Fotovideoforum.ru

Еще одна хорошая тема...как продлить договор аренды

15. Поскольку договор аренды возобновлен на неопределенный срок, у арендатора отсутствует обязанность возврата арендованного имущества и оснований для взыскания неустойки, предусмотренной договором за просрочку возврата имущества, не имеется (Постановление ФАС Московского округа от 19.10.2009 N КГ-А41/10275-09).

ЗАО "Гедеон" обратилось с иском о взыскании с ОАО "Русские сувениры" задолженности за фактическое пользование нежилым помещением в сумме 1 974 419,35 руб., задолженности по оплате коммунальных платежей в сумме 199 195,73 руб. и неустойки в размере 7 612 729,66 руб.
Решением суда взыскана задолженность за фактическое пользование помещением и задолженность по оплате коммунальных платежей в полном объеме, неустойка - в сумме 1 500 000 руб., в удовлетворении остальной части иска отказано. Апелляционный суд решение в части взыскания суммы оплаты коммунальных платежей отменил, в иске в этой части отказал.
Ответчик указывает, что оснований для взыскания с него неустойки за несвоевременный возврат имущества за период с 01.01.2008 по 04.07.2008 не имеется, поскольку в этот период договор не прекратил своего действия. По мнению ответчика, истец преждевременно, т.е. до истечения срока на оплату, предусмотренного договором, обратился в суд с требованием о взыскании арендной платы. Кроме того, до обращения в суд истцом не были соблюдены требования п. 2 ст. 610 ГК РФ, устанавливающего порядок прекращения договора аренды, заключенного на неопределенный срок, что является основанием для оставления иска без рассмотрения.
01.11.2007 между ЗАО "Гедеон" (арендодателем) и ООО "Русские сувениры" (арендатором) заключен договор аренды нежилого помещения на срок с 01.11.2007 по 31.12.2007.
Суд первой инстанции исходил из того, что ответчиком не представлены доказательства освобождения им спорного помещения и передачи его истцу по акту приема-сдачи, требование об оплате коммунальных платежей за период с 01.01.2008 по 30.06.2008 посчитал обоснованным согласно ст. 616 ГК РФ. Размер неустойки снизил в соответствии со ст. 333 ГК РФ.
В силу ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно спорному договору арендная плата составляет 631 000 руб. в месяц и подлежит оплате не позднее 10-го числа отчетного месяца на основании счета, переданного арендатору не позднее 2-го числа отчетного месяца, а также любым другим способом, не противоречащим законодательству.
Установив, что доказательств исполнения арендатором обязательств по внесению арендной платы за период с 01.04.2008 по 04.07.2008 не представлено, суд взыскал с ответчика задолженность в размере 1 974 419,35 руб.
Договором установлено, что плата за коммунальные услуги, эксплуатационные услуги, электроснабжение, вывоз мусора, использование телефонной линии не включена в ставку арендной платы и оплачивается арендатором отдельно на основании счетов, выставляемых арендодателем в срок не позднее 5 банковских дней с момента выставления счетов.
Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что документов, подтверждающих факт оказания перечисленных выше коммунальных услуг и обосновывающих их стоимость, истцом в нарушение ст. 65 АПК РФ не представлено, в связи с чем в удовлетворении иска в этой части отказал.
Посчитав установленным факт просрочки возврата ответчиком арендованного помещения, суды удовлетворили требования о взыскании неустойки, предусмотренной договором, согласно которому, если арендатор не освобождает помещение в случаях и в сроки, которые установлены данным договором, он обязан оплатить арендодателю неустойку за каждый день просрочки передачи помещения в размере двойной ставки арендной платы.
Вместе с тем суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что по истечении срока действия договора аренды ООО "Русские сувениры" не освободило арендованное им на основании этого договора нежилое помещение и продолжало занимать его весь спорный период.
Кроме того, ЗАО "Гедеон" обращалось в суд с иском об обязании ООО "Русские сувениры" освободить арендуемое помещение. Решением суда от 25.03.2009 в удовлетворении иска было отказано. Апелляционный суд это решение отменил в связи с отказом ЗАО "Гедеон" от иска.
В соответствии с ч. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Поскольку ответчик по истечении срока действия договора аренды продолжал пользоваться занимаемым им помещением, а доказательств соблюдения уведомительного порядка прекращения договора, предусмотренного ст. 610 ГК РФ, истцом представлено не было, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что договор аренды от 01.11.2007 был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.
Как следует из ст. 622 ГК РФ, арендатор обязан вернуть арендодателю взятое в аренду имущество при прекращении договора аренды.
Учитывая, что договор от 01.11.2007 возобновлен на неопределенный срок, у ответчика отсутствует обязанность возврата арендованного имущества. Следовательно, оснований для взыскания неустойки, предусмотренной договором за просрочку возврата имущества за период с 01.01.2008 по 04.07.2008, не имеется.
ФАС округа отменил решение суда первой инстанции и Постановление апелляционной инстанции в части взыскания неустойки в сумме 1 500 000 руб. и в этой части в иске отказал. В остальной части Постановление апелляционной инстанции оставил без изменения.

