Fotovideoforum.ru

4. В случае согласия субъекта малого или среднего пред-принимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в те-чение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора куп-ли-продажи арендуемого имущества.
(в ред. Федерального закона от 17.07.2009 N 149-ФЗ)

Комментарий к ч. 4 ст.4:
При оформлении договора купли-продажи необходимо об-ращаться к нормам ФЗ-178 (см. комментарий к ч.3 ст.1).

5. При заключении договора купли-продажи арендуемого имущества необходимо наличие заявления субъекта малого или среднего предпринимательства о соответствии его услови-ям отнесения к категориям субъектов малого и среднего пред-принимательства, установленным статьей 4 Федерального за-кона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и документов, подтверждающих вне-сение арендной платы в соответствии с установленными дого-ворами сроками платежей, а также документов о погашении задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) в размере, указанном в требовании о погашении такой задолженности (в случае, если данное требо-вание направлялось субъекту малого или среднего предприни-мательства).
(в ред. Федерального закона от 17.07.2009 N 149-ФЗ)

Комментарий к ч. 5 ст.4:
См. комментарий к ч.2 ст.9

6. В любой день до истечения срока, установленного частью 4 настоящей статьи, субъекты малого и среднего предпринимательства вправе подать в письменной форме заявление об отказе от использования преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Комментарий к ч.6 ст.4:

См. Комментарий к п.1) ч.10 ст.4

7. Уступка субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается.

Комментарий к ч.7 ст.4:
То есть выкуп арендованного помещения возможен только тем юридическим лицом, которое является арендатором. Этим правом не может воспользоваться ни учредитель(даже если он единственный), ни какое-либо другое юридическое или физическое лицо, независимо от согласия собрания учредителей.

8. Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законода-тельством Российской Федерации, отказ уполномоченного органа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, а также его бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Комментарий к ч.8 ст.4:
Обжалование бездействия уполномоченного органа по реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества возможно только в случае, если арендатор обратился в заявительном порядке, так как срок реализации ч.1 ст. 4 не установлен.
Обжаловать отказ в Арбитражном суде можно только в течение трех месяцев со дня получения отказа.

9. Субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арен-дуемого имущества:
1) с момента отказа субъекта малого или среднего пред-принимательства от заключения договора купли-продажи арендуемого имущества;
(в ред. Федерального закона от 17.07.2009 N 149-ФЗ)
2) по истечении тридцати дней со дня получения субъек-том малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущест-ва в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок;
(в ред. Федерального закона от 17.07.2009 N 149-ФЗ)
3) с момента расторжения договора купли-продажи арендуемого имущества в связи с существенным нарушением его условий субъектом малого или среднего предприниматель-ства.

Комментарий к ч.9 ст.4:
Если арендатору предлагается заключить договор купли-продажи с явно завышенной ценой, необходимо в течение 30 дней сделать свою оценку (целесообразно сделать оценку заранее), письменно согласиться с заключением договора, приложить прото-кол разногласий со ссылкой на поданный иск о несогласии с оцен-кой на основании ст. 13 Федерального закона от 29.07.1998г. № 135 и подать иск в суд на определение истинной цены, предоставив в суд свой отчет об оценке, сделанный независимым оценщиком.
Вызывает сомнение соответствие формулировки данного пункта ст. 46 Конституции Российской Федерации, так как данный пункт фактически без достаточ-ных оснований (см. ст. 55 Кон-ституции РФ) лишает арендатора права на судебную защиту.
Основным спорным вопросом при получении от органа управления имуществом проекта договора купли-продажи будет выкупная стоимость, установленная на основе независимой оцен-ки. Поскольку независимая оценка делается по заказу органов управления имуществом, велика вероятность ее существенного завышения. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ» №135-фз от 29.7.1998г. предусматривает оспаривание оценки в судебном порядке, однако данная статья ФЗ-159 не дает возмож-ности арендатору оспорить оценку, включенную в направленный ему договор купли-продажи, так как за 30 дней, отведенные для ответа на предложенный проект договора, сделать это невозможно. Данная же статья не предусматривает никаких отсрочек, в том чис-ле и в связи с подачей иска в суд. Даже если арендатор успеет за месяц сделать альтернативную оценку и подать иск об оспарива-нии оценки в суд, то суд принять решение за оставшееся время вряд ли успеет.
Аналогичная ситуация и с расторжением договора купли-продажи в связи с его нарушением (пп. «3)»), так как в договоре может быть предусмотрено одностороннее расторжение договора органом управления имуществом, а утрата права происходит с мо-мента расторжения. То есть и здесь арендатор лишен возможности судебной защиты.

