Fotovideoforum.ru

Сюда все полезное и нужное по аренде земли и имущества...

Арендатор не обязан вносить выкупную цену по договору аренды
Внесение выкупной цены по договору аренды с последующим выкупом является правом, а не обязанностью арендатора. Между ООО (арендодатель) и ОАО (арендатор) был заключен договор, определенный сторонами как договор найма-продажи.

Предметом договора являлось предоставление истцом ответчику за плату во временное владение и пользование принадлежащего истцу на праве собственности имущества.

По истечении срока действия аренды при условии отсутствия задолженности ответчика по арендной плате и выполнении определенных условий договора, ответчик приобретает в собственность имущество по выкупной стоимости в определенном в договоре размере. Погашение выкупной стоимости объекта производится ответчиком в виде авансового платежа на расчетный счет истца не позднее, чем за 5 банковских дней до даты окончания срока действия аренды.

Позднее ОАО сообщило ООО о расторжении договора найма-продажи и об отказе от приобретения в собственность арендованного имущества. Считая данный отказ незаконным и нарушающим права и законные интересы ООО, последнее обратилось в арбитражный суд. Суды, отказывая в удовлетворении исковых требований, исходили из буквального толкования спорного договора и пришли к выводу о том, что между сторонами был заключен договор аренды с правом выкупа.

Из анализа норм ГК РФ следует, что внесение выкупной цены как платы за приобретение имущества в собственность является не обязанностью арендатора, а его правом, реализация которого влечет возникновение у него права собственности на арендуемое имущество (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 06.09.2011 по делу № А58-8158/10). Несмотря на немногочисленность таких споров, ответ на вопрос, обязан ли арендатор выкупить арендуемое по договору имущество или это его право, заслуживает внимания.

В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены (п. 1 ст. 624 ГК РФ). В указанном выше деле суды пришли к выводу о том, что между сторонами был заключен договор аренды с правом выкупа.

Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (ст. 624 ГК РФ), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества (п. 3 ст. 609 ГК РФ).

При этом к договору аренды имущества, предусматривающему переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, применяются только те правила о договоре купли-продажи, которые регламентируют форму данного договора (п. 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66).

Иные положения, регламентирующие куплю-продажу, в том числе с условием о рассрочке платежа (ст. 489 ГК РФ), к правоотношениям сторон, связанным с выкупом арендованного имущества, неприменимы (постановление ФАС Уральского округа от 07.10.2009 по делу № Ф09-6695/09-С4).

К такому выводу суд кассационной инстанции пришел в процессе установления природы рассматриваемого договора, оценивая доводы ответчика, которому были предъявлены требования о взыскании долга и возврате имущества. Ответчик утверждал, что истец не вправе требовать возврата имущества в силу ст. 489 ГК РФ, поскольку уплаченная к этому моменту сумма платежей (арендных и выкупных) превысила половину цены имущества.

Возникает обоснованный вопрос, каким было бы решение по делу, если бы в договоре аренды имущества было написано, что «арендатор обязан выкупить имущество» в определенный договором срок по согласованной сторонами цене?

По одному из подобных дел суд указал, что понуждение ответчика к оплате стоимости оборудования является неправомерным в связи с тем, что выкуп предмета аренды спорного имущества является правом, а не обязанностью арендатора.

В силу предписаний ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, и понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым на себя обязательством (решение Арбитражного суда Московской области от 08.12.2009 по делу № А41-19783/09).

Следовательно, договор аренды с правом выкупа по своей правовой природе предполагает право, а не обязанность по выкупу арендованного имущества арендатором. При этом должна быть выражена воля покупателя (арендатора) по приобретению имущества в виде оферты, которая может быть акцептована продавцом (арендодателем).

Чтобы арендатор мог ссылаться на указанные выше выводы судов и утверждать об отсутствии у него обязанности произвести выкуп имущества, он должен быть уверен в том, что заключенный договор является договором аренды с правом выкупа, соответствующим ст. 624 ГК РФ.

