Fotovideoforum.ru

Собирал ссылки и сами решения судов по ФЗ 159 "О льготной приватизации"
Что найду или нашел....

Поиск - Разрыв срока договора аренды

4.1. Закон № 159-ФЗ не предусматривает в качестве основания для отказа заявителю в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества факт отсутствия государственной регистрации права собственности муниципального образования на арендуемое имущество (дело № А33-15158/2010);

http://cases.pravo.ru/cases/view/eca4c5 ... efe948311/

4.5. Закон № 159-ФЗ не содержит положений, запрещающих субъектам малого или среднего предпринимательства реализовать право на приобретение в отношении нескольких арендуемых ими объектов недвижимого имущества (дело № А33-19759/2009);

http://cases.pravo.ru/cases/view/eb0756 ... edeffea09/

3 ААС опубликовал анализ судебной практики об участии субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендованной недвижимости

http://krasn.pravo.ru/analytic/view/31754/

Третий арбитражный апелляционный суд проанализировал судебные споры, связанные с участием субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого ими государственного и муниципального недвижимого имущества. Проведенный анализ судебной практики касается применения арбитражными судами норм Федерального закона № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства" при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов государственных и муниципальных органов.
При рассмотрении споров, связанных с обжалованием субъектами малого и среднего предпринимательства решений уполномоченных органов власти об отказе в реализации преимущественного права приватизации (выкупа) арендуемой ими недвижимости, находящейся в государственной или муниципальной собственности, арбитражным судам приходится устанавливать наличие либо отсутствие у таких субъектов права на преимущественную приватизацию и соблюдение ими порядка его реализации, а также принадлежность приватизируемого объекта к недвижимому имуществу, права на которое подлежат государственной регистрации. Соответственно, судебная практика по указанной категории дел обобщена и проанализирована 3 ААС применительно к названным обстоятельствам.
В ходе подготовки документа проанализированы 30 дел, рассмотренных арбитражными судами в 2010 году и в период с 1 января по 15 апреля 2011 года. В разрезе судов первой инстанции анализируемые дела представлены следующим образом: Арбитражный суд Красноярского края — 26 дел (около 0,60% от общего количества дел суда, обжалованных в апелляционном порядке), Арбитражный суд Республики Хакасия — 4 дела (около 0,45% от общего количества дел суда, обжалованных в апелляционном порядке). По 27 делам выводы арбитражного суда первой инстанции поддержаны Третьим арбитражным апелляционным судом, по 3 делам — судебные акты арбитражного суда первой инстанции отменены. Впоследствии, 14 из указанных актов обжалованы в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа, но оставлены им без изменения. В порядке надзора акты Третьего арбитражного апелляционного суда по анализируемым делам не пересматривались.

По итогам проведенного анализа споров рассматриваемой категории, Третьим арбитражным апелляционным судом сформулированы следующие правовые позиции.
1. Лицо, которое претендует на реализацию преимущественного права должно быть субъектом малого и среднего предпринимательства, не указанным в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации":
1.1. Закон № 159-ФЗ не предоставляет преимущественное право на приобретение арендуемого имущества субъектам малого и среднего предпринимательства, фактически осуществляющим предпринимательскую деятельность в сфере игорного бизнеса (дело № А33-10162/2010);
1.2. Закон № 159-ФЗ не предоставляет преимущественное право на приобретение арендуемого имущества субъектам малого и среднего предпринимательства, являющимся ломбардами (дело А33-4896/2010, дело № А33-7476/2010);
1.3. Лицо, не являющееся субъектом малого и среднего предпринимательства на дату вступления в силу Закона № 159-ФЗ, не обладает преимущественным правом на приватизацию арендуемых помещений (дело № А33-3789/2010, дело № А33-1609/2010).
2. Для реализации преимущественного права на приватизацию арендуемое имущество согласно абзацу 1 статьи 3 Закона № 159-ФЗ должно находиться в государственной или муниципальной собственности:
2.1. Поскольку испрашиваемое помещение продано другому лицу на аукционе, вследствие чего выбыло из муниципальной собственности, то отказ уполномоченного органа в реализации преимущественного права заявителя на приобретение арендуемого имущества является законным (дело № А33-14140/2010);
2.2. Унитарное предприятие в отношении имущества, находящегося у него на праве хозяйственного ведения и переданного в аренду, не обязано осуществлять возмездное отчуждение этого имущества в порядке, установленном частью 2 статьи 9 Закона № 159-ФЗ (Дело № А33-21467/2009).
3. В соответствии с пунктом 1 статьи 3 Закона № 159-ФЗ арендуемое имущество должно находиться во временном владении и (или) временном пользовании субъекта малого и среднего предпринимательства непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона № 159-ФЗ в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества:
3.1. Предпринимателю отказано в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения, так как срок аренды части нежилого помещения составляет менее двух лет до момента вступления в силу Закона № 159-ФЗ (дело № А33-6386/2010);
3.2. Общество непрерывно владело и пользовалось нежилыми помещениями на условиях аренды на основании дополнительных соглашений к договору аренды, содержащих все существенные условия договора аренды, поэтому арбитражный суд отклонил довод уполномоченного органа о том, что договор аренды нежилого помещения на срок более одного года не заключен в связи с отсутствием его государственной регистрации (дело № А33-8447/2010);
3.3. Отказ в реализации права преимущественного права на приватизацию нежилых помещений признан правомерным, так как общество не являлось арендатором спорных помещений на момент обращения в уполномоченный орган с заявлением в порядке части 2 статьи 9 Закона № 159-ФЗ (дело А33-9623/2010);
3.4. Договор аренды, на который предприниматель ссылается в обоснование преимущественного права на приватизацию нежилого помещения, не был заключен в установленном порядке до вступления в силу Закона № 159-ФЗ (дело № А74-2104/2010).
4. Объектом договора купли-продажи может быть арендуемое имущество, соответствующее условиям, установленным пунктами 3 и 4 статьи 3 Закона № 159-ФЗ, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним":
4.1. Закон № 159-ФЗ не предусматривает в качестве основания для отказа заявителю в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества факт отсутствия государственной регистрации права собственности муниципального образования на арендуемое имущество (дело № А33-15158/2010);
4.2. Арендованное обществом помещение является обособленным, находится на кадастровом учете и зарегистрировано в установленном законом порядке, поэтому в отношении него может быть реализовано преимущественное право на приватизацию (дело А33-5887/2010);
4.3. Часть нежилого помещения, не выделенная в порядке кадастрового учета в самостоятельный объект, на которую право муниципальной собственности не зарегистрировано, не может являться объектом реализации преимущественного права на ее выкуп (дело № А33-13014/2010);
4.4. Предпринимателям в аренду были переданы части нежилого помещения, которые в совокупности не составляют всю площадь данного помещения, поэтому арендованное имущество не подлежало приватизации в порядке, предусмотренном Законом № 159-ФЗ (дела № А74-2064/2010, № А74-3320/2010, № А33-21467/2009, № А33-21468/2010, № А33-5998/2010);
4.5. Закон № 159-ФЗ не содержит положений, запрещающих субъектам малого или среднего предпринимательства реализовать право на приобретение в отношении нескольких арендуемых ими объектов недвижимого имущества (дело № А33-19759/2009);
4.6. Арендуемое обществом помещение превышает предельный размер площади, в отношении которого может быть реализовано преимущественное право на приватизацию (дело № А33-11809/2010);
4.7. Закон № 159-ФЗ не предусматривает возможность приватизации арендуемого недвижимого имущества, представляющего собой единый, неделимый имущественный комплекс, состоящий не только из помещений, но из иных сооружений и конструкций, технические параметры которых не могут быть выражены в квадратных метрах (дело № А33-544/2010).
В качестве причины отмены решений судов первой инстанции по делам № А33-10162/2010, № А33-13518/2010 и № А74-355/2010 в анализе называется "неполное выяснение судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для установления препятствий в реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приватизацию арендуемых помещений".
Ознакомиться с обоснованием приведенных правовых позиций Третьего арбитражного апелляционного суда можно, прочитав полный текст Анализа судебной практики применения положений Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" при разрешении публично-правовых споров о признании недействительными актов, незаконными решений, действий (бездействия) государственных и муниципальных органов, должностных лиц, размещенный на официальном сайте суда.

