Fotovideoforum.ru

Материал 2008 года. но довольно полезный

ВВЕДЕНИЕ
1. ХАРАКТЕРИСТИКА ОТДЕЛА ПО УПРАВЛЕНИЮ ОБЛАСТНЫМ ИМУЩЕСТВОМ ДЕПАРТАМЕНТА ИМУЩЕСТВЕННЫХ И ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ
1.1 УПРАВЛЕНИЕ ПЕРСОНАЛОМ В ОТДЕЛЕ
1.2 РЕЖИМ ТРУДА И ОТДЫХА ПЕРСОНАЛА
1.3 СПОСОБЫ УСТАНОВЛЕНИЯ ЗАРАБОТНОЙ ПЛАТЫ И ЛЬГОТ
1.4 ОРГАНИЗАЦИЯ ОПЛАТЫ ТРУДА ПЕРСОНАЛА
1.5 НАЛИЧИЕ АТТЕСТАЦИИ ПЕРСОНАЛА И МЕТОДЫ ЕЕ ПРОВЕДЕНИЯ
2. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ АРЕНДНЫХ ОТНОШЕНИЙ И ВОЗМОЖНОСТИ ОТЧУЖДЕНИЯ ИМУЩЕСТВА, НАХОДЯЩЕГОСЯ В ГОСУДАРСТВЕННОЙ И МУНИЦИПАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ СУБЪЕКТОМ МАЛОГО И СРЕДНЕГО ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСТВА
2.1 ОСНОВНЫЕ ОСОБЕННОСТИ И СОДЕРЖАНИЕ АРЕНДНЫХ ОТНОШЕНИЙ, ВОЗНИКАЮЩИХ У СУБЪЕКТОВ МАЛОГО И СРЕДНЕГО ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСТВА В ЧАСТИ ИМУЩЕСТВА, НАХОДЯЩЕГОСЯ В ГОСУДАРСТВЕННОЙ И МУНИЦИПАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ
2.2 ХАРАКТЕРИСТИКА ПОЛНОМОЧИЙ ОРГАНОВ ГОСУДАРСТВЕННОЙ ВЛАСТИ И ОРГАНОВ МЕСТНОГО САМОУПРАВЛЕНИЯ В СФЕРЕ РЕАЛИЗАЦИИ СУБЪЕКТАМИ МАЛОГО И СРЕДНЕГО ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСТВА ПРЕИМУЩЕСТВЕННОГО ПРАВА НА ПРИОБРЕТЕНИЕ ПОМЕЩЕНИЙ, НАХОДЯЩИХСЯ В ГОСУДАРСТВЕННОЙ И МУНИЦИПАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ
2.3 ОСНОВНЫЕ НАПРАВЛЕНИЯ ГОСУДАРСТВЕННОЙ ПОЛИТИКИ ПО РАЗВИТИЮ МАЛОГО И СРЕДНЕГО ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСТВА
3. АНАЛИЗ СОДЕРЖАНИЯ ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА "ОБ ОСОБЕННОСТЯХ ОТЧУЖДЕНИЯ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА, НАХОДЯЩЕГОСЯ В ГОСУДАРСТВЕННОЙ СОБСТВЕННОСТИ СУБЪЕКТОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ИЛИ В МУНИЦИПАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ И АРЕНДУЕМОГО СУБЪЕКТАМИ МАЛОГО И СРЕДНЕГО БИЗНЕСА" № 159-ФЗ
3.1 СУБЪЕКТНЫЙ СОСТАВ
3.2 КРИТЕРИИ ОПРЕДЕЛЕНИЯ НАЛИЧИЯ ИЛИ ОТСУТСТВИЯ ПРЕИМУЩЕСТВЕННОГО ПРАВА НА ПРИОБРЕТЕНИЕ АРЕНДУЕМОГО ИМУЩЕСТВА
3.3 ОГРАНИЧЕНИЯ ПО ОБЪЕКТУ
3.4 ПОРЯДОК РЕАЛИЗАЦИИ ПРЕИМУЩЕСТВЕННОГО ПРАВА АРЕНДАТОРОВ НА ПРИОБРЕТЕНИЕ АРЕНДУЕМОГО ИМУЩЕСТВА
3.4 НОРМАТИВНО-ПРАВОВАЯ БАЗА КОСТРОМСКОЙ ОБЛАСТИ ПО РЕАЛИЗАЦИИ ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА № 159-ФЗ
3.5 ДАННЫЕ РЕАЛИЗАЦИИ ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА № 159-ФЗ В КОСТРОМСКОЙ ОБЛАСТИ
4. ПРОЕКТ РЕШЕНИЙ ПРОБЛЕМ, ВОЗНИКАЮЩИХ ПРИ РЕАЛИЗАЦИИ ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА № 159-ФЗ
5. ДОКУМЕНТЫ ПО БЕЗОПАСНОСТИ ЖИЗНЕДЕЯТЕЛЬНОСТИ, НЕОБХОДИМЫЕ ПРИ ОСУЩЕСТВЛЕНИИ ПРОИЗВОДСТВЕННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В СФЕРЕ МАЛОГО И СРЕДНЕГО ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСТВА
ВЫВОДЫ И РЕКОМЕНДАЦИИ

