Fotovideoforum.ru

4) Предпринимателям в аренду были переданы части нежилого помещения, которые в совокупности не составляют всю площадь данного помещения, поэтому арендованное имущество не подлежало приватизации в порядке, предусмотренном Законом № 159-ФЗ.

Дело № А74-2064/2010.

Предприниматели Б. и Ж. обратились в уполномоченный орган с совместным заявлением о приватизации арендуемых помещений площадью 340, 6 кв.м и 50,5 кв.м, а также о выделении доли от общей площади (463, 7 кв.м) в данном помещении.

Уполномоченный орган отказал предпринимателям в выкупе арендуемого помещения, ссылаясь на включение его в Перечень имущества, предназначенного для оказания имущественной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства, которое может быть использовано только в целях предоставления его во владение и (или) в пользование на долгосрочной основе субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства.

При рассмотрении дела суд первой инстанции на основании заключения исследовательской организации установил, что арендуемое предпринимателем Б. помещение площадью 320,4 кв.м не может считаться единым помещением, поскольку состоит из двух нежилых помещений. Данные помещения возможно выделить в отдельную долю только при условии обязательного проведения перепланировки помещения, целью которой является создание выходов из других помещений либо в коридор общего пользования, либо за пределы здания.

Арендуемое предпринимателем Ж. помещение имеет площадь 45,2 кв.м, вход в помещение осуществляется с соседнего помещения, арендуемого другим пользователем. Данное помещение возможно выделить в отдельную долю только при условии обязательного проведения перепланировки помещения, целью которой является создание выходов из него либо в коридор общего пользования, либо за пределы здания.

Между тем, арендуемые предпринимателями помещения к моменту рассмотрения спора в натуре не выделены, самостоятельными объектами недвижимости не являются, доказательства перепланировки помещения и выдела в натуре доли помещения площадью 320,4 кв.м. и доли помещения площадью 45,2 кв.м., находящихся в пользовании у предпринимателей, в материалах дела отсутствуют.

Также суд учел, что заявление предпринимателей в уполномоченный орган не содержит требование о передаче арендуемых помещений в долевую собственность арендаторов; предприниматели пользуются на основании возмездного договора частями нежилого помещения, площадь которых не составляет всю площадь данного помещения.

С учетом изложенного и руководствуясь пунктом 8 Информационного письма № 134 суд первой инстанции пришел к выводу о том, что уполномоченный орган правомерно отказал в удовлетворении заявления предпринимателей на предоставление преимущественного права на выкуп арендованных помещений, поскольку предпринимателям были переданы в аренду части нежилого помещения, которые в совокупности не составляют всю площадь данного помещения.

Решение суда первой инстанции по указанному делу оставлено без изменения постановлениями апелляционной и кассационной инстанций. Определением судебной коллегии ВАС РФ в передаче дела в Президиум ВАС РФ отказано (см.раздел 2.1. настоящего анализа).

К аналогичным выводам пришел Третий арбитражный апелляционный суд по делам №№ А74-3320/2010,А33-21467/2009, А33-21468/2010, А33-5998/2010, поскольку арендуемые части помещения, в отношении которых заявители претендуют на реализацию преимущественного права, к моменту рассмотрения спора в натуре не выделены, самостоятельными объектами недвижимости не являются, в отношении этих помещений кадастровый учет не осуществлен, доказательства перепланировки помещения и выдела в натуре долей помещения, соответствующих испрашиваемым частям и находящихся в пользовании у заявителей, в материалах дела отсутствуют.

5) Закон № 159-ФЗ не содержит положений, запрещающих субъектам малого или среднего предпринимательства реализовать право на приобретение в отношении нескольких арендуемых ими объектов недвижимого имущества.

Делу № А33-19759/2009.

Общество обратилось с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение нежилого помещения общей площадью 502,4 кв.м и нежилого помещения общей площадью 214,1 кв.м, которые находились во временном пользовании общества на основании договора аренды от 15.12.1994 № 1804.

Уполномоченный орган отказал обществу в реализации преимущественного права на приобретение муниципального имущества в связи с тем, что площадь всех помещений, арендуемых им на основании договора аренды № 1804, на дату вступления в силу Закона № 159-ФЗ составляла более 1000 кв.м (1124,7 кв.м); объектом аренды по договору № 1804 являлись нежилые помещения, объединенные единым назначением, поэтому они могли быть отчуждены из муниципальной собственности только как единый объект; установленное законом требование о размере площади относится к площади арендуемого помещения, а не отчуждаемого.

Из пункта 12Информационного письма № 134 следует, что Закон№ 159-ФЗ не содержит положений, запрещающих субъектам малого или среднего предпринимательства реализовывать принадлежащее им право на приобретение в отношении нескольких арендуемых ими объектов недвижимого имущества. При этом площадь каждого из выкупаемых субъектом малого или среднего предпринимательства объектов недвижимости не должна превышать предельных значений площади арендуемого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности, установленных законами субъектов Российской Федерации или, в случае, если субъектами Российской Федерации данные значения не установлены, постановлением Правительства Российской Федерации.

Статьей 1 Закона Красноярского края от 30.10.2008 № 7-2279 «Об установлении предельного значения площади и срока рассрочки оплаты недвижимого имущества, приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на его приобретение» (далее – Закон Красноярского края № 7-2279) установлено предельное значение площади арендуемого недвижимого имущества для отчуждения государственного имущества Красноярского края или имущества муниципальных образований путем реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества субъектами малого и среднего предпринимательства в размере не более 1000 квадратных метров.

