Fotovideoforum.ru

Обзор судебной практики рассмотрения споров, вытекающих
из административных правоотношений при отчуждении
недвижимого имущества, находящегося в государственной
собственности субъектов Российской Федерации или в
муниципальной собственности и арендуемого субъектами
малого и среднего предпринимательства
(2014 – 2015 (1-е полугодие) гг.)

ОГЛАВЛЕНИЕ
Используемые в тексте сокращения…………...………………………………………….....3
Введение………………………………………………………………………………………5
Практика рассмотрения Арбитражным судом Восточно-Сибирского округа споров,
вытекающих из административных правоотношений при отчуждении недвижимого
имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской
Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и
среднего предпринимательства
Раздел I………………………………………………………………………………………9
Раздел II………………………………………………………………………………………18
Справочная информация……………………………………………………………………23
Заключение…………………………………………………………………………..………24
Статистическая информация………………………………………………………………..25

Используемые в тексте сокращения
АС Восточно-Сибирского округа – Арбитражный суд Восточно-Сибирского
округа,
ВАС РФ – Высший Арбитражный Суд Российской Федерации,
ГК РФ – Гражданский кодекс Российской Федерации,
Закон № 178-ФЗ – Федеральный закон от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации
государственного и муниципального имущества»,
Закон № 131-ФЗ – Федеральный закон от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих
принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации»,
Закон № 135-ФЗ – Федеральный закон от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите
конкуренции»,
Закон № 209-ФЗ – Федеральный закон от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии
малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации»,
Закон № 159-ФЗ – Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об
особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной
собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности
и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении
изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»,
Закон № 144-ФЗ – Федеральный закон от 02.07.2013 № 144-ФЗ «О внесении
изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с
совершенствованием порядка отчуждения недвижимого имущества, находящегося в
государственной собственности субъектов Российской Федерации или в
муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего
предпринимательства»,
Закон № 158-ФЗ – Федеральный закон от 29.06.2015 № 158-ФЗ «О внесении
изменений в Федеральный закон «Об особенностях отчуждения недвижимого
имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской
Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и
среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные
акты Российской Федерации»,
информационное письмо Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 № 134 –
информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской
Федерации от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального
закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в
государственной собственности субъектов Российской Федерации или в
муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего
предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты
Российской Федерации»

Введение
Закон № 159-ФЗ направлен, как следует из его содержания, на поддержку
малого и среднего предпринимательства. С этой целью субъектам малого и среднего
предпринимательства предоставляется, в частности, преимущественное право на
приобретение арендуемых ими объектов недвижимого имущества, находящихся в
государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной
собственности, которое они могут реализовать в порядке, упрощенном по отношению к
общим правилам приватизации (вне конкурсных процедур).

Введение в отношении указанных категорий предпринимателей упрощенного
механизма реализации права на приватизацию отвечает вытекающим из Конституции
Российской Федерации целям стимулирования свободы предпринимательской
деятельности, поддержки конкуренции, становления и развития рыночной экономики,
основанной на свободе собственности и свободе договора.

Преимущественным правом приобретения в собственность арендуемого
государственного или муниципального имущества наделен каждый арендатор,
отвечающий критериям субъектов малого или среднего предпринимательства,
установленным статьей 4 Закона № 209-ФЗ, при соблюдении условий, определенных в
статье 3 Закона № 159-ФЗ.

Согласно части 1 статьи 4 Закона № 209-ФЗ к субъектам малого и среднего
предпринимательства относятся внесенные в единый государственный реестр
юридических лиц потребительские кооперативы и коммерческие организации (за
исключением государственных и муниципальных унитарных предприятий), а также
физические лица, внесенные в единый государственный реестр индивидуальных
предпринимателей и осуществляющие предпринимательскую деятельность без
образования юридического лица, крестьянские (фермерские) хозяйства,
соответствующие следующим условиям:

