
Кроме того, договором аренды также не предусмотрено безусловной компенсации расходов предпринимателя на капитальный ремонт.
В соответствии с договором аренды капитальные улучшения, производимые для обеспечения хозяйственной деятельности арендатора, производятся им по согласованию с арендодателем и балансодержателем за свой счет.
Договором предусмотрено право арендодателя возместить арендатору путем снижения арендной платы стоимость работ, относящихся к капитальному ремонту и не связанных с деятельностью арендатора, в течение срока действия договора по предварительному согласованию с арендатором.
Судом апелляционной инстанции установлено, что Департаментом в счет арендной платы был зачтен проведенный предпринимателем ремонт на общую сумму 709445 руб. 02 коп. При этом суд правильно отметил, что нельзя признать обоснованным вывод суда первой инстанции о том, что основанием для отказа в удовлетворении иска является то обстоятельство, что решением городской Думы от 24.05.2006 отменен подп. 1 п. 5.1.1 раздела 5 Положения об аренде муниципального имущества, Методики определения размера арендной платы за недвижимое имущество и Методики определения размера арендной платы за сооружения муниципальной собственности, утвержденных решением городской Думы от 28.05.2002. В данном подпункте предусмотрено снижение размера арендной платы в случае, если ремонт объекта муниципальной собственности производится за счет средств арендатора.

Обязанность арендодателя возмещать арендатору расходы по капитальному ремонту, установленная ст. 616 ГК РФ, не может быть отменена нормативными актами органов местного самоуправления.
Каждый прожитый день-маленькая жизнь

Spika
Татьяна
Татьяна 

Возмещение стоимости неотделимых улучшений

Сообщение Разместил Spika 08 ноя 2017, 13:28

В качестве еще одного примера можно привести следующее дело из судебной практики.

Обществом с ограниченной ответственностью был предъявлен иск к муниципальному образованию о взыскании неосновательного обогащения, полученного в результате выполненных обществом работ по реконструкции нежилых складских помещений в торговый мини-центр.

Как следовало из обстоятельств дела, спорные складские помещения, являющиеся муниципальной собственностью, были сданы в аренду обществу под использование в качестве торгового мини-центра, однако в качестве арендодателя выступило неуправомоченное лицо.

По договору аренды на общество возлагалась обязанность осуществить ремонт помещений и их реконструкцию из складских в торговые. Реконструкция помещений была фактически произведена обществом (для чего им был заключен с третьим лицом договор строительного подряда, работы по которому общество приняло и оплатило), но впоследствии вышеназванный договор аренды решением арбитражного суда был признан недействительным как заключенный со стороны арендодателя лицом, не являющимся собственником имущества и не уполномоченным собственником на сдачу этого имущества в аренду, и общество было выселено из спорных помещений.

Суд кассационной инстанции оставил в силе постановление суда апелляционной инстанции о взыскании с муниципального образования стоимости улучшения имущества, произошедшего в результате его реконструкции, произведенной обществом
Каждый прожитый день-маленькая жизнь

Spika
Татьяна
Татьяна 

Возмещение стоимости неотделимых улучшений

Сообщение Разместил Spika 08 ноя 2017, 14:41

Ремонт - это замена или улучшение того, что уже было в здании раньше. Если в здании были деревянные перекрытия и вы их поменяли на деревянные такиеже но новые то это капитальный ремонт.
Неотделимые улучшения - перекрытия в здании были деревянные, а вы поменяли их на металлические.

Суть в том, что капитальный ремонт это замена прежних элементов на подобные но новые - он проводится без изменения конструкции здания, а неотделимые улучшения - это замена прежних элементов на другие по конструкции.

При капитальном ремонте - восстанавливается качество здания, которое оно имело при сдаче его в эксплуатацию, а при неотделимых улучшениях производится улучшение качества здания по отношению к первоначальному.
Каждый прожитый день-маленькая жизнь

Spika
Татьяна
Татьяна 

Возмещение стоимости неотделимых улучшений

Сообщение Разместил Spika 08 ноя 2017, 14:43

12.3.1. РЕМОНТ И МОДЕРНИЗАЦИЯ: В ЧЕМ РАЗНИЦА

Налоговый кодекс РФ не раскрывает содержание термина "ремонт основных средств".

В таком случае следует руководствоваться п. 1 ст. 11 НК РФ и применять то значение этого понятия, которое используется в других отраслях законодательства.

Так, например, в абз. 2 п. 16 Письма Госкомстата России от 09.04.2001 N МС-1-23/1480 указано, что под расходами на проведение ремонта (текущего, среднего и капитального) подразумевается стоимость работ по поддержанию объектов основных фондов в рабочем состоянии в течение срока их полезного использования, не приводящих к улучшению первоначальных нормативных показателей функционирования.