4. ПРОЕКТ РЕШЕНИЙ ПРОБЛЕМ, ВОЗНИКАЮЩИХ ПРИ РЕАЛИЗАЦИИ ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА № 159-ФЗ

Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ, как уже отмечалось ранее, вступил в силу 5 августа. Однако не все с этим Законом идет так гладко, как планировал законодатель. Возникающие в ходе его реализации проблемы в субъектах Российской Федерации, в том числе и на территории Костромской области, и являются объектом детального изучения данной главы, и, полагаем, является самой значимой частью настоящего исследования.

Поскольку указанный нормативный правовой акт действует на территории всей Российской Федерации, проблемы, возникающие в процессе его применения характерны для всех регионов России.

Общероссийская общественная организация малого и среднего предпринимательства "ОПОРА России" осуществляет мониторинг исполнения регионами Закона о льготной приватизации, процесса формирования и работы имущественных муниципальных фондов (в виде опросов предпринимателей и представителей администраций городов, рассмотрения письменных обращений и телефонных сообщений предпринимателей). Первые его результаты в середине августа 2008 года были представлены министру экономического развития РФ Э. Набиуллиной, первому заместителю Председателя Правительства РФ И. Шувалову, Генеральному прокурору Ю. Чайке.

Выявленные в процессе общественного мониторинга проблемы вызвали серьезную озабоченность властей. Итогом стал организованный Генеральной прокуратурой процесс проверки исполнения Закона № 159-ФЗ в регионах. Уже первые проверки заставили отменить результаты аукционов, проведенных с нарушениями закона. В целях комплексного и систематического рассмотрения проблематики будем использовать их последовательную нумерацию.

1. В отдельных регионах исполнительные органы игнорируют Закон о льготной приватизации.
Аукционы по продаже муниципального имущества продолжаются даже после вступления в силу Закона № 159-ФЗ. На официальных сайтах администраций некоторых городов по-прежнему размещены объявления о продаже на аукционах муниципальных объектов, арендуемых малым бизнесом. Интересы предпринимателей ущемляются также передачей муниципального имущества в МУПы (ГУПы) и муниципальные учреждения для муниципальных нужд. Итог - выселение арендатора и продажа помещения на торгах.

В свое оправдание исполнительные органы утверждают, что в Законе нет прямого запрета на проведение аукционов либо иных действий с имуществом. Действительно, таких слов, как "мораторий" и "запрет", в тексте Закона нет. Однако Закон и не требует присутствия таких терминов. Согласно ст.7 Закона № 159-ФЗ особенности участия субъектов МСП в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом. Исходя из ст.4 Закона № 159-ФЗ регионы обязаны на основании федерального закона принять свои законы, где будут указаны предельные значения размеров площадей и срока рассрочки. На основании регионального закона муниципалитеты распределяют имущество, которое будет либо предоставлено арендаторам к выкупу, либо включено в перечень имущественных фондов. До принятия таких законов все действия с муниципальным имуществом, совершенные после 5 августа 2008 г. (аукционы, торги, передача МУПам и прочие действия), незаконны.