А для того, чтобы арендодатель имел возможность принудить арендатора выкупить арендуемое имущество на согласованных сторонами условиях, должна быть использована иная правовая конструкция. В качестве примера можно привести предварительный договор купли-продажи.

Суд сохранит арендные отношения сторон, если арендатор добровольно устранит нарушения Между комитетом муниципального имущества (арендодатель) и ООО (арендатор) был заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда. ООО неоднократно нарушало обязательство по своевременному внесению арендной платы, в связи с чем за ним образовалась задолженность.

Арендодатель обратился в арбитражный суд с требованием о погашении задолженности и расторжении договора аренды. До принятия решения по делу ответчик погасил задолженность по арендной плате.

Первая инстанция удовлетворила требование истца, расторгнув договор аренды и обязав ответчика освободить занимаемое помещение. Апелляция решение отменила и отказала в удовлетворении иска, сославшись на то, что на момент вынесения решения суда первой инстанции образовавшаяся задолженность была погашена ответчиком в полном объеме.

Кассационная инстанция поддержала выводы апелляции, аргументировав тем, что нормы ст. 619 ГК РФ направлены на сохранение арендных отношений при устранении арендатором в добровольном порядке допущенных нарушений (постановление ФАС Центрального округа от 27.02.2012 по делу № А64-5339/2011).

Указанные выше выводы суды сделали на основании п. 8 информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 № 14, согласно которому требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Логика подобного толкования норм, регулирующих правоотношения по аренде, очевидна и понятна. Статья 619 ГК РФ предусматривает, что при наличии определенных нарушений договора аренды со стороны арендатора он может быть расторгнут судом по требованию арендодателя.

При этом данная статья не регулирует ситуацию, когда арендатор устранил нарушения до принятия судом решения по делу. С одной стороны, ст. 619 ГК РФ указывает на то, что объективное наличие нарушений со стороны арендатора является основанием для расторжения договора.

Следовательно, если такие нарушения есть, арендодатель вправе расторгнуть договор независимо от дальнейшего поведения арендатора (если арендодатель предварительно обращался к арендатору с предупреждением о необходимости исполнения обязательства в разумный срок).

С другой стороны, если арендатор устранил нарушения, то объективные обстоятельства, предусмотренные ст. 619 ГК РФ, перестают существовать и, следовательно, отсутствует основание, на которое ук азывал арендодатель при предъявлении иска. При таком подходе устранение допущенного нарушения влечет отсутствие необходимости оценивать существенность нарушения.

Анализ существующей судебной практики показывает, что во всех случаях, когда нарушения, послужившие основанием для обращения в суд, устранялись ответчиком до принятия решения по делу и никаких иных существенных нарушений установлено не было, арбитражные суды отказывали в удовлетворении требований о расторжении договора.

По некоторым делам, когда допущенные нарушения не были устранены, но были определены как незначительные: при небольшом размере долга, или при неисполнении договорной обязанности по оплате коммунальных платежей, решения арбитражных судов были такими же (постановление ФАС Уральского округа от 23.01.2008 по делу № А60-8112/2007).

Определенный интерес вызывает уточнение, предлагаемое в п. 23 Постановления № 13. Так, согласно ст. 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.

Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Если же подобный подход будет распространен на все иные основания расторжения договора аренды, предусмотренные ст. 619 ГК РФ, предполагается что для арендаторов это станет серьезным поводом задуматься. Некоторые из них до настоящего момента сознательно нарушают договор и рассчитывают, что успеют устранить нарушения до момента принятия судом решения по требованию арендодателя расторгнуть договор.

Договор аренды, заключенный на неопределенный срок, государственной регистрации не подлежит
Администрация города (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор аренды земельного участка. Земельный участок был предоставлен на неопределенный срок.

По условиям договора, его действие прекращается в случае отказа от договора одной из сторон, которая обязана предупредить об этом другую сторону за 1 месяц.