Повтор подробный...

от 29.08.2011 № 15/2011

Анализ судебной практики применения положений Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» при разрешении публично-правовых споров о признании недействительными актов, незаконными решений, действий (бездействия) государственных и муниципальных органов, должностных лиц

1. Вводная часть и структура анализа


В соответствии с планом работы Третьего арбитражного апелляционного суда на первое полугодие 2011 года по делам, рассмотренным в 2010 году и с 01.01.2011 по 15.04.2011, проведен анализ судебной практики применения положений Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ) при разрешении публично-правовых споров о признании недействительными актов, незаконными решений, действий (бездействия) государственных и муниципальных органов, должностных лиц (далее – уполномоченных органов).

Предметом исследования при проведении анализа явились судебные акты, вынесенные Третьим арбитражным апелляционным судом по публично-правовым спорам, при рассмотрении которых апелляционный суд применял положения Закона № 159-ФЗ, а также судебные акты, принятые по таким делам Федеральным арбитражным судом Восточно-Сибирского округа, Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации (далее – ВАС РФ).

Цель проведения настоящего анализа – выявление практики применения положений Закона № 159-ФЗ с учетом конкретных обстоятельств, входящих в предмет доказывания и имеющих значение для дела.

По структуре анализ включает в себя следующие разделы:

• раздел 1 «Вводная часть и структура анализа»;

• раздел 2 «Основные статистические данные и общие положения»;

• раздел 3 «Анализ применения положений Закона № 159-ФЗ в практике Третьего арбитражного апелляционного суда».

2. Основные статистические данные и общие положения

2.1. Анализ статистических данных показал, что за указанный период Третьим арбитражным апелляционным судом рассмотрено 47 дел с применением положений Закона № 159-ФЗ.

Судебной коллегией по рассмотрению споров, возникающих из административных правоотношений, в проверяемый период рассмотрено 30 дел, по которым оспаривались отказ уполномоченного органа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества либо бездействие, выразившееся в оставлении без рассмотрения заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, а также акты уполномоченных органов о приватизации помещения. По делу № А33-11809/2010 были обжалованы решение суда об отказе в признании недействительным постановления уполномоченного органа о приватизации нежилого помещения и определение суда о принятии обеспечительной меры. Судебные акты по указанным в настоящем абзаце делам являлись предметом исследования при проведении анализа.

В разрезе судов первой инстанции анализируемые дела представлены следующим образом:

Арбитражный суд Красноярского края – 26 дел, что составило около 0,60% от общего количества дел Арбитражного суд Красноярского края, обжалованных в апелляционном порядке;

Арбитражный суд Республики Хакасия – 4 дела, что составило около 0,45% от общего количества дел Арбитражного суда Республики Хакасия, обжалованных в апелляционном порядке.

В Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа обжалованы судебные акты Третьего арбитражного апелляционного суда по 14 (45,17%) из анализируемых дел (по всем делам акты Третьего арбитражного апелляционного суда оставлены без изменения).

В порядке надзора акты Третьего арбитражного апелляционного суда по анализируемым делам не пересматривались (коллегия судей ВАС РФ определениями № ВАС-12896/10 от 07.10.2010 по делу № А33-8977/2009, № ВАС-12924/10 от 08.10.2010 по делу № А33-544/2010, № ВАС-17399/10 от 03.02.2011 по делу № А33-3789/2010, № ВАС-4780/11 от 29.04.2011 по делу № А33-5887/2010, № ВАС-7557/11 от 28.06.2011 по делу № А74-2064/2010 и № ВАС-8924/11 от 22.07.2011 по делу № А74-2104/2010 отказала в передаче указанных дел в Президиум ВАС РФ для пересмотра судебных актов в порядке надзора).

По 27 делам выводы суда первой инстанции поддержаны апелляционным судом (по 10 делам оставлены без изменения судебные акты об удовлетворении требований, по 17 делам об отказе в удовлетворении требований); по 13 из указанных дел судебные акты апелляционной инстанции были обжалованы в кассационном порядке и оставлены судом кассационной инстанции без изменения.

По 3 из анализируемых дел решения суда первой инстанции об отказе в удовлетворении заявленных требований отменены постановлениями апелляционной инстанции, приняты новые судебные акты об удовлетворении заявленных требований; по 1 из указанных дел судебные акты апелляционной инстанции были обжалованы в кассационном порядке и оставлены без изменения судом кассационной инстанции.



2.2. Закон № 159-ФЗ в соответствии с его частью 1 статьи 1 регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления в силу данного Закона, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.

Указанный закон вступил в законную силу с 05.08.2008 за исключением его частей 2, 3и 4 статьи 9, которые вступили в силу с 1 января 2009 года (статья 10 Закона № 159-ФЗ).

В Закон № 159-ФЗ были внесены изменения и дополнения Федеральными законами от 17.07.2009 № 149-ФЗ и от 02.07.2010 №150-ФЗ.

Изменения, внесенные Федеральным законом от 17.07.2009 № 149-ФЗ, вступили в действии с 22.07.2009. Согласно данным изменениям сокращен до двух лет минимальный срок, в течение которого соответствующий субъект должен непрерывно владеть и/или пользоваться арендованным имуществом на основании договора или договоров аренды). Кроме того, изменено условие о задолженности по арендной плате за имущество (пункт 2 статьи 3 Закона № 159-ФЗ), вместо указания на необходимость недопущения возникновения задолженности в течение всего минимального срока аренды предусмотрено в зависимости от порядка приватизации арендуемого имущества в конкретном случае отсутствие задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества (часть 4 статьи 4Закона № 159-ФЗ) либо на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (часть 2 статьи 9Закона № 159-ФЗ).

Федеральным законом от 02.07.2010 № 150-ФЗ, вступившим в силу с 16.07.2010, внесены изменения в часть 3 статьи 10 Закона № 159-ФЗ. Данными изменениями срок действия положений об условиях и порядке реализации преимущественного права на приобретение арендованного имущества субъектами малого и среднего предпринимательства продлен до 1 июля 2013 года.

Рекомендации арбитражным судам по применению Закона № 159-ФЗ были даны Президиумом ВАС РФ в Информационном письме от 05.11.2009 № 134 (далее – Информационное письмо № 134).

3. Анализ применения положений Закона № 159-ФЗ в практике

Третьего арбитражного апелляционного суда

Согласно пункту 10 Информационного письма № 134субъект малого или среднего предпринимательства, чье право на приобретение было нарушено, может оспорить отказ уполномоченного органа в реализации права на приобретение, а также его бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации права на приобретение, в порядке, установленном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

По делам, рассмотренным Третьим арбитражным апелляционным судом, уполномоченный орган отказывал в реализации преимущественного права на приватизацию арендуемых нежилых помещений в связи с несоблюдением заявителем совокупности условий, предусмотренных статьей 3 Закона № 159-ФЗ, а также невозможностью отнесения арендуемого объекта к недвижимым вещам, в отношении которых должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона«О государственном кадастре недвижимости» и права на которые подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В связи с этим по указанным делам в предмет доказывания входили обстоятельства соблюдения заявителем совокупности условий, указанных в статье 3 Закона №159-ФЗ, а также отнесения арендуемого имущества (его части) к объектам недвижимости, подлежащим самостоятельному государственному кадастровому учету, и судебная практика сформирована применительно к этим обстоятельствам.

