Fotovideoforum.ru

Сюда все полезное и нужное по аренде земли и имущества...

ВОПРОС:

Добрый вечер!
Наша организация снимает в аренду офисное помещение в Бизнес-Центре, договор аренды заключен на 11 месяцев, до конца срока действия Договора аренды осталось 3 месяца, но мы хотим расторгнуть договор аренды с Арендодателем досрочно, так как условия офисного помещения желают быть лучшего (температура в офисе по утрам опускается до 10 градусов, потом разогреваем помещение кондиционерами 2 часа, и компьютерные серверы из-за холода тоже не работают, а соответственно и интернет, база-работа стоит, приходится ждать пока разогреется помещение.

Но дело в том, что при оплате первого взноса за аренду Арендатором Арендодателю, по договору аренды помещения, также нужно еще Арендатору перечислить обеспечительный взнос в сумме равный размеру месячной аренды помещения. В договоре указано обеспечительный взнос рассматривается, как средство возмещения убытков (включая упущенную выгоду), которые может понести Арендодатель в случае одностороннего прекращения или нарушения Договора аренды Арендатором.

Все бы ничего, НО, в договоре аренды указано, что при досрочном расторжении договора аренды по инициативе Арендатора, по любым основаниям, если даже это расторжение вызвано, тем, что офисное помещение имеет недостатки (низкая температура в помещении), Арендодатель не возвращает Арендатору обеспечительный взнос!

Вот я бы хотел узнать у Вас юристы, на сколько данное положение/условие договора аренды про не возврат обеспечительного взноса в случае расторжения Договора аренды по инициативе Арендатора, соответствует законодательству РФ?

И ещё в договоре аренды имеется пункт, "Признание любого из положений, содержащихся в настоящем Договоре или любого применения, какого-либо положения недействительным, никоим образом не затрагивает и не влияет на действительность остальных положений настоящего Договора и любого другого их применения. В случае признания любого положения недействительным, в настоящий Договор вносится в письменном виде поправка, которая предусматривает замену такого положения соответствующим законодательству положением, приемлемым для Сторон".
Этот пункт договора, сразу наталкивает на то, что в договоре имеются положения не соответствующие законодательству РФ.

ОТВЕТ:

Общие положения прописаны в статье 620 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК), в соответствии с которой
"По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса".
Как следует из предписаний статьи 329 ГК
"1. Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
2. Недействительность соглашения об обеспечении исполнения обязательства не влечет недействительности этого обязательства (основного обязательства).
3. Недействительность основного обязательства влечет недействительность обеспечивающего его обязательства, если иное не установлено законом".

Более всего указанная Вами сумма походит на задаток.

Извлечение из ГК
Статья 381. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком
1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.
2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.
Статья 612 ГК гласит, что
"1. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:
потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
потребовать досрочного расторжения договора.
Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.
Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.
2. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду".

Тем самым, договор в этом случае, если недостатки помещения не были оговорены заранее, будет расторгнут по вине арендодателя.
Следовательно, в этом случае задаток в соответствии с предписаниями пункта 2 статьи 381 ГК обязан вернуть арендодатель (при том в двойном размере). Но здесь важно, были ли заранее оговорены недостатки помещения. И вот в этой части договор аренды вступает в противоречие с названной нормой права, поскольку говорит о том, что обеспечительный взнос не возвращается

Необходимо также учесть следующий важный момент. Дело в том, что соглашение именно о задатке должно четко явствовать из договора. Если из условий сделки не понятно, является ли сумма, указанная в договоре, задатком, то на основании пункта 3 статьи 380 ГК такие денежные средства уже будет считаться авансом.
Этот пункт договора, сразу наталкивает на то, что в договоре имеются положения не соответствующие законодательству РФ.
Этот пункт ни на что не наталкивает.
На основании статьи 180 ГК "недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части".

