Fotovideoforum.ru

Из очень старого, но полезно...
Право на приватизацию надо защищать

Спорные вопросы льготной приватизации недвижимости
Вопрос о льготной приватизации арендуемых представителями малого и среднего бизнеса помещений – один из самых животрепещущих для предпринимателей. Не случайно он вошел в программу первого из семинаров, проводимых в рамках проекта "Система доступной юридической помощи". Этот проект реализуется ООО "Юридическое бюро "Константа", ивановским региональным отделением общероссийской общественной организации "Опора России" при информационной поддержке газеты "Частник".

Под защитой
Сама по себе система доступной юридической помощи предназначена для того, чтобы помочь предпринимателям эффективно работать, несмотря на обилие проверяющих организаций, а также норм и требований, которые необходимо соблюдать.
Как сообщил председатель регионального отделения "Опоры России" Василий Скворцов, в рамках программы будет организовано несколько семинаров, а также индивидуальное консультирование предпринимателей, которым будет заниматься дежурный сотрудник юридического бюро "Константа".
"Мы планируем даже выдавать специальные сертификаты, свидетельствующие о том, что данная компания является участником проекта "Система доступной юридической помощи", — сказал Владимир Скворцов. – Это будет своего рода "охранной грамотой", предназначенной для того, чтобы контролирующие органы понимали, что этот предприниматель будет добиваться соблюдения своих законных интересов".
Такие услуги, как сопровождение в суде, предприниматели будут оплачивать, но при этом им будут предоставляться скидки.

Ваше право
Федеральный закон "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства" (так называемый "Закон о льготной приватизации") был принят 22 июля 2008 года и вступил в силу 8 августа 2008 года.
Право на льготную приватизацию по закону получили те предприниматели, которые непрерывно арендовали занимаемое ими помещение на протяжении двух и более лет до вступления в силу данного закона.
Закон прекращает свое действие 1 июля 2010 года. Как сообщила на семинаре юрисконсульт юридического отдела ООО "Юридическое бюро "Константа" Надежда Рябинина, вопрос о продлении срока действия закона неоднократно обсуждался в Государственной думе РФ, в том числе (по информации, которая поступила от "Опоры России") в ГД вносилось предложение сделать действие данного закона бессрочным. Однако пока этот вопрос не решен. Так что предпринимателям имеет смысл ориентироваться на действующую редакцию документа.
В законе заложены некоторые ограничения по выкупу недвижимости. В частности, не могут быть выкуплены помещения, которые относятся к инфраструктуре поддержки субъектов малого предпринимательства (центры, агентства по развитию предпринимательства, фонды поддержки предпринимательства, фонды содействия кредитованию, акционерные инвестиционные фонды, закрытые паевые фонды и некоторые другие структуры), а также помещения имущественных комплексов государственных и муниципальных унитарных предприятий, недвижимое имущество, которое принадлежит государственным и муниципальным учреждениям на праве оперативного управления, и недвижимое имущество, которое ограничено в обороте.
Как отметила Надежда Рябинина, приватизации не подлежат также земельные участки.