3.1. Лицо, которое претендует на реализацию преимущественного права должно быть субъектом малого и среднего предпринимательства, не указанным в части 3 статьи 14Федерального закона от 24 июля 2007 года № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации»

1) Закон № 159-ФЗ не предоставляет преимущественное право на приобретение арендуемого имущества субъектам малого и среднего предпринимательства, фактически осуществляющим предпринимательскую деятельность в сфере игорного бизнеса.

Дело № А33-10162/2010.

Общество обратилось в уполномоченный орган с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества.

Уведомлением уполномоченный орган отказал обществу в реализации преимущественного права на приобретение арендуемых нежилых помещений, указав одним из оснований отказа, что деятельность в сфере игорного бизнеса являлась одним из предметов деятельности общества на день вступления в силу Закона № 159-ФЗ.

Данный отказ обжалован заявителем в арбитражный суд.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении требований заявителя о признании отказа недействительным, указал со ссылкой на статью 3 Закона № 159-ФЗ и пункт 1 части 3 статьи 14 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» (далее – Закон «О малом и среднем предпринимательстве»), что отказ уполномоченного органа в реализации заявителем преимущественного права на приобретение муниципального имущества является законным в связи с осуществлением заявителем деятельности по организации азартных игр.

Суд апелляционной инстанции, отменил решение суда и удовлетворил заявленное требование, указав, что включение в устав общества деятельности по организации азартных игр, что, соответственно, отразилось в выписке из Единого государственного реестра юридических лиц и статистической справке об идентификационных кодах по Общероссийским классификаторам, само по себе не свидетельствует о фактическом осуществлении обществом такого вида деятельности. Уполномоченный орган не представил каких-либо доказательств осуществления заявителем деятельности по организации азартных игр с момента государственной регистрации до обращения с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества.

В кассационном порядке дело не пересматривалось.

2) Закон № 159-ФЗ не предоставляет преимущественное право на приобретение арендуемого имущества субъектам малого и среднего предпринимательства, являющимся ломбардами.

Дело № А33-4896/2010.

Общество обратилось к уполномоченному органу с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества.

Уполномоченный орган письмом отказал обществу в реализации преимущественного права на приобретение нежилого помещения со ссылкой на статью 3Закона № 159-ФЗ и часть 3 статьи 14Закона «О малом и среднем предпринимательстве» в связи с осуществлением обществом деятельности ломбарда.

Общество оспорило указанный отказ департамента, полагая, что им соблюдены условия, предусмотренные Законом № 159-ФЗ для реализации преимущественного права на приватизацию арендуемого нежилого помещения.

Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленное требование, исходил из того, что общество является субъектом малого предпринимательства, не оказывает услуги ломбарда с марта 2008 года, снято с учета в межрегиональном органе Росфинмониторинга; неосуществление ломбардной деятельности также подтверждается справками Федеральной службы государственной статистики, выписками из ЕГРЮЛ; по данным представленной обществом бухгалтерской отчетности за 2008 год выручка от деятельности ломбарда не поступала.

Также суд первой инстанции отклонил довод уполномоченного органа о том, что общество в течение двух лет до вступления в силу Закона № 159-ФЗ не должно осуществлять виды деятельности, предусмотренные в пункте 1 части 3 статьи 14 Закона «О малом и среднем предпринимательстве», указав, что преимущественное право на приватизацию муниципального имущества не ставится в зависимость от срока, в течение которого арендатор не осуществляет деятельность, исключающую поддержку субъектов малого и среднего предпринимательства органами государственной власти и местного самоуправления. Для реализации указанного права арендатор должен соответствовать признакам, указанным в статье 3Закона №159-ФЗ, на момент обращения с заявлением в уполномоченный орган.

Апелляционной и кассационной инстанциями решение суда по указанному делу оставлены без изменения.

Дело № А33-7476/2010.

Общество обратилось в уполномоченный орган с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемых помещений.

Письмом уполномоченный орган уведомил общество об отказе в реализации преимущественного права со ссылкой на статью 3 Закона № 159-ФЗ, часть 3 статьи 14 Закона «О малом и среднем предпринимательстве», поскольку согласно уставу общества, действующему на день вступления в силу Закона № 159-ФЗ, одним из видов деятельности общества являлась организация ломбардов.

Данный отказ обжалован заявителем в арбитражный суд.

Соглашаясь с выводами суда первой инстанции, который удовлетворил требование заявителя о признании недействительным отказ в реализации преимущественного права, апелляционный суд указал, что включение в устав общества деятельности, связанной с организацией ломбардов, само по себе не свидетельствует об осуществлении заявителем такого вида деятельности. Уполномоченный орган не представил какие-либо доказательства осуществления заявителем ломбардной деятельности с момента государственной регистрации до момента исключения услуг ломбарда из уставной деятельности общества, поэтому ссылка уполномоченного органа на статью 3 Закона № 159-ФЗ и часть 3 статьи 14 Закона «О малом и среднем предпринимательстве» признана необоснованной.

Кассационный суд оставил по данному делу судебные акты первой и апелляционной инстанций без изменения, указав, что буквальное толкование установленного судами двух инстанций и содержавшегося в уставе общества вида деятельности – «организация ломбардов» – не свидетельствует о том, что само общество являлось ломбардом, как то определено пунктом 1 статьи 358 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьей 2 Федерального закона от 19.07.2007 № 196-ФЗ «О ломбардах».

Вместе с тем суд кассационной инстанции признал ошибочным и не основанным на нормах материального права суждения судов двух инстанции о необходимости подтверждения факта осуществления ломбардной деятельности. По мнению суда кассационной инстанции, для признания организации ломбардом достаточно указания ею такого предмета и цели деятельности в своих учредительных документах (статья 52 Гражданского кодекса Российской Федерации). Указанное следует из буквального толкования пункта 1 части 3 статьи 14 Закона «О малом и среднем предпринимательстве», который устанавливает, что поддержка не может оказываться в отношении субъектов малого и среднего предпринимательства являющихся, в частности, ломбардами.

3) Лицо, не являющееся субъектом малого и среднего предпринимательства на дату вступления в силу Закона № 159-ФЗ, не обладает преимущественным правом на приватизацию арендуемых помещений.

Дело№ А33-3789/2010.

Уполномоченный орган отказал обществу в реализации преимущественного права на приватизацию арендуемых помещений, указав, что на момент вступления в законную силу Закона № 159-ФЗ заявитель не являлся субъектом малого и среднего предпринимательства, поскольку одним из участников общества являлось иностранное юридическое лицо, доля которого в обществе составляет 86,96%.

Суд первой инстанции, принимая решение об отказе в удовлетворении заявления общества, исходил из того, что в соответствии со статьей 3 Закона № 159-ФЗ лицо, претендующее на выкуп арендуемого муниципального имущества, должно являться субъектом малого и среднего предпринимательства на дату вступления в силу названного Закона и сохранять такой статус на дату обращения с заявлением в уполномоченный орган в порядке статьи 9 Закона № 159-ФЗ, отклонив довод заявителя о том, что изменение статуса общества не влечет замену стороны в договоре аренды муниципального имущества и не влияет на возникновение преимущественного права на его выкуп.

Постановлениями апелляционной и кассационной инстанции решение суда первой инстанции оставлено без изменения. Определением судебной коллегии ВАС РФ в передаче дела в Президиум ВАС РФ отказано (см.раздел 2.1. настоящего анализа).

Дело№ А33-1609/2010.