1) для юридических лиц – суммарная доля участия Российской Федерации,
субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, иностранных
юридических лиц, иностранных граждан, общественных и религиозных организаций
(объединений), благотворительных и иных фондов в уставном (складочном) капитале
(паевом фонде) указанных юридических лиц не должна превышать двадцать пять
процентов (за исключением активов акционерных инвестиционных фондов и закрытых
паевых инвестиционных фондов), доля участия, принадлежащая одному или
нескольким юридическим лицам, не являющимся субъектами малого и среднего
предпринимательства, не должна превышать двадцать пять процентов (данное
ограничение не распространяется на хозяйственные общества и хозяйственные
партнерства, деятельность которых заключается в практическом применении
(внедрении) результатов интеллектуальной деятельности (программ для электронных
вычислительных машин, баз данных, изобретений, полезных моделей, промышленных
образцов, селекционных достижений, топологий интегральных микросхем, секретов
производства (ноу-хау), исключительные права на которые принадлежат учредителям
(участникам) (в том числе совместно с другими лицами) таких хозяйственных обществ,
участникам таких хозяйственных партнерств – бюджетным научным учреждениям и
автономным научным учреждениям либо образовательным организациям высшего
образования, являющимся бюджетными учреждениями, автономными учреждениями);
(в ред. Федеральных законов от 02.08.2009 № 217-ФЗ, от 02.07.2013 № 185-ФЗ)

2) средняя численность работников за предшествующий календарный год не
должна превышать следующие предельные значения средней численности работников
для каждой категории субъектов малого и среднего предпринимательства:
а) от ста одного до двухсот пятидесяти человек включительно для средних
предприятий;
б) до ста человек включительно для малых предприятий; среди малых
предприятий выделяются микропредприятия – до пятнадцати человек;

3) выручка от реализации товаров (работ, услуг) без учета налога на
добавленную стоимость или балансовая стоимость активов (остаточная стоимость
основных средств и нематериальных активов) за предшествующий календарный год не
должна превышать предельные значения, установленные Правительством Российской
Федерации для каждой категории субъектов малого и среднего предпринимательства.
Согласно статье 3 Закона № 159-ФЗ (в редакции Закона № 144-ФЗ) субъекты
малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего
предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Закона № 209-ФЗ, и субъектов
малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку
полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при
возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности
субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются
преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его
рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке,
установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной
деятельности в Российской Федерации». При этом такое преимущественное право
может быть реализовано при условии, что:
1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2015 года находится в их
временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и
более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за
исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального
закона;
2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество,
неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи
арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального
закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего
Федерального закона, – на день подачи субъектом малого или среднего
предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на
приобретение арендуемого имущества;
3) утратил силу с 1 июля 2013 года. – Закон № 144-ФЗ;
4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью
4 статьи 18 Закона № 209-ФЗ перечень государственного имущества или
муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в
пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением
случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.
Актуальность темы данного обобщения судебной практики связана с тем, что
Законом № 158-ФЗ фактически продлен срок выкупа субъектами малого и среднего
предпринимательства недвижимого имущества, находящегося в государственной
собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в
порядке реализации указанными лицами преимущественного права, предоставленного
Законом № 159-ФЗ, – до 1 июля 2018 года.

Целью обобщения судебной практики применения Закона № 159-ФЗ является
систематизация правовых ситуаций, которые возникают при рассмотрении
арбитражными судами, входящими в Восточно-Сибирский округ, споров, вытекающих
из административных правоотношений при отчуждении недвижимого имущества,
находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или
в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего
предпринимательства.

Данное обобщение включает в себя следующие вопросы, возникающие при
рассмотрении дел указанной категории: правовые позиции арбитражных судов в части
оценки решений и действий административных органов при отчуждении недвижимого
имущества его арендаторам – субъектам малого и среднего предпринимательства;
условия, при которых возможен выкуп арендуемого государственного и
муниципального имущества в порядке, предусмотренном Законом №159-ФЗ;
реализация преимущественного права на приобретение арендуемого недвижимого
имущества с учетом особенностей, установленных антимонопольным
законодательством

Раздел I.