При рассмотрении дела суд первой инстанции установил, что общество изъявило желание реализовать преимущественное право на приобретение муниципального имущества в виде двух нежилых помещений, являющихся самостоятельными объектами недвижимости, право муниципальной собственности на которые зарегистрировано в установленном законом порядке.

Уполномоченный орган не привел нормативно-правового обоснования того, что самостоятельный объект недвижимого имущества, ранее переданный в аренду совместно с иными подобными объектами, впоследствии не может быть отчужден из муниципальной собственности.

На основании изложенного суд первой инстанции признал незаконным отказ уполномоченного органа в реализации обществом преимущественного права на приобретение муниципального имущества в виде двух нежилых помещений.

Постановлением апелляционной инстанции решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

[b]6) Арендуемое обществом помещение превышает предельный размер площади, в отношении которого может быть реализовано преимущественное право на приватизацию.[/b]

Дело № А33-11809/2010.

Общество арендует нежилое помещение площадью 1210,7 кв.м, находящееся в муниципальной собственности и поставленное на кадастровый учет.

Постановлениемадминистрации муниципального образования установлено, что данное нежилое помещение подлежит приватизации путем продажи на аукционе с открытой формой подачи предложений о цене.

После издания указанного постановления администрации общество направило в адрес администрации муниципального образования предложение о приватизации в соответствии с Законом № 159-ФЗ арендуемого помещения площадью 977 кв.м.

Общество оспорило указанное постановление администрации в судебном порядке, полагая, что данный акт не соответствует Закону № 159-ФЗ и нарушает его преимущественное право на приватизацию части арендуемого помещения.

Суд первой инстанции, принимая решение об отказе в удовлетворении заявленного требования, руководствовался пунктом 3 статьи 3 Закона № 159-ФЗ, статьей 1 Закона Красноярского края № 7-2279 и исходил из того, арендуемое обществом помещение превышает предельный размер площади, в отношении которого может быть реализовано преимущественное право на приватизацию.

Также суд указал, что часть арендуемого помещения площадью 977 кв.м, заявленная обществом к приватизации, в обособленный объект недвижимости по правилам Федерального законаот 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» не сформирована, поэтому признал несостоятельными доводы общества о том, что арендуемое помещение возможно разделить на обособленные друг от друга помещения с независимыми входами, а уполномоченный орган обязан сформировать из арендуемого помещения два обособленных помещений.

Постановлением апелляционной инстанции решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

7) Закон № 159-ФЗ не предусматривает возможность приватизации арендуемого недвижимого имущества, представляющего собой единый, неделимый имущественный комплекс, состоящий не только из помещений, но из иных сооружений и конструкций, технические параметры которых не могут быть выражены в квадратных метрах.

Дело № А33-544/2010.

На основании договора аренды муниципального имущества обществу передано в аренду сооружение общей площадью 6295, 4 кв.м для организации оптовой и розничной торговли ГСМ.

Общество обратилось к главе муниципального образования с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества по указанному договору аренды.

Уполномоченный орган отказал обществу в удовлетворении такого заявления, указав, что применить к арендуемому обществом объекту положения Закона № 159-ФЗ не представляется возможным, поскольку объект аренды – автозаправочная станция общей площадью более 1000 кв.м – является неделимым, в его состав входят здания, ограждения и сооружения, а технические параметры отдельных объектов учета данного объекта не могут быть выражены в квадратных метрах (топливно-раздаточные колонки, резервуары металлические).

Суд первой инстанции установил, что арендуемое по договору имущество представляет собой имущественный комплекс, зарегистрированный как единый неделимый объект недвижимого имущества, в состав которого входят здания, ограждения и сооружения. Площадь застройки указанного объекта составляет 6295,4 кв.м.

В связи с этим суд признал, что к правоотношениям по аренде вышеуказанного объекта не может быть применен Закон № 159-ФЗ ввиду превышения арендованной площади недвижимого имущества установленных Законом Красноярского края № 7-2279 предельных значений.

Также суд указал, что законодатель, установив в пункте 3 статьи 3Закона № 159-ФЗ допустимый размер общей площади арендуемых помещений в качестве обязательного условия для предоставления преимущественного права на выкуп арендуемого имущества, исключил возможность применения названного Законак выкупу арендуемого недвижимого имущества, представляющего собой единый, неделимый имущественный комплекс, состоящий не только из помещений, но из иных сооружений и конструкций, технические параметры которых не могут быть выражены в квадратных метрах.

По этим же основаниям суд апелляционной инстанции, оставляя решение суда без изменения, отклонил довод общества о том, что именно площадь помещений, входящих в состав арендуемого объекта недвижимого имущества, не превышает предельно установленные значения.

Кроме того, суд апелляционной инстанции учел, что постановлением администрации муниципального образования установлены условия приватизации автозаправочной станции, по результатам проведенного аукциона заключен договор купли-продажи на спорный объект недвижимости с другой организацией, право собственности которой на земельный участок зарегистрировано в установленном законом порядке.

Постановлением кассационной инстанции судебные акты первой и апелляционной инстанций оставлены без изменения. Определением судебной коллегии ВАС РФ в передаче дела в Президиум ВАС РФ отказано (см.раздел 2.1. настоящего анализа).

