Fotovideoforum.ru

По рассмотрении споров о возмещении арендатору стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества суды должны на основе надлежащего исследования представленных сторонами доказательств установить, произведены ли в установленном порядке неотделимые улучшения арендованного имущества; если произведены - каковы объем работ, их стоимость и, следовательно, на возмещение какой суммы может претендовать арендатор.

В стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества включается не только сумма затрат на оплату производства работ и материалов, связанных с неотделимыми улучшениями спорного помещения, но и сумма затрат, произведенных в связи с оплатой работ подрядных организаций, связанных с разработкой и согласованием проектов и рабочей документации, осуществлением технического и авторского надзора за перепланировкой, отделкой и дизайном арендованного помещения, оплатой услуг государственных органов, а также составлением сметной документации и оценкой рыночной стоимости неотделимых улучшений.

В настоящее время все больше распространяется аренда помещений. При заключении договора аренды зачастую на первом месте стоит цена, а сам объект договора (помещение) не всегда может соответствовать требованиям арендатора. Приспосабливая помещение под свои нужды, арендатор может его облагородить, изменить интерьер, внутреннюю отделку, установить дополнительное оборудование и т. д. Каковы последствия подобных изменений, фактически являющихся улучшениями арендуемых помещений, и что с ними станет после окончания договора аренды, мы постараемся выяснить в рамках данной статьи.

Общие правила, регулирующие улучшения арендованного имущества, установлены в статье 623 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ). Все улучшения арендованного имущества для последующей их оценки и возмещения условно можно поделить на отделимые и неотделимые. При классификации улучшений важной составляющей также является отношение к ним собственника. По этому основанию улучшения подразделяются на произведенные с согласия собственника и без такового (данный фактор играет значимую роль при возмещении затрат арендатору).

В соответствии с пунктом 1 статьи 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, то есть по окончании договора аренды он может забрать имущество, улучшающее объект аренды. Однако договором аренды может быть предусмотрено, что все отделимые улучшения могут оставаться у собственника имущества, например, если арендная плата установлена не в виде конкретных денежных сумм, а в виде возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества (подпункт 5 пункт 2 статьи 614 ГК РФ).

Раскрывая эту норму, отдельно следует остановиться на классификации улучшений с точки зрения их отделимости и неотделимости. В статье 623 ГК РФ критерий неотделимости улучшений определен как вред, наносимый имуществу отделением вещи. При этом, какой именно вещи наносится вред (самому арендованному имуществу или же вещи, которую установил арендатор), в статье не установлено. Однако в постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 30 октября 2001 г. N Ф08-3550/2001 к отделимым улучшениям суд отнес вещи, которые могут быть использованы в другом помещении по своему предназначению, то е.сть самостоятельные вещи. В свою очередь, в постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 20 марта 2002 г. N А56-28425/01 суд пришел к выводу, что особенностью отделимых улучшений является возможность их демонтажа, который не повлияет на состояние арендованного помещения. Таким образом, к отделимым улучшениям, с одной стороны, относятся самостоятельные вещи, а с другой - их возможность демонтажа без причинения вреда арендованному помещению.

Согласно пункту 2 статьи 623 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором аренды, после прекращения договора арендатор имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества в случае, когда он произвел их за счет собственных средств и с согласия арендодателя. Важно отметить, что арендатор имеет право потребовать возмещение стоимости неотделимых улучшений только после прекращения договора аренды. До этого момента обязанность арендодателя по их возмещению не может считаться наступившей, поскольку до прекращения договора результатом улучшений пользуется арендатор. Такой вывод изложен в постановлениях Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 6 марта 2005 г. N Ф08-426/06 и от 15 ноября 2005 г. N Ф08-5364/05. Кроме этого, в соответствии с пунктом 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 декабря 2001 г. N 65 арендатор имеет право после прекращения договора аренды зачесть в счет арендных платежей стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя за счет собственных средств, причем это возможно, если даже в договоре об этом ничего не сказано. Обосновывая этот довод, суд ссылался на следующее: "В соответствии с пунктом 2 статьи 623 ГК РФ арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя, если иное не предусмотрено договором. Поскольку арендатор имеет упомянутое право, на арендодателе лежит корреспондирующая обязанность. Право на возмещение стоимости указанных улучшений, равно как и право на арендные платежи, является денежным требованием. Пункт 2 статьи 623 ГК РФ не обусловливает возникновение данного права арендатора наличием отдельного соглашения или судебного акта о взыскании сумм, израсходованных на неотделимые улучшения".

Если же арендатор решился произвести улучшения арендованного имущества, не спросив об этом арендодателя, то стоимость неотделимых улучшений возмещению не подлежит. Так, в постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 4 июля 2006 г. N Ф08-3089/06 суд, сославшись на пункт 3 статьи 623 ГК РФ, отказал истцу в возмещении стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, поскольку они произведены арендатором без согласия арендодателя. Иное договором не было предусмотрено, а документы не свидетельствуют о наличии такого согласия со стороны арендодателя. Подобные выводы содержатся и в постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 24 апреля 2006 г. N А56-10305/2005, и в постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 1 марта 2005 г. N Ф08-573/05. Однако в статье 660 ГК РФ предусмотрено исключение: "Если иное не предусмотрено договором аренды предприятия, арендатор вправе без согласия арендодателя вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость. Это означает, что впоследствии арендатор имеет право требовать возместить затраты на улучшения арендованного имущества, произведенные без согласия арендодателя".