Условия, при которых возможен выкуп в порядке статьи 3 Закона
№ 159-ФЗ арендуемого имущества, находящегося в государственной
собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной
собственности.

1. Доказанность факта использования арендованного имущества после
окончания срока, определенного в договоре аренды, свидетельствует о
соответствии субъекта малого и среднего предпринимательства условиям пункта
1 статьи 3 Закона № 159-ФЗ.

Пунктом 1 статьи 610 ГК РФ установлено, что договор аренды заключается на
срок, определенный договором.

В силу пункта 3 статьи 425 ГК РФ законом или договором может быть
предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение
обязательств сторон по договору.

Пунктом 2 статьи 621 ГК РФ предусмотрено, что если арендатор продолжает
пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений
со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на
неопределенный срок.

1.1) Наличие в течение длительного времени (с 2010 по 2013 гг.) арендных
правоотношений, вытекающих из заключенных между предпринимателем и органом
местного самоуправления договоров аренды, и фактическое использование нежилого
помещения позволяет сделать вывод о соблюдении предпринимателем условия
реализации преимущественного права на приватизацию арендуемого помещения,
предусмотренного пунктом 1 статьи 3 Закона № 159-ФЗ.

Обстоятельства дела: Комитет отказал предпринимателю в реализации
преимущественного права на выкуп арендуемого последним недвижимого имущества.
Оценив представленные в материалы дела доказательства, суды первой и
апелляционной инстанций установили, что на момент обращения с заявлением о
реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого
помещения предприниматель соответствовал всем условиям, предусмотренным статьей

3 Закона № 159-ФЗ. Суды пришли к выводу об отсутствии у комитета оснований для
отказа предпринимателю в праве на выкуп имущества (Постановление АС Восточно-
Сибирский округа от 8 октября 2014 года по делу № А10-5256/2013 Арбитражного суда
Республики Бурятия).

1.2) Отказ в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого
нежилого помещения по причине несоблюдения условия, предусмотренного пунктом 1
статьи 3 Закона № 159-ФЗ, недействителен, поскольку в силу пункта 2 статьи 621 ГК
РФ после окончания срока его действия договор аренды был возобновлен на
неопределенный срок.

Обстоятельства дела: Департамент отказал обществу в реализации
преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения.
Отказывая в удовлетворении заявления общества о признании незаконным
решения департамента, суд первой инстанции исходил из недоказанности соответствия
общества условиям пункта 1 статьи 3 Закона № 159-ФЗ.

Суд апелляционной инстанции, не соглашаясь с выводами суда первой
инстанции, указал на отсутствие в материалах дела доказательств, подтверждающих
намерения или действия арендодателя, направленные на расторжение договора аренды,
а также доказательств совершения обществом действий по возврату имущества
арендодателю.
Вместе с тем решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении
требований заявителя апелляционный суд оставил без изменения исходя из того, что у
общества отсутствует преимущественное право на выкуп арендуемого им нежилого
помещения в связи с несоблюдением условия, предусмотренного пунктом 2 статьи 3
Закона № 159-ФЗ и необходимого для установления преимущественного права
арендатора на выкуп недвижимого имущества.

Суд кассационной инстанции отменил судебные акты и признал отказ
департамента незаконным, поскольку единственным основанием для отказа в
реализации преимущественного права на выкуп спорного помещения являлось
несоблюдение условия, предусмотренного пунктом 1 статьи 3 Закона № 159-ФЗ.
Вопрос о соответствии общества пункту 2 указанной статьи не мог быть включен в
предмет судебного исследования по делу как не являющийся основанием для отказа
административным органом обществу в реализации преимущественного права на
выкуп (Постановление АС Восточно-Сибирский округа от 5 августа 2015 года по делу
№ А33-19444/2013 Арбитражного суда Красноярского края).

2. Объектом реализации преимущественного права на выкуп может
являться нежилое помещение как обособленный объект.

Согласно части 2 статьи 9 Закона № 159-ФЗ субъект малого
предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Закона
требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган
заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или
среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Закона № 209-ФЗ, и о
реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не
включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Закона № 209-ФЗ
перечень государственного имущества или муниципального имущества,
предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и
среднего предпринимательства.

