Fotovideoforum.ru

Оставляю переписку по иску для истории.

03.03.2012 года. К тварям.

В Департамент лицензирования и торговли Приморского края от директора Управляющей рынком Компании ООО «Дебют» Лешванова А.Н. т-ф 21 8 84 п. Кировский ул.Советская 61 а

Выводы и мнения по поводу этой части ФЗ № 271:

Статья 24. Переходные положения
3. С 1 января 2013 года для организации деятельности по продаже товаров (выполнению работ, оказанию услуг) на рынках, за исключением сельскохозяйственных рынков и сельскохозяйственных кооперативных рынков независимо от мест их нахождения, иных розничных рынков, находящихся на территориях городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга, управляющие рынками компании вправе использовать исключительно капитальные здания, строения, сооружения. Использование в этих целях временных сооружений запрещается.

(в ред. Федеральных законов от 17.07.2009 N 156-ФЗ, от 06.12.2011 N 396-ФЗ)
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
а так-же этого закона :

Федеральный закон от 06.12.2011 N 396-ФЗ "О внесении изменений в статью 24 Федерального закона "О розничных рынках и о внесении изменений в Трудовой
кодекс РФ"
Установлено, что с 1 января 2013 года оборудование и застройка рынков, за исключением сельскохозяйственных рынков и сельскохозяйственных кооперативных рынков независимо от мест их нахождения, иных розничных рынков, находящихся на территориях городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга, осуществляются управляющими рынками компаниями при обязательном соблюдении основных требований, предусмотренных статьей 11 Федерального закона "О розничных рынках...", содержащей требования к планировке, перепланировке и застройке рынка.
С указанной даты для организации деятельности по продаже товаров (выполнению работ, оказанию услуг) на рынках, за исключением сельскохозяйственных рынков и сельскохозяйственных кооперативных рынков независимо от мест их нахождения, иных розничных рынков, находящихся на территориях городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга, управляющие рынками компании вправе использовать исключительно капитальные здания, строения, сооружения. Использование в этих целях временных сооружений запрещается.
Данные требования в отношении сельскохозяйственных рынков и сельскохозяйственных кооперативных рынков, независимо от мест их нахождения, применяются с 1 января 2015 года, а требования в отношении иных розничных рынков, находящихся на территориях городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга, - с 1 июля 2012 года (ранее - с 1 января 2012 года).
Закон вступает в силу с 31 декабря 2011 года.
………………………………………………………………………………………………………………
и на основе письма Департамента Лицензирования и торговли Приморского края №61/0554/175 от 02.02.2012
………………………………………………………………………………………………………………
возникает мнение, что очередного переноса статьи 24 ФЗ№ 271 больше не будет.
Тем более, что в прессе появилось данное заявление г. Морозова :

18 ноября 2011г.
Cроки перехода розничных рынков под крыши капитальных зданий четко определены
18 ноября 2011года Государственная Дума приняла в третьем чтении проект федерального закона "О внесении изменений в статью 24 Федерального закона "О розничных рынках и о внесении изменений в Трудовой кодекс Российской Федерации" (о переносе сроков реализации отдельных положений Федерального закона).
Отвечая на вопросы журналистов, Первый заместитель Председателя Государственной Думы Олег Морозов сказал: «Это давняя проблема. Идея проекта закона, которую поддерживали большинство депутатов всех фракций, очень проста. Мы считаем, что цивилизованная рыночная торговля и продовольственными, и непродовольственными товарами должна осуществляться исключительно в капитальных зданиях, строениях, сооружениях. Поэтому в действующий федеральный закон были внесены требования, которые предусматривали, что с 1 января 2012 года, по крайней мере, Москва, Санкт-Петербург и подавляющее большинство столичных городов субъектов Федерации перейдут в торговле непродовольственными товарами на этот принцип. Но ситуация сложилась таким образом и для нас это стало очевидно, что субъекты Федерации не успевают принять соответствующие решения - кризис ударил по многим из них и выполнить эту норму закона многим не удастся. Поэтому мы приняли следующее решение: по непродовольственным товарам Москва и Санкт Петербург переходят полностью на работу в крытых специально обустроенных помещениях с 1 июля 2012 года, то есть им дается отсрочка на полгода. Все другие города субъектов Федерации переходят на эту форму работы по непродовольственным группам товарам с января 2013 года – отсрочка один год. А по продовольственным рынкам остается прежняя норма закона – переход на торговлю в специально обустроенных крытых рынках предусматривается с 1 января 2015 года».

Морозов подчеркнул, что «принимая эту отсрочку, мы прекрасно понимаем, что сам по себе этот переход – вещь важная. Это и проблема продовольственной безопасности, и безопасности продавцов, покупателей на рынках, и самих рыночных сооружений. Мы считаем, что принятое решение – последнее. И такой сигнал дан субъектам Федерации. Вчера Первый вице-премьер Правительства РФ Зубков провел совещание с субъектами Федерации на этот счет. И всем было четко сказано, что с 1 января 2012 года это решение пересматриваться не будет. Все должны быть к нему готовы и обеспечить создание соответствующих условий».

Являясь учредителем ООО «Дебют», которое с 08.05.08 стало Управляющей рынком компанией на универсальном рынке по адресу: Приморский край, Кировский район, улица Советская 61А и зная содержание ФЗ№ 271, мы сразу же стали проводить мероприятия по оформлению уже существующих строений рынка и по поиску возможностей перевода уличных торговых точек рынка в капитальное здание к 1 января 2013 года…

И скажу, что в начале деятельности перспективы такой подготовки и перевода рынка в капитальное здание были, это даже не вызывало сомнений.

Управляющая компания, в первую очередь, занялась благоустройством территории рынка, ее планировкой и доведением до удобного использования всей территории, торговыми местами категории «лоток».
Конечно же, в самом начале деятельности, для решения всех технических задач пришлось привлечь собственные финансовые средства в виде двух личных кредитов в 1500 000 рублей, оформленных на физических лиц: меня и мою жену.

За лето 2009 года с территории рынка было вывезено 460 тонн ненужного хлама и строительного мусора, проведена работа по благоустройству грунтовой части рынка на площади около 1000 квадратных метров, уничтожены многолетние залежи землеотвалов и засыпаны хорошим подсыпочным материалом дорога по периметру рынка и техническая территория вокруг самого рынка.

Затем за свой собственный счет было уложено дополнительное асфальтовое покрытие на 640 000 рублей.

На полученных площадях были установлены 30 изготовленных, опять-же за счет наших собственных средств, торговых лотков в виде столов площадью 8 квадратных метров каждый с металлическими крышами и поддонами под ногами.

Затем, за счет средств очередного собственного кредита, были изготовлены два ряда металлических навесов по 6 шук в каждом ряду площадью 10 кв. метров каждый.

В течении 2009 - 2011 годов Управляющей рынком компанией велась работа по привлечению на территорию рынка предпринимателей для заполнения всех созданных торговых точек. Для этого Управляющая рынком компания пошла по самому эффективному методу привлечения – сдерживание цен на торговые места.