Уполномоченный орган уведомлением отказал обществу в реализации преимущественного права на приобретение нежилого помещения, указав, что оно на момент обращения с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не является субъектом малого или среднего предпринимательства.

Данный вывод уполномоченного органа основан на том, что общество обратилось с соответствующим заявлением в декабре 2009 года, средняя численность его работников за 2008 год превысила предел, установленный пунктом 2 части 1 статьи 4 Закона «О малом и среднем предпринимательстве», и составила 470 человек, выручка от реализации товаров без учета налога на добавленную стоимость за 2008 год составила 1 368 201 000 рублей, за 9 месяцев 2009 года – 1 451 940 000 рублей, что превышает предельный размер, установленный постановлением Правительства Российской Федерации от 22.07.2008 № 556, принятым во исполнениепункта 3 части 1 статьи 4 названного Закона.

Согласно части 4 части 1 Закона «О малом и среднем предпринимательстве» категория субъекта малого и среднего предпринимательства изменяется только в случае, если предельные значения средней численности работников и выручки от реализации товаров (работ, услуг) выше или ниже предельных значений, указанных в пунктах 2 и 3 части 1 указанной статьи, в течение двух календарных лет, следующих один за другим.

Следовательно, при решении вопроса об отнесении общества к субъектам малого и среднего предпринимательства уполномоченному органу следовало руководствоваться показателями по численности работников, выручке и балансовой стоимости активов за 2007 и 2008 годы, предшествующие обращению общества с заявлением о реализации преимущественного права.

Суд первой инстанции при рассмотрении дела установил, что общество в 2007 году имело показатели по средней численности работников, полученной выручке за год или балансовой стоимости активов в пределах норм для отнесения к категории среднего предпринимательства, поэтому превышение соответствующих показателей за 2008 и 2009 годы не было принято в качестве основания для отказа в реализации преимущественного права.

Постановлениями апелляционной и кассационной инстанции решение суда оставлено без изменения.

3.2. Для реализации преимущественного права на приватизацию арендуемое имущество согласно абзацу 1 статьи 3 Закона № 159-ФЗ должно находиться в государственной или муниципальной собственности

1) Поскольку испрашиваемое помещение продано другому лицу на аукционе, вследствие чеговыбыло из муниципальной собственности, то отказ уполномоченного органа в реализации преимущественного права заявителя на приобретение арендуемого имущества является законным.

Дело№ А33-14140/2010.

Уполномоченный орган письмом отказал обществу в реализации преимущественного права в связи с тем, что испрашиваемое помещение находится в аренде заявителя менее двух лет до дня вступления в силу Закона № 159-ФЗ.

Суд первой инстанции признал законным отказ уполномоченного органа в реализации обществом преимущественного права на приобретение арендуемого им нежилого помещения, сделав вывод о несоответствии общества требованиям статьи 3Закона № 159-ФЗ и статьи 4Закона «О малом и среднем предпринимательстве».

Суд апелляционной инстанции не согласился с указанным выводом, так как материалами дела подтверждается пользование обществом арендуемым помещением более двух лет непрерывно.

Вместе с тем, суд апелляционной инстанции указал, что ошибочный вывод суда первой инстанции не привел к принятию неправильного решения, так как оспариваемым отказом не нарушены права общества.

Арендуемое обществом помещение выбыло из муниципальной собственности, так как было продано другому лицу на аукционе, проведенном в тот же день, в который обществом подано заявление о предоставлении преимущественного права на выкуп нежилого помещения. Обществу было известно о состоявшемся аукционе, однако оно не воспользовалось правом на участие в нем.

При таких обстоятельствах, учитывая, что сделка купли-продажи и итоги конкурса не признаны недействительными, отказ уполномоченного органа в реализации обществом преимущественного права на приобретение арендуемого им имущества признан соответствующим закону и не нарушающим права и законные интересы общества.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции оставил без изменения решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении требований заявителя.

В кассационном порядке судебные акты первой и апелляционной инстанций оставлены без изменения.

2) Унитарное предприятие в отношении имущества, находящегося у него на праве хозяйственного ведения и переданного в аренду, не обязано осуществлять возмездное отчуждение этого имущества в порядке, установленном частью 2 статьи 9 Закона № 159-ФЗ.

Дела № А33-21467/2009.

Индивидуальный предприниматель обратился в уполномоченный орган с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого павильона, расположенного в здании муниципального рынка.

Письмом уполномоченный орган сообщил предпринимателю, что отчуждение арендуемого павильона является правом муниципального унитарного предприятия, которому имущество муниципального рынка принадлежит на праве хозяйственного ведения, имущество данного муниципального унитарного предприятия в прогнозный план приватизации муниципального имущества не включено.

Предприниматель отказ в реализации преимущественного права на приватизацию арендуемого павильона оспорил в арбитражном суде.

Пунктом 2 части 2 статьи 1 Закона № 159-ФЗ предусмотрено, что действие данного Закона не распространяется на отношения, возникающие при приватизации имущественных комплексов государственных или муниципальных унитарных предприятий.

Государственное или муниципальное унитарное предприятие вправе осуществить возмездное отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего ему и арендуемого лицом, отвечающим требованиям, предусмотренным статьей 3Закона № 159-ФЗ, в порядке, обеспечивающем реализацию преимущественного права арендатора на приобретение указанного имущества (часть 2 статьи 2, часть 3 статьи 4 данного Закона).

В связи с этим Президиум ВАС РФ в пункте 13 Информационного письма № 134 разъяснил, что право на приобретение не может быть реализовано в порядке, предусмотренном частью 2 статьи 9Закона № 159-ФЗ, если арендуемое имущество принадлежит унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения

Применяя часть 2 статьи 1, часть 3 статьи 4 Закона № 159-ФЗ, пункт 13 Информационного письма № 134, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что муниципальное унитарное предприятие в отношении имущества, принадлежащего ему на праве хозяйственного ведения и переданного предпринимателю в аренду, не обязано осуществить в порядке, установленном частью 2 статьи 9 Закона № 159-ФЗ, возмездное отчуждение этого имущества. Возможность отчуждения такого имущества является правом муниципального унитарного предприятия, которое при рассмотрении указанного спора не согласилось с отчуждением арендуемого предпринимателем павильона.

Постановлениями апелляционной и кассационной инстанций решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

3.3. В соответствии с пунктом 1 статьи 3 Закона № 159-ФЗарендуемое имущество должно находиться во временном владении и (или) временном пользовании субъекта малого и среднего предпринимательства непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона №159-ФЗ в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества

1) Предпринимателю отказано в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения, так как срок аренды части нежилого помещения составляет менее двух лет до момента вступления в силу Закона № 159-ФЗ.

Дело № А33-6386/2010.

Индивидуальный предприниматель обратился в уполномоченный орган с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения общей площадью 266,1 кв.м со ссылкой на использование данного помещения на правах аренды с 2002 года.

Уполномоченный орган письмом отказал заявителю в реализации преимущественного права на приобретение недвижимого имущества общей площадью 266,1 кв.м в связи с тем, что предприниматель арендует недвижимое имущество с указанной общей площадью менее двух лет до дня вступления в силу Закона № 159-ФЗ.

Данный отказ обжалован заявителем в арбитражный суд.

Судом первой инстанции на основании представленных в материалы дела доказательств установлено, что предпринимателю в аренду в 2002 году предоставлено нежилое помещение площадью 134,7 кв.м, с учетом изменений от 2003 года – общей площадью 218,6 кв.м. Нежилое помещение площадью 266,1 кв.м предоставлено предпринимателю в аренду только с декабря 2007 года, что подтверждается соответствующим соглашением (декабрь 2007 года) к договору 2002 года. При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к выводу, что предприниматель в соответствии с пунктом 1 статьи 3 Закона № 159-ФЗ не имеет преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения площадью 266,1 кв.м, и отказал в удовлетворении требования заявителя о признании недействительным отказа в реализации преимущественного права.