2. В Законе № 159-ФЗ речь идет об имуществе, находящемся в собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности. Имущество, находящееся в государственной собственности, исключено из сферы действия Закона № 159-ФЗ.

В соответствии со ст. ст. 1, 5, 65 Конституции Российской Федерации наша страна является федеративным государством. Согласно ст.71 Конституции Российской Федерации к ведению Российской Федерации относится федеральная государственная собственность и управление ею. Управление собственностью субъектов Российской Федерации и муниципальных образований не относится к ведению Российской Федерации и совместному ведению. Местное самоуправление в Российской Федерации обеспечивает самостоятельное решение населением вопросов местного значения, владение, пользование и распоряжение муниципальной собственностью.

В соответствии со ст. ст. 5, 8 Конституции Российской Федерации все уровни власти абсолютно равны в принятии тех или иных решений, и в отношении права собственности все также равны. По предметам ведения Российской Федерации и совместного ведения принимаются федеральные конституционные законы и федеральные законы, имеющие прямое действие на всей территории Российской Федерации. Вне пределов ведения Российской Федерации, совместного ведения Российской Федерации и субъектов Российской Федерации республики, края, области, города федерального значения, автономная область и автономные округа осуществляют собственное правовое регулирование, включая принятие законов и иных нормативных правовых актов.

Тем не менее, именно Закон № 159-ФЗ регулирует вопросы управления и распоряжения имуществом субъектов Российской Федерации и муниципалитетов, что, по нашему мнению, ставит под сомнение его конституционность.

3. В соответствии с п.1 ст. 3 Федерального закона № 159-ФЗ преимущественное право на приобретение арендуемого субъектами МСБ может быть предоставлено при условии, что арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.

Полагаем, что формулировка "в течение трех и более лет" не дает однозначного ответа о возможности сложения сроков аренды и может потребовать разъяснений. Кроме этого, подобная формулировка в совокупности с необходимым условием перечисления арендной платы надлежащим образом в течение всего срока аренды, может трактоваться заинтересованными лицами неоднозначно, например как надлежащее перечисление арендной платы за срок аренды не в три года, а за 10 лет.

По мнению Департамента государственного регулирования в экономике (Минэкономразвития России) непрерывное временное владение и (или) временное пользование в течение трех и более лет до дня вступления в силу Федерального закона № 159-ФЗ (п. 1 ст. 3) предполагает, что на момент вступления в силу Федерального закона № 159-ФЗ:

а) помещение находилось на основании договора во временном владении и (или) временном пользовании предпринимателя, общая продолжительность договоров аренды в письменной форме составляет не менее 3-х лет;

б) имеются в наличии договоры о временном владении и (или) временном пользовании на общий срок не менее 3-х лет, предшествующих вступлению в силу Федерального закона № 159-ФЗ;

в) в течение срока, указанного в п. "б", помещение не находилось во временном владении и (или) временном пользовании иного субъекта хозяйственной деятельности.

4. Согласно п. 2 ст. 3 Федерального закона № 159-ФЗ арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение выше указанного срока.
Данное положение Закона № 159-ФЗ также можно подвергнуть критике. Формулировка "надлежащим образом" не позволяет выявить четкие критерии оценки этого самого "надлежащего образа". Исходя из смысла содержания ст. 614 ГК РФ, надлежащим может быть признано внесение арендной платы в порядке, на условиях и в сроки, определенные договором аренды.

Как быть, например, если были несколько раз (или даже один раз) задержки внесения арендной платы на день/неделю и при этом договор аренды не расторгался, претензии не предъявлялись; будет ли это рассматриваться как "ненадлежащее перечисление арендной платы"? Подобная формулировка позволяет по-разному трактовать положения Закона № 159-ФЗ и может привести к многочисленным судебным спорам и отказам в приватизации арендуемых помещений. Это связано с тем, что в п.2 ст.3 Закона говорится, что арендная плата должна перечисляться надлежащим образом в течение трех и более лет. То есть слова "и более лет" могут подтолкнуть орган власти установить требование "надлежащего перечисления арендной платы" и за больший срок аренды (например, за 8 лет).