С 01.07.2009 года Управляющей рынком компанией расценка за места не была увеличена ни разу, ни на копейку. При этом, за указанный период, расценки организаций, предоставляющих услуги Управляющей компании по ведению и уходу за территорией рынка, увеличивались неодократно и на порядок. За этот же период увеличились отчисления по налогам и сборам для самой Управляющей компании, вышли несколько положений, требующих увеличений заработных плат работникам, многократно увеличились отчисления с заработных оплат работникам в пенсионные фонды и прочее. Увеличилась стоимость электроэнергии, вывоза ТБО, поставки воды и сточных вод, услуги по дератизации территории, услуги налогового агента, услуги кадрого консультанта, услуги ведущего электрохозяйство, услуги по ведению счета в банке, плюс каждая напечатанная ими платежка оценивается в 300 рублей, адвокатов, добавились новые расходы на утилизацию, лабораторные исследования, экологические налоги, расценки на аренду земли и имущества.

Одним словом, деятельность управляющей рынокм компании велась на перспективу и с надеждой на скорейшую возможность получения нормальных договоров на территорию и имущество.

Но время шло и на наши заявления о возможности передать нам имущество и землю в долгосрочную аренду, администрация района отвечала отказом, мотивируя это тем, что закон о передаче имущества района поселениям приостановлен на территории Приморского края и идут судебные тяжбы по искам, выдвинутым по поводу якобы нарушений ФЗ№ 131 от 06.10.2003 года главой Горноключевского поселения Хасановым В.У.

С 2007 года судебные разборки Хасанова В.У. в судах всех инстанций по поводу вышеупомянутого закона, полностью парализовали работу по передаче имущества поселениям от районных властей, как на территории всего Приморского края, так и в Кировском районе.

Сейчас говорить о том, правильными ли были действия главы Горноключевского поселения Хасанова В.У, которые затянули передачу районных имуществ поселениям до ноября 2011 года, уже поздно.

Получив по закону имущество в ноябре 2011 года, Кировское городское поселение в лице главы Лозовских С. А., на наше заявление о передаче имущества рынка в долгосрочную аренду от 27 сентября 2011 г (исходящий № 476 от 27.09.2011, входящий у администрации Кировского городского поселения № 984 от 29.09.2011), опять просто продлило нам краскосрочную аренду имущества рынка новым краткосрочным договором № 8/11 от 30.09.2011, очередной раз лишив Управляющую рынком компанию возможности проводить работы по подготовке рынка к 1 января 2013 года (перевод торговых мест в крытые помещения капитального типа)

Таким образом, в силу обстоятельств, не зависящих от желания Управляющей рынком компании ООО «Дебют» подготовить рынок в выполнению пункта 2 статьи 24 ФЗ № 271, данные работы в настоящее вренмя проводиться просто не могут на законном основании.

Отсрочка решения о передаче имущества рынка Управляющей рыношкм компании ООО «Дебют» в долгосрочную аренду или решение о продаже имущества в собственнность, грозит срывом подготовки нашего рынка к вступлению в силу с 1 января 2013 года пункта 2 статьи 24 ФЗ № 271.

Содержимое данной статьи закона –

2. С 1 января 2013 года оборудование и застройка рынков, за исключением сельскохозяйственных рынков и сельскохозяйственных кооперативных рынков независимо от мест их нахождения, иных розничных рынков, находящихся на территориях городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга, осуществляются управляющими рынками компаниями при обязательном соблюдении основных требований, предусмотренных статьей 11настоящего Федерального закона. Субъекты Российской Федерации вправе сократить срок, установленный настоящей частью.

При этом надо помнить, что Управляющей рынком компании необходимо до конца года провести не только строительные работы, но и большой обьем оформительных (документальных) работ для продолжения осуществления тороговой деятельности предпринимателями на территории нашего Универсального рынка.

Но похоже, у кого-то на счет нашего рынка другие планы и отказы в выдаче долгосрочных арендных документов нам в течении всего времени были целенаправленны и имели под собой почву для выполнения планов другого характера.

01.03.2012 года на имя главы Кировского городского поселения нами было составлено новое заявления с просьбой рассмотреть вопрос о долгострочной аренде имущества рынка. Предполагая возможность лоббирования данного вопроса в пользу другого лица, в котором заинтересован один из сотрудников администрации Кировского городского поселения, Управляющая рынкогм компания уверена в том, что и на данное заявление мы получим мотивированный отказ.

В таком случае, администрация Кировского муниципального образования и администрация Кировского городского поселения обязаны знать о том, что в случае прекращения деятельности ООО «Дебют» в статусе Управляющая рынком компания, как несумевшая подготовить рынок к исполнению пункта 2 статьи 24 ФЗ № 271, учредитель ООО «Дебют» имеет права требовать от владельцев земельного участка рынка, который был в аренде от Администрации Кировского муниципального образования и владельца имущества, которое тоже было в аренде от Администрации Кировского городского поселения, потери коммерческой выгоды от своих вложений в развитие рынка за все время деятельности ООО «Дебют» как Управляющая рынком компания. А так же имеет права требовать возмещения всех расходов на модернизацию и содержание бывших в краткосрочной аренде территории и имущества рынка. А это порядка 3 000 000 рублей на сегодняшний день.

Вся документация, подтверждающая данные расходы у Управляющей рынком компании имеются в полном необходимом объеме.

Директор ООО «Дебют» Л е ш в а н о в А. Н.

От ВЕРХОВНОГО по этому поводу..

ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО
от 5 ноября 2009 г. N 134

О НЕКОТОРЫХ ВОПРОСАХ ПРИМЕНЕНИЯ
ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА "ОБ ОСОБЕННОСТЯХ ОТЧУЖДЕНИЯ
НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА, НАХОДЯЩЕГОСЯ В ГОСУДАРСТВЕННОЙ
СОБСТВЕННОСТИ СУБЪЕКТОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ИЛИ В МУНИЦИПАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ И АРЕНДУЕМОГО СУБЪЕКТАМИ
МАЛОГО И СРЕДНЕГО ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСТВА, И О ВНЕСЕНИИ
ИЗМЕНЕНИЙ В ОТДЕЛЬНЫЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫЕ АКТЫ
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ"

В связи с вопросами, возникающими при применении Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон), и в целях правильного и единообразного применения его положений арбитражными судами Российской Федерации (далее - арбитражные суды, суды) Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации информирует арбитражные суды о следующих выработанных рекомендациях.

1. Согласно статье 3 Закона при возмездном отчуждении арендуемого недвижимого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности субъекты малого или среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости (далее - право на приобретение), при одновременном соблюдении следующих условий:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона на основании договора или договоров аренды этого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 Закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 Закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

При применении положений статьи 3 Закона арбитражным судам следует иметь в виду, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества (в том числе и по договору аренды, действие которого возобновлено на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ)).

Если на момент принятия решения о приватизации недвижимого имущества срок договора его аренды истек, но арендатор, несмотря на возражения со стороны арендодателя, не вернул имущество арендодателю, права на приобретение у него не возникает.

При рассмотрении споров судам необходимо учитывать, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает правом на приобретение, определен в Законе исчерпывающим образом (в частности, не имеет значения наличие или отсутствие в договоре аренды условия о выкупе арендуемого имущества). Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать какие-либо иные ограничения либо дополнительные условия реализации права на приобретение недвижимости.