Арендодатель направил арендатору уведомление об отказе от договора и о прекращении его действия по истечении месяца с момента получения арендатором уведомления.

Предприниматель обратился в арбитражный суд с иском, посчитав, что у ответчика не было оснований для расторжения договора аренды. Истец ссылался на то, что договор аренды земельного участка не зарегистрирован, а потому является незаключенным. Указанный довод был отклонен судами.

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Данная норма содержит указание на срок, обозначенный периодом времени, то есть на определенный срок.

Таким образом, спорный договор аренды, заключенный на неопределенный срок, под действие указанной нормы не подпадает и, соответственно, государственной регистрации не подлежит (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 05.07.2011 по делу № А17-4712/2010).

В указанном выше деле суд кассационной инстанции не сослался на ст. 26 Земельного кодекса РФ.

При этом принятое решение соответствует сформировавшейся судебной практике по этому вопросу – договор аренды зданий и сооружения, а также земельных участков, заключенный на неопределенный срок, не подлежит государственной регистрации.

Начало подобного подхода к такому толкованию норм гражданского и земельного законодательства было положено в информационном письме Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59. В документе приведен пример, где акционерное общество, приобретшее в собственность здание по договору купли-продажи, обратилось в арбитражный суд с иском об освобождении здания лицом, его занимающим.

Данное лицо, по мнению истца, без законных оснований владело и пользовалось указанным зданием. Между этим лицом и бывшим собственником здания был заключен договор аренды здания, который был возобновлен на неопределенный срок в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ.

Поскольку договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, не был зарегистрирован, истец полагал, что договор является незаключенным. Арбитражный суд первой инстанции отказал истцу в удовлетворении иска, указав, что подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации только договор аренды здания или сооружения, з аключенный на срок не менее года (п. 2 ст. 651 ГК РФ).

Следовательно, договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, в государственной регистрации не нуждается. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ). В рассматриваемом деле общество продолжало использовать земельный участок после истечения срока действия договора, поэтому спорный договор рассматривается как заключенный на неопределенный срок. В деле отсутствовали доказательства, свидетельствующие об определении сторонами срока действия спорного договора аренды земельного участка иным образом.

Статья 26 ЗК РФ содержит указание на срок (один год), обозначенный периодом времени, то есть определенный срок.

Однако спорный договор аренды, заключенный на неопределенный срок, не устанавливает срок аренды, поэтому под действие указанной нормы не подпадает и, соответственно, в силу приведенных выше положений законодательства государственной регистрации не подлежит.

Анализ существующей судебной практики по рассматриваемому вопросу показывает, что она единообразна: договор аренды здания, сооружения, земельного участка, возобновленный или заключенный на неопределенный срок не нуждается в государственной регистрации.

Следовательно, чтобы заключаемый договор не надо было регистрировать, в тексте такого договора стороны должны указать, что заключают его на неопределенный срок, или же не указывать срок совсем.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора (который, например, был заключен на срок менее года и не требовал государственной регистрации) при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ). В связи чем обязанность регистрировать договор не возникает.

Процедура проведения торгов не отменяет преимущественное право арендатора Положения, предусматривающие обязательность проведения торгов, не лишают арендатора государственного или муниципального имущества преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок. Такой арендатор вне зависимости от того, являлся ли он участником указанных торгов, вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному на торгах договору.

Причем удовлетворению такого требования не препятствует отсутствие государственной регистрации договора аренды с победителем торгов. Судебный акт, которым иск о переводе прав и обязанностей удовлетворен, является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП.

Вместе с тем, если арендодатель до заключения договора аренды с победителем торгов предложил арендатору заключить с ним договор аренды на условиях, предложенных победителем торгов, а арендатор отказался от заключения договора либо не принял этого предложения в названный в нем срок, суд откажет такому арендатору в защите его преимущественного права (ст. 10 ГК РФ).