Ст. 17.1 Закона "О защите конкуренции" установлен исчерпывающий перечень исключений для заключения договоров аренды в отношении государственного и муниципального имущества без проведения торгов, условия которых не применимы к данному случаю, в связи с чем суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований НОУ "Институт "Гелос".

Здание площадью 400 кв. м принадлежит МУП на праве хозяйственного ведения. Здание было получено МУП в соответствии с Федеральным законом от 14.11.2002 N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях", а не в соответствии с частями 1 и 3 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон N 135-ФЗ). Может ли МУП без проведения торгов сдать в аренду помещение площадью 15 кв. м, расположенное в этом здании, в порядке части 4 ст. 17.1 Закона N 135-ФЗ?

1 сентября 2011
СЕМИНАР ДЛЯ ЗАКАЗЧИКОВ
по методикам ЗАО "Сбербанк-АСТ"

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:
В данном случае предусмотренные ч. 4 ст. 17.1 Закона о конкуренции основания для передачи помещения в аренду без проведения торгов отсутствуют.

Обоснование позиции:
По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ). Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, а также лицам, управомоченным на это законом, в частности унитарным предприятиям, за которыми имущество закреплено на праве хозяйственного ведения (ст. 608 ГК РФ).
Унитарное предприятие вправе распоряжаться недвижимым имуществом только с согласия собственника имущества предприятия и только в пределах, не лишающих его возможности осуществлять деятельность, цели, предмет, виды которой определены уставом такого предприятия (п.п. 2, 3 ст. 18 Федерального закона от 14 ноября 2002 г. N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях").
Кроме того, заключение договоров аренды в отношении муниципального недвижимого имущества, которое принадлежит на праве хозяйственного ведения муниципальным унитарным предприятиям, по общему правилу должно осуществляться по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров (ч.ч. 1, 3 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон N 135-ФЗ)). Исчерпывающий перечень исключений из этого правила установлен положениями ст. 17.1 и ч. 4 ст. 53 Закона N 135-ФЗ. В частности, согласно ч. 4 ст. 17.1 Закона N 135-ФЗ лицо, которому в соответствии с ч.ч. 1, 3 ст. 17.1 Закона N 135-ФЗ предоставлены права владения и (или) пользования помещением, зданием, строением или сооружением, может передать такие права в отношении части (частей) указанного объекта третьим лицам с согласия собственника без проведения торгов, если площадь этой части не превышает 10% площади соответствующего объекта и составляет более чем двадцать квадратных метров. Данная норма, в частности, означает, что лицу, которое получило здание в аренду в порядке, предусмотренном ч. 1 или ч. 3 ст. 17.1 Закона N 135-ФЗ, не требуется проводить торги для заключения договора субаренды в отношении отдельного помещения в этом здании при соблюдении условий, перечисленных в ч. 4 ст. 17.1 Закона N 135-ФЗ.
В п. 5 разъяснений Федеральной антимонопольной службы от 2 июня 2010 г. "По применению статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" ФАС России указал, что положения ч. 4 ст. 17.1 Закона N 135-ФЗ распространяются на передачу государственного (муниципального) имущества собственником, а также государственными и муниципальными предприятиями и учреждениями, за которыми такое имущество закреплено на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. Однако, на наш взгляд, данное разъяснение не соответствует Закону N 135-ФЗ, а положения ч. 4 ст. 17.1 этого Закона не распространяются на случаи передачи в аренду государственного (муниципального) имущества унитарными предприятиями, за которыми такое имущество закреплено на праве хозяйственного ведения.
Действительно, как прямо указано в этой норме, она применяется в отношении лиц, которым права владения и (или) пользования соответствующим имуществом предоставлены в соответствии с ч.ч. 1 и 3 ст. 17.1 Закона N 135-ФЗ. Последние, в свою очередь, регулируют порядок передачи прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества путем заключения соответствующих договоров. Следовательно, унитарное предприятие, владеющее имуществом не на основании договора, заключенного с ним в соответствии с ч.ч. 1 и 3 ст. 17.1 Закона N 135-ФЗ, а по иным основаниям (а именно в связи с закреплением за ним этого имущества на праве хозяйственного ведения), не может воспользоваться порядком, предусмотренным ч. 4 ст. 17.1 Закона N 135-ФЗ. Более того, поскольку в ч. 4 ст. 17.1 Закона N 135-ФЗ говорится о передаче тех прав владения и (или) пользования имуществом, которые были предоставлены самому передающему лицу, то при ином толковании этой нормы следовало бы признать, что унитарное предприятие может передать кому-либо имеющееся у него право хозяйственного ведения на имущество, что, очевидно, противоречит гражданскому законодательству.
Не поддерживается позиция ФАС России по данному вопросу и судами, о чем косвенно свидетельствуют постановления Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 апреля 2011 г. N 18АП-2864/11, ФАС Восточно-Сибирского округа от 28 декабря 2010 г. по делу N А19-11841/10, решение АС Свердловской области от 17 мая 2011 г. N А60-44134/2010. Обнаружить обратное мнение в правоприменительной практике нам не удалось.
Таким образом, если здание закреплено за МУП на праве хозяйственного ведения, а не передано ему в аренду (или на основании иного договора о передаче прав владения и (или) пользования), он не вправе без проведения торгов сдавать в аренду находящееся в нем помещение, за исключением случаев, предусмотренных в п.п. 1-13 ч. 1, ч. 3.1 ст. 17.1 и ч. 4 ст. 53 Закона N 135-ФЗ.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Бахтина Анастасия