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ
410002, г. Саратов, ул. Бабушкин Взвоз, д.1; тел./факс (8452) 23-93-12;
http://www.saratov.arbitr.ru; e-mail: info@ saratov.arbitr.ru
Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е
г. Саратов Дело № А57-18509/2012
22.05.2013
Резолютивная часть решения вынесена 17.05.2013. Полный текст решения изготовлен
22.05.2013.
Арбитражный суд Саратовской области в составе судьи Елистратова К.А. при
ведении протокола секретарем судебного заседания Синицыной А.А.., рассмотрев исковое
заявление индивидуального предпринимателя Стефановой О.А., г. Энгельс Саратовской
области,
к Администрации Приволжского муниципального образования г. Энгельс,
третьи лица: ЗАО «Галактика», г. Энгельс, Комитет по Управлению имуществом
Администрации Энгельсского муниципального района
о признании недостоверным отчета № 5535.2 от 30.07.2012 об оценке рыночной
стоимости объекта недвижимости – нежилого помещения общей площадью 68.9 кв.м,
расположенного по адресу: Саратовская область, 413002, г. Энгельс-2, ул.
Мясокомбинат, д. 10 А, об урегулировании разногласий при заключении договора купли-
продажи
При участии в заседании:
представитель истца – Стефанов В.А. по доверенности от 02.05.2012г.; Чайка А.П. по
доверенности от 13.05.2013
представитель ответчика –Хохлова О.Ю. по доверенности от 06.05.2013г.
представитель ЗАО «Галактика» - Каменев С.А.
представитель Комитета по Управлению имуществом Администрации Энгельсского
муниципального района – не явился, надлежаще извещен
У С Т А Н О В И Л:
В Арбитражный суд Саратовской области обратилась индивидуальный
предприниматель Стефанова О.А. к Администрации Приволжского муниципального
образования г. Энгельс, третье лицо: ЗАО «Галактика», г. Энгельс, Комитет по
Управлению имуществом Администрации Энгельсского муниципального района о
признании недостоверным отчета № 5535.2 от 30.07.2012 об оценке рыночной
стоимости объекта недвижимости – нежилого помещения общей площадью 68.9 кв.м,
расположенного по адресу: Саратовская область, 413002, г. Энгельс-2, ул.
Мясокомбинат, д. 10 А, об урегулировании разногласий при заключении договора купли-
продажи.
До рассмотрения заявленных требований по существу заявитель уточнил свои
требования, отказался от иска в части признании недостоверным отчета № 5535.2 от
30.07.2012 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости – нежилого помещения
общей площадью 68.9 кв.м, расположенного по адресу: Саратовская область, 413002, г.
Энгельс-2, ул. Мясокомбинат, д. 10 А; просит урегулировать разногласия и принять
нижеуказанные пункты договора в следующей редакции:
пункт 2.1 "Сумма настоящего договора составляет 856 427 (восемьсот пятьдесят
шесть тыс. четыреста двадцать семь) рублей (НДС не облагается)";
пункт 2.5 «Начисление процентов производится на сумму задолженности по
основному долгу без НДС в размере 1/3 ставки рефинансирования ЦБ РФ -8 % годовых, с
учетом ее помесячного уменьшения за счет производимых ежемесячных платежей.
Начисление процентов производится за период предшествующий расчетному месяцу, с
дня следующего за датой, указанной в передаточном акте по последнее число месяца
включительно. При исчислении процентов в расчет принимается фактическое количество
календарных дней за пользование рассрочкой;
п.3.3.4 исключить полностью.
п.3.3.5 После подписания договора купли продажи Истец обязан заключить договор с УК
о содержании и ремонте дома.
п.3.3.7. исключить полностью.
Принять приложение к договору купли-продажи объекта муниципального имущества
«ГРАФИК платежей и процентов по оплате стоимости приобретаемого в рассрочку по
договору купли продажи объекта муниципального недвижимого нежилого фонда»
Зачесть сумму аренды с сентября 2012 г. по апрель 2013 г. в сумме 45 186 (Сорок пять
тысяч сто восемьдесят шесть) рублей в счёт суммы выкупа за стоимость объекта
недвижимости - нежилого помещения, находящегося в муниципальной собственности,
по адресу: Саратовская область, город Энгельс-2, улица Мясокомбинат, дом 10 «а»,
пл.68,9 кв.м., на основании договора аренды № 169 от 03.06.2004 г., заключенного с
Комитетом по управлению имуществом Администрации Энгельсского муниципального
района Саратовской области.»
Ответчик возражает против заявленных исковых требований по основаниям,
указанным в отзыве.
Дело в арбитражном суде рассматривается в порядке ст.153-166
Арбитражного процессуального кодекса РФ.
В соответствии со ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ каждое лицо,
участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на
основание своих требований и возражений. Суду представляются доказательства,
отвечающие требованиям ст. 67, 68, 75 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
Дело рассматривается в порядке ст.ст. 152-166 Арбитражного процессуального
кодекса Российской Федерации.
Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей присутствующих сторон,
Арбитражный суд при вынесении решения исходит из следующих обстоятельств и норм
материального и процессуального права.
В обоснование заявленных исковых требований истец указывает.
ИП Стефанова О.А. (далее Истец ) с 03.06.2004 г. является арендатором нежилого
помещения, находящегося в муниципальной собственности, по адресу: Саратовская
область, город Энгельс-2, улица Мясокомбинат, дом 10 «а», пл.68,9 кв.м., на основании
договора аренды № 169 от 03.06.2004 г., заключенного с Комитетом по управлению
имуществом Администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области.
Названный договор аренды является заключенным, действующим по настоящее
время, нежилое помещение находится в фактическом пользовании ИП Стефановой О.А.,
арендная плата последней уплачивается регулярно, задолженности не имеется. В
последующем на основании договора безвозмездной передачи (дарения) нежилых
объектов недвижимости от 07.11.2011 г. Энгельсский муниципальный район Саратовской
области осуществил передачу в муниципальную собственность Приволжского
муниципального образования Энгельсского муниципального района Саратовской области
объектов недвижимого имущества, в том числе нежилого помещения общей пл. 68,9 кв.м.,
расположенного по адресу: Саратовская область, г. Энгельс-2, ул. Мясокомбинат, д. 10 «а».
21.12.2011 г. ИП Стефанова О.А. обратилась в Администрацию Приволжского
муниципального образования с заявлением исх. № 121 о реализации преимущественного
права на приобретение муниципального имущества. Администрацией Приволжского
муниципального образования заявление предпринимателя оставлено без ответа.
Арбитражный суд Саратовской области в Решении от 04 июня 2012 года по арбитражному
делу №А57-10103/2012 обязал Администрацию Приволжского муниципального
образования Энгельсского муниципального района Саратовской области устранить
допущенные нарушения путем совершения действий, предусмотренных частью 3 статьи 9
Федерального закона № 159-ФЗ от22.07.2008 г. «Об особенностях отчуждения
недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов
Российской Федерации или в муниципальной собственности и
арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений
в отдельные законодательные акты Российской Федерации. 10.08.2012 г
сопроводительным письмом от 08.08.2012 г. за № 1541/02-02-21 за подписью Главы
Администрации Приволжского МО направлен и вручен Истцу проект договора купли-
продажи недвижимого имущества № без номера. Договор о залоге данного имущества,
график платежей представлен не был. Договор купли-продажи до сих пор не подписан.
Законодательством не предусмотрено возможности повторного направления продавцом
покупателю оферты. На основании вышеизложенного Истцу предложено в срок до 10
сентября 2012г., явиться в Администрацию Приволжского МО для решения вопроса о
подписании договора купли-продажи в редакции, предложенной продавцом.
В случае не явки к сроку подписания договора, данный факт будет считаться
отказом от заключения договора купли-продажи недвижимого имущества - нежилого
помещения общей пл. 68,9 кв.м., расположенного по адресу: Саратовская область,413002 г.
Энгельс-2, ул.Мясокомбинат, д. 10«а». Истец согласен на приобретение объекта, однако
возражает против установленной отчетом стоимости 1 350 000 рублей без НДС.
Отчёт оценки №5535.2 от 30.07.2012 г. нежилого помещения общей пл. 68,9 кв.м.,
расположенного по адресу: Саратовская область,413002 г. Энгельс-2, ул.Мясокомбинат, д.
10«а» был сделан ЗАО»Галактика» (413100 РФ Саратовская область /.Энгельс ул.Л .Кассиля
14,оф.502) на основании письма Администрации Приволжского МО. Отчёт оценки
№5535.2 от 30.07.2012 г не соответствует требованиям статьям Федерального закона "Об
оценочной деятельности в Российской Федерации", при его составлении, по мнению
истца, существенно нарушен Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки,
подходы и требования к проведению оценки» - утв. приказом Минэкономразвития РФ от
20 июля 2007 г. N 256, и Федеральный стандарт оценки "Требования к отчету об оценке",
утвержденный приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г. N 254
Истец считает, что установленная на основании оспариваемого отчета
Постановлением №125 от 02.08.2012г. цена продажи -1 350 000 рублей без НДС и
указанная в последствии Администрацией Приволжского МО в проекте договора купли-
продажи недвижимого имущества № б/н явно превышает рыночную стоимость объекта
недвижимости, что нарушает права Истца на использование преимущественного права на
выкуп имущества по его рыночной стоимости. После анализа истцом отчета об оценке и
законодательства об оценочной деятельности, и, убеждения, что указанная
Администрацией Приволжского МО сумма выкупа не соответствует рыночной стоимости
объекта, поскольку отчет составлен с явными нарушениями действующего
законодательства, в адрес Администрации Приволжского МО было направлено письмо от
20.08.2012 г. вх. № 1509/02-02-21 с протоколом разногласий к проекту договора
купли-продажи - нежилого помещения общей пл. 68,9 кв.м., расположенного по адресу:
Саратовская область,413002 г. Энгельс-2, ул.Мясокомбинат, д. 10«а».
28.08.2012 сопроводительным письмом за №1652/02-02-21 направлен и вручен
Истцу протокол согласования разногласий к проекту договора купли-продажи нежилого
помещения общей пл. 68,9 кв.м., расположенного по адресу: Саратовская область,413002 г.
Энгельс-2, ул.Мясокомбинат, д. 10«а». В данном протоколе согласования разногласий к
проекту договора купли-продажи Истец не увидел изменений или дополнений к данному
договору.
Фактически Администрация Приволжского МО уклонилась от приведения в
соответствие с Федеральными законами проект договора купли-продажи нежилого
помещения общей пл. 68,9 кв.м., расположенного по адресу: Саратовская область,413002 г.
Энгельс-2, ул.Мясокомбинат, д. 10«а».
Возражая против заявленных исковых требований ответчик указывает.
Отчет № 5535.2 от 30.07.2012 г. об определении рыночной стоимости нежилого
помещения общей площадью 68,9 кв.м., расположенного по адресу Саратовская обл.,
г.Энгельс-2. Мясокомбинат, д.10 «а», составлен по основаниям и в порядке, которые
предусмотрены Федеральным законом № 135-ФЗ, Федеральными стандартами. В связи с
этим, стоимость объекта оценки считается достоверной как и сам по себе отчет также
является достоверным.
По существу заявленных требований об урегулировании разногласий
20.08.2012 г. администрацией Приволжского муниципального образования был получен
протокол разногласий по проекту договора купли-продажи помещения общей площадью
68,9 кв.м., расположенного по адресу Саратовская обл., г.Энгельс-2. Мясокомбинат, д.10
А. В протоколе были обозначены пункты, с которыми ИП Стефанова О.А. не была
согласна.
ИП Стефановой О.А. было предложено выкупную цену передаваемого в
собственность объекта недвижимости считать с учетом НДС и уменьшить ее до 620 000
рублей. Тогда как в соответствии со ст. 3 Федерального закона от 22 июля 2008 г. N 159-
ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в
государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной
собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о
внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"
отчуждение арендуемого имущества из муниципальной собственности осуществляется
по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в
порядке, установленном Федеральным законом от 29 ИЮЛЯ 1998 года N 135-ФЗ "Об
оценочной деятельности в Российской Федерации". Стоимость имущества,
указанная в проекте договора купли-продажи, является рыночной и определена в
соответствии с действующим законодательством. Руководствуясь разъяснениями
Минфина РФ (Письмо Минфина РФ от 19 октября 2009 г. N 03-07-15/147), также можно
сделать вывод о том, что порядок исчисления и уплаты налога на добавленную
стоимость при реализации (передаче) на территории Российской Федерации
государственного или муниципального недвижимого имущества, применяемый с 1
января 2009 года, не приводит к увеличению рыночной стоимости этого имущества на
соответствующую сумму налога.
В материалы дела был предоставлен договор купли продажи объекта недвижимости
следующего содержания:
Администрация Приволжского муниципального образования, именуемая в
дальнейшем Продавец, в лице главы администрации Когана Юрия Григорьевича,
действующего на основании Устава, с одной стороны, и Индивидуальный
предприниматель Стефанова Ольга Александровна, действующего на основании
свидетельства о государственной регистрации № 305644912404174, именуемый в
дальнейшем Покупатель, с другой стороны, а вместе именуемые "Стороны", в
соответствии с постановлением администрации Приволжского муниципального
образования от 02.08.2012 г. № 125 заключили настоящий договор о нижеследующем:
1. Предмет договора
1.1. Продавец продает, а Покупатель на условиях настоящего договора приобретает
нежилое помещение литер "А" общей площадью 68,9 кв.м, на 1 этаже 6-ти
этажного дома по адресу: Саратовская область, г.Энгельс-2, Мясокомбинат, д.10а , (далее -
Объект).
1.2. Объект принадлежит Продавцу на праве собственности, что подтверждается
Свидетельством о государственной регистрации права собственности от "29" ноября 2011
г. серии 64-АГ, № 416647, выданным Управлением Федеральной службы государственной
регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области (запись в Едином
государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним "29" ноября 2011
г. № 64-64-47/226/2011-157).
1.3. Покупатель признает, что состояние и качество Объекта соответствует условиям
настоящего договора. Условия приобретения Объекта и его использования Покупателю
известны. Покупатель признает, что сведения, представленные Продавцом (включая
технико-инвентаризационную документацию, отражающую планировку
Объекта), соответствуют действительному состоянию Объекта.
1.4. Стороны подтверждают выполнение продавцом и покупателем условий,
установленных статьей 3 Федерального закона от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ "Об
особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной
собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и
арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений
в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
1.5. Риск повреждения Объекта (в том числе в результате перепланировки) переходит на
Покупателя с момента подписания договора.
2. Сумма договора. Порядок расчетов
2.1. Выкупная цена передаваемого в собственность Объекта определяется в
соответствии с отчетом о рыночной стоимости Объекта от "30" июля 2012 г. № 5535.2 и
составляет 1350000 (один миллион триста пятьдесят тысяч) рублей без учета НДС. НДС
начисляется Покупателем самостоятельно в порядке, предусмотренном действующим
законодательством.
2.2. Право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку)
приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки принадлежит
Покупателю.
2.3. Оплата приобретаемого в рассрочку арендуемого имущества может быть
осуществлена досрочно на основании решения Покупателя.
2.4. В случае, если арендуемое имущество приобретается арендатором в рассрочку,
указанное имущество находится в залоге у продавца до полной его оплаты.
2.5. На сумму договора, по уплате которой Покупателю предоставляется рассрочка,
производится начисление процентов, исходя из 1/3 (одной трети) ставки
рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату
опубликования объявления о продаже арендуемого имущества и составляет 8 %,
которые уплачиваются ежемесячно, одновременно с очередным платежом. Покупатель
вправе осуществить предусмотренные договором платежи досрочно.
2.6. Покупатель производит оплату путем перечисления денежных средств по
реквизитам, указанным в п. 7.1 настоящего договора. В платежных поручениях указывает:
2.6.1. По основному платежу (очередному платежу) - "Оплата согласно договору
купли-продажи от " " 20__г. №___________".
2.6.2. За предоставление рассрочки - "Оплата за предоставление рассрочки
согласно договору купли-продажи от " " 20__г. №_____".
2.7. Объект находится в залоге у Продавца до полной его оплаты.
3. Права и обязанности сторон
3.1. Стороны обязаны:
Осуществить государственную регистрацию перехода права собственности
Объекта.
3.2. Продавец обязан:
В течение 30 дней после подписания настоящего договора обеспечить передачу