При этом если срок, в течение которого арендатор может принять данное предложение, не установлен арендодателем (ст. 440 ГК РФ), он определяется с учетом абз. 2 п. 5 ст. 448 Гражданского кодекса РФ и составляет 20 дней (п. 3 Постановления № 73). Закон № 135-ФЗ (ч. 11 ст. 17.1) содержит прямую норму о возможности перевода прав и обязанностей по договору, заключенному с нарушением преимущественного права арендатора, и не ставит право прежнего арендатора заявлять подобное требование в зависимость от того, участвовал он в торгах на право заключения договора или нет.

Соответственно, в этой части позиция ВАС РФ требует актуализации: в частности, поскольку условия нового договора аренды определены законом и не могут быть сформированы по итогам торгов, а отказ арендатора от заключения подобного договора вряд ли имеет основания квалифицироваться как злоупотребление правом.

Также следует обратить внимание на то, что в отличие от нормы Гражданского кодекса РФ, Закон № 135-ФЗ не предполагает возможности в случае нарушения арендодателем преимущественного права потребовать только взыскания убытков. Арендатор, преимущественное право которого нарушено, вправе заявить требование о взыскании убытков лишь соединенное с требованием о переводе на себя прав и обязанностей по заключенному договору аренды.
Источник: ТЫНЦ ( Кликнули 304 раза )

Как показывает судебная практика, чаще всего недобросовестные арендаторы, не желающие вносить плату за пользование имуществом арендодателей, апеллируют к разного рода порокам заключенных договоров.

По мнению арендаторов, признание договора незаключенным освободит их от обязанности заплатить за использованное имущество. В свою очередь арбитражные суды почти единодушно трактуют данный вывод как заблуждение, не основанное на нормах гражданского права.

Как отмечают суды, пользование имуществом – землей, зданиями, строениями, транспортными средствами и так далее в Российской Федерации является платным. Формой такой платы может являться либо законодательно закрепленные налоги, либо определенные договорными соглашениями арендные платежи. Однако это отнюдь не означает, что пользование имуществом, одновременно выходящее за рамки и закона и частноправовых договоренностей осуществляется безвозмездно.

Во всех подобных случаях на стороне лица, неосновательно временно пользовавшегося чужим имуществом, возникает обязательство вследствие неосновательного обогащения. В свою очередь любые правоотношения между коммерческими организациями основываются на принципах возмездности и эквивалентности обмениваемых материальных объектов, а также недопустимости неосновательного обогащения. Отсюда следует, что признание договора аренды незаключенным, ничтожным вне зависимости от оснований не освобождает от внесения платы за фактическое пользование чужим имуществом.

Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило. Больше того, лицо, которое неосновательно получило или сберегло имущество, обязано возвратить или возместить потерпевшему все доходы, которые оно извлекло или должно было извлечь из этого имущества с того времени, когда узнало или должно было узнать о неосновательности обогащения.

Следовательно, при отсутствии между сторонами заключенной в установленном порядке гражданско-правовой сделки, либо при обнаружении каких-либо пороков подобной сделки подлежит удовлетворению требование общества о взыскании с должника денежной суммы, представляющей собой плату за фактическое пользование потенциальным объектом аренды (Постановление ФАС Московского округа № А41-43256/10 от 24.04.2012, Постановление ФАС Северо-Кавказского округа № А63-5026/2011 от 07.06.2012).

Одновременно арбитражные суды обращают внимание на то, что само по себе истечение срока действия договора аренды также не освобождает арендатора от внесения арендных платежей в размере, определенном прекратившим действие договором, либо исходя из ставок, которые действовали в период такого использования

(Постановление ФАС Северо-Западного округа от 21.05.2007 N А05-10158/2006-30, № А56-27955/2011 от 20.04.2012, Постановление ФАС Дальневосточного округа от 26 октября 2009 г. N Ф03-5491/2009).

Например, арендатор может какое-то время после истечения срока действия договора пользоваться имуществом арендодателя и не вносить арендную плату, ссылаясь на отсутствие у него намерения продолжать арендные отношения по окончании срока действия договора и уклоняясь от подписания акта приема-передачи имущества.