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Александров Алексей

Если у ВАС малый бизнес, то они не имели право отказать в продлении аренды. Согласно закона они Вам должны были продлить до 1-го июля 2015 года. 173-фз от 17 июля 2009 года ст53 п4 !!!!!

Если договор аренды недвижимого имущества заключен на срок менее одного года, а затем пролонгируется также на срок менее одного года, то он не требует государственной регистрации. Договор может быть продлен как путем заключения нового, так и автоматически на основании первоначального договора, если ни одна из сторон не заявила об отказе продлевать договор. В указанных случаях расходы организации-арендатора в виде арендной платы учитываются для целей налогообложения на общих основаниях.Письмо УФНС России по г. Москве от 18.10.2006 N 20-12/92230

Вопрос: Согласно договору аренды помещения, заключенному на срок менее года, по истечении срока арендатор продолжает пользоваться помещением и договор считается пролонгированным на срок 11 месяцев. Суммируется ли срок аренды и подлежит ли договор госрегистрации?

Ответ: Статьей 606 Гражданского кодекса РФ определено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
При этом на основании п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Президиум ВАС РФ в п. 2 Информационного письма от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений" указал, что нежилое помещение хоть и является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связано. А поскольку в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГК РФ.
Таким образом, договор аренды нежилого помещения, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации.
Из п. 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" следует, что, если по договору аренды, заключенному на срок менее одного года, его продление осуществляется автоматически по окончании срока аренды при отсутствии заявления одной из сторон об отказе от продления, такой договор не подлежит государственной регистрации, так как фактически по окончании первоначального срока действия договора между сторонами начинает действовать новый договор аренды сроком менее одного года.

23 июля 2009 года вступил в силу Федеральный закон от 17.07.2009 №173-ФЗ "О внесении изменений в статьи 17.1 и 53 Федерального закона [О защите конкуренции]".

Согласно внесенным Федеральным законом 173-ФЗ изменений: "До 1 июля 2015 года разрешается заключение на новый срок без проведения конкурсов или аукционов договоров аренды, указанных в частях 1 и 3 статьи 17.1 настоящего Федерального закона и заключенных до 1 июля 2008 года с субъектами малого или среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 года N209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при условии отсутствия на момент заключения такого договора аренды на новый срок оснований для его досрочного расторжения, предусмотренных гражданским законодательством. При этом заключение предусмотренных настоящей частью договоров аренды возможно на срок не более чем до 1 июля 2015 года".

По всем вопросам реализации преимущественного права приобретения арендуемого муниципального имущества и заключения на новый срок договора аренды необходимо обращаться в отдел аренды муниципального имущества управления муниципальной собственности администрации города Владивостока по адресу: г.Владивосток, Партизанский пр-т, д.20, тел.: 45-17-38, 45-19-05.

Возобновление договора аренды, продление (пролонгация) договора
Возобновление договора аренды означает продление действия его условий на неопределенный срок в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ.