Кроме этого, такое ограничение ущемляет права тех арендаторов, которые, например, уже были привлечены к ответственности как в судебном, так и в досудебном порядке. Оправдана ли двойная ответственность для таких нарушителей, которые, оступившись один раз, заплатили за свой промах штрафами и пенями? А теперь еще вдобавок к этому и Закон N 159-ФЗ к ним неприменим.

Таким образом, формулировка "надлежащим образом" вызывает очень много вопросов как у государственных и муниципальных служащих, так и у представителей бизнеса: нет критерия оценки надлежащего перечисления арендной платы. Устанавливать его будут конкретные чиновники.

В результате некоторые местные органы власти вкладывают в эти определения всевозможный и зачастую необоснованный смысл. Например, в Великом Новгороде планируется установить критерий надлежащей уплаты арендной платы по принципу: если не было просрочек по платежам ни на один день, даже если просрочка была не по вине арендатора, то предприниматель подпадает под действие закона. Со слов предпринимателей, такой арендатор в городе только один.

Минэкономразвития России в Письме от 18 декабря 2008 № Д05-5810 излагает собственное мнение по данному вопросу. По вопросу о порядке установления факта надлежащего перечисления арендной платы за аренду имущества, в отношении которого субъекты малого и среднего предпринимательства наделены преимущественным правом приобретения в соответствии с условиями и порядком, установленными в Федеральном законе № 159-ФЗ, необходимо руководствоваться положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующими вопросы исполнения обязательств (в том числе договорных обязательств).

Так, в соответствии с нормами ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательств и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст.401 ГК РФ лицо, исполнившее обязательство ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Таким образом, по мнению Департамента государственного регулирования в экономике, в случае отсутствия факта привлечения предпринимателя-арендатора к гражданско-правовой ответственности при исполнении сторонами договора аренды такой арендатор признается надлежаще исполняющим договорные обязательства. При этом отметим, что в связи с отсутствием у Минэкономразвития России полномочий по осуществлению официального толкования федеральных законов данное разъяснение не является обязательным для правоприменителей.

Итак, непроработанными содержательно представляются формулировки "в течение трех и более лет" и "надлежащее перечисление арендной платы". В связи с некорректностью формулировок прогнозируем богатую судебную практику.

Разумным критерием добросовестности явилось бы простое отсутствие задолженности на день предоставления права выкупа. Например, Санкт-Петербург планирует установить именно такой критерий надлежащей уплаты арендной платы.

Другими словами, установленное ограничение следовало бы заменить положением, которое предоставляет преимущественное право на выкуп арендованных помещений субъектам МСБ, которые на момент реализации права не имеют задолженности по арендным платежам, а также пеней за ее просрочку.

5. Следующая проблема - какое количество помещений, арендуемых субъектами малого и среднего предпринимательства, подпадает под действие Закона № 159-ФЗ?
По мнению Департамента государственного регулирования в экономике (Минэкономразвития России) предоставляемое арендатору - субъекту малого предпринимательства преимущественное право на приобретение арендуемого имущества распространяется на любое количество арендуемых субъектом малого и среднего предпринимательства помещений (договоров аренды) при соблюдении по отношению к каждому помещению требований п. п.1, 2 и 4 ст.3 Закона № 159-ФЗ и одновременном соблюдении по отношению ко всей совокупности помещений норм п.3 ст.3 Закона № 159-ФЗ. Таким образом, субъекты малого и среднего предпринимательства могут реализовать свое преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, но не более предельного значения.

В Костромской области предельное значение равно 2000 кв. м.

В отношении случаев реализации преимущественного права при аренде одного помещения несколькими субъектами предпринимательства необходимо отметить, что решение о реализации преимущественного права необходимо принимать индивидуально по отношению к каждому субъекту малого и среднего предпринимательства - арендодателю и договору аренды. Возможное возникновение в таких ситуациях долевой собственности должно оформляться в порядке, установленном гражданским законодательством Российской Федерации.