Как правило, в подобных ситуациях арбитражные суды удовлетворяют требования арендодателей об освобождении принадлежащих им объектов аренды и взыскании с арендаторов арендной платы за все время пользования спорным имуществом. В обоснование своей позиции суды поясняют, что Гражданским кодексом Российской Федерации установлены специальные правила передачи в аренду зданий, сооружений, подлежащие применению к аренде нежилых помещений.

Так, передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. При этом уклонение арендодателя либо арендатора от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ от исполнения обязанности по передаче либо принятию имущества соответственно. В случае прекращения договора аренды здания или сооружения арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю также по передаточному акту или иному документу о передаче.

Если доказательств возврата арендованного помещения после прекращения срока действия договора не имеется, исполнение обязательства по внесению арендной платы нельзя считать прекратившимся. Следовательно, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Наряду с неуплатой арендных платежей и сумм за фактическое пользование чужим имуществом на практике встречаются ситуации, когда арендные платежи по договору оказываются переплаченными.

И здесь возможны злоупотребления правом уже со стороны самих арендодателей - далеко не во всех случаях арендодатели стремятся разрешать возникающие по этому поводу вопросы мирным путем в рамках действующих договорных соглашений. Как правило, арендаторам ставится условие – либо отказ от требований о возврате переплаты, либо возврат денежных средств и прекращение договора.

В качестве обоснования такой позиции арендодатели указывают на то, что требование о взыскании неосновательного обогащения в виде излишне полученной арендодателем арендной платы может быть заявлено арендатором только после прекращения арендных правоотношений. Между тем, подобную точку зрения нельзя считать обоснованной, на что и указывают арбитражные суды в своих решениях (Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 21 июня 2012 г. по делу N А63-4318/2011).

Так, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица, обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество - неосновательное обогащение. По общему правилу стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Несмотря на это, правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

По смыслу данной нормы права, неосновательным обогащением следует считать не то, что исполнено в силу обязательства а лишь то, что получено стороной в обязательстве в связи с этим обязательством и явно выходит за рамки его содержания. При этом правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате ошибочно исполненного. Таким, образом, вопреки доводам арендодателей, переплаченная арендная плата может быть возвращена (зачтена в счет будущих платежей) арендатору без расторжения договора.

Частным случаем злоупотреблений со стороны арендодателя являются необоснованные попытки расторжения договора по причине имевших место нарушений арендатором его условий.

Например, при просрочке внесения арендной платы. Как указывают суды, наличие таких нарушений само по себе не влечет безусловного расторжения заключенных договоров (Постановление ФАС Московского округа от 11 февраля 2010 г. N КГ-А41/15375-09).

Действительно, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Однако досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более, чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором. То есть арендодатель должен представить суду доказательства, подтверждающие существенные нарушения договора арендатором.

Такие обстоятельства, как неуплата арендных платежей служат основанием для расторжения договора в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды. При этом не может служить основанием для удовлетворения требований арендодателя о досрочном расторжении договора аренды сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение, а также его последствия устранено арендатором в разумный срок.

Немало споров вызывает и вопрос о том, подлежат ли возмещению затраты арендатора на капитальный ремонт объекта аренды. Действительно, ни в законе, ни зачастую в договорах ни о какой обязанности арендатора проводить капитальный ремонт арендуемого имущества не говорится.

Между тем, бывают ситуации, когда на момент передачи имущества арендатору объект аренды находится в неудовлетворительном состоянии, арендодатель ремонт производить отказывается, а фактическое использование данного имущества по назначению возможно только после окончания производства капитального ремонта.

Тогда остро встает вопрос о наличии оснований для возложения на арендодателя обязанности по возмещению арендатору понесенных им расходов на капитальный ремонт. Анализ гражданского законодательства позволяет сделать вывод о том, что обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом. Помимо этого, закон обязывает арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии, то есть производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено договором аренды.