Соглашаясь с указанными выводами, суд апелляционной инстанции дополнительно указал, что соглашением от декабря 2007 года предусмотрена арендная плата за пользование нежилым помещением площадью 266,1 кв.м в определенном размере, а доказательства, подтверждающие уплату предпринимателем арендных платежей в указанном размере с 2003 года либо в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона № 159-ФЗ (с августа 2006 года), в материалы дела не представлены. При этом суд апелляционной инстанции отклонил довод заявителя о том, что изменение площади связано с перепланировкой, поскольку данное обстоятельство не подтверждено документально.

Учитывая изложенное, суды первой и апелляционной инстанции пришли к выводу, что отказ уполномоченного органа в реализации преимущественного права на приобретение арендованного имущества основан на фактических обстоятельствах и нормах действующего законодательства.

2) Общество непрерывно владело и пользовалось нежилыми помещениями на условиях аренды на основании дополнительных соглашений к договору аренды, содержащих все существенные условия договора аренды, поэтому арбитражный суд отклонил довод уполномоченного органа о том, что договор аренды нежилого помещения на срок более одного года не заключен в связи с отсутствием его государственной регистрации.

Дело № А33-8447/2010.

Общество обратилось в уполномоченный орган с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемых нежилых помещений, находящихся в муниципальной собственности.

Письмом уполномоченный орган уведомил общество об отказе в реализации преимущественного права по заявлению со ссылкой на то, что на момент вступления в силу Закона № 159-ФЗ нежилые помещения находились в пользовании у заявителя на основании договоров аренды менее двух лет.

При рассмотрении дела суд первой инстанции установил, что договор аренды нежилых помещений был заключен на срок более одного года. В связи с тем, что его государственная регистрация не была произведена, данный договор аренды в силу пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации является незаключенным.

В 2005 и 2006 годах обществом и уполномоченным органом были заключены дополнительные соглашения к договору аренды на срок менее года, в которых были определены все существенные условия договора аренды нежилого помещения (предмет договора, срок его действия, размер, срок и порядок уплаты арендной платы). В 2007 году договор аренды нежилых помещений расторгнут, и заключен новый договор аренды этих нежилых помещений, срок действия которого установлен с даты расторжения предыдущего договора.

С учетом данных обстоятельств суд первой инстанции признал недействительным отказ обществу в реализации преимущественного права на приобретение арендуемых нежилых помещений,указав, что арендуемое заявителем имущество находилось в его временном пользовании в соответствии с договорами аренды такого имущества более двух лет до дня вступления в силу Закона № 159-ФЗ.

Суд апелляционной инстанции, оставляя без изменения решения суда об удовлетворении заявленных требований, отклонил довод апелляционной жалобы о том, что дополнительные соглашения являются незаключенными, так как в них не определен предмет договора (в наименовании соглашений указан адрес объекта без конкретизации передаваемых в аренду помещений, их номера и площади).

При этом суд исходил из того, что соответствующие дополнения к первоначальному договору определяют существенные условия договора аренды нежилого помещения (предмет договора, срок его действия, размер, срок и порядок уплаты арендной платы), позволяют идентифицировать передаваемое в аренду недвижимое имущество; нумерация помещений введена только после государственной регистрации права муниципальной собственности на арендуемое имущество.

3) Отказ в реализации права преимущественного права на приватизацию нежилых помещений признан правомерным, так как общество не являлось арендатором спорных помещений на момент обращения в уполномоченный орган с заявлением в порядке части 2 статьи 9 Закона № 159-ФЗ.

Дело № А33-9623/2010.

При рассмотрении дела суд первой инстанции установил, что уведомлением уполномоченный орган известил общество о прекращении договора аренды с 25.12.2008, поэтому с указанной даты обязательства по договору аренды спорного имущества прекращены, и заявитель не являлся арендатором спорных помещений.

С заявлением о реализации преимущественного права на приобретение спорных нежилых помещений общей площадью общество обратилось в уполномоченный орган 07.07.2009.

Письмом от 02.04.2010 уполномоченный орган отказал обществу в реализации преимущественного права на приобретение спорного имущества в собственность, поскольку на момент обращения с заявлением общество не являлось арендатором спорных помещений.

Из абзаца 2 пункта 1Информационного письма № 134 следует, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества, действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества.

В связи с этим суд первой инстанции отклонил довод общества о том, что наличие преимущественного права зависит не от наличия у общества арендных отношений на дату подачи им заявления, а от наличия арендных отношений на дату вступления в силу Закона № 159-ФЗ.

Суд апелляционной инстанции, оставляя без изменения решение суда об отказе в удовлетворении заявленного требования и отклоняя довод апелляционной жалобы, также указал, что спорное имущество передано муниципальному предприятию на праве хозяйственного ведения после вступления в законную силу Закона № 159-ФЗ, но до обращения общества в уполномоченный орган с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение спорного имущества, поэтому отсутствуют основания для вывода о том, что уполномоченный орган действовал исключительно с целью воспрепятствования реализации арендатором (обществом) права на приобретение спорного имущества.

Постановлением суда кассационной инстанции судебные акты первой и апелляционной инстанций оставлены без изменения.

4) Договор аренды, на который предприниматель ссылается в обоснование преимущественного права на приватизацию нежилого помещения, не был заключен в установленном порядке до вступления в силу Закона № 159-ФЗ.

Дело № А74-2104/2010.

Суд первой инстанции, признал правомерным отказ уполномоченного органа в приватизации нежилого помещения, поскольку оно включено в Перечень муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, утвержденный постановлением Администрации города Черногорска от 31.03.2009 № 785-П.

Кроме того, суд первой инстанции пришел к выводу о несоблюдении предпринимателем условия, предусмотренного пунктом 1 статьи 3Закона № 159-ФЗ.

Пунктом4 Информационного письма № 134 предусмотрено, что договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, может являться основанием для возникновения права на приобретение этого имущества только в том случае, если он был зарегистрирован в установленном законом порядке либо имеется вступившее в законную силу решение суда о регистрации сделки.

При рассмотрении дела суд установил, что договор аренды был подписан в 2006 году на срок более года, государственная регистрация аренды нежилого помещения произведена 25.06.2009, поэтому признал, что в соответствии с пунктом 3 статьи 165Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды спорного нежилого помещения считается заключенным 25.06.2009.

Следовательно, предприниматель до 25.06.2009 пользовался спорным нежилым помещением без договора аренды, договор аренды был заключен после вступления в силу Закона № 159-ФЗ, поэтому предпринимателем не соблюдено условие реализации преимущественного права на приобретение арендуемого объекта недвижимости, предусмотренное пунктом 1 статьи 3Закона № 159-ФЗ.

Суд апелляционной инстанции, оставляя без изменения решение суда первой инстанции, дополнил, что фактическое пользование спорным нежилым помещением в целях применения пункта 1 статьи 3 Закона № 159-ФЗ правового значения не имеет.

Постановлением суда кассационной инстанции судебные акты первой и апелляционной инстанций оставлены без изменения. Определением судебной коллегии ВАС РФ в передаче дела в Президиум ВАС РФ отказано (см.раздел 2.1. настоящего анализа).

3.4. Объектом договора купли-продажи может быть арендуемое имущество, соответствующее условиям, установленным пунктами 3 и 4 статьи 3 Закона № 159-ФЗ, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

1) Закон № 159-ФЗ не предусматривает в качестве основания для отказа заявителю в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества факт отсутствия государственной регистрации права собственности муниципального образования на арендуемое имущество.