К аналогичному выводу пришел Третий арбитражный апелляционный суд по делу № А33-8977/2010, установив, что арендуемый заявителем комплекс имущества, состоящий из недвижимого имущества общей площадью 1399,9 кв. м и движимого имущества в количестве 1052 единицы, является неделимым объектом аренды, поскольку объекты образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению – для функционирования Центрального парка и организации досуга жителей города. Площадь арендуемого обществом недвижимого имущества превышает предельное значение площади для реализации преимущественного права, установленное в Красноярском крае, поэтому у общества отсутствует право на выкуп арендуемых помещений в соответствии с Законом № 159-ФЗ.

3.5. Общие выводы по разделу

В анализируемый период Третьим арбитражным апелляционным судом отменены судебные акты по делам №№А33-10162/2010, А33-13518/2010 и А74-355/2010 в связи с неполным выяснением судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для установления препятствий в реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приватизацию арендуемых помещений.

По делу № А33-10162/2010 апелляционный суд не согласился с выводом суда о том, что уставом организации, выпиской из Единого государственного реестра юридических лиц подтверждается осуществление ею деятельности по организации азартных игр, и признал, что при применении положений пункта 1 части 3 статьи 14Закона «О малом и среднем предпринимательстве» необходимо устанавливать обстоятельства фактического осуществления субъектом малого и среднего предпринимательства деятельности по организации азартных игр.

По делу № А33-13518/2010 апелляционный суд не согласился с выводом суда об отсутствии доказательств пользования обществом арендуемым имуществом общей площадью 289,9 кв.м не менее двух лет на момент вступления в силу Закона № 159-ФЗ, указав, что с момента заключения договора аренды в 2001 году предметом договора аренды является нежилое помещение, площадь которого изменилась в результате перепланировки и введения в общую площадь части холла, которая функционально связана с ним, не имеет самостоятельного назначения и способности участия в гражданском обороте.

По делу № А74-355/2010 суд апелляционной инстанции, ссылаясь на пункт 5 Информационного письма № 134, указал, что при наличии волеизъявления предпринимателя на реализацию преимущественного права на приватизацию арендуемого помещении и соблюдении им условий, установленных статьей 3Закона № 159-ФЗ, последующее включение уполномоченным органом арендуемого нежилого помещения в перечень не подлежащего приватизации имущества свидетельствует о совершении действий, имеющих своей целью исключительно воспрепятствование реализации предпринимателем права на приобретение арендуемого имущества в собственность. Данные обстоятельства не были учтены судом первой инстанции при рассмотрении спора.

Таким образом, неполнота выяснения обстоятельств при оценке доводов заявителей о необоснованности отказа уполномоченного органа в реализации преимущественного права на приватизацию арендуемого имущества повлекла принятие судом первой инстанции неправильных решений по указанным делам

ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ от 3 апреля 2014 г. N 08АП-231/2014 Дело N А46-11760/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 27 марта 2014 года
Постановление изготовлено в полном объеме 03 апреля 2014 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Золотовой Л.А.,
судей Сидоренко О.А., Шиндлер Н.А.,
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Зайцевой И.Ю.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-231/2014) Департамента имущественных отношений Администрации г. Омска на решение Арбитражного суда Омской области от 11.12.2013 по делу N А46-11760/2013 (судья Ярковой С.В.),
принятое по заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Омская ритуальная компания Память-В" (ОГРН 1095543026864, ИНН 5504214113)
к Департаменту имущественных отношений Администрации г. Омска
о признании незаконным отказа в выкупе арендуемого имущества,
при участии в судебном заседании представителей:
- от Департамента имущественных отношений Администрации г. Омска - Унжакова Ирина Сергеевна (удостоверение, по доверенности N Исх-ДИО/716 от 22.01.2014 сроком действия один год);
- от общества с ограниченной ответственностью "Омская ритуальная компания Память-В" - Новоселов Андрей Васильевич (паспорт, по доверенности б/н от 17.09.2013 сроком действия три года).

установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Омская ритуальная компания Память-В" обратилось в Арбитражный суд Омской области с заявлением к департаменту имущественных отношений Администрации г. Омска о признании незаконным отказа в предоставлении обществу преимущественного права на приватизацию арендуемого нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Омск, ул. Фрунзе, дом 93, выраженного в письме N Исх-ДИО 17004 от 21.08.2013. В порядке реализации мер по устранению в полном объеме допущенных нарушений прав заявителя общество просит обязать Департамент принять соответствующее решение о продаже в собственность обществу с ограниченной ответственностью "Омская ритуальная компания Память-В" нежилого помещения площадью 246,7 кв. м, расположенного на первом этаже нежилого здания по адресу: г. Омск, ул. Фрунзе, дом 93, в также подготовить и заключить с указанными лицами соответствующий договор купли-продажи указанного нежилого помещения.
Решением от 11.12.2013 по делу N А46-11760/2013 требования заявителя были удовлетворены.
В апелляционной жалобе Департамент, ссылаясь на нарушение судом норм материального права, неполное выяснение фактических обстоятельств дела, просит решение отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований заявителя.
В обоснование своей позиции податель жалобы отмечает, что в нарушение статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, заявителем не доказан факт непрерывного владения не менее двух лет арендуемым имуществом до 01.07.2013, поскольку в период с 14.11.2011 по 11.01.2012, с 11.02.2012 по 29.02.2012 помещение использовалось без правовых оснований, после расторжения договора аренды помещение не было возвращено арендодателю, оплата производилась за фактическое использование.
В представленном в апелляционный суд отзыве на жалобу Департамента Общество выразило свое несогласие с доводами жалобы, считает решение суда первой инстанции законным, обоснованным и не подлежащим отмене или изменению.
Суд апелляционной инстанции, исследовав материалы дела, изучив апелляционную жалобу, отзыв на нее, выслушав представителей сторон, установил следующие обстоятельства.
ООО "Омская ритуальная компания Память-В" обратилось к департаменту имущественных отношений Администрации г. Омска с заявлением о предоставлении преимущественного права на приватизацию арендуемого ООО "Омская ритуальная компания Память-В" нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Омск, ул. Фрунзе, 93.
В письме от 21.08.2013 N Исх-ДИО 17004 департамент отказал заявителю в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в собственность. В качестве основания отказа в приватизации в решении указано, что в нарушение статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, заявителем не доказан факт непрерывного владения не менее двух лет арендуемым имуществом по состоянию на 01.07.2013, поскольку в период с 14.11.2011 по 11.01.2012, с 11.02.2012 по 29.02.2012 помещение использовалось без правовых оснований, после расторжения договора аренды помещение не было возвращено арендодателю, оплата производилась за фактическое использование.
Полагая, что указанный отказ в приватизации арендуемого имущества противоречит закону, нарушает права и законные интересы заявителя, общество обратилось в суд с рассматриваемыми требованиями.
Решением от 11.12.2013 по делу N А46-11760/2013 требования заявителя были удовлетворены.
Означенное решение суда первой инстанции обжалуется в Восьмой арбитражный апелляционный суд.
Суд апелляционной инстанции, проверив в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции, не находит оснований для его отмены.
В силу части 1 статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:
- - арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2013 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;
- - отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;
- - арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.
В силу пункта 3 статьи 9 ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны:
1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;
2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;
3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
В случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего ФЗ требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим ФЗ или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества (пункт 4 статьи 9 ФЗ от 22 июля 2008 N 159-ФЗ).
Согласно пункту 1 статьи 4 ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности (далее - уполномоченный орган), в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 настоящего Федерального закона.
В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" к субъектам малого и среднего предпринимательства относятся физические лица, внесенные в Единый государственный реестр индивидуальных предпринимателей и осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, крестьянские (фермерские) хозяйства, соответствующие указанным в Законе условиям.
То обстоятельство, что заявитель подпадает под критерии субъекта малого и среднего предпринимательства подтверждено материалами дела и ответчиком не оспаривается.
Суд первой инстанции правомерно указал, что материалами дела подтвержден тот факт, что арендуемое имущество по состоянию на 01.07.2013 находится в его временном владении и временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ в соответствии с договором аренды указанного имущества.
Как было установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, на основании договора аренды от 15.09.2010 N 38641/3А (с учетом договора о присоединении ООО "Память-В" к ООО "Омская ритуальная компания Память-В") заявителю передано в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Омск, ул. Фрунзе, 93, площадью 246,7 кв. м.
Договор заключен сроком на 360 дней по результатам аукциона, проведенного ДИО (информационное сообщение, опубликованное в газете "Комсомольская правда" N 105 (25526) от 21.07.2010, N 113 (25534) от 04.08.2010). Помещение передано арендодателем арендатору по акту приема-передачи.
После окончания действия вышеуказанного договора между заявителем и департаментом были заключены два договора аренды данного нежилого помещения: N 39998/3 от 16.09.2011 года сроком с 16.09.2011 года по 15.10.2011 года и N 40098/3 от 16.10.2011 года сроком с 16.10.2011 года по 13.11.2011 г.
Департаментом имущественных отношений Администрации г. Омска на 15.11.2011 г. назначено проведение аукциона на право заключения договора аренды упоминаемого ранее нежилого помещения.
В результате подачи заявки на участие заявитель стал победителем данного аукциона, однако 18.11.2011 г. в соответствии с протоколом N 48 аукционной комиссии департамента имущественных отношений Администрации г. Омска его результаты были отменены, ввиду несоответствия условий проекта договора аренды указанного муниципального имущества данным, указанным в информационном извещении и документации об аукционе.
В связи с чем, в период с 14.11.2011 года по 12.01.2012 года в соответствии с Федеральным законом от 26 июля 2006 года N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее по тексту Федеральный закон N 135-ФЗ) общество не имело реальной возможности заключить новый месячный договор аренды, фактически находясь в вышеуказанном помещении. При этом в полном объеме заинтересованному лицу выплачивалась арендная плата, а также оплачивались коммунальные платежи. Указанные обстоятельства заинтересованное лицо не опровергает.
Как указывает заявитель, с целью соблюдения Федерального N 135-ФЗ для правовой легализации своего фактического нахождения в спорном нежилом помещении заявителя и обеспечения его предпринимательской и хозяйственной деятельности общество поручило ИП Абайдулиной Суфие Хайруловне - являющейся дочерью директора общества и Единственного участника общества Абайдулина Хайрулы Гафуровича, контрагентом заявителя по договору простого товарищества от 01.08.2011 г. и соответственно аффилированным лицом общества, от ее имени заключить с департаментом договор аренды сроком на 1 месяц.
Договор аренды N 40222/3 был заключен ИП Абайдулиной С.X. 12.01.2012 г. на срок с 12.01.2012 года по 10.02.2012 года. Задолженность по арендной плате и пени по указанному договору у ИП Абайдулиной С.Х. так же как и у заявителя отсутствовала. Денежные средства в качестве арендной платы ИП Абайдулиной С.Х. переданы заявителем по договору простого товарищества от 01.08.2011 г. Представленные в материалы дела копии актов-сверок расчетов и платежных поручений подтверждают, что все коммунальные платежи за период действия вышеуказанного договора оплачивались ООО "Омская ритуальная компания Память-В".
То обстоятельство, что спорное помещение передавалось заявителю на основании вышеуказанного договора аренды, подтверждается планами арендуемого помещения, приложенными к договору аренды, кадастровым паспортом помещения по состоянию на 21.02.2012.
Площадь спорных помещений не превышает установленные законом субъекта Российской Федерации предельные значения.
Арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и(или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Задолженности по арендной плате за использование указанного имущества и пени общество не имеет.
Вышеназванные обстоятельства ответчиком не оспариваются.
Довод подателя жалобы, об отсутствии факта непрерывного владения не менее двух лет арендуемым имуществом до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, не подтверждает наличие оснований для отказа в выкупе арендуемого имущества.
Как указывалось выше по тексту на период с 12.01.2012 года по 10.02.2012 года договор аренды N 40222/3 спорного объекта недвижимости был заключен ИП Абайдулиной С.X. Задолженность по арендной плате и пени по указанному договору у ИП Абайдулиной С.Х. так же как и у заявителя отсутствовала. Денежные средства в качестве арендной платы ИП Абайдулиной С.Х. переданы заявителем по договору простого товарищества от 01.08.2011 г. Представленные в материалы дела копии актов-сверок расчетов и платежных поручений подтверждают, что все коммунальные платежи за период действия вышеуказанного договора оплачивались ООО "Омская ритуальная компания Память-В".
В период подготовки Департаментом имущественных отношений Администрации г. Омска к проведению аукциона на право заключения договора аренды данного помещения сроком на 5 лет (информационное извещение о проведении аукциона, размещенное на сайте в сети "Интернет" wwvv.torgi.gov.ru от 13.01.2012 г.), после истечения срока действия договора N 40222/3 (с ИП Абайдулиной С. X.), т.е. с 10.02.2012 года, и до момента вступления в действие договора N 40614/ЗА от 21.02.2012 г., заключенного между заинтересованным лицом и заявителем по результатам аукциона, общество (Заявитель) фактически находилось в вышеуказанном помещении и в полном объеме производило оплату заинтересованному лицу за фактическое пребывание в данном помещении (копии актов сверок расчетов и платежных поручений прилагаются). Доказательств обратного в материалы дела не представлено.
Таким образом, ООО "Омская ритуальная компания Память-В" непрерывно, в течение более двух лет арендовало у департамента имущественных отношений Администрации г. Омска нежилое помещение, расположенное по адресу: 644007, г. Омск. ул. Фрунзе 93, площадью 246,7 кв. м. Задолженности по арендной плате за упоминаемое нежилое помещение и пени по указанным договорам аренды заявитель не имеет.
Таким образом, указанное заинтересованным лицом основание отказа в реализации преимущественного права на выкуп арендованного имущества обоснованно было признано судом первой инстанции незаконным, что послужило основанием для признания оспариваемого решения недействительным и удовлетворения требований заявителя.
Суд апелляционной инстанции считает, что Департаментом в данном случае не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения суда первой инстанции.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