Также в законе закреплено общее правило об обязанности арендодателя производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, то в разумный срок. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору произвести капитальный ремонт и взыскать с арендодателя стоимость ремонта. При этом согласия арендодателя на проведение капитального ремонта не требуется. Отсюда арендатор вправе требовать возмещения затрат на капитальный ремонт. Правда, если только подтвердит неотложную необходимость его проведения для эксплуатации предоставленного в аренду объекта.

Разрешая подобные споры, суды указывают, что для подтверждения необходимости проведения ремонта и понесенных вследствие этого расходов арендатору необходимо предоставить дефектную ведомость, локальный ресурсный сметный расчет, трудовое соглашение на выполнение работ по капитальному ремонту, ведомость объемов работ, акт о приемке выполненных работ, квитанции об оплате. Нелишним будет также предоставить в суд фотоматериалы (Постановление ФАС Северо-Кавказского округа № А32-20236/2011 от 08.06.2012).

Нередко, арендаторы требуют обязать арендодателя в судебном порядке продлить договор аренды на новый срок, ссылаясь на необходимость реализации принадлежащего им права на получение преимуществ при перезаключении договора на новый срок.

Суды, разрешая подобные споры, отмечают, что указание в договоре на то, что арендатор, надлежащим образом выполнявший принятые на себя по договору обязательства, по окончании действия договора имеет преимущественное право перед другими лицами на возобновление договора, не свидетельствует о возможности обязать арендодателя продлить договор аренды на новый срок (Постановление ФАС Северо-Кавказского округа № А25-1619/2010 от 14.11.2011, Постановление ФАС Северо-Западного округа № А13-8929/2011 от 07.06.2012).

По общему правилу граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством. Арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. Доказательства наличия намерений предоставить земельный участок в аренду иным лицам не представлены. Со своей стороны арендодатель свободен в своем волеизъявлении по вопросу о продолжении арендных отношений либо их возобновлении. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе потребовать перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору.

Иными словами, преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу. В этом случае преимущественное право арендатора подлежит обязательной реализации. При этом арбитражные суды сходятся во мнении, что нормы гражданского законодательства о преимущественном праве перезаключения договора не свидетельствуют об обязанности арендодателя продлить договор аренды на новый срок.

Также в обоснование своих прав на пользование имуществом арендодателя после истечения срока действия договора аренды арендаторы могут ссылаться на его продление на неопределенный срок в связи с использованием имущества после прекращения договора.

В качестве же оснований для пролонгации договорных отношений приводятся доводы о добросовестном исполнении обязанностей по договору аренды, преждевременности заявленных требований об освобождении предмета аренды, а также внесения арендных платежей уже после прекращения договора. Как правило, суды не принимают во внимание указанные доводы и встают на сторону арендодателя, заявляющего требования об освобождении арендатором ранее арендованного имущества по истечении срока договора (Постановлении ФАС Дальневосточного округа № Ф03-3456/2011 от 02.09.2011, Постановление ФАС Волго-Вятского округа № А43-4189/2011 от 21.02.2012).

На самом деле договор аренды заключается на срок, определенный самим договором. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Со своей стороны арендодатель вправе сообщить арендатору о намерении прекратить арендные правоотношения по истечении срока действия договора. Такие действия арендодателя свидетельствуют о наличии возражений с его стороны по поводу дальнейшего, то есть за пределами срока аренды использования имущества арендатором.

Тогда договор аренды признается прекращенным в связи с истечением его срока. При этом арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Утверждение же о том, что использование имущества и внесение арендных платежей свидетельствуют о возобновлении договора на неопределенный срок, ошибочно, поскольку договор возобновляется на неопределенный срок в случае отсутствия у контрагента возражений по факту дальнейшего пользования имуществом другой стороной. Помимо этого право арендодателя отказаться от возобновления договора не обусловлено необходимостью его обоснования с указанием каких-либо причин.