Президиум ВАС РФ в пункте 8 информационного письма от 05.11.2009 № 134
указывает на то, что по смыслу закона объектом договора купли-продажи может быть
только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 ГК РФ, в
отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по
правилам Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» и права
на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным
законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с
ним». В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с
субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в
отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места)
не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть
сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

2.1) Отсутствие государственной регистрации права муниципальной
собственности на арендуемое предпринимателем имущество не может являться
основанием для отказа в реализации преимущественного права на его приобретение в
порядке, предусмотренном Законом № 159-ФЗ.

Обстоятельства дела: Департамент отказал в реализации преимущественного
права на том основании, что на испрашиваемое предпринимателем недвижимое
имущество не зарегистрировано право муниципальной собственности, в реестр
муниципальной собственности указанное имущество не включено.

Признавая отказ департамента незаконным, суды исходили из того, что
реализация права на приобретение с последующим заключением с субъектом малого
или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания
или части нежилого помещения (например, торгового места) невозможна, за
исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое
помещение как обособленный объект (пункт 8 информационного письма Президиума
ВАС РФ от 05.11.2009 № 134) (Постановление АС Восточно-Сибирского округа от 25
июля 2014 года по делу № А33-18283/2013 Арбитражного суда Красноярского края).
2.2) Арендуемое предпринимателем помещение не может являться объектом
реализации преимущественного права арендатора на его выкуп в случае, если оно не
сформировано как самостоятельный обособленный объект недвижимого имущества, в
отношении которого произведены кадастровый учет и государственная регистрация
права государственной или муниципальной собственности.

Обстоятельства дела: Департаментом отказано предпринимателю в заключении
договора купли-продажи нежилого помещения, поскольку арендуемое заявителем
нежилое помещение не является обособленным объектом, сформированным с
постановкой на кадастровый учет, следовательно, оно не может являться предметом
отчуждения в порядке приватизации.

Суды оставили без удовлетворения требования предпринимателя о признании
незаконным отказа департамента исходя из того, что Законом № 159-ФЗ не установлена
обязанность уполномоченного органа в случае, если арендуемое субъектом малого или
среднего предпринимательства помещение не сформировано в самостоятельный объект
недвижимости, после получения от арендатора заявления предпринять действия по его
(помещения) обособлению путем перепланировки (Постановление АС Восточно-
Сибирского округа от 5 марта 2014 года по делу № А69-557/2013 Арбитражного суда
Республики Тыва).

3. Особенности передачи в аренду государственного и муниципального
имущества после вступления в силу Закона № 135-ФЗ.

В соответствии со статьей 51 Закона № 131-ФЗ органы местного
самоуправления от имени муниципального образования самостоятельно владеют,
пользуются и распоряжаются муниципальным имуществом. При этом органы местного
самоуправления вправе передавать муниципальное имущество во временное или
постоянное пользование физическим и юридическим лицам, органам государственной
власти Российской Федерации и органам местного самоуправления иных
муниципальных образований, отчуждать, совершать иные сделки в соответствии с
федеральными законами.

Закон № 135-ФЗ ограничивает полномочия собственника государственного и
муниципального имущества по распоряжению имуществом.

Главой 3 указанного Закона установлен запрет на ограничивающие
конкуренцию акты, действия (бездействие), соглашения, согласованные действия
органов местного самоуправления.

Названный запрет, в том числе распространялся на условия предоставления в
соответствии со статьями 19, 20 Закона № 135-ФЗ муниципальной помощи.
Пунктом 1 части 2 статьи 19 названного Закона установлено, что не является
муниципальной помощью предоставление преимущества отдельному лицу, в том числе
по результатам торгов.

Статьей 20 Закона № 135-ФЗ определен порядок предоставления
муниципальной помощи, предусматривающий получение предварительного согласия
антимонопольного органа.