Спорные моменты
По данным юридического бюро "Константа", 50% споров, связанных с льготной приватизацией, касаются вопроса о том, подпадает ли субъект под условия действия данного закона.
Принципиальное требование — непрерывное владение имуществом на праве аренды на протяжении двух и более лет до дня вступления в силу федерального закона в соответствии с договором аренды. Очень важно, чтобы договор (или несколько договоров) аренды были официально оформлены. Безвозмездное пользование помещением (а такие примеры есть) не дает права на льготную приватизацию.
Договоры на срок более года подлежат государственной регистрации и считаются заключенными именно с момента регистрации, а не со времени подписания. Поэтому многие предприниматели с такими договорами оказались сейчас в невыгодном положении. По разъяснениям Высшего арбитражного суда, такие договоры на срок более года, не прошедшие государственную регистрацию, не подпадают под действие закона о льготной приватизации.
"До принятия разъяснений в России существовала судебная практика по признанию права предпринимателей, имеющих не зарегистрированные договоры аренды, на льготную приватизацию, — отметила Надежда Рябинина. – Но сейчас суды подходят к рассмотрению таких дел формально и отказывают в приватизации, даже если договор не был зарегистрирован по вине администрации (например, не были вовремя предоставлены необходимые документы).
Если договоры заключались на срок до 11 месяцев, а перерывы между окончанием срока действия одного договора и заключением другого были незначительными, договор будет считаться непрерывным. Но незначительность перерыва будет оцениваться судом в каждом отдельном случае. Причем важно, чтобы в это время арендатор продолжал пользоваться помещением.
Если договор администрацией расторгнут в одностороннем порядке, для предпринимателя не все потеряно. Согласно разъяснениям Высшего арбитражного суда, суд вправе признать наличие у арендатора права на приобретение помещения, если расторжение договора было инициировано для того чтобы воспрепятствовать льготной приватизации. Об этом может свидетельствовать тот факт, что сразу после расторжения договора аренды арендодателем было принято решение о приватизации помещения, или оно было передано МУПу.
Однако руководитель юридического бюро "Константа" Марк Геллер отметил, что доказать необоснованность расторжения договора бывает непросто. Поэтому не стоит давать администрации поводов для расторжения договора, например, нарушать сроки внесения арендной платы.
Возможны также ситуации, когда помещение используется сначала одним субъектом, а затем – его правопреемником (например, если произошла реорганизация). Если администрация не признает ваше право на приватизацию, вполне реально доказать непрерывность пользования помещением в суде.
Обязательное условие приватизации — отсутствие задолженности по арендной плате. Площадь приватизируемого помещения не должна превышать показателя, который утверждается субъектом Российской Федерации. В Ивановской области это 2000 кв. метров. Если вы приватизируете несколько помещений, площадь каждого из них не должна превышать 2000 кв. метров.

Порядок действий
В том случае, если здание, в котором вы арендуете помещение, не включено в план приватизации, необходимо обратиться с заявлением о соответствии арендатора условиям отнесения к субъектам малого и среднего предпринимательства и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в соответствующий орган государственной либо муниципальной власти. В частности, если арендуемая недвижимость находится в муниципальной собственности, обращаться необходимо в городской комитет по управлению имуществом, если в областной собственности – в департамент по управлению имуществом Ивановской области.
Заявление вы должны подать в пределах действия закона (то есть до 1 июля нынешнего года).
Если орган государственной или муниципальной власти посчитает, что заявитель не подходит под условия закона, он должен направить предпринимателю отказ в приватизации (с указанием причин) в тридцатидневный срок. Если вы считаете названные причины необоснованными, можете обжаловать отказ в суде в течение трех месяцев после ознакомления с ним.
Если же администрация соглашается с вашим правом на приватизацию, в течение двух месяцев она должна заключить договор на проведение оценки данной недвижимости.
После составления отчета об оценке администрация в двухнедельный срок направляет предпринимателю решение об условиях приватизации с проектом договора. На изучение этих документов и направление в муниципалитет своего согласия или несогласия законом предусмотрен тридцатидневный срок.
На какие пункты договора нужно обращать внимание? Как отмечает Надежда Рябинина, во-первых, это описание недвижимого имущества. Оно должно соответствовать описанию, которое содержится в договоре аренды, и кадастровому паспорту объекта недвижимости.
Во-вторых, принципиальным моментом является цена помещения. Закон предусматривает выкуп недвижимости по рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке.
"Часто стоимость бывает завышенной, — отметила Надежда Рябинина. — Вы имеете право получить копию отчета об оценке, поскольку этот документ прямо затрагивает ваши интересы, а затем обратиться к независимому эксперту. Если расхождение в оценке будет превышать допустимую погрешность в 10%, стоимость помещения будет определять суд".
И, наконец, вам следует обратить внимание на такой пункт, как порядок внесения платежей. Как правило, администрация предлагает внести в качестве первого платежа значительную сумму. Это необоснованное требование, вы можете настаивать на том, чтобы вносить деньги равными долями. Соответствующая судебная практика уже существует, в том числе и Волго-Вятском судебном округе, к которому относится Ивановская область. Важно также помнить, что НДС должен быть заложен в рыночную цену, которая предложена муниципалитетом.
По всем спорным вопросам вам необходимо составить протокол разногласий и направить его в муниципалитет в тридцатидневный срок. И еще 30 дней у муниципалитета есть на то, чтобы либо согласиться с вашими требованиями, либо отказать вам. Если ваше заявление игнорируется, вы можете обратиться в суд с иском об урегулировании разногласий при заключении договора. Тогда все спорные вопросы будут решаться именно в суде.