6. Пробелом в законодательстве о льготной приватизации и большой проблемой для малого и среднего бизнеса является вопрос "перерегистрации" индивидуальных предпринимателей (далее - ИП) в юридических лиц в течение указанного в Законе № 159-ФЗ трехлетнего срока аренды. В основном это связано с принятием Федерального закона от 21.07.2005 № 102-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О государственном регулировании производства и оборота этилового спирта, алкогольной и спиртосодержащей продукции", который с 1 июля 2006 года запретил ИП осуществлять розничную продажу алкогольной продукции.

Большинство ИП были вынуждены прекратить свою деятельность в качестве индивидуального предпринимателя и зарегистрировать юридическое лицо. Одним из условий льготного выкупа по Закону N 159-ФЗ является непрерывная аренда имущества одним субъектом МСП в течение трех и более лет до дня вступления в силу Закона № 159-ФЗ. Однако в указанном случае в течение этого срока арендаторами выступали разные субъекты (ИП и ООО), хотя фактически арендатор - один и тот же человек. Законодательно это никак нельзя доказать! И вновь остается судебная практика, которая, по всей вероятности, будет противоречивой.

Поэтому необходимо внести дополнение в Федеральный закон № 159-ФЗ дополнение о включении в срок период деятельности в качестве индивидуального предпринимателя.

Однако Министерство экономического развития Российской Федерации в Письме от 18 декабря 2008 года № Д05-5810, а также Письме от 24 декабря 2008 года № Д05-5949 указывает, что при решении вопроса об исчислении продолжительности аренды, обусловленном сменой арендатора нормы, установленные Федеральным законом № 159-ФЗ, распространяются исключительно на отношения арендатора, являющегося стороной в данном договоре аренды. Таким образом, Минэкономразвития полагает, что правопреемство в рамках действия Закона № 159-ФЗ невозможно. Положительным моментом в данном случае является оговорка Министерства, что в связи с отсутствием у Минэкономразвития России полномочий по осуществлению официального толкования федеральных законов данное разъяснение не является обязательным для правоприменителей.

Смежный вопрос: в ходе реализации Закона № 159-ФЗ может возникнуть следующий вопрос: имеется ли возможность его применения, если в отношении арендуемых площадей последовательно заключались несколько договоров аренды, а также если договоры аренды заключались с разными организациями, например с правопреемниками предыдущего арендатора? По смыслу Закона № 159-ФЗ в таких случаях у субъектов МСБ преимущественное право возникает. Вместе с тем размытые формулировки допускают возможность его ограничительного толкования.

Впрочем, в Законе № 159-ФЗ для предпринимателей имеются и некоторые лазейки. Например, воспользоваться правом на упрощенную приватизацию могут и представители крупного бизнеса. Для этого достаточно, чтобы крупная организация стала участником общества с ограниченной ответственностью (ООО), арендующего требуемые помещения, на которое Закон N 159-ФЗ распространяется. Не секрет, что у малого бизнеса зачастую едва хватает средств даже не на выкуп, а на аренду помещений, а у крупного бизнеса их предостаточно.

Малое предприятие, претендующее на помещения в престижных районах, становится лакомым кусочком для больших денег. Отметим, что такая организационно-правовая форма, как ООО, позволяет в наиболее короткие сроки оформить переход доли к новым владельцам.

7. Установление предельного значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или в муниципальной собственности, отдано на откуп самим субъектам Российской Федерации.
Если до 1 января 2009 г. законом субъекта Российской Федерации не будут установлены предельные значения площади арендуемых помещений, будут применяться предельные значения, установленные Правительством РФ. До 1 января 2009 г. Правительство РФ должно установить вышеуказанные предельные значения.

Следует отметить, что ранее в законопроекте были предложены предельные нормы - не более 500 кв. м помещения, в том числе с оговоркой, что может быть и больше, если это неразрывно связанный процесс. Эта норма, по мнению многих экспертов, была направлена на борьбу с коррупцией, и изъятие этой нормы из Закона № 159-ФЗ значительно ухудшило его.

Тем не менее, оправдание такому исключению, по нашему мнению, имеется. Во-первых, представляется достаточно сложным установление единого предельного размера площадей для всех субъектов Российской Федерации, поскольку в различных субъектах существуют различные сложившиеся хозяйственные потребности малого и среднего предпринимательства в арендуемых площадях, зависящие, прежде всего, от экономического развития каждого конкретного региона. Во-вторых, установление предельных размеров арендуемых площадей самими субъектами Российской Федерации, по мнению многих специалистов, позволит выявить реальное отношение властей к субъектам малого и среднего предпринимательства.