постановил:
Апелляционную жалобу Департамента имущественных отношений Администрации г. Омска оставить без удовлетворения, решение Арбитражного суда Омской области от 11.12.2013 по делу N А46-11760/2013 - без изменения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

А заработает ли 159 закон? 2012 год....
По оценкам некоммерческого партнёрства «Опора России» в столичном регионе до сих пор ни один предприниматель не смог воспользоваться правом льготной приватизации, которое даёт 159-ый федеральный закон. Не лучше дела с его реализацией обстоят и в целом по стране. Лишь 5% представителей малого и среднего бизнеса смогли договориться с властями о выкупе арендуемых ими помещений.

Николай Парамонов 10 лет занимается продажами автозапчастей. Офис его фирмы расположен в строении на окраине Москвы. Долгое время бизнесмен арендовал его у городских властей. Но однажды Парамонов решил воспользоваться льготами, а именно, правом преимущественного выкупа, которое ему как малому предпринимателю даёт 159-ый федеральный закон. И поскольку площадь занимаемых им помещений не превышала 300 квадратных метров (такая норма установлена в Москве), коммерсант заявил о своём желании в столичный департамент имущества. И вот тут у него начались проблемы. Чиновники в одностороннем порядке расторгли с ним договор. По словам предпринимателя, по надуманным причинам.

Комиссия из ГУП «Московское имущество» почему-то решила, что директор компании самовольно заложил окно, которого, к слову, отродясь на этом месте не было. Демонтировал сантехнику в уборной, хотя внутри до сих пор установлен душ. А будку охранника чиновники и вовсе посчитали капитальной пристройкой. В общем, бизнесмена обвинили в незаконной перепланировке здания и даже попытались выселить его отсюда силовыми методами. И это несмотря на то, что расторжение договора аренды в этот момент Парамонов оспаривал в суде.

Николай Парамонов: «Наверное, всегда есть 2 причины: либо чья-то заинтересованность, но мне это неизвестно, либо есть необходимость пополнения казны. Мы и не против, на самом деле, но не надо нарушать законы».

Год назад Парамонов провёл независимую оценку всей недвижимости, на арендуемой им территории. Эксперты пришли к выводу, что всё это добро стоит не более 26 миллионов рублей. Но, видимо, в Мэрии на этот счёт иное мнение. Правда, узнать его нам так и не довелось. В Департаменте имущества пока не могут найти время для общения с прессой по вопросам льготной приватизации.