Продление договора (пролонгация) — продление срока его действия на определенный или неопределенный срок по соглашению сторон.

Термин «пролонгация» не используется в Гражданском кодексе РФ, однако часто применяется в юридической практике при составлении договоров как синоним термина «продление». Пролонгация представляет собой продление срока действия договора, векселя, займа, кредита.

Возобновление договора в силу закона
Согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора и арендодатель не возражает против этого, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Таким образом, для возобновления договора аренды на неопределенный срок в силу закона необходимо одновременное наличие двух условий:

— пользование имуществом после истечения срока действия договора;

— отсутствие возражений со стороны арендодателя.

Иногда на практике после возобновления договора на неопределенный срок стороны тем не менее заключают новый договор с аналогичными условиями. Если новый договор впоследствии признан незаключенным, возникает вопрос: действует ли в данном случае возобновленный договор? Ответ на этот вопрос имеет значение, в частности, при определении непрерывного срока владения и пользования арендованным имуществом субъектом малого и среднего предпринимательства для дальнейшей реализации им преимущественного права на приобретение имущества в собственность. Кроме того, решение указанного вопроса важно, например, в случае если при признании нового договора незаключенным арендодатель предъявляет к арендатору иск о возврате имущества в связи с отсутствием оснований для владения и пользования им. Если возобновленный договор будет признан действующим, в иске о возврате имущества должно быть отказано.

В судебной практике существует подход, согласно которому если сторонами возобновлен договор на неопределенный срок, а после него заключен новый договор, позднее признанный незаключенным, то первоначальный договор не прекращает своего действия. Такой подход в настоящее время подтвержден позицией Президиума ВАС РФ, отраженной в Постановлении от 25.09.2012 N 1283/12. В связи с этим есть основания полагать, что данным подходом будут руководствоваться суды при рассмотрении дел со схожими обстоятельствами.

Вместе с тем в судебной практике существует противоположный подход, в соответствии с которым первоначальный договор аренды, заключенный или возобновленный на неопределенный срок, прекращает свое действие, если новый договор признан незаключенным.

Стороны могут установить запрет на возобновление договора на неопределенный срок. Суды в основном допускают возможность согласования такого условия в договоре. В то же время есть судебный акт, в котором суд указал на императивность нормы ст. 621 ГК РФ и отсутствие возможности установить в договоре условие о запрете на его возобновление.
Пример формулировки условия:
Необходимо учитывать, что аренда государственного или муниципального имущества связана с особенностями возобновления договора на новый срок.

Продление (пролонгация) договора аренды по соглашению сторон
Срок действия договора в силу п. 1 ст. 450 ГК РФ может быть продлен сторонами путем заключения дополнительного соглашения.

Однако если стороны хотят сразу определить свои отношения на будущий период, условие о продлении договора на новый срок можно включить в текст договора при его заключении.

При этом если стороны предусмотрят, что договор продлевается на определенный срок, и не укажут количество раз, на которое возможна пролонгация, продление договора будет считаться однократным, после чего он прекратит свое действие либо будет возобновлен на неопределенный срок в порядке п. 2 ст. 621 ГК РФ.
Пример формулировки условия:
Кроме того, в силу норм о свободе договора (ст. 421 ГК РФ) стороны могут согласовать, что договор продлевается на определенный срок каждый раз после его окончания. Такое условие будет означать, что договор продлевается многократно. При этом можно указать, что возможно неограниченное количество продлений или что договор продлевается, например, не более пяти раз.
Пример формулировки условия:
Следует учитывать, что условие, согласно которому договор продлевается на тот же срок и на тех же условиях, не означает, что после продления он считается заключенным на неопределенный срок. Ни одна из сторон при таком условии не сможет отказаться от договора на основании абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ.

В договоре следует установить, что условием его продления является отсутствие возражений обеих сторон по поводу дальнейшего продолжения договорных отношений. При отсутствии в договоре возможности заявить такие возражения условие о продлении будет обязывать арендодателя постоянно продлевать договор и фактически определять существо правоотношений по договору как передачу имущества в бессрочное пользование, что противоречит гл. 34 ГК РФ. В силу ст. 168 ГК РФ условие об обязательном продлении договора по истечении срока его действия может быть признано судом недействительным как нарушающее требования закона.

Исходя из п. 1 названной статьи данное условие по общему правилу является оспоримым. Законом могут быть предусмотрены иные последствия, не связанные с недействительностью сделки, а также исключения из общего правила оспоримости. Таким исключением, в частности, является положение п. 2 ст. 168 ГК РФ, согласно которому сделка, не соответствующая требованиям закона и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью.