10. В тридцатидневный срок с момента утраты субъек-том малого или среднего предпринимательства преимущест-венного права на приобретение арендуемого имущества по ос-нованиям, определенным частью 9 настоящей статьи, уполно-моченный орган в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о приватизации, принимает одно из следующих решений:
1) о внесении изменений в принятое решение об услови-ях приватизации арендуемого имущества в части использова-ния способов приватизации государственного или муници-пального имущества, установленных Федеральным законом "О приватизации государст-венного и муниципального имущества";

Комментарий к п.1) ч.10 ст.4:
То есть, если арендатор отказался от выкупа арендуемого объекта или утратил преимущественное право по другим указанным в п.9 ст. 4 основаниям, арендуемый объект может быть по ре-шению уполномоченного органа выставлен на аукцион по продаже в соответствии с ФЗ-178.
2) об отмене принятого решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

11. В договоре купли-продажи арендуемого имущества, приобретаемого субъектами малого и среднего предпринима-тельства, стороны подтверждают выполнение продавцом и по-купателем условий, установленных статьей 3 настоящего Фе-дерального закона.
(часть одиннадцатая введена Федеральным законом от 17.07.2009 N 149-ФЗ)
Положения данной статьи не применяются к случаям, ес-ли в отношении государственного или муниципального иму-щества, арендуемого субъектами малого и среднего предпри-нимательства, на день вступления в силу настоящего Феде-рального закона заключен договор купли-продажи арендуемо-го имущества или определен победитель при продаже такого имущества на аукционе, специализированном аукционе или конкурсе (Федеральный закон от 17.07.2009 N 149-ФЗ).

Статья 5. Порядок оплаты государственного или муни-ципального имущества, приобретаемого его арендаторами при реализации преимущественного права на его приобретение
Статья 5 действует до 1 июля 2013 года (часть 3 статьи 10 данного документа).

1. Оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федера-ции или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реа-лизации преимущественного права на приобретение арендуе-мого имущества, осуществляется единовременно или в рас-срочку. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации.
2. Право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
3. На сумму денежных средств, по уплате которой пре-доставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирова-ния Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества.
4.Оплата приобретаемого в рассрочку арендуемого имущества может быть осуществлена досрочно на основании решения покупателя.
5. В случае если арендуемое имущество приобретается арендатором в рассрочку, указанное имущество находится в залоге у продавца до полной его оплаты. Условия договора ку-пли-продажи арендуемого имущества о неприменении данного правила ничтожны.
(часть пятая в ред. Федерального закона от 17.07.2009 N 149-ФЗ)

Комментарий к ч.5 ст.5:
В связи с оплатой цены продажи Объекта в рассрочку в силу закона Объект до полного исполнения обязательства Покупа-теля по оплате цены продажи Объекта признается находящимся в залоге у Субъекта, от лица которого заключался договор купли-продажи(РФ, субъекта РФ, муниципального образования -Залогодержатель) для обеспечения исполнения Покупателем обя-занности по оплате цены продажи Объекта в полном объеме. Совершение Покупателем сделок по отчуждению Объ-екта, а также передаче Объекта в последующую ипотеку до полного исполнения обязательства Покупателя по оплате цены продажи Объекта допускается только с согласия Залогодержателя. Залог Объекта погашается на основании совместного заяв-ления продавца (Комитета по управлению имуществом или дру-гого уполномоченного органа)и Покупателя после полной опла-ты цены продажи Объекта.
В соответствии со ст.69.1 от 16 июля 1998г. № 102-ФЗ «Об ипотеке(залоге недвижимости)»(в редакции Федерального закона от 17 июля 2009г. № 166-ФЗ) объект считается находящимся в за-логе с момента государственной регистрации права собственности заемщика на объект.
В соответствии со ст. 339 ГК РФ в договоре о залоге недви-жимого имущества(договор об ипотеке) должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем должно также со-держаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество(в данном случае имущество будет находиться у Поку-пателя, после регистрации собственности, ставшего собственником объекта и являющегося Залогодателем).
Договор об ипотеке должен быть заключен в письменной форме и зарегистрирован в порядке, установленном для регистра-ции сделок с недвижимым имуществом. Несоблюдение этих пра-вил влечет недействительность договора о залоге.
См. также ст.4.

6. Стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Комментарий к ч.6 ст.5:
Согласие арендодателя на проведение конкретных неотде-лимых улучшений должно быть выражено в письменной форме: в виде согласующего письма или согласующей подписи на дефект-ной ведомости или смете работ.
Если арендатор в период аренды обращался к арендодателю с письмом о разрешении на проведение неотделимых улучшений арендованного имущества(в т.ч. капитального ремонта) без прило-жения дефектной ведомости, сметы или других документов, кон-кретизирующих объем работ, подлежащих выполнению и получил такое согласие, то при обращении в соответствующий комитет по управлению имуществом с заявлением о реализации своего пре-имущественного права на выкуп арендуемого имущества с учетом стоимости проведенных неотделимых улучшений, арендатор дол-жен будет обосновать необходимость проведенных им неотдели-мых улучшений и их стоимость, подлежащую зачету.
Комментарий к ст.5: После исполнения Покупателем обязанности по оплате цены продажи Объекта в части внесения полной цены Объ-екта ( или первого платежа при наличии рассрочки) в по-рядке, предусмотренном Договором купли-продажи, Продавец совместно с Покупателем должен подать необходимый ком-плект документов для государственной регистрации перехода права собственности на Объект в орган, осуществляющий госу-дарственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Регистрирующий орган). В случае, если Объект является объектом культурного на-следия федерального или регионального значения одновременно с подписанием Договора купли-продажи Покупатель должен заключить охранное обязательство с органом по государственно-му контролю, использованию и охране памятников истории и культуры. После регистрации права собственности на объект Покупатель должен заключить до-говор аренды земельного уча-стка в соответствии с федеральным и региональным законода-тельством.
Покупателю арендованного недвижимого имущества необ-ходимо учитывать, что такие сделки в соответствии со ст. 161 и 168 Налогового кодекса РФ подлежат налогообложению. В случае единовременной оплаты налоговая база по НДС определяется как выкупная стоимость с учетом налога, в случае выкупа в рассрочку, как стоимость каждого платежа с учетом налога.
Однако, независимо от порядка оплаты выкупа (единовре-менно или в рассрочку) на баланс юридического лица имущество ставится по полной выкупной стоимости и налог на имущество оплачивается по полной стоимости.
См. также ст. 35 ФЗ-178 «Порядок оплаты государственного или муниципального имущества».

Статья 6. Последствия несоблюдения требований к по-рядку совершения сделок по возмездному отчуждению государ-ственного или муниципального имущества
Статья 6 действует до 1 июля 2013 года (часть 3 статьи 10 данного документа).
1. Сделки по приватизации государственного или муни-ципального имущества и иные сделки, направленные на воз-мездное отчуждение государственного или муниципального имущества и совершенные с нарушением требований, установ-ленных настоящим Федеральным законом, ничтожны.

Комментарий к ч.1 ст.6:
То есть с момента вступления в силу настоящего Закона, недвижимое имущество, арендуемое субъектами МСП, не может быть продано на конкурсе или аукционе, кроме случаев, когда арендатор отказался от выкупа арендуемого объекта или утратил преимущественное право по другим, указанным в п.9 ст. 4, основа-ниям.

2. В случае продажи арендуемого имущества с на-рушением преимущественного права на его приобретение субъект малого или среднего предпринимательства, соответст-вующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, в течение двух месяцев с момента, когда он узнал или должен был узнать о таком нарушении в отноше-нии арендуемого имущества, вправе потребовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя в судебном порядке.

Комментарий к ч.2 ст.6:
То есть, если арендуемое субъектом МСП имущество про-дано, например, на аукционе, а сам субъект соответствует установ-ленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям и не утратил своего преимущественного права на выкуп арендуемо-го им имущества, то данный субъект вправе потребовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя в судебном порядке.