Николай Парамонов: «Пока оценки официальной нет. Но, по неофициальной информации где-то в районе 75-80 млн. - это за ангары, обшитые жестью, которые на заводе новые стоят, ну до миллиона».

Завышенная оценка помещений, комментируют в общественной организации «Опора России», - это одна из проблем, с которой сталкивается наш малый и средний бизнес. Возможно, чиновники изначально заложили по статье «приватизация» в доходную часть бюджета слишком большие суммы. А теперь и не знают где их взять?

Андрей Шубин: «Оценку проводит де-юре организация не зависимая от органов гос. Власти. Зачастую, очень много судебных решений, много проблем по всем регионам - то, что преднамеренно завышаются цены на это имущество и рыночная цена у него все-таки другая. Она ниже. Но при оценке завышают цену и ставят именно ту цену, которую им рекомендуют органы власти».

Но, главная проблема заключается в том, что власти, в принципе, не заинтересованы в поддержке малого бизнеса с помощью 159-го закона. Самая первая редакция этого документа распространялась на всё имущество ФГУПов и МУПов, однако, впоследствии, эта норма почему-то, исчезла из неё.

Андрей Шубин: «Появилась новая норма. Появилась, в соответствии с 209 законом. Есть конкретные направления поддержки малого и среднего предпринимательства - это имущественная поддержка. Там, в рамках этого закона, по всем субъектам делаются перечни этого имущества, которое можно сдавать в аренду субъектам малого и среднего предпринимательства. Только им. Вот вторая проблема истекает из этой возможности. Всё имущество, все имущество, которое арендовано предпринимателями - всё попало в перечни. Т.е оттуда нельзя выкупать, его сдают в аренду так и сдают. То есть тоже такая хитрость, которую сделали чиновники».

Но, даже если Вам удалось договориться с властями об исключении помещений из пресловутых «перечней», то это ещё вовсе не означает, что Вам повезло. Торговая фирма «Макондр» сошлась-таки с государством по цене своего офиса, расположенного в здании на Стромынке, в столичном районе Сокольники. Однако она так и не смогла зарегистрировать право собственности в Росреестре.

Ольга Абрамова: «ООО «Макондр» по рыночной стоимости выплатил помещение подал документы в Росреестр. Одной из причин отказа в Росреестре считается отсутствие отчёта оценки, то есть на наш взгляд позиция такая, что один госорган Росреестр, выказывает недоверие другому госоргану, и говорит - вы неправильно оценили. Вы оценили очень дешево. Ну, такая позиция не то чтобы недопустима на наш взгляд, она недопустима на основании законодательства».

После того, как все замечания были устранены, «Макондр» вновь обратился в Росреестр и вновь получил отказ. На сей раз, правды пришлось искать в Высшем арбитражном Суде. Регистратор снова пытался признать сделку ничтожной, почему-то ссылаясь на наличие того самого «перечня». Однако, в этом вопросе российская фемида оказалась на стороне здравого смысла, и встала на сторону предпринимателей.

Ольга Абрамова: «На этот счет ВАС сказал, что наличие такого перечня - незаконно. Даже если он есть, то такой перечень не может влиять на права организаций по выкупу».

Таким образом, Высший арбитражный суд создал прецедент. И как считают юристы, для того чтобы сложилась судебная практика необходимо еще несколько подобных решений. И тогда чиновники, возможно, поймут, что в их действиях есть что-то противозаконное.

Самая тяжёлая ситуация с выкупом недвижимости сложилась в наиболее крупных городах. По данным «Опоры России», в Москве и вовсе еще ни один бизнесмен не смог воспользоваться льготами, которые даёт 159 ФЗ. Всего же в масштабах страны выкуплено только 32 тысячи объектов. Это притом, что предпринимателей насчитывается - 6 млн. Действие нынешней редакции 159 закона закончится в середине следующего года. Сколько коммерсантов до этого времени успеют им воспользоваться - неясно.

Сегодня предпринимательское сообщество предлагает свои варианты того, как государство могло бы его поддержать. Для этого, по мнению Опоры России, необходимо, во-первых, снять максимальные ограничения по размерам площади выкупаемых помещений. Во-вторых, исключить попадание арендуемых зданий в перечни, из которых их потом невозможно выкупить. Кроме того, нужно позволить компаниям, которым ранее было отказано в приватизации по вышеназванным причинам повторно подавать заявку, в связи с изменившимися обстоятельствами. Есть и другие пункты, но эти - главные. И если они найдут своё отражение в новом Законе, значит слова «забота о предпринимателях» для чиновников окажутся больше, чем просто слова.

Спорные вопросы приватизации недвижимости арендаторами
ФАС Уральского округа представил итоговую справку по вопросам, возникающим при рассмотрении дел, связанных с применением ФЗ от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

1. Распространяется ли действие Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ на субъекта малого или среднего предпринимательства, который владеет и (или) использует имущество на основании договора субаренды?
Условия, которым должен соответствовать субъект малого и среднего предпринимательства, желающий выкупить арендуемое им имущество, установлены Законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ. Перечень данных условий является исчерпывающим и не подлежит расширительному толкованию.

Необходимым условием реализации субъектами малого и среднего предпринимательства права на выкуп является факт нахождения арендуемого имущества в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу названного Закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества (п. 1 ст. 3 Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ).

В абз. 6 п. 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» указано, что при применении положений ст. 3 Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ арбитражным судам следует иметь в виду, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества.

Таким образом, возможность реализации права на приобретение имущества связана с правовым основанием пользования данным имуществом, которым является именно договор аренды.