Действие Закона не распространяется на отношения по выкупу земельных участков, что не исключает приобретения субъектами малого или среднего предпринимательства земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в порядке, установленном земельным законодательством и законодательством о приватизации.

2. Согласно части 3 статьи 1 Закона отношения, связанные с участием субъектов малого или среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные данным Законом, регулируются Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества". Следовательно, нормы Закона, устанавливающие специальные правила отчуждения государственного и муниципального недвижимого имущества, являются приоритетными по отношению к нормам Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества". Это касается, в частности, определения цены отчуждаемого недвижимого имущества, способа и порядка его отчуждения.

3. Судам необходимо учитывать, что в соответствии с Законом до 1 января 2009 года реализация права на приобретение была возможна только в случае включения недвижимого имущества в нормативные правовые акты о планировании приватизации государственного или муниципального имущества. Заявление субъекта малого или среднего предпринимательства о намерении приобрести в собственность арендуемое им недвижимое имущество по рыночной стоимости, поданное до указанной даты, не является основанием для включения данного имущества в план приватизации, а также совершения иных действий по его отчуждению в порядке, предусмотренном Законом.

Субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 Закона требованиям, с 1 января 2009 года вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности (далее - уполномоченный орган), заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества (часть 2 статьи 9 Закона). Подача арендатором такого заявления не влечет возникновения у него обязанности заключить договор купли-продажи данного имущества.

4. Судам необходимо иметь в виду, что договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, может являться основанием для возникновения права на приобретение этого имущества только в том случае, если он был зарегистрирован в установленном законом порядке либо имеется вступившее в законную силу решение суда о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ).

Безвозмездное пользование государственным или муниципальным имуществом, осуществляемое субъектом малого или среднего предпринимательства, не порождает у последнего права на приобретение.

5. По смыслу статьи 3 Закона и в соответствии со статьей 10 ГК РФ суд вправе признать наличие у арендатора права на приобретение в случае, когда договор аренды был прекращен в одностороннем порядке арендодателем, действовавшим исключительно с целью воспрепятствования реализации арендатором права на приобретение. Если по истечении непродолжительного периода после прекращения договора аренды арендодателем принимается решение о приватизации недвижимого имущества, недобросовестность действий последнего предполагается, пока не доказано иное.

Суд также может признать наличие у арендатора права на приобретение и в том случае, если после опубликования Закона субъектом Российской Федерации или органом местного самоуправления были совершены иные действия, имеющие своей целью исключительно воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение (например, имущество, являющееся объектом договора аренды, было внесено в уставный капитал хозяйственного общества или передано унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения, включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства).

6. Согласно статье 3 Закона для возникновения права на приобретение арендованное недвижимое имущество должно находиться непрерывно во временном владении и (или) временном пользовании субъектов малого или среднего предпринимательства в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.

Исходя из фактических обстоятельств дела временное владение и (или) временное пользование арендатором недвижимым имуществом может рассматриваться судом как непрерывное и при наличии незначительного промежутка времени между прекращением одного договора аренды данного имущества и заключением последующего договора его аренды при условии, что в течение этого времени арендатор продолжал пользоваться недвижимым имуществом и возражения арендодателем не заявлялись.

7. Определяя срок временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом, указанный в статье 3 Закона, суды должны исходить из того, что в названный срок включается также срок владения и (или) пользования недвижимым имуществом лицом, являющимся предшествующим правообладателем по отношению к субъекту малого или среднего предпринимательства, заявившему о реализации права на приобретение. При этом переход права аренды к новому арендатору может основываться как на универсальном, так и на сингулярном правопреемстве (например, перенаем), а прежние арендаторы должны на момент осуществления ими временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом соответствовать критериям малого или среднего предпринимательства.

Судам также следует учитывать, что по смыслу Закона допускается переход права на приобретение в порядке универсального правопреемства от субъекта малого или среднего предпринимательства, заявившего о реализации данного права, к другому лицу.

8. По смыслу Закона объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 ГК РФ, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

9. Суды должны учитывать, что субъекты малого или среднего предпринимательства, пользующиеся на основании возмездных договоров в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона частями нежилого здания (помещения), площади которых в совокупности составляют всю площадь данного здания (помещения), и не имеющие задолженности по оплате за пользование этим имуществом, неустойкам (штрафам, пеням), вправе приобрести названное здание (помещение) в долевую собственность посредством подачи совместного заявления о реализации права на его приобретение. При этом распределение долей в праве собственности на приобретаемое здание (помещение) осуществляется в соответствии с соглашением лиц, совместно подавших заявление о реализации права на приобретение.

10. Судам следует иметь в виду, что, исходя из части 8 статьи 4 Закона, субъект малого или среднего предпринимательства, чье право на приобретение было нарушено, может оспорить отказ уполномоченного органа в реализации права на приобретение, а также его бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации права на приобретение, в порядке, установленном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Удовлетворение такого заявления само по себе не влечет перевода прав и обязанностей покупателя на арендатора (часть 2 статьи 6 Закона).

11. Ничтожными в силу части 1 статьи 6 Закона являются договоры купли-продажи недвижимого имущества и иные сделки, направленные на возмездное отчуждение субъектам малого или среднего предпринимательства из государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности арендуемого ими недвижимого имущества и совершенные с нарушением требований, установленных Законом. На этом основании является ничтожной сделка купли-продажи недвижимого имущества, заключенная с арендатором, не отвечающим признакам, указанным в статье 3 Закона. Лицами, заинтересованными в предъявлении требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки, признаются субъект Российской Федерации или муниципальное образование, в собственности которых находится недвижимое имущество, прокурор, государственное или муниципальное унитарное предприятие, которое осуществило его отчуждение с нарушением требований, предусмотренных Законом.

Продажа недвижимого имущества третьему лицу с нарушением принадлежащего субъекту малого или среднего предпринимательства права на приобретение не влечет ничтожности сделки на основании части 1 статьи 6 Закона. В этом случае в соответствии с частью 2 статьи 6 Закона заинтересованный субъект малого или среднего предпринимательства в течение двух месяцев с момента, когда он узнал или должен был узнать о таком нарушении, вправе потребовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя в судебном порядке.

Надлежащими ответчиками по иску о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи недвижимого имущества, совершенному с нарушением права на приобретение, являются продавец и покупатель этого имущества.

12. Закон не содержит положений, запрещающих субъектам малого или среднего предпринимательства реализовывать принадлежащее им право на приобретение в отношении нескольких арендуемых ими объектов недвижимого имущества. При этом площадь каждого из выкупаемых субъектом малого или среднего предпринимательства объектов недвижимости не должна превышать предельных значений площади арендуемого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности, установленных законами субъектов Российской Федерации или, в случае, если субъектами Российской Федерации данные значения не установлены, постановлением Правительства Российской Федерации.

13. По смыслу Закона право на приобретение не может быть реализовано в порядке, предусмотренном частью 2 статьи 9 Закона, если арендуемое имущество принадлежит унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения.