Покупателю Объекта. Акт приема-передачи Объекта дополнительно составляться не будет
и считается переданным Покупателю с момента подписания настоящего договора.
3.3. Покупатель обязан:
3.3.1. Оплатить стоимость Объекта, указанную в п. 2.1 настоящего договора.
3.3.2. Принять Объект.
3.3.3. Нести ответственность за сохранность и качество Объекта.
3.3.4. Содержать прилегающую к Объекту территорию в надлежащем санитарном
состоянии, а также проводить необходимое ее благоустройство.
3.3.5. Обеспечивать беспрепятственный допуск на Объект работников
эксплуатационных служб для ремонта и обслуживания инженерных сетей и
коммуникаций.
3.3.6. Осуществлять переустройство и/или перепланировку Объекта только с
письменного согласия Продавца при условии обязательного соблюдения требований
действующего законодательства РФ.
3.3.7. Предоставлять Продавцу по его требованию необходимые доказательства
выполнения им условий настоящего договора.
3.3.8. Оплатить все расходы, связанные с государственной регистрацией перехода
прав собственности.
3.3.9. Застраховать за свой счет в течение 5 рабочих дней с даты государственной
регистрации перехода права собственности Объект в полной его стоимости от рисков
утраты и повреждения, а также жизнь и потерю трудоспособности Покупателя, заключив
Договоры (полисы) страхования жизни и потери трудоспособности, страхования Объекта,
где в качестве выгодоприобретателя будет указан Продавец.
3.3.10. После перехода к Покупателю права собственности на Объект он
самостоятельно оформляет право пользования земельным участком.
3.4. Продавец имеет право:
3.4.1. Расторгнуть в соответствии с действующим законодательством настоящий
договор в случаях невыполнения Покупателем условий договора, а также неперечисления
на счет Продавца очередного платежа в течение 2 месяцев.
4. Ответственность сторон
4.1. В случае просрочки оплаты по настоящему договору Покупатель выплачивает
Продавцу пеню в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка
Российской Федерации, действующей на дату очередного платежа, от просроченной
суммы договора (очередного платежа) за каждый день просрочки. Выплата пени не
освобождает от выполнения условий договора.
5. Дополнительные условия
5.1. Право собственности на приобретенный Объект возникает у Покупателя с
момента государственной регистрации права.
5.2. Стороны настоящего договора подтверждают, что договор аренды объекта
нежилого фонда от 03.06.2004 г. № 169, заключенный между ними, на момент
осуществления государственной регистрации перехода права собственности на Объект,
является расторгнутым.
5.3. В случаях изменений местонахождения и других реквизитов стороны обязаны
сообщать об этом друг другу в течение 10 дней с момента регистрации изменений.
5.4. Изменения и дополнения к договору оформляются соответствующими
дополнительными соглашениями сторон.
5.5. Взаимоотношения сторон, не предусмотренные настоящим договором,
регулируются действующим законодательством РФ.
6. Срок действия договора
6.1. Настоящий договор вступает в силу (считается заключенным) с даты его
подписания.
6.2. Договор составлен в 3-х экземплярах, имеющих одинаковую юридическую
силу, из которых один передается Покупателю, один остается у Продавца, один - в
регистрирующий орган.
7. Местонахождение, реквизиты сторон
Продавец Покупатель
Оценив в совокупности в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса
Российской Федерации все представленные по делу доказательства, заслушав доводы лиц,
участвующих в деле, суд считает, что заявленные уточненные требования подлежат
удовлетворению, исходя из следующего.
По правилам пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, в
случаях недостижения соглашения между контрагентами в отношении редакции
определенных условий договора составляется протокол разногласий, подлежащий
дальнейшему согласованию.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах
его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе
передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи
разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании
статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации спорные условия договора
определяются в соответствии с решением суда.
Имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности,
может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в
порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального
имущества (статья 217 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности
субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого
имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе
особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации
арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ.
Согласно статье 3 Федерального закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего
предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего
предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии
малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и
среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных
ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном
отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта
Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются
преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его
рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке,
установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной
деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).
В соответствии со статьей 9 Закона N 135-ФЗ в случаях, предусмотренных
законодательством Российской Федерации, оценка объекта оценки, в том числе повторная,
может быть проведена оценщиком на основании определения суда, арбитражного суда,
третейского суда, а также по решению уполномоченного органа.
Статьями 12, 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной
деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной
деятельности") итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки,
указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены
настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей
совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством
Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости
объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным
отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом,
арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским
судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном
законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд,
арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене,
определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях
обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской
Федерации.
В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об
оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае
оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного
спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или
органа управления юридического лица судам следует учитывать, что, согласно статье 12
Закона об оценочной деятельности, отчет независимого оценщика является одним из
доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в
соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской
Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по
ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может
быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 -
87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Аналогичная правовая позиция выражена в постановлении Президиума Высшего
Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.07.2011 N 2419/11.
Принимая во внимание противоречивые заключения, в соответствии с пунктом 2
Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской
Федерации от 30.05.2005 N 92 суд удовлетворил ходатайство о проведении экспертизы.
Определением арбитражного суда от 23.01.2013 г. была назначена судебная экспертиза.
Перед экспертом были поставлены следующие вопросы.
1. Соответствует ли отчет №5535.2 от 30.07.2012г. об оценке рыночной стоимости объекта
недвижимости нежилого помещения, находящегося в муниципальной собственности, по
адресу: Саратовская область, г.Энгельс – 2, ул.Мясокомбинат, д.10 «а», площадью 68,9
кв.м. Федеральному закону от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности»,
федеральным стандартам оценки (ФСО-1,ФСО-2, ФСО-3) утвержденный Приказом
Министерства экономического развития и торговли.
2. Определить величину рыночной стоимости объекта оценки: недвижимости нежилого
помещения, находящегося в муниципальной собственности, по адресу: Саратовская
область, г.Энгельс, ул.Мясокомбинат, д.10 «а», площадью 68,9 кв.м.
Согласно заключения эксперта № 634/4-3 от 7 марта 2013 г.
Вопрос № 1 не является техническим исследованием. Решение вопроса о законодательстве
об оценочной деятельности любой организации, осуществляющей оценку недвижимости
не входит в компетенцию эксперта - строителя.
У оценщика и эксперта разные требования и подходы к оценке недвижимого имущества.
Эксперт при составлении заключения руководствуется нормативной литературой, т.е.
методикой утверждённой Федеральным центром судебных экспертиз МЮ РФ и несёт
уголовную ответственность за дачу заключения. Каждый оценщик при составлении
заключения обязан руководствоваться «Законом об оценочной деятельности» к тому же у
каждого оценщика своё субъективное мнение к оценке недвижимого имущества.
2. Рыночная стоимость объекта оценки: недвижимости нежилого помещения,
находящегося в муниципальной собственности, по адресу: Саратовская область, г. Энгельс
- 2, ул. Мясокомбинат, д. 10 «а», площадью 68,9 кв.м. составляет – 856 427 (Восемьсот
пятьдесят шесть тысяч четыреста двадцать семь) руб.
В судебном заседании ответчик заявил ходатайство о назначении дополнительной
экспертизы. С учетом поступившего от истца ходатайства об отказе от заявленных
исковых требований в части признания недействительным отчета об оценке, суд отказал в
удовлетворении данного ходатайства.
Оценивая предоставленные доказательства в совокупности, суд считает
возможным при определении стоимости объекта исходить из рыночной стоимости,
установленной судебной экспертизой.
В части требования истца о зачете внесенной арендной платы в счет платежей по
договору купли продажи суд считает необходимым отказать по следующим основаниям.
В соответствии со статьей 425, пунктами 1 и 2 статьи 433 ГК РФ договор купли-
продажи недвижимости вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента
достижения ими соглашения по всем существенным условиям, то есть с момента его
заключения.
Положениями статьи 446 ГК РФ установлено, что в случаях передачи разногласий,
возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445
Кодекса, либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись
разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Поскольку заключение договора купли-продажи прекращает на будущее время
обязательство арендатора по внесению арендной платы за нежилые помещения, и именно
с данного момента изменяется основание владения спорным имуществом с договора
аренды на договор купли-продажи, наличие у предпринимателя денежного обязательства в
соответствии с условиями договора аренды, в том числе по уплате арендных платежей
соответствует статье 614 ГК РФ.
Данный вывод соответствует правовой позиции Пленума Высшего Арбитражного
Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 17.11.2011 N 73 "Об
отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской
Федерации о договоре аренды", а также судебной практике (постановление Президиума
Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.10.2011 N 4408/2011 по делу N
А68-6859/2010, определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от
26.01.2012 N ВАС-12/12.
Таким образом, поскольку обязательства у сторон по договору купли-продажи
муниципального имущества не возникли, так как муниципальным имуществом
индивидуальный предприниматель пользовался на основании договора аренды, а не
купли-продажи, в связи с чем, оснований для зачета арендных платежей в счет выкупной
цены арендуемого помещения не имеется.
В части остальных пунктов договора суд считает необходимым принять их в
редакции ответчика по следующим основаниям.
По пункту 2.5. Договора суд считает, что редакция ответчика соответствует
действующему законодательству. При уплате очередного платежа сумма договора
уменьшается на сумму платежа. Эта уменьшенная сумма и становится суммой договора.
Соответственно от этой суммы и начисляются проценты. Суд принимает
данный пункт договора в редакции ответчика.
По пункту 3.3.4 суд считает, что редакция ответчика соответствует действующему
законодательству. Согласно ст.158 Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ) собственник
помещения (в том числе и нежилого) в многоквартирном доме обязан нести расходы на
содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на
содержание общего имущества (в соответствии со ст.36 ЖК РФ) в многоквартирном доме
соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество. Таким образом,
пункт не противоречит действующему законодательству. Суд принимает данный пункт
договора в редакции ответчика.
По пункту 3.3.5 договора суд считает, что редакция ответчика соответствует
действующему законодательству. Суд принимает данный пункт договора в редакции
ответчика.
По пункту 3.3.7 суд считает, что редакция ответчика соответствует действующему
законодательству. Суд принимает данный пункт договора в редакции ответчика.
Руководствуясь статьями 110, п.4 ч.1 ст.150, 167-170 Арбитражного
процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
Р Е Ш И Л:
В части заявленных исковых требований о признании недостоверным отчета №
5535.2 от 30.07.2012 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости – нежилого
помещения общей площадью 68.9 кв.м, расположенного по адресу: Саратовская область,
413002, г. Энгельс-2, ул. Мясокомбинат, д. 10 А, производство по делу прекратить в
связи с отказом от иска.
Иск удовлетворить в части.
Изложить договор купли продажи объекта недвижимости - нежилого помещения
общей площадью 68,9 кв.м, расположенного по адресу Саратовская область, Энгельс-2 ул.
Мясокомбинат д. 10 «а», между Администрацией Приволжского муниципального
образования (Продавец) и индивидуальным предпринимателем Стефоновой Ольгой
Александровной (Покупатель) в следующей редакции:
«Администрация Приволжского муниципального образования, именуемая в
дальнейшем Продавец, в лице главы администрации Когана Юрия Григорьевича,
действующего на основании Устава, с одной стороны, и Индивидуальный
предприниматель Стефанова Ольга Александровна, действующий на основании
свидетельства о государственной регистрации № 305644912404174, именуемый в
дальнейшем Покупатель, с другой стороны, а вместе именуемые "Стороны", в
соответствии с постановлением администрации Приволжского муниципального
образования от 02.08.2012 г. № 125 заключили настоящий договор о нижеследующем:
1. Предмет договора
1.1. Продавец продает, а Покупатель на условиях настоящего договора приобретает
нежилое помещение литер "А" общей площадью 68,9 кв.м, на 1 этаже 6-ти
этажного дома по адресу: Саратовская область, г.Энгельс-2, Мясокомбинат, д.10а , (далее -
Объект).
1.2. Объект принадлежит Продавцу на праве собственности, что подтверждается
Свидетельством о государственной регистрации права собственности от "29" ноября 2011
г. серии 64-АГ, № 416647, выданным Управлением Федеральной службы государственной
регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области (запись в Едином
государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним "29" ноября 2011
г. № 64-64-47/226/2011-157).
1.3. Покупатель признает, что состояние и качество Объекта соответствует условиям
настоящего договора. Условия приобретения Объекта и его использования Покупателю
известны. Покупатель признает, что сведения, представленные Продавцом (включая
технико-инвентаризационную документацию, отражающую планировку Объекта),
соответствуют действительному состоянию Объекта.
1.4. Стороны подтверждают выполнение продавцом и покупателем условий,
установленных статьей 3 Федерального закона от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ "Об
особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной
собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и
арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений
в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
1.5. Риск повреждения Объекта (в том числе в результате перепланировки) переходит на
Покупателя с момента подписания договора.
2. Сумма договора. Порядок расчетов
2.1. Выкупная цена передаваемого в собственность Объекта составляет 856 427
(Восемьсот пятьдесят шесть тысяч четыреста двадцать семь) рублей.
2.2. Право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку)
приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки принадлежит
Покупателю.
2.3. Оплата приобретаемого в рассрочку арендуемого имущества может быть
осуществлена досрочно на основании решения Покупателя.
2.4. В случае, если арендуемое имущество приобретается арендатором в рассрочку,
указанное имущество находится в залоге у продавца до полной его оплаты.
и т.д..................

ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
410031, г. Саратов, ул. Первомайская, д. 74; тел: (8452) 49-40-88, 8-800-200-12-77;
факс: (8452) 49-33-67, http://12aas.arbitr.ru; e-mail: info@12aas.arbitr.ru
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
арбитражного суда апелляционной инстанции
Резолютивная часть
г. Саратов Дело №А57-18509/12
26 августа 2013 года
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Дубровиной О.А.,
судей Борисовой Т.С., Жевак И.И.,
при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания
Чернышовым И.И.,
Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса
Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
Решение арбитражного суда Саратовской области от 22 мая 2013 года по
делу № А57-18509/2012 в обжалуемой части оставить без изменения,
апелляционную жалобу администрации Приволжского муниципального
образования, - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в
законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный
арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления
постановления в полном объёме, через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий О.А. Дубровина
Судьи Т.С. Борисова
И.И. Жевак

Действие статьи 1069 распространяется также на случаи, когда причинение вреда потерпевшему имело место до 1 марта 1996 года, но не ранее 1 марта 1993 года, и причиненный вред остался невозмещенным (Федеральный закон от 26.01.1996 N 15-ФЗ).

О применении статьи 1069 см. Определение Конституционного Суда РФ от 20.02.2002 N 22-О.

Статья 1069. Ответственность за вред, причиненный государственными органами, органами местного самоуправления, а также их должностными лицами

Вред, причиненный гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления либо должностных лиц этих органов, в том числе в результате издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежит возмещению. Вред возмещается за счет соответственно казны Российской Федерации, казны субъекта Российской Федерации или казны муниципального образования.

Закон 159-ФЗ о льготной приватизации муниципального и государственно-го имущества: на момент подачи заявления о реализации преимущественного права наличие действующего договора аренды не обязательно.
30.03.2010 00:32
Опубликовано в: Форум Красноярска / Форум делового сообщества Красноярска
Если кто-то на момент вступления ФЗ-159 в силу (05.08.2008) соответствовал всем требованиям закона и приобрел преимущественное право на приобретение помещения, но в дальнейшем договор аренды прекратил свое действие по какой-либо причине, то это не препятствует обращению с заявлением о реализации преимущественного права по собственной инициативе. Читайте о последнем судебном споре, который дал предпринимателям полезное толкование закона!

История одной попытки воспользоваться преимущественным правом

Весной этого года в нашу фирму обратился руководитель коммерческой организации, которая более 10 лет арендовала муниципальное помещение, в котором размещала аптеку. Свои обязательства арендатора общество исполняло исправно, каких либо претензий со стороны администрации города к нему не имелось, арендная плата всегда вносилась вовремя и в полном объеме. В 2008 году был принят закон №159-ФЗ, который предоставил отдельным предпринимателям возможность приобрести арендуемые ими помещения на льготных условиях. После того, как закон вступил в силу, администрация города незамедлительно уведомила общество о том, что договор аренды, срок действия которого должен был истечь менее чем через два месяца, более продлеваться не будет, в связи с чем была выражена просьба освободить помещение в установленный договором срок. Переговоры ни к чему не привели, добиться продления аренды не удалось и в скором времени договор аренды прекратил свое действие. С 1 января 2009 года, в соответствии с указанным законом, предприниматели могли уже самостоятельно обращаться к собственнику помещения с заявлением о реализации преимущественного права. Решив приобрести «своё» помещение в собственность, директор общества направил в администрацию города соответствующее заявление. Администрация ответила уклончиво, не подтвердив передачу помещения в собственность обществу, но и не отказав. В связи с этим возник вопрос о том, что делать дальше.