Это правило распространяется на договоры, заключенные после 1 сентября 2013 г. (ч. 6 ст. 3 Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ).

К договорам аренды, заключенным до указанной даты, применяется ст. 168 ГК РФ в редакции до вступления в силу Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ. Согласно данной статье сделки (условия), нарушающие требования закона или иного правового акта, по общему правилу являются ничтожными.

Кроме того, условие об обязательном продлении договора по истечении срока его действия суд может квалифицировать как ничтожное в силу ст. 168 ГК РФ.

Также следует согласовать период до истечения срока действия договора, в течение которого такие возражения могут быть направлены.
Пример формулировки условия:
При включении в договор условия о его продлении следует учитывать, что если используется формулировка, согласно которой по окончании срока действия договор считается возобновленным на тех же условиях на тот же срок, данное условие может быть признано не соответствующим п. 2 ст. 621 ГК РФ, предусматривающему возможность возобновления договора только на неопределенный срок. Вместе с тем существует позиция судов, согласно которой согласование условия о возобновлении договора на определенный срок допускается.

Следует учитывать, что при аренде государственного или муниципального имущества существуют особенности продления договора.

Если условие о продлении (пролонгации) договора не согласовано
В этом случае арендатор не сможет пользоваться имуществом по истечении срока действия договора, если арендодатель возражает против продления арендных отношений (ст. 621 ГК РФ).

Договор аренды прекращен без акта приема-передачи. Арендатор рискует заплатить за лишние месяцы
Сделка

При прекращении договора аренды арендатор должен вернуть имущество арендодателю (ст. 610, 622 ГК РФ). В соответствии со статьей 655 Гражданского кодекса возврат арендованной недвижимости осуществляется по передаточному акту, подписанному сторонами, если договором не предусмотрено иное. Дата подписания акта сдачи-приемки является датой передачи помещения арендодателю. Следовательно, если акт не был составлен, то формально арендатор имущество не передавал и должен оплачивать арендные платежи за все время после истечения срока договора до момента подписания акта приема-передачи. Сам факт истечения срока аренды или получение уведомления о расторжении договора без передачи имущества по акту не свидетельствует о прекращении арендных отношений (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Цитируем документ. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором (ст. 622 ГК РФ).

Однако анализ судебной практики свидетельствует о том, что акт приема-передачи составляется сторонами не всегда. Например, арендатор по истечении договора аренды просто освобождает арендованное помещение, полагая, что такими действиями он продемонстрировал свое нежелание продолжать договор и его обязанность по сдаче помещения исполнена. Или, получив уведомление от арендодателя о желании расторгнуть договор, арендатор просто съезжает из офиса, полагая, что арендные отношения прекратились. Однако это заблуждение может обойтись арендатору довольно дорого.

Риски арендатора
Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока аренды, то договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ). Из толкования этой нормы следует, что независимо от того, освободил арендатор помещение или нет, действие договора аренды продолжается и взаимные права и обязанности сторон сохраняют силу. Это значит, что арендатору придется заплатить за все месяцы, когда он фактически не пользовался помещением, вплоть до момента надлежащей сдачи бывшего офиса арендодателю, то есть до момента подписания акта сдачи-приемки.

Единственный шанс избежать оплаты лишних месяцев – это доказать в суде, что по истечении срока договора арендатор помещением не пользовался и не намеревался продолжать отношения по аренде.

После истечения срока договор аренды был автоматически продлен на тот же срок по взаимному согласию сторон в соответствии с правилами пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса. Еще на один срок арендатор продлевать договор не хотел и в устной форме до момента его истечения неоднократно сообщал арендодателю о своем нежелании далее арендовать помещение, предлагал оформить акт приема-передачи, однако арендодатель никак на это не реагировал. Арендатор освободил помещение, о чем уведомил арендодателя письмом. Также письмом арендатор сообщил, что не желает больше продолжать арендные отношения. Через некоторое время арендодатель предъявил иск о взыскании арендной платы с арендатора за время с момента истечения срока договора, мотивируя это отсутствием акта приема-передачи. Однако арендодатель сумел выиграть дело. Он доказал, что фактически помещением не пользовался, представил в суд копии писем, которые он отправлял арендодателю, а также письмо организации, осуществляющей техническую эксплуатацию здания, в котором подтверждалось, что помещение освобождено, опломбировано, ключи от него арендатором сданы (постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 28.02.07 по делу № А43-4787/2006-41-137).