Председатель
Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации
А.А.ИВАНОВ

Еще попытки с верой в законы

Руководителю управления Федеральной антимонопольной службы по Приморскому краю
Вялых С.В.
Адрес: 690091, г.Владивосток, ул. 1-я Морская, д.2

Заявитель: ООО «Дебют»
В лице директора Лешванова Александра Николаевича,
адрес: 692091, Приморский край, Кировский район, п.Кировский, ул.Советская, д. 61 а
тел.: 8 924 135 28 34

Лицо, права которого нарушены:
Общество с ограниченной ответственностью «Дебют»
юридический адрес: 692091, Приморский край, Кировский район, п.Кировский, ул.Советская, д. 61 а

Лицо, нарушившее требования антимонопольного законодательства:
Администрация Кировского городского поселения
Адрес: 692091, Приморский край, Кировский район, п.Кировский, ул.Ленинская, д. 44

ЗАЯВЛЕНИЕ
о нарушении антимонопольного законодательства

ООО «Дебют» было создано с целью осуществления деятельности по организации розничных рынков. По решению администрации Кировского муниципального района на право организации розничного рынка с 07.05.2008 г. по настоящее время предприятие осуществляет деятельность как Управляющая рынком компания.
В целях осуществления своей деятельности общество непрерывно арендовало у Администрации Кировского городского поселения с 06.05.2008 г. по 01.07.2012 г. имущество рынка, в том числе помещение склада, расположенного по адресу: п. Кировский, ул. Советская, д. 61 б .
Однако 25.05.2012 г. Администрация Кировского городского поселения уведомило общество о нежелании дальнейшей аренды имущества и склада.
При этом причины отказа от продления аренды не указало.
Одновременно второй действующей в данном населенном пункте управляющей рынком компании - ООО «Смена», договоры аренды муниципального имущества Кировского городского поселения перезаключены на новые сроки, то есть продлены.
Кроме того, на вторую часть складского помещения которое арендовалось и.п.Фролов Б.А., Кировское городское поселение также продлило договор аренды, (указанное складское помещение является смежным с помещением, которое арендовало ООО «Дебют»).
И.П.Фролов Б.А. осуществляет предпринимательскую деятельность в арендуемом им складском помещении, используя подход покупателей только через территорию рынка ООО «Дебют», в виде оптовой торговли товарами, идентичными товарам, реализуемым на розничном рынке ООО «Дебют».
Таким образом, действия Администрации Кировского городского поселения в части нежелания продления ООО «Дебют» договора аренды имущества рынка на новый срок являются недобросовестными и ограничивающими конкуренцию ООО «Дебют» по отношению к управляющей рынком компанией ООО «Смена» и И.П. Фролов Б.А., поскольку ставит ООО «Дебют» по отношению к указанным лицам в невыгодные условия в части осуществления предпринимательской деятельности. Такие действия Администрации могут причинить ущерб законным правам общества, в виде приостановки деятельности, потери комерческой выгоды и т.д., вплоть до расформирования ООО «Дебют» и полного закрытия рынка.
Действия органов местного самоуправления, приводящие к ограничению, недопущению, устранению конкуренции являются недопустимыми в соответствии с частью 1 статьи 15 Федерального закона № 135-ФЗ «О защите конкуренции».
Поскольку непродление со стороны Администрации Кировского городского поселения договоров аренды ограничивает конкуренцию между ООО «Дебют» и иными организациями, осуществляющими аналогичные виды деятельности на территории п. Кировский, считаю, что указанные действия нарушают часть 1 статьи 15 Закона «О защите конкуренции».
В связи с вышеизложенным прошу провести проверку указанных действий Администрации Кировского городского поселения на предмет их соответствия требованиям Закона «О защите конкуренции» и в случае выявления нарушений возбудить в отношении Администрации Кировского городского поселения дело о нарушении антимонопольного законодательства.

Приложение:
1-копии и выписки из ЕГРЮЛ на ООО «Дебют»
2-копии договоров аренды имущества между ООО «Дебют» и Администрацией Кировского городского поселения
3-копии заявлений о продлении договора аренды
4-копии уведомлений о расторжении договора аренды
5-копии разрешений на статус управляющей рынком компанией

Оригиналы приложенных документов находятся в ООО «Дебют».

Договоры аренды, заключенные между Администрацией Кировского городского поселения с И.П. Фролов Б.А. и ООО «Смена» находятся у последних.
Заявитель
Директор ООО «Дебют» _____________ Лешванов А.Н.
«_9_» июля 2012 г.

Мои тезисы перед подачей второго повторного иска на приватизацию

Право на выкуп

Недавно был принят закон, продлевающий срок действия «льготной» приватизации, позволяющей субъектам малого и среднего предпринимательства выкупить арендуемое имущество у государства. Продление срока просто необходимо, ведь, как показывает судебная практика, проблем при реализации преимущественного права на выкуп немало.

В этой связи хотелось бы рассмотреть наиболее часто возникающие на практике проблемы, возникающие при реализации предпринимателями своего преимущественного права на выкуп арендуемого государственного и муниципального недвижимого имущества. За основу нами будет взят Обзор судебной практики по рассмотрению дел, связанных с применением Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности…», подготовленный Четырнадцатым ААС.

Докажи, кто ты

Согласно ч. 2 ст. 9 Закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства (МСП) для реализации своего преимущественного права на выкуп должен подать в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов МСП и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. Исходя из положений Закона, предприниматель обязан подать только одно заявление, приложения каких-либо иных документов не требуется. Вместе с тем на практике уполномоченные органы нередко полагают, что заявитель должен не только подать заявление, но и приложить к нему подтверждающие документы (например, учредительные документы, договор аренды и др.). Непредставление же таких документов, как показывает судебная практика, может послужить основанием для отказа в реализации преимущественного права на выкуп. Но такие отказы являются незаконными.

Так, в п. 1.1 Обзора Четырнадцатый ААС разъяснил, что непредставление документов, подтверждающих статус субъекта МСП одновременно с заявлением о выкупе имущества, не может быть основанием для отказа в преимущественном праве приобретения арендованного имущества. Как пояснил суд, Закон № 159-ФЗ не возлагает на заявителя обязанности приложить к заявлению какие-либо еще документы. Если у уполномоченного органа есть сомнения, например, в том, относится ли заявитель к субъектам МСП, то он должен запросить отдельно дополнительные документы у заявителя. Но решение об отказе субъекту МСП в преимущественном праве выкупа арендованного имущества в связи с непредставлением одновременно с заявлением дополнительных документов не основано на законе.

Владелец владельцу рознь

Несмотря на то что из буквального прочтения Закона № 159-ФЗ явно следует, что воспользоваться преимущественным правом на выкуп может только арендатор имущества, нередко свои притязания на выкуп предъявляют также и иные субъекты, владеющие имуществом на других основаниях: в частности, на праве безвозмездного пользования, по договору субаренды и т. д. Между тем такие притязания не имеют под собой никаких правовых оснований. Президиум ВАС РФ еще в своем Информационном письме от 05.11.2009 № 134 разъяснил, что безвозмездное пользование государственным или муниципальным имуществом, осуществляемое субъектом МСП, не порождает у последнего права на приобретение (п. 4).
Аналогичная ситуация складывается и в отношении субарендаторов, которые полагали, что также могут рассчитывать на выкуп, ориентируясь главным образом на п. 2 ст. 615 ГК РФ, согласно которому к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды. Соответственно поэтому субарендаторы также попадают под действие Закона № 159-ФЗ (тем более что именно они являются фактическими владельцами недвижимого имущества). В то же время и суды, и Минэкономразвития сошлись на том, что из п. 2 ст. 615 ГК РФ следует, что к договорам субаренды применяются положения ГК РФ, регулирующие заключение, исполнение, расторжение договора аренды, а также устанавливающие основания его действительности или недействительности. Однако Закон № 159-ФЗ регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов РФ или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами МСП. Поэтому на субарендаторов действие Закона № 159-ФЗ не распространяется (постановления ФАС УО от 22.12.2009 № Ф09-10310/09-С6, № А60-24852/2009-С9; ФАС ЦО от 11.03.2010 № А62-6465/2009, письма Минэкономразвития России от 14.10.2008 № Д05-4397, от 17.11.2008 № Д05-5090).