Согласно части 1 статьи 15 названного Закона органам местного
самоуправления, иным осуществляющим функции указанных органов органам или
организациям запрещено принимать акты и (или) осуществлять действия (бездействие),
которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению
конкуренции.

Таким образом, после вступления в действие Закона № 135-ФЗ любое
распоряжение государственным или муниципальным имуществом, в том числе
предоставление в аренду, без согласия антимонопольного органа, за исключением
случаев, предусмотренных частью 1 статьи 20 указанного Закона, или без проведения
торгов (конкурсов, аукционов) является нарушением антимонопольного
законодательства – требований, предусмотренных статьями 15 и 20 данного Закона.

Договор аренды, заключенный с нарушением норм Закона № 135-ФЗ, не может
быть положен в основу требования арендатора о реализации преимущественного права
на приобретение арендуемого недвижимого имущества в соответствии с положениями
Закона № 159-ФЗ.

a) Обстоятельства дела: Муниципальное учреждение отказало обществу в
реализации преимущественного права на приобретение нежилого помещения,
поскольку право пользования спорным имуществом возникло на основании договора
аренды, заключенного с нарушениями требований Закона № 135-ФЗ – без проведения
торгов при отсутствии согласования с антимонопольным органом предоставления
муниципальной помощи. Учреждение исходило из того, что нежилое помещение по
состоянию на 01.07.2013 не находилось во временном владении и (или) временном
пользовании общества непрерывно в течение двух и более лет (Постановление АС
Восточно-Сибирского округа от 22 декабря 2014 года по делу № А33-5961/2014
Арбитражного суда Красноярского края).

б) Обстоятельства дела: Оспоренный предпринимателем в арбитражный суд
отказ административного органа в реализации преимущественного права на
приобретение арендуемого имущества мотивирован несоответствием предпринимателя
условиям, установленным пунктом 1 статьи 3 Закона № 159-ФЗ – нежилое помещение
по состоянию на 01.07.2013 не находилось во временном владении и (или) временном
пользовании предпринимателя непрерывно в течение двух и более лет.
Отказывая в удовлетворении заявления предпринимателя о признании решения
административного органа недействительным, суды первой и апелляционного
инстанций исходили из того, что в подтверждение права пользования спорным
имуществом заявителем предоставлены договоры аренды, заключенные с нарушениями
требований главы 5 Закона № 135-ФЗ (в первоначальной редакции) – без проведения
торгов и в отсутствие сведений о предоставлении муниципальной помощи с
согласования антимонопольного органа (Постановление АС Восточно-Сибирского
округа от 21 мая 2015 года по делу № А33-14031/2014 Арбитражного суда
Красноярского края).

в) Обстоятельства дела: Отказывая предпринимателю в реализации
преимущественного права на приобретение арендуемого имущества,
административный орган исходил из того, что предпринимателем не соблюдены
требования Закона № 159-ФЗ – по состоянию на июль 2014 года заявленное
предпринимателем к выкупу помещение не находилось в его временном пользовании в
течение установленных названным Федеральным законом сроков.
Как установлено судом апелляционной инстанции, договоры аренды 2007 и 2008
годов были заключены без торгов и без предварительного согласия антимонопольного
органа. Несоблюдение названных условий, вытекающих из положений Закона № 135-
ФЗ (либо торги, либо в порядке предоставления муниципальной помощи
(преференции) с предварительного согласия антимонопольного органа), влечет
ничтожность договоров аренды, как не отвечающих указанным требованиям,
обязательным с 26.10.2006 (даты вступления в законную силу Закона № 135-ФЗ).
Ничтожный договор не может быть включен в юридический состав,
необходимый для реализации преимущественного права на приобретение имущества
как предусмотренный статьей 3 Закона № 159-ФЗ (Постановление АС Восточно-
Сибирского округа от 26 мая 2015 года по делу № А33-16289/2014 Арбитражного суда
Красноярского края).

4. Особенности применения статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ (в редакции
Федерального закона от 17.07.2009 № 173-ФЗ) к процедуре предоставления в
аренду недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности
субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности, субъектам
малого и среднего предпринимательства с учетом действия указанной нормы во
времени.