Перспективы судебного спора

Нашей фирмой была проведена работа по анализу закона №159-ФЗ и всех документов общества, которые могли бы подтвердить преимущественное право на приобретение помещения. По результатам исследования нами был сделан вывод, что у общества были все основания для обращения с таким заявлением в администрацию города, а значит бездействие администрации незаконно. Нами были отмечены определенные недостатки заявления, которое было направлено обществом, но мы полагали, что риск признания его несоответствующим требованиям закона 159-ФЗ невелик, с другой же стороны, даже если бы суд и истолковал заявление, как поданное с нарушением требований, то это само по себе не препятствовало бы повторному обращению в администрацию, а шансы подтвердить судебным актом право на приобретение помещение были весьма неплохими. В конечном итоге, учитывая результаты исследования, было принято решение обжаловать бездействие администрации города в судебном порядке.

Первая инстанция

Заявление в суд с анализом всех документов, подтверждающих наличие у общества преимущественного права на приобретение помещения, заняло более десятка страниц, а перечень прилагаемых документов содержал около восьмидесяти пунктов. Позиция общества представлялась более чем обоснованной, даже не смотря на отдельные недостатки некоторых документов. Мы были готовы столкнуться с различными проблемами как в толковании отдельных неоднозначных норм закона, так и представленных нами доказательств, но суд первой инстанции отказал в удовлетворении требования по совершенно неожиданному основанию. Суд указал, что норма ст.3 Закона №159-ФЗ конкретно устанавливает преимущественное право выкупа для арендатора, что однозначно предполагает наличие на момент обращения с таким заявлением действующего договора аренды (дело №А33−6828/2009). Общество же на момент обращения с заявлением арендатором уже не являлось. Иных оснований для отказа суд не усмотрел. Необходимо отметить, что администрация города, которая в отзыве на заявление представила именно такую трактовку закона, по-сути также не имела иных серьезных доводов против передачи обществу помещения в порядке закона №159-ФЗ. Мы категорически не согласились с такой трактовкой закона и предложили обжаловать решение суда в апелляцию.

Апелляция

В апелляционной жалобе мы дали развернутое толкование закона 159-ФЗ с точки зрения заявленного судом требования. Мы показали, что толкование закона, предполагающее наличие действующего договора аренды в момент обращения с заявлением противоречит не только буквальному содержанию закона, но и его нормам в их взаимосвязи, а также Конституции РФ и цели закона. Мы указали, что ст. 1 закона 159-ФЗ понимает «арендуемое имущество» как «недвижимое имущество, арендуемое субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления в силу настоящего Федерального закона». Таким образом, буквальный смысл нормы заключается в том, что предприниматели, которые на момент вступления в силу ФЗ являлись арендаторами по действующему договору аренды и отвечали требованиям, установленным статьей 3 закона, имеют право подать заявление о реализации преимущественного права на приватизацию объекта недвижимости. Прекращение действие договора аренды в дальнейшем, не влечет за собой утрату преимущественного права на приобретение помещения, поскольку основания для этого перечислены в ст.4 закона и там не указано такое основание, как прекращение действия договора аренды. Нами было отмечено, что изложенное в решении суда первой инстанции толкование по-сути вводит дополнительное требование к предпринимателям, которое не предусмотрено законом, что нарушает ч.3 ст.55 Конституции РФ (ограничение прав может быть установлено только федеральным законом). Кроме того, такой подход противоречит цели закона – поддержать малый и средний бизнес путем предоставления помещений наиболее достойным этого предпринимателям. Закон предусмотрел механизм, который позволяет предпринимателям реализовать свое право, даже если собственник помещения самостоятельно не принял решение о его передаче в собственность арендатору – возможность с 1 января 2009 года по собственной инициативе подать заявление о реализации преимущественного прав, которое накладывает на собственника обязанности осуществить действия по передаче помещения в собственность арендатору. Если посчитать верной ту трактовку закона 159-ФЗ, которая предполагает наличие действующего договора аренды, то предприниматели оказываются беззащитными перед собственниками помещений, которые могут произвольно прекратить арендные отношения с предпринимателем, тем самым уничтожив для него перспективы на приобретение помещения. С одной стороны это создает в том числе и дополнительный коррупционный фактор, а с другой — выворачивает смысл закона наизнанку, ставя возможность реализовать право в зависимость не от воли предпринимателя, а фактически от воли собственника помещения. Поскольку администрация города не оспаривала фактические обстоятельства и представленные доказательства, то в апелляции предметом рассмотрения по-сути было только оспариваемое нами толкование закона. Рассмотрев дело, в судебном заседании суд объявил, как и положено, только мотивировочную часть – в удовлетворении жалобы отказать! До получения полного текста постановления нам оставалось только гадать, что именно послужило причиной отказа. Отдельные моменты обсуждения нашей позиции в заседании косвенно указывали на то, что проблема не в сути нашей позиции и не в представленных доказательствах. Когда мы получили текст постановления на руки, то наши догадки в целом подтвердились: суд отказал в удовлетворении жалобы потому, что счел заявление, которое было подано обществом, не соответствующим требованиям закона 159-ФЗ, а значит у администрации не возникло обязанностей по совершению предусмотренных законном действий. Но самое ценное, что содержалось в постановлении – это вывод суда, который поддерживал нашу позицию – преимущественное право возникает у субъектов малого и среднего предпринимательства в отношении арендуемого имущества, соответствующего указанным условиям, с момента введения в действие Закона №159-ФЗ и прекращается по истечению срока действия статей 1-6 и 9 данного закона либо по основаниям, указанным в части 9 статьи 4 Закона №159-ФЗ, которой не предусмотрено такое основание утраты преимущественного права как прекращение права пользования арендуемым имуществом в результате истечения срока аренды или расторжения договора аренды (Дело №А33−6828/2009-03АП-3097/2009).

Последствия разбирательства

По итогам судебного разбирательства для общества все вопросы о наличии или отсутствии оснований претендовать на помещение сняты. Учитывая позицию суда апелляционной инстанции, с юридической точки зрения общество просто еще не обратилось с заявлением к собственнику. Этот недостаток легко исправим, при этом позиция общества теперь подкреплена еще и двумя судебными актами. Общий вывод из этой истории таков: если кто-то на момент вступления ФЗ-159 в силу (05.08.2008) соответствовал всем требованиям закона и приобрел преимущественное право на приобретение помещения, но в дальнейшем договор аренды прекратил свое действие по какой-либо причине, то это не препятствует обращению с заявлением о реализации преимущественного права по собственной инициативе. Если кто-то отказался от идеи приобрести помещение в собственность именно по этой причине, то мы полагаем, что теперь есть основания пересмотреть свое решение, а с вышеуказанными судебными актами при необходимости Вы можете ознакомиться на сайте ВАС РФ по адресу www.arbitr.ru/bras

Всем, кто следит за развитием ситуации с выкупом субъектами малого и среднего предпринимательства арендуемых помещений, наверно уже известно, что 19 июня Государственной Думой в третьем чтении приняты изменения к Федеральному закону №159-ФЗ.

Ниже мы рассмотрим ключевые изменения в этом Федеральном законе применительно для московских арендаторов.

Прежде отметим положительные изменения.

Срок действия приоритетного права выкупа арендуемых помещений продлен до 01 июля 2015г.

Устанавливается минимальная рассрочка оплаты выкупной цены, составляющая 3 года. Ранее право определять срок рассрочки было полностью делегировано субъектам РФ и, в частности, в Москве согласно части 3 статьи 12 закона города Москвы №66 «О приватизации государственного имущества города Москвы» рассрочка предоставлялась на один год. После вступления в силу изменений, т.е. с 01 июля законы субъектов РФ уже не могут предусматривать меньшую рассрочку, чем предусмотрена федеральным законом и при наличии такого несоответствия применяется срок рассрочки, равный трем годам. Платежи теперь могут осуществляться как ежемесячно, так и ежеквартально.

Трехлетняя рассрочка с начислением процентов по ставке, равной 1/3 ставки рефинансирования ЦБ РФ (на сегодня это составит всего 2,75% годовых), сопоставима разве что с условиями ипотечных кредитов западных банков и не сравнится ни с одним предложением российских кредитных учреждений.
Утрачивает силу норма, которая позволяла субъектам РФ устанавливать предельные размеры площади арендуемого имущества, на которое распространяется преимущественное право выкупа. Таким образом, действующее сейчас в Москве ограничение площади 300 кв.м. с 01 июля не должно применяться.

Теперь об изменениях, которые могут быть как положительными, так и отрицательными.

С 01 июля меняются критерии, которым должен соответствовать субъект малого и среднего предпринимательства, претендующий на выкуп арендуемых помещений.
Напомним, что до 01 июля субъект малого и среднего предпринимательства должен был арендовать помещение у города не менее двух лет до момента вступления в силу федерального закона №159-ФЗ, т.е. минимум с 2006г. Арендуемое помещение не должно было входить в Перечень государственного имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, утвержденный Постановление Правительства Москвы от 16.12.2008г. №1140-ПП.