Если договор не зарегистрирован

Как показывает практика, если договор аренды не прошел регистрацию, то у субъекта предпринимательства могут возникнуть проблемы при реализации преимущественного права на выкуп. Здесь нужно выделить две ситуации:
– договор аренды вообще не прошел регистрацию;
– договор аренды был зарегистрирован на момент подачи заявления о реализации преимущественного права на выкуп, но тогда встает вопрос: с какого дня следует считать период владения имуществом (со дня фактического владения или со дня регистрации договора?).

Исходя из буквального смысла ч. 2 ст. 651 ГК РФ можно сделать однозначный вывод: датой заключения договора аренды считается дата его регистрации, незарегистрированный долгосрочный договор признается незаключенным. Таким образом, при буквальном толковании норм ГК РФ необходимо заключить, что отсутствие регистрации договора аренды (либо недостаточность срока владения участком в рамках зарегистрированного договора аренды) действительно может стать основанием для отказа в реализации права преимущественного выкупа в рамках Закона № 159-ФЗ (постановления ФАС ВВО от 14.07.2009 № А39-3301/2008-151/15, от 27.07.2009 № А39-3300/2008-162/2).

Если же договор аренды был в конечном счете зарегистрирован, то реализовать преимущественное право на выкуп МСП может. На основе судебной практики можно прийти к выводу, что для предоставления преимущественного права выкупа важен сам факт регистрации договора аренды на момент подачи соответствующего заявления, а не дата произведения такой регистрации. Поэтому требуемый двухгодичный срок владения нужно исчислять с момента фактической передачи имущества в пользование арендатора, а не с момента регистрации договора аренды (Постановления ФАС УО от 03.12.2009 № Ф09-8635/09-С6, от 16.12.2009 № Ф09-10050/09-С6).

Данный вывод содержится и в п. 1.3 Обзора Четырнадцатого ААС. Суды разъяснили, что обратная трактовка норм (исчисление срока только с даты регистрации договора) не отвечала бы цели Закона № 159-ФЗ, которая состоит в оказании адресной государственной поддержки субъектам МСП посредством установления для них преференций на участие в приватизации арендуемых объектов недвижимого имущества. Поэтому правовое значение имеет факт регистрации договора на момент обращения с заявлением о выкупе имущества, а не дата регистрации договора.

Несущественная задержка

Одним из условий возникновения права на выкуп арендуемого имущества является отсутствие задолженности по арендной плате (п. 2 ст. 3 Закона). Вместе с тем незначительная просрочка по уплате арендных платежей не может быть основанием для отнесения субъекта МСП к недобросовестному арендатору, а соответственно и для отказа в реализации права на выкуп (постановления ФАС ВВО от 23.04.2010 № А29-7174/2009; ФАС ПО от 10.07.2009 № А72-869/2009 и др.). В противном случае арендаторы необоснованно лишаются права на реализацию предоставленных им льгот в рамках Закона № 159-ФЗ.
Однако что можно считать незначительным нарушением, а что значительным? Исходя из анализа судебной практики (п. 1.5 Обзора 14ААС), а также разъяснений Минэкономразвития России (письма от 24.12.2008 № Д05-5949, от 27.01.2009 № Д05-397, от 18.02.2009 № Д05-879) можно сделать следующие выводы.

1. Если задержка при перечислении арендной платы допускалась не постоянно, а несколько раз и срок задержек ограничивался несколькими днями, то такие нарушения являются несущественными.

2. При отсутствия факта привлечения предпринимателя-арендатора к гражданско-правовой ответственности при исполнении сторонами договора аренды этот арендатор признается надлежаще исполняющим договорные обязательства.

3. Длительное нарушение обязательств по внесению арендных платежей, просрочка по оплате арендных платежей в течение нескольких месяцев и наличие непогашенной задолженности за предшествующие периоды, применение к арендатору мер гражданско-правовой ответственности, начисление штрафов и пеней можно рассматривать как основания для квалификации арендатора как недобросовестного, а нарушения как существенные.

Отдельно также стоит отметить, что речь идет исключительно о задолженности по арендной плате, а не по иным финансовым обязательствам арендатора перед арендодателем. Поэтому задолженность по дополнительным финансовым обязательствам арендатора не может рассматриваться как задолженность по арендной плате и не служит основанием для отказа в реализации преимущественного права выкупа помещения (п. 1.7 Обзора).

Выкуп в рассрочку

Определенные трудности на практике вызывает вопрос порядка установления рассрочки по оплате выкупаемого имущества. В частности, возник спор относительно того, кто и как должен определять порядок предоставления рассрочки (а именно размер первоначального взноса, порядок внесения платежей и т. д.). Должны ли эти вопросы стороны договора купли-продажи решать вместе или же продавец в лице уполномоченного органа может решить их в одностороннем порядке (что делается на практике)? Суды подошли к решению данного вопроса по-разному.

Одни поддержали местные власти и высказались за возможность установления таких условий продавцом в одностороннем порядке, аргументировав свою позицию тем, что поскольку в Законе №159-ФЗ не закреплена норма о том, кому предоставлено право устанавливать порядок внесения платежей, то в данном случае нужно руководствоваться положениями ст. 35 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества». Согласно вышеназванной статье порядок оплаты приватизируемого имущества устанавливается органами государственной власти субъекта РФ и органами местного самоуправления (см. Постановление ФАС СЗО от 28.01.2010 №А05-18651/2009).

Противоположную точку зрения заняли ФАС ВВО и ФАС УО, которые посчитали, что односторонний порядок определения условий оплаты нарушает права предпринимателей и должен решаться сторонами договора купли-продажи совместно (постановления ФАС ВВО от 29.06.2009 № А82-1481/2009-14; ФАС УО от 10.03.2010 № Ф09-1464/10-С6). Коллегия судей ВАС РФ изначально заняла вторую позицию, но Президиум ВАС РФ с ней не согласился. В частности, оспариваемое Постановление ФАС СЗО от 28.01.2010 № А05-18651/2009 было оставлено в силе, а решение администрации города об установлении порядка оплаты выкупаемого имущества было признано законным. Однако пока Постановление Президиума ВАС РФ не готово в полном объеме, поэтому аргументация Президиума неизвестна.