Дело№ А33-15158/2010.

Уполномоченный орган уведомил общество об отказе в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения со ссылкой на статью 3 Закона № 159-ФЗ, статьи 131 и 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 4 и 13 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в связи с отсутствием государственной регистрации права муниципальной собственности на спорное нежилое помещение.

Общество оспорило в судебном порядке отказ уполномоченного органа в предоставлении преимущественного права на приобретение нежилого помещения.

Суд первой инстанции по результатам рассмотрения дела признал, что общество соответствует условиям, предусмотренным статьей 3 Закона № 159-ФЗ, и что имеются основания для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения в соответствии с указанным Законом.

Суд первой инстанции исходил из того, что в реализации преимущественного права может быть отказано только в случае несоответствия заявителя требованиям статьи 3 Закона № 159-ФЗ, а также, если отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с федеральными законами. Иные основания отказа в реализации преимущественного права действующим законодательством не установлены.

Суд апелляционной инстанции, оставляя без изменения решение суда, указал, что из протокола заседания комиссии по рассмотрению обращений субъектов малого и среднего предпринимательства об отчуждении арендуемого муниципального имущества в рамках реализации преимущественного права усматривается, что уполномоченный орган установил соблюдение заявителем условий, предусмотренных статьей 3 Закона № 159-ФЗ.

Закон № 159-ФЗ не предусматривает в качестве основания для отказа заявителю в реализации принадлежащего ему права факт отсутствия государственной регистрации отчуждаемого имущества, а также не устанавливает в данном случае запрета на отчуждение арендуемого имущества в предусмотренном законом порядке.

Также суд апелляционной инстанции отклонил ссылку уполномоченного органа на отказ Управления Федеральной регистрационной службы в государственной регистрации права муниципальной собственности на спорный объект недвижимости в связи с тем, что указанное помещение является государственной собственностью.

Согласно выписке из реестра муниципальной собственности спорное нежилое помещение находится на учете в казне и числится в реестре муниципальной собственности. Также суд апелляционной инстанции установил, что спорное имущество не включено в реестр государственной собственности субъекта Российской Федерации.

2) Арендованное обществом помещение является обособленным, находится на кадастровом учете и зарегистрировано в установленном законом порядке, поэтому в отношении него может быть реализовано преимущественное право на приватизацию.

Дело № А33-5887/2010.

Обществом подано заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества.

Уведомлением уполномоченный орган отказал обществу в реализации преимущественного права, ссылаясь на, пункт 1 статьи 3, часть 4 статьи 9Закона № 159-ФЗ, пункт 7 статьи 27Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

В соответствии с пунктом 8Информационного письма № 134 объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130Гражданского кодекса Российской Федерации, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона«О государственном кадастре недвижимости» и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

При рассмотрении дела суд первой инстанции установил, что общество занимает спорное помещение с 1994 года, факт аренды помещения в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона № 159-ФЗ подтверждается договором аренды.

Также суд установил, что спорное помещение может быть изолировано от остального нежилого помещения, располагающегося на первом этаже здания, без ущерба для данного помещения и других соприкасающихся с ним помещений, так как все помещения имеют самостоятельные выходы, арендованное обществом помещение сообщается с соседним помещением через проем в капитальной перегородке.

В связи с этим суд признал возможным формирование арендуемого обществом нежилого помещения как обособленного объекта.

Суд апелляционной инстанции, оставляя без изменения решение суда, указал, что уполномоченный орган не представил в материалы дела доказательств того, что нежилое помещение, расположенное на первом этаже 5-этажного дома не является обособленным. Согласно кадастровому паспорту и свидетельству о регистрации данное помещение находится на кадастровом учете и зарегистрировано в установленном законом порядке. Из представленной схемы нежилого помещения (первого этажа дома) следует, что оно поделено на три самостоятельных помещения с отдельными входами, которые поставлены на кадастровый учет и учтены как обособленные помещения.

Постановлением кассационной инстанции судебные акты первой и апелляционной инстанций оставлены без изменения. Определением судебной коллегии ВАС РФ в передаче дела в Президиум ВАС РФ отказано (см.раздел 2.1. настоящего анализа).

3) Часть нежилого помещения, не выделенная в порядке кадастрового учета в самостоятельный объект, на которую право муниципальной собственности не зарегистрировано, не может являться объектом реализации преимущественного права на ее выкуп.

Дело № А33-13014/2010.

Общество обратилось в уполномоченный орган с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение части арендуемого им нежилого помещения площадью 977 кв.м.

Уполномоченный орган, отказывая в частичной приватизации арендуемого помещения, сослался на то, что помещение площадью 977 кв.м не сформировано в обособленный объект недвижимого имущества в соответствии с требованиями Федерального законаот 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

При рассмотрении дела суд первой инстанции установил, что согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, выписке из государственного реестра объектов капитального строительства предметом договора аренды является нежилое помещение площадью 1210,7 кв.м, принадлежащее на праве собственности муниципальному образованию; в отношении указанного нежилого помещения зарегистрировано обременение в виде аренды сроком по 31.12.2010 в пользу общества.

Из заявлений общества усматривается, что помещение площадью 977 кв.м является частью нежилого помещения; доказательства, подтверждающие постановку на кадастровый учет объекта недвижимого имущества площадью 977 кв.м, испрашиваемого обществом, в материалы дела не представлены.

В соответствии с пунктом 8 Информационного письма № 134 реализация права на приобретение и последующее заключение договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Собственнику имущества принадлежат права владения и распоряжения своим имуществом, в связи с чем необходимо его волеизъявление на создание из одного объекта путем его разделения нескольких самостоятельных объектов, и при отсутствии такого волеизъявления часть нежилого помещения, не выделенная в порядке кадастрового учета в самостоятельный объект, на которую право муниципальной собственности не зарегистрировано, не может являться объектом купли-продажи.

В связи с изложенными обстоятельствами суд первой инстанции отказал в удовлетворении требования общества о признании незаконным отказа уполномоченного органа в реализации преимущественного права на приватизацию части арендуемого помещения.

Суд апелляционной инстанции, оставляя решение суда без изменения, отклонил довод общества о возможности разделения арендуемого помещения на обособленные друг от друга помещения с независимыми входами путем частичного демонтажа и устройства перегородок.

При этом суд исходил из того, что переданное арендатору нежилое помещение площадью 1210,7 кв.м используется под магазин оптовой и розничной торговли, из экспликации к поэтажному плану здания следует, что в составе указанного помещения имеется часть площадью 204,7 кв.м. складского назначения.

Поэтому представленные обществом документы свидетельствуют о наличии формальной возможности разделения нежилого помещения, но не подтверждают, что в результате перепланировки на основе указанного помещения могут быть образованы два обособленных объекта без утраты своего функционального назначения и способности их участия в гражданском обороте.

4) Предпринимателям в аренду были переданы части нежилого помещения, которые в совокупности не составляют всю площадь данного помещения, поэтому арендованное имущество не подлежало приватизации в порядке, предусмотренном Законом № 159-ФЗ.

Дело № А74-2064/2010.

Предприниматели Б. и Ж. обратились в уполномоченный орган с совместным заявлением о приватизации арендуемых помещений площадью 340, 6 кв.м и 50,5 кв.м, а также о выделении доли от общей площади (463, 7 кв.м) в данном помещении.

Уполномоченный орган отказал предпринимателям в выкупе арендуемого помещения, ссылаясь на включение его в Перечень имущества, предназначенного для оказания имущественной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства, которое может быть использовано только в целях предоставления его во владение и (или) в пользование на долгосрочной основе субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства.