С учетом требований статьи 3 Закона № 159-ФЗ (в редакции Закона № 144-ФЗ)
при возмездном отчуждении арендуемого недвижимого имущества из государственной
собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности
следует также установить, что арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2013
года находится во временном владении и (или) временном пользовании у субъекта
малого и среднего предпринимательства непрерывно в течение двух и более лет в
соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.
Федеральным законом от 30.06.2008 № 108-ФЗ «О внесении изменений в
Федеральный закон «О концессионных соглашениях» и отдельные законодательные
акты Российской Федерации» Закон № 159-ФЗ дополнен статьей 17.1.

Указанная норма права определяет порядок заключения договоров,
предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении
государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве
хозяйственного ведения или оперативного управления, – только по результатам
проведения конкурсов или аукционов на право заключения таких договоров, за
исключением некоторых случаев, а также порядок проведения конкурсов или
аукционов на право заключения таких договоров.

В соответствии со статьей 7 данный Закон вступил в силу со дня официального
опубликования, за исключением отдельных положений, вступающих в силу в иные
сроки. Федеральный закон от 30.06.2008 № 108-ФЗ опубликован в «Российской газете»
02.07.2008.

4.1) Истечение срока действия договора аренды нежилого фонда после 1 июля
2008 года и заключение после указанной даты нового договора не порождает у
субъекта предпринимательства права на выкуп арендованного имущества в порядке,
определенном Законом № 159-ФЗ, поскольку пользование имуществом осуществлялось
по договору, заключенному с нарушением требований части 1 статьи 17.1 Закона №
135-ФЗ.

Обстоятельства дела: Администрация отказала обществу в предоставлении
преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества.
Суды, оказывая в удовлетворении исковых требований, исходили из того, что
оспариваемый отказ администрации издан с соблюдением норм законодательства
Российской Федерации и не нарушает права и законные интересы общества в сфере
экономической деятельности, поскольку сделки, послужившие основанием для
использования обществом муниципального имущества, заключены с нарушением
публичных процедур (Постановление АС Восточно-Сибирского округа от 9 июля 2014
года по делу № А19-22020/2012 Арбитражного суда Иркутской области).

4.2) Осуществление государственной регистрации сделки после вступления в
силу статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ не может являться основанием для отказа в
реализации преимущественного права на приобретение арендуемого недвижимого
имущества в соответствии с положениями Закона № 159-ФЗ.

Обстоятельства дела: Отказывая предпринимателю в реализации
преимущественного права на приобретение недвижимого имущества, арендуемого с
июня 2008 года по договору с администрацией муниципального образования, комитет
посчитал указанный договор заключенным с нарушением статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ,
устанавливающей обязательность проведения торгов в отношении перехода прав
владения и (или) пользования на государственное или муниципальное имущество,
поскольку действие договора следует исчислять с момента государственной
регистрации договора – август 2009 года, а не со дня его заключения – июнь 2008 года.

Суд апелляционной инстанции расценил приведенное комитетом основание для
отказа в предоставлении заявителю преимущественного права как направленное на
оспаривание арендодателем договора аренды, заключенного сторонами без
разногласий, исполняемого ими с 2008 года и продленного в отсутствие возражений со
стороны арендодателя в порядке статьи 621 ГК РФ.

Судом при разрешении вопроса о применимых к спорным правоотношениям
норм материального права, в частности статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ, приняты во
внимание: обстоятельства заключения сторонами договора аренды – с согласованием
всех существенных условий по договору, фактическое исполнение сделки сторонами,
отсутствие со стороны арендодателя возражений относительно исполнения
арендатором обязанности по внесению арендных платежей (Постановление АС
Восточно-Сибирского округа от 19 июня 2015 года по делу № А19-2213/2014
Арбитражного суда Иркутской области).

Раздел II. Проблемные вопросы, возникающие при осуществлении
полномочий по отчуждению государственного или муниципального имущества
органами, уполномоченными на принятие решение о предоставлении
преимущественных прав на выкуп арендуемого имущества

1. Принятие органом, неуполномоченным на распоряжение
муниципальным имуществом, решения об отказе субъекту предпринимательства
в представлении преимущественного права на приобретение нежилого помещения
влечет признание его незаконным.