Расторжение договора аренды

Также нередки случаи, когда после получения заявления о выкупе арендуемого помещения муниципалитет расторгает договор аренды с субъектом МСП (либо отказывается от его исполнения) по любым причинам, после чего помещение продается на аукционе иным лицам, не имеющим статуса субъекта МСП. Для предотвращения подобных ситуаций ВАС РФ разъяснил, что «по смыслу статьи 3 Закона и в соответствии со ст. 10 ГК РФ суд вправе признать наличие у арендатора права на приобретение в случае, когда договор аренды был прекращен в одностороннем порядке арендодателем, действовавшим исключительно с целью воспрепятствования реализации арендатором права на приобретение. Если по истечении непродолжительного периода после прекращения договора аренды арендодателем принимается решение о приватизации недвижимого имущества, недобросовестность действий последнего предполагается, пока не доказано иное» (абз. 1 п. 5 Инфор¬мационного письма № 134).

Тем не менее возможности муниципалитета воспрепятствовать выкупу достаточно велики. Все варианты подобных недобросовестных действий, к сожалению, не может предусмотреть даже ВАС РФ. Так, например, откровенное нарушение прав субъекта МСП произошло в г. Алапаевске Свердловской области, где по долгам муниципалитета взыскание было обращено (по «предложению» муниципалитета как должника) на помещения, арендуемые субъектами МСП. Данные помещения были выставлены на торги в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве». При этом в нарушение п. 1 ст. 77 данного закона, несмотря на то что имущество должника (муниципалитета) находилось у третьих лиц (арендаторов), обращение взыскания на это имущество производилось без соответствующего определения суда. До момента, когда в данное дело вмешалась прокуратура Сверд¬ловской области, часть арендуемых помещений уже была реализована на торгах иным лицам — несубъектам МСП9.

Выкуп части арендуемого помещения

Субъект МСП по различным причинам может намереваться выкупить не все, а только часть арендуемого помещения (например, один этаж из двух арендуемых), естественно, при условии, что эта часть помещения с точки зрения технических (инвентаризационных) правил может быть выделена и возможно ее использование по назначению в качестве отдельного объекта. Однако Законом № 159-ФЗ этот вопрос не урегулирован.

Такая возможность очень важна для субъекта МСП, поскольку при наличии в законе права на выкуп части помещения субъект МСП может реализовать свое право даже в случае, если все арендуемое им помещение в целом больше предельного значения площади помещения, установленного законом субъекта РФ и дающего право на выкуп помещения14.

К сожалению, ВАС РФ пошел по пути признания невозможности выкупа части объекта. Суд указал, что «реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается», хотя и с оговоркой «за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект» (п. 8 Информационного письма № 134). Последняя оговорка ВАС РФ фактически отсылает к техническим (инвентаризационным) требованиям, поскольку вопрос о возможности формирования отдельного помещения носит технический характер и решается органами технической инвентаризации. В зависимости от технических характеристик (планировки, наличия отдельного входа, отдельных мест общего пользования, коммуникаций и других факторов) орган технической инвентаризации может установить, что определенное помещение возможно использовать в качестве нескольких отдельных самостоятельных объектов недвижимости.

Для определения непрерывности такого владения и (или) пользования арендованным имуществом большое значение будет иметь разъяснение, данное в п. 6 Информационного письма N 134. Согласно данному разъяснению временное владение и (или) пользование арендатором недвижимым имуществом может рассматриваться как непрерывное даже при наличии незначительного промежутка времени между прекращением одного договора аренды данного имущества и заключением последующего договора его аренды, если в течение этого промежутка арендатор продолжал пользоваться недвижимым имуществом, а арендодатель против этого не возражал (см. также Постановления ФАС Московского округа от 05.07.2013 по делу N А41-39291/12, ФАС Восточно-Сибирского округа от 12.05.2012 по делу N А33-9959/2011, ФАС Северо-Западного округа от 01.11.2010 по делу N А56-95234/2009).Подробнее о судебной практике по вопросу исчисления срока непрерывного временного владения и (или) пользования арендованным имуществом в целях его выкупа в порядке, установленном Законом N 159-ФЗ, см. в Путеводителе по судебной практике "Аренда. Общие положения" >>>Те субъекты малого и среднего предпринимательства, которым до вступления в силу Закона N 144-ФЗ было отказано в выкупе арендуемых помещений из-за ограничения площади или из-за недостаточной продолжительности срока аренды, получили право подавать повторное заявление о приобретении имущества, не включенного в Перечень (п. 3 ст. 5 Закона N 144-ФЗ).Кроме того, в соответствии с Законом N 144-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства могут воспользоваться установленным в Законе N 159-ФЗ льготным порядком приобретения недвижимого имущества до 1 июля 2015 г. (ч. 3 ст. 10 Закона N 159-ФЗ в новой редакции). Ранее предусматривалось, что такой льготный порядок действует до 1 июля 2013 г.Непосредственно в Законе теперь закрепляется максимальная длительность рассрочки оплаты стоимости имущества, приобретаемого на льготных условиях, - три года (ч. 1 ст. 5 Закона N 159-ФЗ). Трехлетний срок будет применяться по умолчанию, если иной срок не будет определен законами субъектов РФ (ч. 1 ст. 9 Закона N 159-ФЗ).Ранее положение о предельном трехлетнем сроке было установлено на уровне подзаконного акта (в Постановлении N 961) и применялось лишь в том случае, если иные условия не были установлены законами субъекта РФ до 1 января 2009 г. (ч. 1 ст. 9 Закона N 159-ФЗ в действовавшей ранее редакции).

4.1. Закон № 159-ФЗ не предусматривает в качестве основания для отказа заявителю в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества факт отсутствия государственной регистрации права собственности муниципального образования на арендуемое имущество (дело № А33-15158/2010);

4.5. Закон № 159-ФЗ не содержит положений, запрещающих субъектам малого или среднего предпринимательства реализовать право на приобретение в отношении нескольких арендуемых ими объектов недвижимого имущества (дело № А33-19759/2009);

По итогам проведенного анализа споров рассматриваемой категории, Третьим арбитражным апелляционным судом сформулированы следующие правовые позиции.

1. Лицо, которое претендует на реализацию преимущественного права должно быть субъектом малого и среднего предпринимательства, не указанным в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации":

1.1. Закон № 159-ФЗ не предоставляет преимущественное право на приобретение арендуемого имущества субъектам малого и среднего предпринимательства, фактически осуществляющим предпринимательскую деятельность в сфере игорного бизнеса (дело № А33-10162/2010);

1.2. Закон № 159-ФЗ не предоставляет преимущественное право на приобретение арендуемого имущества субъектам малого и среднего предпринимательства, являющимся ломбардами (дело А33-4896/2010, дело № А33-7476/2010);

1.3. Лицо, не являющееся субъектом малого и среднего предпринимательства на дату вступления в силу Закона № 159-ФЗ, не обладает преимущественным правом на приватизацию арендуемых помещений (дело № А33-3789/2010, дело № А33-1609/2010).

2. Для реализации преимущественного права на приватизацию арендуемое имущество согласно абзацу 1 статьи 3 Закона № 159-ФЗ должно находиться в государственной или муниципальной собственности:

2.1. Поскольку испрашиваемое помещение продано другому лицу на аукционе, вследствие чего выбыло из муниципальной собственности, то отказ уполномоченного органа в реализации преимущественного права заявителя на приобретение арендуемого имущества является законным (дело № А33-14140/2010);

2.2. Унитарное предприятие в отношении имущества, находящегося у него на праве хозяйственного ведения и переданного в аренду, не обязано осуществлять возмездное отчуждение этого имущества в порядке, установленном частью 2 статьи 9 Закона № 159-ФЗ (Дело № А33-21467/2009).