Однако срок, установленный для определения предельного размера площадей субъектами Российской Федерации, представляется достаточно длительным (в ходе обсуждения законопроекта предлагалось три месяца на принятие решений), что, по нашему мнению, откладывает реализацию субъектами малого и среднего предпринимательства своих прав на приватизацию, а с учетом отдельных положений Закона № 159-ФЗ дает возможность заинтересованным лицам в течение этого срока вообще вывести имущество из-под действия комментируемого нормативного акта.

Существует и иная точка зрения по этому поводу. Итак, начать процедуру оформления документов невозможно без наличия установленных предельных значений. Возникает вопрос: зачем из первоначальной редакции была исключена норма о 500 кв. м? Ведь при наличии установленного лимита в самом Законе реализация его положений была бы возможна уже с момента вступления Закона в силу.

Возможно для того, чтобы органы власти успели "распорядиться" недвижимым имуществом с целью избежать его перераспределения в руки малого и среднего бизнеса. Такие возможности у власти имеются.
Во-первых, это реализация государственного или муниципального имущества на торгах, с тем чтобы реализовать его по более выгодной цене.

Во-вторых, это включение "нужных" площадей в программу поддержки малого предпринимательства, о которой говорится в ст.3 Закона № 159-ФЗ и ч.4 ст.18 Закона "О малом и среднего предпринимательстве". Предоставленная субъектам РФ свобода самостоятельно определять перечень имущества, в отношении которого возможна реализация преимущественного права выкупа субъектами МСБ, может способствовать расцвету коррупции, борьба с которой является одним из приоритетных направлений президентской программы.

Минимальные размеры площадей также не установлены Законом № 159-ФЗ. Это, в свою очередь, предоставляет властям возможность установить, например, лимит в 5 кв. м, на которые может рассчитывать МСБ. Никаких ограничений нет, следовательно, решение субъекта РФ может сделать Закон 159-ФЗ фактически не работающим на территории отдельно взятого региона.

Решением указанной проблемы может явиться взвешенная политика региональных властей с максимальным привлечением в законодательный процесс всех заинтересованных субъектов при принятии закона субъекта Российской Федерации в рамках реализации Федерального закона № 159-ФЗ.

8. Очередной проблемой связанной со сроками можно считать и период вступления в законную силу Закона № 159-ФЗ. А именно Закон позволил органам власти в регионах в течение одного месяца с момента принятия Закона N 159-ФЗ до его вступления в силу (4 июля - 5 августа с. г.) передать ГУПам (МУПам) и муниципальным учреждениям львиную долю муниципальных помещений с формулировкой "для муниципальных нужд".
Далее эти организации вправе их не продавать совсем, а могут выставить на аукцион. Такая процедура нередко сопровождалась односторонним расторжением договоров аренды с малыми предпринимателями, даже если срок договора аренды еще не закончился.

Напомним, действие Закона № 159-ФЗ (ст.1) не распространяется на приватизацию имущественных комплексов ГУПов (МУПов) и на недвижимое имущество, принадлежащее государственным или муниципальным учреждениям на праве оперативного управления. Однако на иное имущество ГУПов (МУПов) Закон распространяется (те самые арендуемые нежилые помещения и здания), но Закон не обязывает эти организации, а лишь предоставляет им право с согласия собственника недвижимого имущества (региона, города) продать имущество, принадлежащее ему и арендуемое предпринимателем (ст.2 Закона № 159-ФЗ).

В отдельных регионах до вступления Закона в силу муниципальное имущество было передано МУПам и муниципальным учреждениям (в Архангельской, Тульской, Свердловской, Ульяновской, Новгородской областях, Республике Коми, Ямало-Ненецком автономном округе), когда помещений к льготной продаже предпринимателям практически не осталось.

В связи с вступлением в силу 2 июля Федерального закона от 30.06.2008 № 108-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О концессионных соглашениях" и отдельные законодательные акты РФ" внесены кардинальные изменения в Федеральный закон от 26.07.2006 № 135-ФЗ "О защите конкуренции", которые негативным образом повлияли на малый бизнес. Добавлена ст.17.1, согласно которой заключение договоров аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения таких договоров.