Согласно части 4 статьи 9 Закона № 159-ФЗ в случае, если заявитель не
соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям
и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке
реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не
допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими
федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты
получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в
приобретении арендуемого имущества.

Согласно части 1 статьи 12 Федерального закона от 02.05.2006 № 59-ФЗ «О
порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации» письменное
обращение, поступившее в государственный орган, орган местного самоуправления
или должностному лицу в соответствии с их компетенцией, рассматривается в течение
30 дней со дня регистрации письменного обращения.

Частью 4 статьи 1 названного Закона предусмотрено, что установленный им
порядок рассмотрения обращений граждан государственными органами, органами
местного самоуправления и должностными лицами распространяется на
правоотношения, связанные с рассмотрением указанными органами, должностными
лицами обращений объединений граждан, в том числе юридических лиц.

Статьей 8 указанного Закона установлено, что письменное обращение,
содержащее вопросы, решение которых не входит в компетенцию данных
государственного органа, органа местного самоуправления или должностного лица,
направляется в течение семи дней со дня регистрации в соответствующий орган или
соответствующему должностному лицу, в компетенцию которых входит решение
поставленных в обращении вопросов, с уведомлением гражданина, направившего
обращение, о переадресации обращения, за исключением случая, указанного в части 4
статьи 11 настоящего Федерального закона (часть 3).

Обстоятельства дела: Установив, что оспариваемый отказ в представлении
преимущественного права на приобретение нежилого помещения принят
администрацией муниципального образования, к полномочиям которой не относится
принятие решения о приватизации имущества, арендуемого субъектами малого и
среднего предпринимательства, суды первой и апелляционной инстанций пришли к
выводу о несоответствии решения администрации требованиям законодательства и
нарушении прав и законных интересов предпринимателя. При рассмотрении спора
суды руководствовались нормами Закона № 131-ФЗ (Постановление АС Восточно-
Сибирского округа от 20 ноября 2014 года по делу № А19-2248/2014 Арбитражного
суда Иркутской области).

2. Положения Закона № 159-ФЗ, устанавливающие специальные правила
отчуждения государственного и муниципального недвижимого имущества,
являются приоритетными по отношению к нормам Закона № 178-ФЗ.

В силу пункта 1 статьи 3 Закона № 178-ФЗ названный закон регулирует
отношения, возникающие при приватизации государственного и муниципального
имущества, и связанные с ними отношения по управлению государственным и
муниципальным имуществом.

На основании пункта 5 статьи 3 указанного Закона особенности участия
субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого
государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть
установлены иным федеральным законом.

Соответствующие особенности предусмотрены положениями Закона № 159-ФЗ,
на что указано в части 1 статьи 1 этого Закона.

Обстоятельства дела: Обществу отказано в реализации преимущественного
права на выкуп арендуемого нежилого помещения со ссылкой на статью 28 Закона №
178-ФЗ, пункт 7 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в
действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Суды признали данный отказ незаконным, поскольку установили, что на момент
обращения с заявлением о реализации преимущественного права общество
соответствовало всем условиям, предусмотренным статьей 3 Закона № 159-ФЗ. При
этом суды исходили из того, что сложившиеся правоотношения возникли по поводу
обращения общества в уполномоченный орган с заявлением о реализации
преимущественного права на приобретение нежилого помещения, следовательно,
подлежат регулированию положениями Закона № 159-ФЗ (Постановление АС
Восточно-Сибирского округа от 25 февраля 2014 года по делу № А33-3560/2013
Арбитражного суда Красноярского края).

3. Злоупотребление правом со стороны муниципального образования в лице
уполномоченных органов при реализации субъектом предпринимательства
преимущественного права на приобретение указанного имущества в
собственность.

Законодателем предусмотрен исчерпывающий перечень оснований для отказа
субъекту малого и среднего предпринимательства в реализации права на приобретение
арендуемого имущества.