3. В соответствии с пунктом 1 статьи 3 Закона № 159-ФЗ арендуемое имущество должно находиться во временном владении и (или) временном пользовании субъекта малого и среднего предпринимательства непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона № 159-ФЗ в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества:

3.1. Предпринимателю отказано в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения, так как срок аренды части нежилого помещения составляет менее двух лет до момента вступления в силу Закона № 159-ФЗ (дело № А33-6386/2010);

3.2. Общество непрерывно владело и пользовалось нежилыми помещениями на условиях аренды на основании дополнительных соглашений к договору аренды, содержащих все существенные условия договора аренды, поэтому арбитражный суд отклонил довод уполномоченного органа о том, что договор аренды нежилого помещения на срок более одного года не заключен в связи с отсутствием его государственной регистрации (дело № А33-8447/2010);

3.3. Отказ в реализации права преимущественного права на приватизацию нежилых помещений признан правомерным, так как общество не являлось арендатором спорных помещений на момент обращения в уполномоченный орган с заявлением в порядке части 2 статьи 9 Закона № 159-ФЗ (дело А33-9623/2010);

3.4. Договор аренды, на который предприниматель ссылается в обоснование преимущественного права на приватизацию нежилого помещения, не был заключен в установленном порядке до вступления в силу Закона № 159-ФЗ (дело № А74-2104/2010).

4. Объектом договора купли-продажи может быть арендуемое имущество, соответствующее условиям, установленным пунктами 3 и 4 статьи 3 Закона № 159-ФЗ, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним":

4.1. Закон № 159-ФЗ не предусматривает в качестве основания для отказа заявителю в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества факт отсутствия государственной регистрации права собственности муниципального образования на арендуемое имущество (дело № А33-15158/2010);

4.2. Арендованное обществом помещение является обособленным, находится на кадастровом учете и зарегистрировано в установленном законом порядке, поэтому в отношении него может быть реализовано преимущественное право на приватизацию (дело А33-5887/2010);

4.3. Часть нежилого помещения, не выделенная в порядке кадастрового учета в самостоятельный объект, на которую право муниципальной собственности не зарегистрировано, не может являться объектом реализации преимущественного права на ее выкуп (дело № А33-13014/2010);

4.4. Предпринимателям в аренду были переданы части нежилого помещения, которые в совокупности не составляют всю площадь данного помещения, поэтому арендованное имущество не подлежало приватизации в порядке, предусмотренном Законом № 159-ФЗ (дела № А74-2064/2010, № А74-3320/2010, № А33-21467/2009, № А33-21468/2010, № А33-5998/2010);

4.5. Закон № 159-ФЗ не содержит положений, запрещающих субъектам малого или среднего предпринимательства реализовать право на приобретение в отношении нескольких арендуемых ими объектов недвижимого имущества (дело № А33-19759/2009);

4.6. Арендуемое обществом помещение превышает предельный размер площади, в отношении которого может быть реализовано преимущественное право на приватизацию (дело № А33-11809/2010);

1) Закон № 159-ФЗ не предусматривает в качестве основания для отказа заявителю в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества факт отсутствия государственной регистрации права собственности муниципального образования на арендуемое имущество.

Дело№ А33-15158/2010.

Уполномоченный орган уведомил общество об отказе в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения со ссылкой на статью 3 Закона № 159-ФЗ, статьи 131 и 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 4 и 13 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в связи с отсутствием государственной регистрации права муниципальной собственности на спорное нежилое помещение.

Общество оспорило в судебном порядке отказ уполномоченного органа в предоставлении преимущественного права на приобретение нежилого помещения.

Суд первой инстанции по результатам рассмотрения дела признал, что общество соответствует условиям, предусмотренным статьей 3 Закона № 159-ФЗ, и что имеются основания для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения в соответствии с указанным Законом.

Суд первой инстанции исходил из того, что в реализации преимущественного права может быть отказано только в случае несоответствия заявителя требованиям статьи 3 Закона № 159-ФЗ, а также, если отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с федеральными законами. Иные основания отказа в реализации преимущественного права действующим законодательством не установлены.

Суд апелляционной инстанции, оставляя без изменения решение суда, указал, что из протокола заседания комиссии по рассмотрению обращений субъектов малого и среднего предпринимательства об отчуждении арендуемого муниципального имущества в рамках реализации преимущественного права усматривается, что уполномоченный орган установил соблюдение заявителем условий, предусмотренных статьей 3 Закона № 159-ФЗ.

Закон № 159-ФЗ не предусматривает в качестве основания для отказа заявителю в реализации принадлежащего ему права факт отсутствия государственной регистрации отчуждаемого имущества, а также не устанавливает в данном случае запрета на отчуждение арендуемого имущества в предусмотренном законом порядке.

Также суд апелляционной инстанции отклонил ссылку уполномоченного органа на отказ Управления Федеральной регистрационной службы в государственной регистрации права муниципальной собственности на спорный объект недвижимости в связи с тем, что указанное помещение является государственной собственностью.

Согласно выписке из реестра муниципальной собственности спорное нежилое помещение находится на учете в казне и числится в реестре муниципальной собственности. Также суд апелляционной инстанции установил, что спорное имущество не включено в реестр государственной собственности субъекта Российской Федерации.

2) Арендованное обществом помещение является обособленным, находится на кадастровом учете и зарегистрировано в установленном законом порядке, поэтому в отношении него может быть реализовано преимущественное право на приватизацию.

Дело № А33-5887/2010.

Обществом подано заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества.

Уведомлением уполномоченный орган отказал обществу в реализации преимущественного права, ссылаясь на, пункт 1 статьи 3, часть 4 статьи 9Закона № 159-ФЗ, пункт 7 статьи 27Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

В соответствии с пунктом 8Информационного письма № 134 объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130Гражданского кодекса Российской Федерации, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона«О государственном кадастре недвижимости» и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

При рассмотрении дела суд первой инстанции установил, что общество занимает спорное помещение с 1994 года, факт аренды помещения в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона № 159-ФЗ подтверждается договором аренды.

Также суд установил, что спорное помещение может быть изолировано от остального нежилого помещения, располагающегося на первом этаже здания, без ущерба для данного помещения и других соприкасающихся с ним помещений, так как все помещения имеют самостоятельные выходы, арендованное обществом помещение сообщается с соседним помещением через проем в капитальной перегородке.

В связи с этим суд признал возможным формирование арендуемого обществом нежилого помещения как обособленного объекта.

Суд апелляционной инстанции, оставляя без изменения решение суда, указал, что уполномоченный орган не представил в материалы дела доказательств того, что нежилое помещение, расположенное на первом этаже 5-этажного дома не является обособленным. Согласно кадастровому паспорту и свидетельству о регистрации данное помещение находится на кадастровом учете и зарегистрировано в установленном законом порядке. Из представленной схемы нежилого помещения (первого этажа дома) следует, что оно поделено на три самостоятельных помещения с отдельными входами, которые поставлены на кадастровый учет и учтены как обособленные помещения.