Закон № 108-ФЗ теперь обязывает органы власти предоставлять помещения в аренду только по конкурсу или аукциону, в том числе из муниципального фонда, который создан (или сейчас формируется) в регионах и муниципальных образованиях для поддержки субъектов МСП.

При этом продление договоров аренды, по сути, является заключением новых договоров аренды, следовательно, право "продления" договора аренды также выставляется на конкурс. И кто даст гарантию, что постоянно арендующий помещение предприниматель выиграет конкурс?!

К сожалению, и ГК РФ (ст.621) здесь бессилен: преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок имеет силу только тогда, когда законом или договором не предусмотрено иное. "Иное" предусмотрел Закон № 108-ФЗ.

Несмотря на государственный курс по развитию МСП, который акцентирует внимание на сокращении конкурсного доступа субъектов МСП к муниципальному имуществу (ст.14 Закона № 209-ФЗ), количество конкурсов для МСП растет, имущественная поддержка для МСП становится во всем конкурсной (аукционной).

"Конкурсное перезаключение договоров аренды может привести к поражению предпринимателя на конкурсе, соответственно, к прекращению договорных отношений, следствием чего является невозможность арендатора воспользоваться правом преимущественного выкупа по Закону N 159-ФЗ!!!

По мнению экспертов "ОПОРЫ России", Закон № 108-ФЗ срывает проводимую реформу в области развития МСП, отменяет основные принципы Закона о развитии МСП и Закона о льготной приватизации.

И подлежит как минимум принципиальной корректировке с целью исключения из него положений о проведении конкурсов в отношении субъектов МСП.

9. В соответствии с п.4 ст.18 Закона № 209-ФЗ федеральные органы исполнительной власти, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органы местного самоуправления вправе утверждать перечни государственного имущества и муниципального имущества, свободного от прав третьих лиц (за исключением имущественных прав субъектов малого и среднего предпринимательства). Государственное и муниципальное имущество, включенное в вышеуказанные перечни, может быть использовано только в целях его предоставления во владение и (или) в пользование на долгосрочной основе (в том числе по льготным ставкам арендной платы) субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства. Эти перечни подлежат обязательному опубликованию в средствах массовой информации, а также размещению в сети "Интернет" на официальных сайтах утвердивших их государственных органов исполнительной власти, органов местного самоуправления.

Государственное и муниципальное имущество, включенное в вышеуказанные перечни, не подлежит отчуждению в частную собственность, в том числе в собственность субъектов малого или среднего предпринимательства, арендующих это имущество.

Идея создания региональных и муниципальных имущественных фондов поддержки предпринимательства, которые являются составной частью инфраструктуры поддержки МСП, безусловно, заслуживает одобрения, как и тот факт, что часть городских помещений останется в собственности муниципалитета для предоставления их в аренду предпринимателям. Однако, законодательство закрепило право власти, а не малого предпринимателя. Предприниматель не сможет выкупить помещение, пока такое решение не примет муниципалитет.

Итак, согласно положениям ст.1 Закона № 159-ФЗ действие Закона не распространяется на инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства (в том числе на имущественный фонд) в соответствии со статьей 15 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации". Закон № 159-ФЗ позволяет муниципальным образованиям часть арендуемых помещений арендаторам продать, а часть - включить в имущественный фонд для предоставления их в долгосрочную аренду МСП на льготных условиях. Но выкупить такие помещения уже будет невозможно.

Пример, в общероссийскую общественную организацию малого и среднего предпринимательства "ОПОРА России" из регионов постоянно поступают звонки от малых предпринимателей с просьбой посодействовать в том, чтобы арендуемые ими помещения городские администрации не включали в фонды, а предоставили к выкупу. В особенности это касается решения московских городских властей оставить все арендуемые малым бизнесом помещения в ведении города Москвы.

Между тем излишняя забота муниципальных администраций о якобы неспособных выкупить, а потом уберечь от рейдеров свои помещения предпринимателях иллюзорна.