Этот Перечень долгое время был камнем преткновения, который практически делал невозможным приватизацию арендуемых субъектами малого и среднего предпринимательства помещений. Обратившись в департамент имущества города Москвы, арендаторы узнавали, что их помещения включены в Перечень, на этом собственно весь процесс выкупа и заканчивался. Однако московские власти приняли определенное политическое решение и стали после получения заявлений арендаторов, чьи помещения были в Перечне, исключать их из него. Законодательство позволяло делать это на уровне департамента имущества, не прибегая к механизму принятия специальных постановлений правительством Москвы. Массовый характер это процесс приобрел, начиная с 2011г. и продолжался до настоящего времени.

Теперь же субъектами малого и среднего предпринимательства достаточно арендовать у города помещения в течение не менее двух лет до 01 июля 2013г. чтобы получить право его приоритетного выкупа. На первый взгляд, это положительная новость, однако касается она только тех арендаторов, чьи помещения не включены в Перечень.

Для тех же, чьи помещения включены в Перечень, предусматриваются следующие условия выкупа:
-арендуемое имущество по состоянию на 1 сентября 2012 года находится в временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение пяти и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;
-арендуемое имущество включено в Перечень в течение пяти и более лет до дня подачи заявления.

Поскольку в законе между двумя этими условиями отсутствует предлог «или», представляется, что арендатор должен соответствовать обоим этим условиям. Наибольший интерес, конечно, представляет второе условие. Если посмотреть на дату принятия Постановления Правительства Москвы №1140-ПП, которым утвержден Перечень, а это 16.12.2008г., то мы понимаем, что все арендаторы, чьи помещения в Перечне, могут обратиться с заявлением в департамент в лучшем случае в январе 2014г. Вместе с тем, есть и помещения, которые включены в Перечень позднее, например, в 2011г., т.е. пятилетний срок «пребывания» в Перечне для таких помещений истечет только в 2016г. когда приоритетное право выкупа арендуемых помещений утратит силу.

Таким образом, изменения к федеральному закону №159-ФЗ, которые продекларированы как еще одно благо для субъектов малого и среднего предпринимательства, могут оказаться мыльным пузырем, лопнувшим при малейшем прикосновении к нему.

Очевидно, что определяющим в этой ситуации будет позиция департамента городского имущества города Москвы. Если департамент продолжит практику исключения арендуемых помещений из Перечня по мере получения заявлений арендаторов о выкупе, закон в новой редакции действительно создаст более благоприятные условия для субъектов малого и среднего предпринимательства. Если же департамент решит передавать помещения в собственность только тем арендаторам, которые строго соответствуют установленным федеральным законом критериям, многие, если не большинство, лишатся возможности выкупить арендуемые помещения.

В ближайшее время мы планируем получить разъяснения Департамента по этому вопросу.

ВЫКУП НЕДВИЖИМОСТИ ПО 159-ФЗ СУБЪЕКТАМИ МАЛОГО И СРЕДНЕГО ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСТВА.
В 2008 году вся прогрессивная часть субъектов малого бизнеса Москвы ожидала принятия пресловутого Федерального закона 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, … арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства…».

И это не случайно.

Закон РФ 159-ФЗ сулил одну из главнейших льгот для субъектов малого предпринимательства всех регионов России: возможность выкупить помещения, арендуемые данными субъектами у государства.

Данное преимущество малому бизнесу предоставлено при определенных условиях. В случае если тот или иной субъект малого или среднего предпринимательства соответствует названным в законе условиям, то он приобретает преимущественное право выкупа арендуемого помещения по 159-ФЗ без конкурса или аукциона и вне зависимости от воли государственных органов, уполномоченных на отчуждение имущества по 159-ФЗ.

Критерии по предоставлению данной льготы для малого бизнеса следующие:

1) выкупаемое нежилое помещение находится в аренде субъекта малого предпринимательства непрерывно в течение 2-х и более лет до дня вступления в силу Федерального закона 159-ФЗ (до 05.08.2008);

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое помещение и неустойкам на день подачи субъектом малого или среднего бизнеса заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества по закону 159-ФЗ;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов РФ предельные значения (для субъектов малого предпринимательства Москвы – не более 300 кв.м.);

4) арендуемое имущество не включено в перечень государственного имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ.

Именно последний пункт (4) и стал камнем преткновения для субъектов малого предпринимательства Москвы.

Дело в том, что утверждение подобных перечней имущества, предназначенного для передачи малому бизнесу только во владение и (или) в пользование, является формой имущественной поддержки субъектов малого предпринимательства, то есть также одной из льгот для малого бизнеса.

Полномочия по утверждению такого рода перечней принадлежат уполномоченным органам власти субъектов РФ. В Москве это Правительство Москвы.

16 декабря 2008 года, реализуя данное право и действуя в рамках своих полномочий, Правительство Москвы издало подобный перечень имущества (постановление № 1140-ПП).

Однако в данный перечень вошли именно помещения, уже арендуемые субъектами малого предпринимательства и подпадающие под условия приватизации недвижимости по 159-ФЗ.

При этом право оказания подобной «поддержки» имелось у субъектов РФ с 2007 года (с момента принятия Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ).

Таким образом, описанный Перечень надолго заблокировал возможность реализации закона 159-ФЗ для московских предпринимателей, поскольку последние элементарно не соответствовали одному из ранее названных условий для приватизации недвижимости по 159-ФЗ.

Не разрешала данную проблему до недавнего времени и судебная практика по 159-ФЗ.

Так, Верховный Суд РФ при рассмотрении дела об обжаловании названного Постановления Правительства Москвы, утвердившего Перечень, указал, что Постановление законно, поскольку у Правительства Москвы были и право, и полномочия принимать такой нормативный правовой акт.

В определенном тупике также долгое время находилась и арбитражная практика по 159-ФЗ.

С 01 января 2009 года субъекты малого и среднего бизнеса получили возможность самостоятельно обращаться в уполномоченный орган власти с целью реализации права выкупа по закону 159-ФЗ. До этой даты только сам уполномоченный орган мог принять решение о приватизации по 159-ФЗ и направить соответствующее предложение о выкупе субъекту малого предпринимательства.

Органом, уполномоченным рассматривать подобные заявления субъектов малого бизнеса Москвы, является Департамент имущества города Москвы (ДИГМ), который осуществляет функции собственника московского нежилого фонда.

И поскольку до этой даты все необходимые преграды для получения указанной льготы для субъектов малого предпринимательства были созданы, Перечень от 16.12.2008 утвержден, ДИГМ спокойно отказывал заявителям со ссылкой на включение занимаемых ими помещений в данный Перечень.

При этом в судебной арбитражной практике по 159-ФЗ появилось два рода исков (заявлений): об обжаловании отказов ДИГМ и об обязании ДИГМ заключить договор купли-продажи с субъектом малого предпринимательства Москвы.

Право на предъявление последнего из указанных исков принадлежит субъектам малого и среднего бизнеса на том основании, что заключение договора купли-продажи арендуемого помещения является обязательным для органа власти, если такой субъект действительно отвечает всем критериям, названным в Федеральном законе 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения…».

Однако и те, и другие требования малого бизнеса суды оставляли без удовлетворения.

При этом суды опасались дать надлежащую критическую оценку действиям Правительства Москвы по утверждению названного Перечня и включению в него всех подлежащих льготному выкупу помещений без какой-либо необходимости.

Первым проблеском в судебной арбитражной практике по 159-ФЗ было Информационное письмо Президиума Высшего арбитражного суда РФ (ВАС РФ) 2009 года.

Согласно позиции ВАС РФ в случае если действия органов власти, в том числе по изданию подобных Перечней имущества, направлены исключительно на воспрепятствование субъекту малого и среднего предпринимательства в реализации его преимущественного права выкупа недвижимости по 159-ФЗ, суды вправе принять решение о наличии у субъекта малого бизнеса льготы, предусмотренной законом РФ 159-ФЗ.

Однако и этого положения оказалось недостаточно для слома порочной судебной арбитражной практики по 159-ФЗ, не дающей возможности для реализации 159-ФЗ в Москве.

Суды всюду в своих решениях указывали, что субъект малого бизнеса Москвы не доказал, что действия органа власти были направлены «исключительно на воспрепятствование» ему в реализации его преимущественного права по 159-ФЗ.

Очевидно, что названная позиция ВАС РФ была сформулирована недостаточно жестко.

Решающим фактором здесь стало рассмотрение Президиумом Высшего арбитражного суда РФ одного из подобных дел.

ВАС РФ признал незаконным отказ ДИГМ в приватизации недвижимости по 159-ФЗ.

При этом суд указал, что действия Правительства Москвы по утверждению Перечня спустя полтора года с момента возникновения такого права и, в то же время, за 16 дней до появления у субъекта малого предпринимательства Москвы возможности обращения с заявлением о выкупе недвижимости по 159-ФЗ нарушают права субъекта и направлены на воспрепятствование в реализации преимущественного права выкупа по 159-ФЗ.

Таким образом, действиям властных органов Москвы наконец дана надлежащая оценка, и в вопросе о правомерности поголовного включения льготных помещений в Перечень поставлена жирная точка.

В настоящее время заявления субъектов малого бизнеса Москвы потихоньку рассматриваются, отказы ДИГМа в удовлетворении данных заявлений со ссылкой на Перечень прекратились.