Постановлением кассационной инстанции судебные акты первой и апелляционной инстанций оставлены без изменения. Определением судебной коллегии ВАС РФ в передаче дела в Президиум ВАС РФ отказано (см.раздел 2.1. настоящего анализа).

3) Часть нежилого помещения, не выделенная в порядке кадастрового учета в самостоятельный объект, на которую право муниципальной собственности не зарегистрировано, не может являться объектом реализации преимущественного права на ее выкуп.

№А33−6828/2009-03АП-3097/2009)

Закон 159-ФЗ о льготной приватизации муниципального и государственно-го имущества: на момент подачи заявления о реализации преимущественного права наличие действующего договора аренды не обязательно.

Если кто-то на момент вступления ФЗ-159 в силу (05.08.2008) соответствовал всем требованиям закона и приобрел преимущественное право на приобретение помещения, но в дальнейшем договор аренды прекратил свое действие по какой-либо причине, то это не препятствует обращению с заявлением о реализации преимущественного права по собственной инициативе. Читайте о последнем судебном споре, который дал предпринимателям полезное толкование закона!

Но самое ценное, что содержалось в постановлении – это вывод суда, который поддерживал нашу позицию – преимущественное право возникает у субъектов малого и среднего предпринимательства в отношении арендуемого имущества, соответствующего указанным условиям, с момента введения в действие Закона №159-ФЗ и прекращается по истечению срока действия статей 1-6 и 9 данного закона либо по основаниям, указанным в части 9 статьи 4 Закона №159-ФЗ, которой не предусмотрено такое основание утраты преимущественного права как прекращение права пользования арендуемым имуществом в результате истечения срока аренды или расторжения договора аренды (Дело №А33−6828/2009-03АП-3097/2009).

Те субъекты малого и среднего предпринимательства, которым до вступления в силу Закона N 144-ФЗ было отказано в выкупе арендуемых помещений из-за ограничения площади или из-за недостаточной продолжительности срока аренды, получили право подавать повторное заявление о приобретении имущества, не включенного в Перечень (п. 3 ст. 5 Закона N 144-ФЗ).

Позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ

Президиум ВАС РФ принятые по данному делу акты судов всех трех инстанций отменил в части взыскания с арендатора в пользу арендодателя суммы задолженности по аренде (за тот период, когда арендатор не владел и не пользовался соответствующим имуществом). В отмененной части в удовлетворении иска арендодателю отказал. В остальном упомянутые судебные акты были оставлены без изменения. При этом Президиум ВАС РФ сформулировал следующие правовые позиции.

1. Арендодатель вправе требовать, чтобы арендатор внес арендную плату только за период с момента передачи ему имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владеть и пользоваться имуществом в соответствии с договором аренды.

2. С того дня, когда в результате действий арендодателя арендатор утратил возможность владеть и пользоваться арендованным имуществом, факт сохранения между сторонами договорных отношений не является основанием для возникновения у арендодателя права требовать внесения арендных платежей.

Таким образом, Президиум ВАС РФ сформулировал правовой подход к ситуации, когда арендодатель, с одной стороны, ограничивает доступ арендатора к арендуемому им имуществу, а с другой, требует с последнего внесения арендной платы за то время, когда арендатор не мог его использовать из-за перечисленных действий. Этот правовой подход сходен с разъяснениями п. 10 Информационного письма N 66.

В рассматриваемом Постановлении Президиум ВАС РФ указал, что вступившие в законную силу судебные акты арбитражных судов по делам со схожими фактическими обстоятельствами, принятые на основании нормы права в истолковании, которое расходится с толкованием, содержащимся в данном Постановлении, могут быть пересмотрены на основании п. 5 ч. 3 ст. 311 АПК РФ, если для этого нет других препятствий.

В силу п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 30.06.2011 N 52 "О применении положений Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при пересмотре судебных актов по новым или вновь открывшимся обстоятельствам" это указывает на то, что данной правовой позиции Президиума ВАС РФ придается обратная сила.

В связи с этим рассматриваемое Постановление Президиума ВАС РФ является основанием для пересмотра судебных актов по новым обстоятельствам.

Танины тезисы перед подачей второго повторного иска на приватизацию

ст 50 п 5 ФЗ 131.

4. В собственности городских округов могут находиться все виды имущества, перечисленные в частях 2 и 3 настоящей статьи.

5. В случаях возникновения у муниципальных образований права собственности на имущество, не предназначенное для осуществления отдельных государственных полномочий, переданных органам местного самоуправления, для обеспечения деятельности органов местного самоуправления и должностных лиц местного самоуправления, муниципальных служащих, работников муниципальных предприятий и учреждений либо не относящееся к видам имущества, перечисленным в частях 2 и 3 настоящей статьи, указанное имущество подлежит перепрофилированию (изменению целевого назначения имущества) либо отчуждению. Порядок и сроки отчуждения такого имущества устанавливаются федеральным законом.

6. Особенности возникновения, осуществления и прекращения права муниципальной собственности, а также порядок учета муниципального имущества устанавливаются федеральным законом.

Ст 51

2. Органы местного самоуправления вправе передавать муниципальное имущество во временное или в постоянное пользование физическим и юридическим лицам, органам государственной власти Российской Федерации (органам государственной власти субъекта Российскрй Федерации) и органам местного самоуправления иных муниципальных образований, отчуждать, совершать иные сделки в соответствии с федеральными законами.

3. Порядок и условия приватизации муниципального имущества определяются нормативными правовыми актами органов местного самоуправления в соответствии с федеральными законами.

Доходы от использования и приватизации муниципального имущества поступают в местные бюджеты.

Статья 76. Ответственность органов местного самоуправления и должностных лиц местного самоуправления перед физическими и юридическими лицами

Ответственность органов местного самоуправления и должностных лиц местного самоуправления перед физическими и юридическими лицами наступает в порядке, установленном федеральными законами.

ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РФ, Статья 215. Право муниципальной собственности

Статья 215. Право муниципальной собственности

4. Собственники приватизированного муниципального (государственного) предприятия, а также иные лица, указанные в п.4.5 Основных положений государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994г., утв. Указом Президента РФ от 22 июля 1994г. No.1535, вправе выкупить сданные им в аренду или находящиеся в фактическом владении здания, сооружения, помещения, в том числе встроенно-пристроенные, в порядке, установленном п.4.9 Основных положений. См. об этом также п.3 Обзора практики разрешения споров, связанных с приватизацией государственных и муниципальных предприятий (приложение к информационному письму ВАС РФ от 11 июня 1997г. No.15 — Вестник ВАС РФ, 1997, No.8, с.61-62).

ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РФ, Статья 298. Распоряжение имуществом учреждения

3. Иной характер носит право учреждения на доходы, полученные от разрешенной в соответствии с учредительными документами деятельности, а также на имущество, приобретенное на эти доходы. Такое имущество учитывается на отдельном балансе учреждения и не может быть изъято у него решением комитетов по управлению имуществом или других государственных или муниципальных органов, в том числе когда оно используется не по назначению. Эта норма по объему и характеру правомочий приближает данное право к праву хозяйственного ведения.