Абз. 3 п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами, не подлежит применению к отношениям по приватизации недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства. Из содержания данной нормы следует, что к договорам субаренды применяются положения Гражданского кодекса, регулирующие заключение, исполнение, расторжение договоров аренды, а также признание их недействительными, в то время как Закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ регулирует не арендные правоотношения, а отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства (п. 1 ст. 1 названного Закона).

Кроме того, поскольку договорные отношения в отношении переданного в субаренду имущества возникают у субарендатора не с публичным собственником, который наделен полномочиями по распоряжению имуществом, находящимся в государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности, а с арендатором, у публичного собственника не может возникнуть обязанности по отчуждению имущества, которая основана на договоре субаренды.

Таким образом, действие Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ не распространяется на субъекта малого или среднего предпринимательства, который владеет и (или) использует имущество на основании договора субаренды.

2. Вправе ли субъект малого или среднего предпринимательства повторно (неоднократно) обращаться с заявлением о реализации права на выкуп одного и того же арендуемого имущества?
Закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ не содержит положений, устанавливающих для субъектов малого и среднего предпринимательства каких-либо ограничений или запретов по количеству обращений с заявлением о выкупе одного и того же арендуемого имущества.

Следовательно, субъект малого или среднего предпринимательства имеет право повторно (неоднократно) обращаться с заявлением о реализации права на выкуп одного и того же имущества, арендуемого по договору аренды.

3. Следует ли при определении рыночной стоимости выкупаемого имущества учитывать обременение данного объекта правом аренды?
В силу ч. 1 ст. 3 Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Согласно ст. 20 Закона об оценочной деятельности требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности.

Как установлено в подп. «е» п. 8 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» (Утвержден приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 254), в отчете об оценке должны быть приведены количественные и качественные характеристики объекта оценки. Данная информация в зависимости от объекта оценки должна содержать, в частности, сведения об имущественных правах и обременениях, связанных с объектом оценки.

В то же время по смыслу ст. 1-3 Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ реализация муниципального (государственного) имущества направлена на отчуждение объекта недвижимости конкретному лицу. Совершение сделки купли-продажи оцениваемого объекта по правилам, установленным данным Законом, с участием на стороне покупателя третьего лица, к которому в случае приобретения объекта перешло бы обременение данного объекта арендными отношениями, является невозможным.

Таким образом, при заключении договора купли-продажи имущества в порядке, установленном Законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ, договор аренды прекращается в силу совпадения должника и кредитора в одном лице (ст. 413 Гражданского кодекса).

Поскольку приобретение арендованного имущества в порядке реализации положений Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ предопределяет прекращение обременения выкупаемого имущества в момент заключения договора купли-продажи, следовательно, объект приобретается субъектом малого или среднего предпринимательства свободным от прав третьих лиц и обременения арендными правоотношениями.

Определение рыночной стоимости имущества в целях его приобретения арендатором в порядке Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ с учетом обременения правами аренды этого же арендатора противоречит требованиям ст. 3 указанного Закона и приводит к необоснованному занижению цены имущества, которое приобретается при отсутствии иных претендентов.

Вышеизложенное свидетельствует о том, что при определении рыночной стоимости объекта не следует учитывать обременение оцениваемого имущества правом аренды.

4. Вправе ли лицо, выкупившее имущество на основании Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, при передаче ему товара ненадлежащего качества воспользоваться правами покупателя, предусмотренными в п. 1 ст. 475 Гражданского кодекса?
Согласно п. 1 ст. 1 Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ названный нормативный правовой акт регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления в силу данного закона, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.

Как следует из п. 3 ст. 1 Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, отношения, связанные с участием субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные данным Законом, регулируются Федеральным законом от 21.12.2011 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».

В п. 4 ст. 3 Закона о приватизации государственного и муниципального имущества установлено, что к отношениям по отчуждению государственного и муниципального имущества, не урегулированным данным Законом, применяются нормы гражданского законодательства.

Положениями Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ и Закона о приватизации государственного и муниципального имущества не урегулированы отношения сторон договора купли-продажи, заключенного в порядке реализации преимущественного права на выкуп, в случае передачи покупателю имущества ненадлежащего качества.

Поскольку после заключения соответствующего договора и регистрации перехода права собственности на указанное в нем имущество не исключается наличие между продавцом и покупателем споров, в том числе относительно качества товара, в отсутствие специального правового регулирования данные споры подлежат разрешению на основании норм гражданского законодательства о купле-продаже.

Следовательно, субъект малого или среднего предпринимательства, которому по договору купли-продажи был передан товар ненадлежащего качества и данные недостатки не были оговорены продавцом в момент заключения договора, вправе воспользоваться правами, предусмотренными в п. 1 ст. 475 Гражданского кодекса.

Итоговая справка одобрена президиумом Федерального арбитражного суда 22.03.2013

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 21.12.2009 по делу N А63-6380/2009
«…Предприниматель, полагая, что отказ комитета противоречит положениям действующего законодательства, нарушает его права и законные интересы по реализации преимущественного права на приобретение арендованного земельного участка, обратился в арбитражный суд с заявлением.

Истолковав приведенную норму права с учетом ее содержания, суды правильно указали, что действие Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ не распространяется на отношения по выкупу земельных участков. Выкуп земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в порядке, установленном земельным законодательством и законодательством о приватизации.