Основания для отказа в предоставлении недвижимого имущества в порядке
реализации преимущественного права на его выкуп содержатся в части 4 статьи 9
Закона № 159-ФЗ.

В соответствии с указанной нормой права в случае, если заявитель не
соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям
и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке
реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не
допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими
федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты
получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в
приобретении арендуемого имущества.

Согласно разъяснениям ВАС РФ, изложенным в пунктах 1, 5 информационного
письма Президиума от 05.11.2009 № 134, при рассмотрении споров судам необходимо
учитывать, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает
преимущественным правом на приобретение арендованного имущества, определен в
Законе № 159-ФЗ исчерпывающим образом. Субъекты Российской Федерации и
муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами
устанавливать каких-либо иных ограничений либо дополнительных условий
реализации права на приобретение недвижимости. Суд может признать наличие у
арендатора права на приобретение арендуемого имущества и в том случае, если после
опубликования данного Закона субъектом Российской Федерации или органом
местного самоуправления были совершены иные действия, имеющие своей целью
воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего предпринимательства
права на приобретение.

3.1) Реализация департаментом муниципального имущества путем открытого
аукциона является незаконной при наличии у него сведений о намерении арендатора
указанного имущества – общества, реализовать преимущественное право выкупа
объекта аренды в соответствии с положениями Закона № 159-ФЗ.

Обстоятельства дела: Суд апелляционной инстанции признал законным решение
антимонопольного органа о нарушении департаментом: пункта 2 части 1 статьи 15
Закона № 135-ФЗ в части реализации муниципального имущества, в отношении
которого решением Арбитражного суда Республики Тыва установлено наличие
преимущественного права выкупа обществом арендуемого имущества в соответствии с
Законом № 159-ФЗ; пункта 2 части 1, часть 2 статьи 17 в части неисполнения
департаментом обязанности по надлежащему опубликованию информации о
приватизации муниципального имущества.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, суд установил, что на
момент проведения торгов департамент располагал сведениями о намерении общества
реализовать преимущественное право выкупа имущества и о наличии спора по поводу
реализации этого права обществом в суде (Постановление АС Восточно-Сибирского
округа от 10 февраля 2015 года по делу № А69-935/2014 Арбитражного суда
Республики Тыва).

3.2) Принятие органом местного самоуправления в 2013 году распоряжения о
передаче нежилых помещений в оперативное управление муниципального казенного
учреждения в период действия между департаментом и обществом договора аренды
указанных помещений является злоупотреблением правом со стороны
административного органа, поскольку свидетельствует об осуществлении им прав с
намерением не допустить выкупа обществом нежилых помещений, арендуемых с 2007
года.

Обстоятельства дела: Основанием для отказа обществу в реализации
преимущественного права на выкуп в собственность нежилых помещений, арендуемых
по договору с департаментом с 2007 года, послужило то, что в соответствии с пунктом
3 части 2 статьи 1 Закона № 159-ФЗ действие названного закона не распространяется на
испрашиваемые нежилые помещения, поскольку на основании распоряжения в 2013
году указанные помещения переданы в оперативное управление муниципальному
казенному учреждению.

Установив, что закрепление спорных помещений на праве оперативного
управления за учреждением произведено в мае 2013 года, то есть после вступления в
силу Закона № 159-ФЗ, и при этом до внесения в указанный закон изменений Законом
№ 144-ФЗ (с учетом общедоступности сведений о готовящихся изменениях), действия
уполномоченных органов в данном случае признаны не соответствующими
положениям пункта 1 статьи 10 ГК РФ, как свидетельствующие о цели исключения из
сферы действия данного Закона спорного имущества.

Судами учтено, что действительная воля арендодателя была направлена на
сохранение договорных арендных отношений с обществом, которое надлежащим
образом исполняло обязанности арендатора по заключенному договору аренды, в том
числе после вынесения распоряжения (Постановление АС Восточно-Сибирского округа
от 8 апреля 2015 года по делу № А33-9513/2014 Арбитражного суда Красноярского
края).