Важный момент: оставление арендатором своего имущества в арендуемом нежилом помещении трактуется судами в сторону пользования данным помещением и соответственно плата за аренду будет начисляться. Так, суд удовлетворил иск арендодателя о взыскании арендной платы, посчитав, что факт нахождения имущества арендатора в спорных помещениях свидетельствует о продолжении пользования предметом аренды и продолжении договорных отношений (постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 29.01.09 по делу № А50-2825/2009).

Также может возникнуть ситуация, когда арендодатель отказывается подписывать акт приема-передачи. Сделать это он может по двум причинам: либо у него есть претензии к техническому состоянию помещения (и тогда ситуация согласовывается сторонами), либо он намеренно уклоняется от приемки. Высший арбитражный суд разъяснил, что в этом случае имеет место просрочка кредитора и арендная плата за это время уплачиваться не должна (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66). Однако даже наличие факта уклонения арендодателя от принятия помещения не освобождает арендатора от бремени доказывания того, что помещением он не пользовался (постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 28.12.09 по делу № А26-1241/2009).

Меры предосторожности

Чтобы исключить спорную ситуацию заранее, сторонам лучше еще при заключении договора прописать процедуру сдачи и приемки объекта аренды (абз. 2 п.1 ст. 655 ГК РФ). Так, в договоре можно уточнить, что по истечении срока аренды или после получения уведомления о расторжении договора арендатор обязан направить арендодателю письмо и известить его о готовности сдать помещение. В случае, когда арендодатель по каким-то причинам не желает принимать помещение, он обязан представить арендатору мотивированный отказ в течение оговоренного договором срока. Если такой письменный отказ представлен не будет, арендатор имеет право письменно уведомить арендодателя об освобождении помещения. Такое условие договора, с одной стороны, не ущемляет интересов арендодателя: если помещение сдается в ненадлежащем состоянии, он сможет указать эти данные в качестве обоснования отказа от подписания акта. В то же время это дает возможность арендатору защититься от обязанности платить за лишние месяцы аренды, поскольку срок прекращения договорных отношений уже не будет привязан к моменту подписания акта сторонами.

Если подобного условия в договоре не будет, а арендодатель уклоняется от подписания акта сдачи-приемки, арендатор может ссылаться на фактические действия, которые подтверждали бы его нежелание продлевать договор аренды (например, вывоз имущества, заключение договоров аренды с другими контрагентами и т. д.). Кроме того, можно представить в суд письма арендатора, которые подтверждали бы, что он действовал добросовестно и предпринимал действия для передачи помещения арендодателю. Например, письма с предложением составить акт приема-передачи, уведомления об отсутствии намерения продолжать отношения по аренде, о готовности помещения к сдаче и т. д. Поэтому важно сохранить копии всей переписки, которая свидетельствует о том, что арендатор был намерен прекратить договор аренды (постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 07.12.07 по делу № А56-39678/2006). Также арендатор может доказать в суде факт освобождения помещения путем представления акта обследования. Обследование помещения может назначаться по определению суда, когда встает вопрос о том, пользовался ли арендатор спорным помещением (решение Арбитражного суда г. Москвы от 05.02.08 по делу № А40-57041/07-11-526).

В конечном итоге ничто не мешает арендатору ссылаться на показания свидетелей в подтверждение своей позиции. Так, по одному из дел после расторжения договора аренды магазина арендодатель не явился на приемку помещения. Арендатор составил акт приема-передачи в одностороннем порядке и освободил помещение. Позднее арендодатель обратился с иском в суд о взыскании арендной платы, представив в суд акт о неполном освобождении арендатором помещения. Однако суд отказал в иске, сделав вывод о том, что арендатор все же освободил магазин после окончания срока договора, так как согласно показаниям свидетелей торговый зал магазина не работал (постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 06.04.04 по делу № Ф03-А59/04-1/654).

Вопросы в тему
Можно ли не платить арендные платежи в случае досрочного освобождения занимаемого помещения?

Как указал Высший арбитражный суд, досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66).

Имеет ли смысл арендатору составлять и подписывать акт приемки-передачи в одностороннем порядке, если арендодатель уклоняется от приемки?

Нет, не имеет. Акт приемки-передачи должен быть подписан обеими сторонами договора аренды. Акт, составленный арендатором в одностороннем порядке, не будет признан судом в качестве доказательства прекращения договора аренды (постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 23.04.09 по делу № Ф03-1476/2009).