Из договора аренды от 16.05.2001 N 725 видно, что предпринимателю в аренду был предоставлен земельный участок для эксплуатации под временный торговый павильон. Доказательства того, что на арендуемом предпринимателем спорном земельном участке находятся объекты недвижимости, принадлежащие предпринимателю на праве собственности, не представлены.

При таких обстоятельствах суды обоснованно сделали вывод об отсутствии у предпринимателя преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого земельного участка и правомерно отказали в удовлетворении заявленных требований.

Данный вывод основан на установленных по делу обстоятельствах и соответствует приведенным нормам федеральных законов и правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащейся в пункте 1 информационного письма от 05.11.2009 N 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Довод предпринимателя о том, что Закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ не исключает право субъектов малого и среднего предпринимательства на преимущественный выкуп арендуемых земельных участков, поскольку в силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к объектам недвижимого имущества отнесена и земля, обоснованно отклонен судом апелляционной инстанции. Суд указал, что законодатель, установив в пункте 3 статьи 3 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ допустимый размер общей площади арендуемых помещений в качестве обязательного условия для предоставления преимущественного права на выкуп арендуемого имущества, исключил возможность применения названного Закона к выкупу арендуемых земельных участков.

Иные доводы кассационной жалобы также были предметом исследования судов первой и апелляционной инстанций, им дана правильная правовая оценка; при этом заявителем не приведены доказательства, имеющиеся в деле и не исследованные судебными инстанциями. В соответствии со статьей 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная инстанция не имеет полномочий на исследование и установление новых обстоятельств дела, а также не вправе переоценивать доказательства, которые были предметом исследования в судах первой и апелляционной инстанций…»

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КЕМЕРОВСКОЙ ОБЛАСТИ
от 21 апреля 2010 года

АКТУАЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ ПРАКТИКИ ПРИМЕНЕНИЯ ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА ОТ 22.07.2008 N 159-ФЗ "ОБ ОСОБЕННОСТЯХ ОТЧУЖДЕНИЯ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА, НАХОДЯЩЕГОСЯ В ГОСУДАРСТВЕННОЙ СОБСТВЕННОСТИ СУБЪЕКТОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ИЛИ В МУНИЦИПАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ И АРЕНДУЕМОГО СУБЪЕКТАМИ МАЛОГО И СРЕДНЕГО ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСТВА, И О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ В ОТДЕЛЬНЫЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫЕ АКТЫ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ"

В соответствии с планом Арбитражного суда Кемеровской области на 2-е полугодие 2009 года проведено обобщение практики рассмотрения споров, связанных с применением Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

Закон N 159-ФЗ, вступивший в силу с 05.08.2008, за исключением отдельных положений, предоставляет субъектам малого и среднего предпринимательства преимущественное право на приобретение до 1 июля 2010 арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации и муниципальной собственности.

Выкуп арендуемого имущества должен осуществляться без проведения торгов по цене, равной его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком.

По выбору арендатора возможна оплата приобретаемого имущества в рассрочку в пределах срока, установленного законами субъектов Российской Федерации. В Кемеровской области установлен максимальный срок рассрочки до 5 лет. На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов (пункт 3 статьи 5 Закона N 159-ФЗ).

В статье 4 Закона N 159-ФЗ предусмотрено право субъекта малого и среднего предпринимательства обжаловать отказ уполномоченного органа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, а также его бездействие в принятии решения об отчуждении арендуемого имущества.

В 2009 году судьями 5 судебного состава административной коллегии Арбитражного суда Кемеровской области было рассмотрено 17 дел, из них 16 дел об оспаривании решений органа местного самоуправления об отказе в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, 1 дело об оспаривании бездействия уполномоченного органа по принятию решения об отчуждении арендуемого имущества.

Из 17 дел по 10 делам требования заявителей удовлетворены, признаны незаконными решения об отказе в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения, а также бездействие уполномоченного органа в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества.

Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ (в редакции, действовавшей до внесения в нее изменений Федеральным законом от 17.09.2009 N 149-ФЗ), при возмездном отчуждении арендуемого недвижимого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности субъекты малого и среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости, при одновременном соблюдении следующих условий:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет до дня вступления в силу Закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение срока, указанного в пункте 1 настоящей статьи;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Федеральным законом от 17.07.2009 N 149-ФЗ, вступившим в силу с 22.07.2009, внесены изменения в Закон N 159-ФЗ, согласно которым срок аренды помещений субъектами малого и среднего предпринимательства, необходимый для реализации преимущественного права выкупа, снижен с трех до двух лет.

Пунктом 2 статьи 3 Закона N 159-ФЗ (в новой редакции) установлено, что условием предоставления преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является отсутствие задолженности по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества или на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Спорные правоотношения, связанные с соблюдением субъектами малого и среднего предпринимательства требований по сроку аренды помещений и перечислению арендной платы надлежащим образом, возникли в период действия старой редакции статьи 3 Закона N 159-ФЗ.

Анализ дел показывает, что большинство споров связано с вопросом о выполнении субъектами малого и среднего предпринимательства условия о перечислении арендной платы надлежащим образом в течение срока аренды имущества (пункт 2 статьи 3 Закона N 159-ФЗ).

Суд исходил из того, что Закон N 159-ФЗ не содержит четких критериев для оценки понятия "перечисление арендной платы надлежащим образом", поэтому при разрешении вопроса о наличии у арендатора преимущественного права на приобретение имущества необходимо давать оценку каждому случаю несвоевременного перечисления арендной платы.

Незначительные просрочки внесения арендной платы не являются препятствием для реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого помещения.