Однако рассмотрение указанных обращений во внесудебном порядке происходит крайне медленно. Кроме того, при обращении в суд из многолетнего нарушения прав субъектов малого предпринимательства и лишения названных преимуществ малого бизнеса можно извлечь весьма ощутимую пользу.

ЦЕНА ПРИВАТИЗАЦИИ НЕДВИЖИМОСТИ ПО 159-ФЗ. ОЦЕНКА ПО 159-ФЗ.
Дело в том, что цена выкупа недвижимости по 159-ФЗ определяется согласно ее рыночной стоимости.

Но вопрос в том, на какой момент эту стоимость рассчитать.

В прошлом существовала судебная практика по вопросу приватизации арендуемых помещений организациями, ранее выкупившими основные и оборотные средства предприятия.

Согласно данной практике организация не должна нести неблагоприятные последствия увеличения рыночной стоимости выкупаемой недвижимости, если такое увеличение явилось следствием незаконных действий (бездействий) уполномоченных органов власти.

Данная практика применима по аналогии и к делам по 159-ФЗ в отношении льгот для субъектов малого предпринимательства.

Так, в архивах наиболее деятельных субъектов малого бизнеса Москвы скопились обращения в ДИГМ по вопросу реализации предоставленной им льготы, датированные 2009, 2010 годом.

И если в удовлетворении данных обращений было отказано по причине включения испрашиваемых помещений в Перечень, а также если обращения оставлены без ответа без видимых к тому причин, то в суде можно доказать необходимость оценки рыночной стоимости помещения именно на момент первого обращения по 159-ФЗ, а не на момент рассмотрения спора/заключения договора купли-продажи с ДИГМ,

Выгода очевидна.

В довершение отметим, что первое дело, рассмотренное после последнего изменения судебной практики по 159-ФЗ Высшим арбитражным судом РФ, было разрешено в пользу субъекта малого предпринимательства Москвы.

Причем суд обязал ДИГМ заключить договор купли-продажи помещения по цене согласно оценке на момент первого обращения организации в ДИГМ о выкупе по 159-ФЗ.

Данное дело, благотворно повлиявшее на арбитражную практику по 159-ФЗ в Москве, вели адвокаты нашей Коллегии.

ВНЕСЕНИЕ ИЗМЕНЕНИЙ В 159-ФЗ. ОТМЕНА НДС ПО 159-ФЗ.
Закон РФ 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения…», а также иные нормативные правовые акты, регулирующие порядок получения названных преимуществ субъектами малого предпринимательства, за время своего действия претерпели некоторые изменения.

Наиболее значимые поправки в 159-ФЗ и иже с ним следующие.

Первоначально льгота для субъектов малого бизнеса предоставлялась в случае, если срок аренды помещения до 05.08.2008 составлял 3 года и более, а после внесения изменений в 159-ФЗ для получения преимущества достаточно 2-х лет аренды.

Также в закон 159-фз внесены изменения относительно задолженности по арендной плате: ранее для соответствия критериям закона требовалось отсутствие задолженности только по арендной плате, а теперь в том числе и по неустойке за просрочку оплаты аренды.

Далее поправки в 159-ФЗ касались самого срока применения данной льготы для субъектов малого бизнеса (срока действия отдельных положений Федерального закона 159-ФЗ), который ранее был ограничен датой 1 июля 2010 года, а теперь увеличен до 1 июля 2013 года.

В Москве также изменилась предельная площадь арендуемых помещений, подлежащих приватизации по 159-ФЗ, со 100 до 300 максимальных квадратных метров.

Из недавних наиболее существенные изменения в закон 159-ФЗ, а точнее в Налоговый кодекс РФ, внесены по вопросу уплаты НДС.

Ранее НК РФ не содержал никаких изъятий в отношении недвижимости, приватизируемой по 159-ФЗ. Теперь уплата НДС отменена.

Так, с 1 апреля 2011 года (даты вступления в силу поправок в НК РФ в отношении 159-ФЗ) не является объектом обложения НДС отчуждение имущества по 159-ФЗ.

Данные изменения в закон 159-ФЗ по отмене НДС также явились существенным послаблением в части цены выкупаемого имущества, особенно с учетом его высокой стоимости в московском регионе.

Таким образом, в настоящее время закон 159-фз предусматривает ощутимые преимущества малого бизнеса и регулирует порядок отчуждения имущества субъектам малого предпринимательства, которое стало реальным даже в городе Москве.