Текущим ремонтом принято считать ремонт, осуществляемый с периодичностью менее одного года для поддержания объектов основных фондов в рабочем состоянии.

При капитальном ремонте зданий и сооружений производится замена изношенных конструкций и деталей или смена их на более прочные и экономичные, улучшающие эксплуатационные возможности ремонтируемых объектов. Исключение составляют случаи полной замены основных конструкций, срок службы которых в данном объекте является наибольшим (каменные и бетонные фундаменты зданий, трубы подземных сетей и т.п.) (абз. 3, 4 п. 16 вышеуказанного Письма).

Что касается терминов "модернизация", "реконструкция" и "техническое перевооружение", то их определения приведены в п. 2 ст. 257 НК РФ.

Согласно названной норме к работам по достройке, дооборудованию, модернизации относятся работы, вызванные изменением технологического или служебного назначения оборудования, здания, сооружения или иного объекта амортизируемых основных средств, повышенными нагрузками и (или) другими новыми качествами.

Под реконструкцией понимается переустройство существующих объектов основных средств, связанное с совершенствованием производства и повышением его технико-экономических показателей и осуществляемое по проекту реконструкции основных средств в целях увеличения производственных мощностей, улучшения качества и изменения номенклатуры продукции.

К техническому перевооружению относится комплекс мероприятий по повышению технико-экономических показателей основных средств или их отдельных частей на основе внедрения передовой техники и технологии, механизации и автоматизации производства, модернизации и замены морально устаревшего и физически изношенного оборудования новым, более производительным.

Основываясь на этих определениях, арбитражные суды приходят к выводу о том, что ремонтными считаются работы, которые не изменяют технологическое или служебное назначение основных средств, не совершенствуют производство и не повышают его технико-экономические показатели. Чтобы понять, улучшились ли в результате проведенных работ характеристики основного средства, суды зачастую руководствуются соответствующими строительными документами (Постановления ФАС Московского округа от 11.05.2010 N КА-А40/3807-10-2, от 14.04.2010 N КА-А40/3376-10, от 01.03.2010 N КА-А40/1251-10, ФАС Северо-Западного округа от 30.08.2010 N А56-35754/2009, ФАС Западно-Сибирского округа от 20.01.2010 N А27-9700/2009).

В частности, не является модернизацией замена вышедших из строя деталей на аналогичные, но более новые детали (см. также Письмо Минфина России от 03.08.2010 N 03-03-06/1/518 (п. 2)). Это справедливо, даже если стоимость деталей превышает 20 000 руб. (Письмо УФНС России по г. Москве от 21.06.2010 N 16-15/064586@).

Таким образом, можно говорить о том, что ремонт направлен на сохранение первоначальных характеристик основных средств, а модернизация (реконструкция, техническое перевооружение) - на их увеличение (улучшение) или создание новых. При этом стоимость работ для разграничения ремонта и модернизации роли не играет (Письма Минфина России от 22.04.2010 N 03-03-06/1/289, от 24.03.2010 N 03-03-06/4/29).
Каждый прожитый день-маленькая жизнь

Spika
Татьяна
Татьяна 

Возмещение стоимости неотделимых улучшений

Сообщение Разместил Spika 08 ноя 2017, 14:44

различие между улучшениями и ремонтом

На практике у арендаторов продолжают возникать сложности, связанные с различением улучшений и ремонта (текущего или капитального). По нашему мнению, производство ремонта и создание неотделимых улучшений отличаются друг от друга и влекут разные правовые последствия.

Судебно-арбитражная практика
Такого же мнения придерживаются некоторые суды (см., например, постановление ФАС Северо-Западного округа от 14.09.2005 г. по делу N А56-4372/04).

Улучшения отличаются от ремонта порядком возмещения расходов. Так, по общему правилу арендатор вправе требовать возмещения стоимости неотделимых улучшений только после прекращения договора аренды (п. 2 ст. 623 ГК РФ).
Иная ситуация складывается с возмещением расходов на капитальный ремонт, произведенный арендатором. Согласно пункту 1 статьи 616 Гражданского кодекса нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:
- произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором аренды или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
- потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
- потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
Отличие улучшений от ремонта также заключается в том, что на производство ремонта (текущего и капитального) не требуется согласие арендодателя, а на производство неотделимых улучшений - требуется. Соответственно, согласие арендодателя имеет особое значение для возникновения у арендатора права требовать возмещения стоимости неотделимых улучшений.
Неотделимые улучшения представляют собой то, без чего раньше арендованное имущество существовало и использовалось по какому-либо назначению, другими словами, это нечто новое, дополнительное. В свою очередь ремонт не создает ничего нового, поскольку его задачей является поддержание арендованного имущества в состоянии, пригодном для использования или восстановления его первоначальных эксплуатационных качеств. Подтверждением также служит само название статьи 616 Гражданского кодекса "Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества", в которой речь идет о текущем и капитальном ремонтах.
Соответственно, без неотделимых улучшений арендованное имущество может эксплуатироваться, а без ремонта нет, поскольку ремонту подлежат уже имеющиеся принадлежности объекта аренды, без которых он не может использоваться по назначению.