При рассмотрении дела суд первой инстанции на основании заключения исследовательской организации установил, что арендуемое предпринимателем Б. помещение площадью 320,4 кв.м не может считаться единым помещением, поскольку состоит из двух нежилых помещений. Данные помещения возможно выделить в отдельную долю только при условии обязательного проведения перепланировки помещения, целью которой является создание выходов из других помещений либо в коридор общего пользования, либо за пределы здания.

Арендуемое предпринимателем Ж. помещение имеет площадь 45,2 кв.м, вход в помещение осуществляется с соседнего помещения, арендуемого другим пользователем. Данное помещение возможно выделить в отдельную долю только при условии обязательного проведения перепланировки помещения, целью которой является создание выходов из него либо в коридор общего пользования, либо за пределы здания.

Между тем, арендуемые предпринимателями помещения к моменту рассмотрения спора в натуре не выделены, самостоятельными объектами недвижимости не являются, доказательства перепланировки помещения и выдела в натуре доли помещения площадью 320,4 кв.м. и доли помещения площадью 45,2 кв.м., находящихся в пользовании у предпринимателей, в материалах дела отсутствуют.

Также суд учел, что заявление предпринимателей в уполномоченный орган не содержит требование о передаче арендуемых помещений в долевую собственность арендаторов; предприниматели пользуются на основании возмездного договора частями нежилого помещения, площадь которых не составляет всю площадь данного помещения.

С учетом изложенного и руководствуясь пунктом 8 Информационного письма № 134 суд первой инстанции пришел к выводу о том, что уполномоченный орган правомерно отказал в удовлетворении заявления предпринимателей на предоставление преимущественного права на выкуп арендованных помещений, поскольку предпринимателям были переданы в аренду части нежилого помещения, которые в совокупности не составляют всю площадь данного помещения.

Решение суда первой инстанции по указанному делу оставлено без изменения постановлениями апелляционной и кассационной инстанций. Определением судебной коллегии ВАС РФ в передаче дела в Президиум ВАС РФ отказано (см.раздел 2.1. настоящего анализа).

К аналогичным выводам пришел Третий арбитражный апелляционный суд по делам №№ А74-3320/2010,А33-21467/2009, А33-21468/2010, А33-5998/2010, поскольку арендуемые части помещения, в отношении которых заявители претендуют на реализацию преимущественного права, к моменту рассмотрения спора в натуре не выделены, самостоятельными объектами недвижимости не являются, в отношении этих помещений кадастровый учет не осуществлен, доказательства перепланировки помещения и выдела в натуре долей помещения, соответствующих испрашиваемым частям и находящихся в пользовании у заявителей, в материалах дела отсутствуют.

5) Закон № 159-ФЗ не содержит положений, запрещающих субъектам малого или среднего предпринимательства реализовать право на приобретение в отношении нескольких арендуемых ими объектов недвижимого имущества.

Делу № А33-19759/2009.

Общество обратилось с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение нежилого помещения общей площадью 502,4 кв.м и нежилого помещения общей площадью 214,1 кв.м, которые находились во временном пользовании общества на основании договора аренды от 15.12.1994 № 1804.

Уполномоченный орган отказал обществу в реализации преимущественного права на приобретение муниципального имущества в связи с тем, что площадь всех помещений, арендуемых им на основании договора аренды № 1804, на дату вступления в силу Закона № 159-ФЗ составляла более 1000 кв.м (1124,7 кв.м); объектом аренды по договору № 1804 являлись нежилые помещения, объединенные единым назначением, поэтому они могли быть отчуждены из муниципальной собственности только как единый объект; установленное законом требование о размере площади относится к площади арендуемого помещения, а не отчуждаемого.

Из пункта 12Информационного письма № 134 следует, что Закон№ 159-ФЗ не содержит положений, запрещающих субъектам малого или среднего предпринимательства реализовывать принадлежащее им право на приобретение в отношении нескольких арендуемых ими объектов недвижимого имущества. При этом площадь каждого из выкупаемых субъектом малого или среднего предпринимательства объектов недвижимости не должна превышать предельных значений площади арендуемого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности, установленных законами субъектов Российской Федерации или, в случае, если субъектами Российской Федерации данные значения не установлены, постановлением Правительства Российской Федерации.

Статьей 1 Закона Красноярского края от 30.10.2008 № 7-2279 «Об установлении предельного значения площади и срока рассрочки оплаты недвижимого имущества, приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на его приобретение» (далее – Закон Красноярского края № 7-2279) установлено предельное значение площади арендуемого недвижимого имущества для отчуждения государственного имущества Красноярского края или имущества муниципальных образований путем реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества субъектами малого и среднего предпринимательства в размере не более 1000 квадратных метров.

При рассмотрении дела суд первой инстанции установил, что общество изъявило желание реализовать преимущественное право на приобретение муниципального имущества в виде двух нежилых помещений, являющихся самостоятельными объектами недвижимости, право муниципальной собственности на которые зарегистрировано в установленном законом порядке.

Уполномоченный орган не привел нормативно-правового обоснования того, что самостоятельный объект недвижимого имущества, ранее переданный в аренду совместно с иными подобными объектами, впоследствии не может быть отчужден из муниципальной собственности.

На основании изложенного суд первой инстанции признал незаконным отказ уполномоченного органа в реализации обществом преимущественного права на приобретение муниципального имущества в виде двух нежилых помещений.

Постановлением апелляционной инстанции решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

6) Арендуемое обществом помещение превышает предельный размер площади, в отношении которого может быть реализовано преимущественное право на приватизацию.

Дело № А33-11809/2010.

Общество арендует нежилое помещение площадью 1210,7 кв.м, находящееся в муниципальной собственности и поставленное на кадастровый учет.

Постановлениемадминистрации муниципального образования установлено, что данное нежилое помещение подлежит приватизации путем продажи на аукционе с открытой формой подачи предложений о цене.

После издания указанного постановления администрации общество направило в адрес администрации муниципального образования предложение о приватизации в соответствии с Законом № 159-ФЗ арендуемого помещения площадью 977 кв.м.

Общество оспорило указанное постановление администрации в судебном порядке, полагая, что данный акт не соответствует Закону № 159-ФЗ и нарушает его преимущественное право на приватизацию части арендуемого помещения.

Суд первой инстанции, принимая решение об отказе в удовлетворении заявленного требования, руководствовался пунктом 3 статьи 3 Закона № 159-ФЗ, статьей 1 Закона Красноярского края № 7-2279 и исходил из того, арендуемое обществом помещение превышает предельный размер площади, в отношении которого может быть реализовано преимущественное право на приватизацию.

Также суд указал, что часть арендуемого помещения площадью 977 кв.м, заявленная обществом к приватизации, в обособленный объект недвижимости по правилам Федерального законаот 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» не сформирована, поэтому признал несостоятельными доводы общества о том, что арендуемое помещение возможно разделить на обособленные друг от друга помещения с независимыми входами, а уполномоченный орган обязан сформировать из арендуемого помещения два обособленных помещений.

Постановлением апелляционной инстанции решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

7) Закон № 159-ФЗ не предусматривает возможность приватизации арендуемого недвижимого имущества, представляющего собой единый, неделимый имущественный комплекс, состоящий не только из помещений, но из иных сооружений и конструкций, технические параметры которых не могут быть выражены в квадратных метрах.

Дело № А33-544/2010.

На основании договора аренды муниципального имущества обществу передано в аренду сооружение общей площадью 6295, 4 кв.м для организации оптовой и розничной торговли ГСМ.

Общество обратилось к главе муниципального образования с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества по указанному договору аренды.

Уполномоченный орган отказал обществу в удовлетворении такого заявления, указав, что применить к арендуемому обществом объекту положения Закона № 159-ФЗ не представляется возможным, поскольку объект аренды – автозаправочная станция общей площадью более 1000 кв.м – является неделимым, в его состав входят здания, ограждения и сооружения, а технические параметры отдельных объектов учета данного объекта не могут быть выражены в квадратных метрах (топливно-раздаточные колонки, резервуары металлические).