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА МОСКВЫ 115191, г.Москва, ул. Большая Тульская, д. 17
http://www.msk.arbitr.ru
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ РЕШЕНИЕ
г. Москва 04 декабря 2012г. Дело № А40-93664/12 157-874
.
Решение в полном объеме изготовлено 04 декабря 2012г.
Арбитражный суд в составе:
Председательствующего Александровой Г.С.
членов суда: единолично
при ведении протокола секретарем судебного заседания Мельниковой Л.В.
рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению ООО "ТТЦ ЛАНА-СЕРВИС"
к Управлению Росреестра по Москве
третье лицо Департамент имущества г. Москвы
о признании незаконным отказа в государственной регистрации перехода права
собственности, об обязании зарегистрировать переход права собственности
в заседании приняли участие:
от заявителя: Васькова М.В. дов. от 02.07.2012, удост.; Смирнова И.А. дов. от
02.07.2012, удост.;
от заинтересованного лица: Масленникова К.А. дов. от 17.04.2012, паспорт;
от третьего лица: Азарова Д.А. дов. от 10.01.2012, удост.;
УСТАНОВИЛ:
ООО "ТТЦ ЛАНА-СЕРВИС" обратился в Арбитражный суд г. Москвы с
заявлением к Управлению Росреестра по Москве о признании незаконным отказа в
государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое
имущество, расположенное по адресу: г.Москва, ул. Софьи Ковалевской, д.8,
оформленный письмом Управлением Федеральной службы государственной
регистрации, кадастра и картографии по Москве от 01.06.2012г. № 12/010/2012-517
незаконным и обязании Управление Федеральной службы государственной
регистрации, кадастра и картографии по Москве осуществить государственную
регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество, расположенное
по адресу: г.Москва, ул. Софьи Ковалевской, д.8, общей площадью 227,2 кв.м. (этаж 1,
помещение 1б, комнаты №№1, 1а, 1б, 2-12) к Обществу с ограниченной
ответственностью "ТЕХНО-ТОРГОВЫЙ ЦЕНТР ЛАНА-СЕРВИС", с учетом уточнения
в порядке ст. 49 АПК РФ.
Определением Арбитражного суда г. Москвы от 16.07.2012г. к участию в дело в
качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно
предмета спора привлечен - Департамент имущества г. Москвы.
В судебном заседании заявитель просит заявленные требования удовлетворить в
полном объеме.
Заинтересованное лицо в удовлетворении заявленных требований возражает,
поддерживает доводы, изложенные в отзыве на заявление.
Представитель третьего лица просит заявление удовлетворить по доводам
заявителя, изложенным в заявлении. 2
Суд, рассмотрев материалы дела, выслушав доводы представителей сторон и
третьего лица, оценив представленные доказательства, считает, что заявленные
требования подлежат удовлетворению, в связи со следующим.
Статья 197 АПК РФ устанавливает порядок рассмотрения дел об оспаривании
ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных
органов, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, наделенных
федеральным законом отдельными государственными или иными публичными
полномочиями, должностных лиц.
Арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт,
решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия,
должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и
нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной
экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного
правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.
(ст.201 АПК РФ).
Согласно ст.198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в
арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных
правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных
органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если
полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие
(бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и
нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной
экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности,
создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной
экономической деятельности.
Часть 4 ст. 198 АПК РФ предусматривает, что заявление может быть подано в
арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда организации стало известно о
нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным
законом. Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть
восстановлен судом.
Заявитель в обоснование доводов изложенных в заявлении ссылается на то, что на
основании Распоряжения № 1843-р от 04.08.2011 года Департаментом имущества
города Москвы было принято решение о приватизации помещения,
расположенного по адресу Москва, ул.Софьи Ковалевской, д.8, по которому
заявитель ранее являлся арендатором по договору аренды № 02-356/03 от
06.06.2003 года. с ДИГМ. (т.1, л.д. 56-57).
Впоследствии, Распоряжением Департамента имущества города Москвы №
544-р от 22.03.3012 года была исправлена техническая ошибка, допущенная в
Распоряжении № 1843-р от 04.08.2011 года. (т.1, л.д. 58).
11.08.2011 года в адрес заявителя Департаментом имущества города
Москвы был направлен договор № УК-3 купли-продажи имущества нежилого
помещения площадью 227.2 кв.м., расположённого по адресу Москва, ул. Софьи
Ковалевской, д.8, по цене объекта 18.100.000 руб. 00 коп. С приложением
графика платежей и дополнительного соглашения № 1 от 26.03.2012г. (т.1, л.д.
59-68).
Указанный договор, с учетом дополнительного соглашения был подписан
истцом и отдан на государственную регистрацию в Управление Федеральной
службы государственной регистрации, кадастра и картографии (далее-
Управление Росреестра, ответчик) 03.04.2012г. Платежи за объект в указанном
размере по договору купли-продажи имущества от 11.08.2011 года № УК-3
заявителем произведены в полном объеме, что подтверждается платежными
поручениями в деле, и что не оспаривалось Департаментом. (т.1, л.д. 69-78).
Однако, 01.06.2012г. Управление Росреестра по Москве письмом №
12/010/2012-517 ФРС отказало заявителю в государственной регистрации права 3
собственности на недвижимое имущество, расположенное по адресу Москва, ул.
Софьи Ковалевской, д. 8.
Основаниями для отказа в государственной регистрации послужило, то
обстоятельство, что указанный выше объект включен в перечень государственного
имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам
малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру
поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства (далее - Перечень
государственного имущества), утвержденный Постановлением Правительства Москвы
от 16.12.2008года № 1140-ПП. И что исключение субъекта из списка МСП датой
предшествующей заключению договора, не является соблюдением Закона № 159-ФЗ. А
также то, что заявителем не было предоставлено нотариально удостоверенное согласие
на обращение взыскания на имущество во внесудебном порядке, а также нотариально
удостоверенного договора об ипотеке.
В ст. 18 Закона о регистрации установлены требования к документам,
представляемым на государственную регистрацию прав, а именно документы,
устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение
(обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную
регистрацию прав.
В ст.20 Закона о регистрации, содержится исчерпывающий перечень оснований
для отказа в государственной регистрации.
Однако, Управление Росреестра по Москве необосновал суду основания отказа
исходя из требований указанных выше норм закона.
Суд, отклоняет доводы Управления Росреестра по Москве, изложенные в отзыве
на заявление, в связи со следующим.
Как следует из материалов настоящего дела и регистрационного дела,
представленного Управлением Росреестра по Москве, заявителем было передано
Распоряжение Департамента имущества города Москвы № 1873-р от
05.08.2011г. о том, что спорный объект недвижимости был исключен из
Перечня государственного имущества или муниципального имущества,
предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам
малого и среднего предпринимательства. (т.1, л.д. 51).
Таким образом, при заключении договора купли-продажи имущества от
11.08.2011г. № УК-3 между ООО «ТТЦ ЛАНА-СЕРВИС» и ДИГМ объект
недвижимости, расположенный по адресу Москва, ул. Софьи Ковалевской, д.8,
был исключен из Перечня государственного имущества или муниципального
имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование
субъектам малого и среднего предпринимательства Распоряжением
Департамента имущества города Москвы № 1873-р от 05.08.2011г.
Следовательно, Управление не вправе было отказывать в государственной
регистрации перехода права собственности на данное недвижимое имущество
заявителю по данному основанию.
Доводы Управления Россреестра по Москве о том, что спорный объект
должен быть исключенным из соответствующего перечня на дату подачи
заявления о реализации права преимущественного выкупа, судом отклоняются
как необоснованные, поскольку противоречат нормам Закона № 159-ФЗ,
Более того, если арендуемые обществом помещения включены Правительством
Москвы в Перечень 16.12.2008 г., следовательно, данное обстоятельство нарушает права
и законные интересы истца, поскольку создают ему препятствия для осуществления
предпринимательской и иной экономической деятельности и направлены на
воспрепятствование реализации ему преимущественного права выкупа этого имущества,
предоставленного данным законом.
Данная позиция согласуется с позицией, изложенной ВАС в Постановлении
Президиума ВАС РФ от 01.12.2011 г. № 9646/11.4
Доводы Управления Россреестра по Москве о нарушении заявителем ст. 3
Закона № 159-ФЗ в предоставлении ООО «ТТЦ ЛАНА-СЕРВИС» отчета
определения рыночной стоимости объекта недвижимости от 06.07.2011 № 527-
11/2011, судом отклоняются как необоснованные, поскольку документально не
подтверждены о нарушении норм действующего законодательства либо иных
нормативно-правовых актов.
Как следует из материалов настоящего дела и что не оспаривалось ДИГМ,
как собственником имущества, Отчет об оценки был проведен ООО «Центр
оценки «Аверс» 06.07.2011г., по заказу Департамента имущества города Москвы.
Заинтересованными лицами в судебном порядке не обжаловался, выкупная цена,
установлена между истцом и ДИГМ в п. 3.1. договора купли-продажи № УК-3 от
12.08.2011г. на основании отчета ООО «Центр оценки «Аверс» 06.07.2011г.
проведенного ДИГМ, и данная сумма была перечислена заявителем на счет
ДИГМ.
Суд, отклоняет доводы Управления Россреестра по Москве о
непредоставлении заявителем нотариально удостоверенного согласия на
обращение взыскания на имущество, являющееся предметом залога согласно п.
3.2. договора купли-продажи № УК-3 от 11.08.2011 года, а также договора об
ипотеке, поскольку также Управлением документально не подтверждено о
нарушении заявителем норм действующего законодательства, со ссылкой на
Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним №
122-ФЗ либо иных нормативно-правовых актов.
В силу статей 13 и 17 Закона о регистрации объектом правовой экспертизы
регистратора является только договор купли-продажи, истребование у заявителя
дополнительных документов не допускается. Действующее законодательство не
содержит положений о последующем контроле со стороны регистратора наличия у лица,
обращающегося с заявлением, дополнительных документов, с последующей оценкой по
заключению договора купли-продажи.
Указанная позиция подтверждается судебной арбитражной практикой
(Постановление Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от
25.07.2011 года № 1018/11).
Отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и
картографии от 01.06.2012 года № 12/010/2012-517 противоречит ст. 13, 16, 17, 18, 20
Закона № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним», ст. 3 Закона № 159-ФЗ от 22.07.2008 «Об особенностях отчуждения
недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ
или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего
предпринимательства», и, следовательно, является незаконным.
В связи с чем, требования истца о признании незаконными действия Управления
Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Москве
по государственной регистрации об отказе в государственной регистрации перехода
права собственности на недвижимое имущество, расположенное по адресу: г.Москва,
ул. Софьи Ковалевской, д.8, оформленное письмом Управления Федеральной службы
государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве от 01.06.2012г. №
12/010/2012-517 является незаконным, в связи с чем, требование заявителя подлежит
удовлетворению.
Поскольку судом признаны незаконными действия Управления Росреестра по
Москве, требование заявителя – ООО "ТТЦ ЛАНА-СЕРВИС" об обязании Управление
Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве
по осуществлению государственной регистрации перехода права собственности на
недвижимое имущество, расположенное по адресу: г.Москва, ул. Софьи Ковалевской,
д.8, общей площадью 227,2 кв.м. (этаж 1, помещение 1б, комнаты №№1, 1а, 1б, 2-12) к
ООО "ТЕХНО-ТОРГОВЫЙ ЦЕНТР ЛАНА-СЕРВИС" также подлежит удовлетворению.5
Таким образом, регистрирующий орган, должен произвести государственную
регистрацию перехода права собственности на указанное выше здание.
При указанных обстоятельствах, с учетом совокупности представленных
доказательств и исследованных обстоятельств, суд приходит к выводу об
удовлетворений заявленных требований.
Судебные расходы по уплате государственной пошлины следует возложить на
Управление Россреестра по Москве. При этом суд учитывает, что согласно п.5
Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.03.2007г. (в редакции от
11.05.2010г.) №117, если судебный акт принят не в пользу государственного органа
расходы заявителя по уплате государственной пошлины подлежат возмещению этим
органом в составе судебных расходов (часть 1 статьи 110 АПК РФ).
На основании изложенного, руководствуясь Федеральным законом от 21.07.1997 №
122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с
ним», ст.ст. 8, 12 ГК РФ, а также ст.ст. 4, 9, 49, 65, 66, 71, 75, 110, 167-171, 176, 181,
197-201, 218, 219 АПК РФ,
Р Е Ш И Л:
Признать отказ в государственной регистрации перехода права собственности на
недвижимое имущество, расположенное по адресу: г.Москва, ул. Софьи Ковалевской,
д.8, оформленный письмом Управлением Федеральной службы государственной
регистрации, кадастра и картографии по Москве от 01.06.2012г. № 12/010/2012-517
незаконным.
Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации,
кадастра и картографии по Москве (ОГРН 1097746680822) осуществить
государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимое
имущество, расположенное по адресу: г.Москва, ул. Софьи Ковалевской, д.8, общей
площадью 227,2 кв.м. (этаж 1, помещение 1б, комнаты №№1, 1а, 1б, 2-12) к Обществу с
ограниченной ответственностью "ТЕХНО-ТОРГОВЫЙ ЦЕНТР ЛАНА-СЕРВИС"
(ОГРН 1037739222168).
Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации,
кадастра и картографии по Москве (ОГРН 1097746680822) в пользу Общества с
ограниченной ответственностью "ТЕХНО-ТОРГОВЫЙ ЦЕНТР ЛАНА-СЕРВИС"
(ОГРН 1037739222168) расходы по уплате госпошлины по иску в размере 4.000 (четыре
тысячи) руб. 00 коп.
Возвратить Обществу с ограниченной ответственностью "ТЕХНО-ТОРГОВЫЙ
ЦЕНТР ЛАНА-СЕРВИС" (ОГРН 1037739222168) из федерального бюджета излишне
уплаченную сумму госпошлины по иску в размере 2.000 (две тысячи) руб., уплаченную
по платежному поручению № 143 от 26.06.2012г.
Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в
месячный срок со дня его принятия.
Судья: Г.С. Александрова