Судебно-арбитражная практика
В частности, указанным критерием руководствовался ФАС Дальневосточного округа при разрешении спора (постановление от 22.02.2005 г. N Ф03-А51/04-1/4525).

Таким образом, улучшениями арендованного имущества может быть то, чего раньше в арендованном объекте не было, и то, без чего объект мог использоваться по его назначению, либо была произведена полная замена основных конструкций, срок службы которых в здании является наибольшим (реконструкция).
Как было указано выше, по нашему мнению, к улучшениям можно отнести достройку, дооборудование, реконструкцию, модернизацию и техническое перевооружение.
Согласно пункту 2 статьи 257 Налогового кодекса работами по достройке, дооборудованию, модернизации признаются работы, вызванные изменением технологического или служебного назначения оборудования, здания, сооружения или иного объекта амортизируемых основных средств, повышенными нагрузками и (или) другими новыми качествами.
К реконструкции относится переустройство существующих объектов основных средств, связанное с совершенствованием производства и повышением его технико-экономических показателей и осуществляемое по проекту реконструкции основных средств в целях увеличения производственных мощностей, улучшения качества и изменения номенклатуры продукции (п. 2 ст. 257 НК РФ).
Под техническим перевооружением понимают комплекс мероприятий по повышению технико-экономических показателей основных средств или их отдельных частей на основе внедрения передовой техники и технологии, механизации и автоматизации производства, модернизации и замены морально устаревшего и физически изношенного оборудования новым, более производительным.
По нашему мнению, если бы система кондиционирования ранее отсутствовала в арендованном помещении, то, установив ее, арендатор фактически произвел бы улучшения арендованного имущества, при этом вид улучшений зависел бы от типа системы кондиционирования, например, сплит. Такая система станет неотделимым улучшением.

Различие между текущим и капитальным ремонтом

Рассмотрим теперь понятия "текущий ремонт" и "капитальный ремонт". В связи с тем, что определение указанных понятий отсутствует как в налоговом, так и в бухгалтерском законодательстве РФ, руководствуясь положениями статьи 11 Налогового кодекса, обратимся к строительным нормам.
В частности, понятия текущего и капитального ремонта содержатся в Положении "О проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений", утвержденном постановлением Государственного комитета Совета Министров СССР по делам строительства от 29.12.1973 г. N 279 (далее - Положение N 279), и в Положении "Об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения", утвержденным приказом Государственного комитета по архитектуре и градостроительству при Госстрое СССР от 23.11.1988 г. N 312 (далее - Положение N 312).
В адресном ответе от 23.11.2006 г. N 03-03-04/1/794 Минфин также высказал мнение о том, что при определении понятий "капитальный ремонт" и "реконструкция" следует руководствоваться вышеприведенными строительными нормативными документами.
По нашему мнению, учитывая позицию Минфина РФ и положения статьи 11 Налогового кодекса, также можно руководствоваться вышеуказанными строительными нормативными актами в отношении понятия "текущий ремонт" по аналогии.
Из системного анализа пункта 3.4 Положения N 279 и Приложения N 1 Положения N 312 под текущим ремонтом понимают работы по систематическому и своевременному предохранению частей зданий и сооружений и инженерного оборудования от преждевременного износа путем проведения профилактических мероприятий и устранения мелких повреждений и неисправностей с целью восстановления исправности (работоспособности) их конструкций и систем инженерного оборудования, а также поддержания эксплуатационных показателей. При этом под эксплуатационными показателями понимают совокупность технических, объемно-планировочных, санитарно-гигиенических, экономических и эстетических характеристик здания, обуславливающих его эксплуатационные качества.
Под капитальным ремонтом производственных зданий и сооружений понимают такие работы, в процессе которых производится смена изношенных конструкций и деталей зданий и сооружений или замена их на более прочные и экономичные, улучшающие эксплуатационные возможности ремонтируемых объектов, за исключением полной смены или замены основных конструкций, срок службы которых в зданиях и сооружениях является наибольшим (каменные и бетонные фундаменты зданий и сооружений, все виды стен зданий, все виды каркасов стен, трубы подземных сетей, опоры мостов и др.), с целью восстановления его ресурса с заменой при необходимости конструктивных элементов и систем инженерного оборудования, а также улучшения эксплуатационных показателей (п. 3.11 Положения N 279, Приложение N 1 к Положению N 312).
Каждый прожитый день-маленькая жизнь

Spika
Татьяна
Татьяна 
Следующая страница

Вернуться в Власть, менты, приставы, суд, прокуратура - против людей



 • Блок вывода аналогичных по названию других тем нашего форума •