Суд первой инстанции установил, что арендуемое по договору имущество представляет собой имущественный комплекс, зарегистрированный как единый неделимый объект недвижимого имущества, в состав которого входят здания, ограждения и сооружения. Площадь застройки указанного объекта составляет 6295,4 кв.м.

В связи с этим суд признал, что к правоотношениям по аренде вышеуказанного объекта не может быть применен Закон № 159-ФЗ ввиду превышения арендованной площади недвижимого имущества установленных Законом Красноярского края № 7-2279 предельных значений.

Также суд указал, что законодатель, установив в пункте 3 статьи 3Закона № 159-ФЗ допустимый размер общей площади арендуемых помещений в качестве обязательного условия для предоставления преимущественного права на выкуп арендуемого имущества, исключил возможность применения названного Законак выкупу арендуемого недвижимого имущества, представляющего собой единый, неделимый имущественный комплекс, состоящий не только из помещений, но из иных сооружений и конструкций, технические параметры которых не могут быть выражены в квадратных метрах.

По этим же основаниям суд апелляционной инстанции, оставляя решение суда без изменения, отклонил довод общества о том, что именно площадь помещений, входящих в состав арендуемого объекта недвижимого имущества, не превышает предельно установленные значения.

Кроме того, суд апелляционной инстанции учел, что постановлением администрации муниципального образования установлены условия приватизации автозаправочной станции, по результатам проведенного аукциона заключен договор купли-продажи на спорный объект недвижимости с другой организацией, право собственности которой на земельный участок зарегистрировано в установленном законом порядке.

Постановлением кассационной инстанции судебные акты первой и апелляционной инстанций оставлены без изменения. Определением судебной коллегии ВАС РФ в передаче дела в Президиум ВАС РФ отказано (см.раздел 2.1. настоящего анализа).

К аналогичному выводу пришел Третий арбитражный апелляционный суд по делу № А33-8977/2010, установив, что арендуемый заявителем комплекс имущества, состоящий из недвижимого имущества общей площадью 1399,9 кв. м и движимого имущества в количестве 1052 единицы, является неделимым объектом аренды, поскольку объекты образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению – для функционирования Центрального парка и организации досуга жителей города. Площадь арендуемого обществом недвижимого имущества превышает предельное значение площади для реализации преимущественного права, установленное в Красноярском крае, поэтому у общества отсутствует право на выкуп арендуемых помещений в соответствии с Законом № 159-ФЗ.

3.5. Общие выводы по разделу

В анализируемый период Третьим арбитражным апелляционным судом отменены судебные акты по делам №№А33-10162/2010, А33-13518/2010 и А74-355/2010 в связи с неполным выяснением судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для установления препятствий в реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приватизацию арендуемых помещений.

По делу № А33-10162/2010 апелляционный суд не согласился с выводом суда о том, что уставом организации, выпиской из Единого государственного реестра юридических лиц подтверждается осуществление ею деятельности по организации азартных игр, и признал, что при применении положений пункта 1 части 3 статьи 14Закона «О малом и среднем предпринимательстве» необходимо устанавливать обстоятельства фактического осуществления субъектом малого и среднего предпринимательства деятельности по организации азартных игр.

По делу № А33-13518/2010 апелляционный суд не согласился с выводом суда об отсутствии доказательств пользования обществом арендуемым имуществом общей площадью 289,9 кв.м не менее двух лет на момент вступления в силу Закона № 159-ФЗ, указав, что с момента заключения договора аренды в 2001 году предметом договора аренды является нежилое помещение, площадь которого изменилась в результате перепланировки и введения в общую площадь части холла, которая функционально связана с ним, не имеет самостоятельного назначения и способности участия в гражданском обороте.

По делу № А74-355/2010 суд апелляционной инстанции, ссылаясь на пункт 5 Информационного письма № 134, указал, что при наличии волеизъявления предпринимателя на реализацию преимущественного права на приватизацию арендуемого помещении и соблюдении им условий, установленных статьей 3Закона № 159-ФЗ, последующее включение уполномоченным органом арендуемого нежилого помещения в перечень не подлежащего приватизации имущества свидетельствует о совершении действий, имеющих своей целью исключительно воспрепятствование реализации предпринимателем права на приобретение арендуемого имущества в собственность. Данные обстоятельства не были учтены судом первой инстанции при рассмотрении спора.

Таким образом, неполнота выяснения обстоятельств при оценке доводов заявителей о необоснованности отказа уполномоченного органа в реализации преимущественного права на приватизацию арендуемого имущества повлекла принятие судом первой инстанции неправильных решений по указанным делам.

В связи с возникающими в судебной практике вопросами и в целях обеспечения единообразия рассмотрения дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации рекомендует арбитражным судам исходить из следующего. 1. В силу статьи 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете независимого оценщика, в том числе в связи с имеющимся иным отчетом об оценке того же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора либо в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. В случае предъявления в арбитражный суд иска об оспаривании достоверности величины стоимости объекта оценки, указанной в отчете независимого оценщика, или о признании недействительным отчета независимого оценщика судам следует учитывать, что в соответствии с частью 1 статьи 3 и статьей 4 Закона об оценочной деятельности под оценочной деятельностью понимается деятельность оценщиков - юридических лиц и физических лиц (индивидуальных предпринимателей), - направленная на установление в отношении объектов оценки их рыночной или иной стоимости и выполняемая для потребителей этих услуг (заказчиков). В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное. При этом следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица). Обязательный характер величины стоимости объекта оценки, установленной независимым оценщиком, предусмотрен, в частности, статьей 15 Федерального закона "Об обществах с ограниченной ответственностью", пунктом 3 статьи 34 и пунктом 3 статьи 75 Федерального закона "Об акционерных обществах", частью 2 статьи 3 Федерального закона "Об ипотечных ценных бумагах". Если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается. В частности, обязательное привлечение оценщика (обязательное проведение оценки) предусмотрено статьей 8 Закона об оценочной деятельности, пунктом 2 статьи 12 Федерального закона "Об обязательном страховании гражданской ответственности владельцев транспортных средств". Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.). В связи с этим судам следует также учитывать, что в соответствии с пунктом 1 статьи 52 Федерального закона "Об исполнительном производстве" оценку имущества должника производит судебный пристав-исполнитель. Поэтому даже в том случае, когда для оценки имущества судебный пристав-исполнитель привлекал независимого оценщика, в судебном порядке может быть оспорено только постановление этого пристава-исполнителя, определяющее цену такого имущества. 2. В случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ)). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 АПК РФ). 3. Если в соответствии с законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность величины стоимости объекта оценки, указанной независимым оценщиком (в том числе когда законом или иным нормативным актом установлено, что объект не может быть оценен ниже или выше стоимости, названной в отчете независимого оценщика), то в случае совершения сделки (издания государственным органом акта, принятия должностным лицом или органом управления юридического лица решения) по цене, не соответствующей стоимости, приведенной в отчете независимого оценщика, такие сделка и акт государственного органа должны признаваться судом недействительными, решение должностного лица - незаконным, решение органа юридического лица - не имеющим юридической силы. Если законом или иным нормативным актом установлено лишь обязательное привлечение независимого оценщика (обязательное проведение независимым оценщиком оценки объекта оценки), непривлечение независимого оценщика само по себе не является основанием для признания судом по мотивам нарушения требований закона сделки и акта государственного органа недействительными, решения должностного лица - незаконным, решения органа юридического лица - не имеющим юридической силы. Председатель Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации А.А.ИВАНОВ