После прекращения договора аренды при возмещении арендодателем неотделимых улучшений имущества улучшения переходят в его собственность. В пункте 4 статьи 623 ГК РФ содержится императивная норма, в соответствии с которой все улучшения арендованного имущества, независимо от того, являются они отделимыми или нет, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.

Также следует обратить внимание на то, что арендатор в соответствии с пунктом 2 статьи 616 ГК РФ обязан поддерживать арендованное имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. Очевидно, подобные расходы должны быть разумными и необходимыми, так как арендатор не имеет права требовать возмещения затрат на вышеуказанные нужды. Так, постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 31 января 2002 г. N КГ-А40/25-01 суд отказал в удовлетворении иска о возмещении стоимости перепланировки помещения, ссылаясь на несоразмерность затрат при выполнении текущего ремонта.

Если иное не предусмотрено договором аренды предприятия, арендатор вправе без согласия арендодателя вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость.

В отношении сделок, совершенных без согласия арендодателя, если оно обязательно в силу договора аренды, следует применять положения ст. 174 ГК РФ. 2. Право арендатора без согласия арендодателя вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость, как установлено, может быть ограничено только указанием в договоре на необходимость получения согласия арендодателя на совершение указанных действий.

2. Должен ли арендодатель, применяющий УСН, учитывать в доходах безвозмездно полученные неотделимые улучшения арендованного имущества?

Арендодатель, применяющий УСН, по окончании срока аренды получил арендованное имущество с неотделимыми улучшениями, которые арендатор произвел без его согласия. Стоимость неотделимых улучшений арендатору не была возмещена. Возникает ли в такой ситуации у арендодателя налогооблагаемый доход?
В комментируемом Письме Минфин России разъяснил следующее. В соответствии с п. 1 ст. 346.15 НК РФ при определении базы по налогу, уплачиваемому в рамках УСН, в составе доходов учитываются доходы от реализации товаров (работ, услуг, имущественных прав) и внереализационные доходы, которые определяются по правилам, установленным для налога на прибыль. К внереализационным доходам согласно п. 8 ст. 250 НК РФ относится в том числе безвозмездно полученное имущество, работы, услуги.
На основании изложенного был сделан вывод, что арендодатель, применяющий УСН, должен включить во внереализационные доходы произведенные без его согласия неотделимые улучшения арендованного имущества, которые он безвозмездно получил по окончании срока аренды. Министерство рассматривает неотделимые улучшения как безвозмездно полученные работы, причем в таком качестве , по его мнению, учитываются только те неотделимые улучшения, которые носят капитальный характер, то есть связаны с реконструкцией, модернизацией, техническим перевооружением. Такие неотделимые улучшения финансовое ведомство обязывает учитывать и при налогообложении прибыли (Письмо Минфина России от 03.05.2011 N 03-03-06/1/280).
С мнением Минфина России по поводу налогообложения упомянутых доходов можно поспорить. Согласно подп. 1 п. 1.1 ст. 346.15 НК РФ при определении базы по налогу, уплачиваемому в рамках УСН, не учитываются доходы, указанные в ст. 251 НК РФ. В частности, в подп. 32 п. 1 ст. 251 НК РФ прямо предусмотрено, что доходы в виде произведенных арендатором капитальных вложений в форме неотделимых улучшений арендованного имущества освобождаются от налогообложения. Это положение применяется независимо от того, дал ли арендодатель согласие на осуществление таких капитальных вложений. УФНС России по г. Москве в Письме от 29.11.2006 N 20-12/105055.1 признавало, что такие доходы не включаются в базу по налогу на прибыль.
Таким образом, при получении от арендатора по окончании срока аренды имущества с неотделимыми улучшениями у арендодателя не возникает дохода, учитываемого при применении УСН. Принимая во внимание позицию Минфина России, такой подход может привести к спорам с контролирующими органами.

При аренде офисных помещений и иных объектов основных средств, особенно, если такая аренда носит долгосрочный характер, арендаторы нередко осуществляют вложения в эти основные средства, не принадлежащие им на праве собственности.

Делается это в целях приведения арендуемого имущества к тому состоянию, в котором оно наиболее полно будет соответствовать потребностям арендатора и особенностям его хозяйственной деятельности.

Расходы на арендуемые основные средства могут осуществляться в виде ремонта, дооборудования, достройки, реконструкции и т.п.

В соответствии с положениями ст.623 ГК РФ, произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.

Так что же называют улучшением имущества?

Улучшениями считаются качественные изменения объекта, увеличивающие ценность имущества, которые направлены:

на усовершенствование имущества,

улучшение его технических характеристик и свойств,

расширение функциональных возможностей

и т.п.

При этом следует учитывать, что в результате осуществления ремонта никаких новых качеств у объекта не появляется, его технические характеристики не улучшаются, а следовательно, ремонт нельзя считать улучшением арендованного имущества.

Таким образом, улучшениями арендованного имущества могут быть признаны:

достройка,

дооборудование,

модернизация,

реконструкция,

техническое перевооружение объекта.

Отделимые улучшения – это те изменения имущества, которые можно демонтировать/изъять, не причинив при этом ущерба имуществу арендодателя. Неотделимые улучшения - это те изменения арендованного имущества, осуществленные арендатором за счет собственных средств, которые не могут быть демонтированы/изъяты без причинения вреда имуществу арендодателя.

Бухгалтерии предприятия-арендатора нередко приходится поломать голову над тем, как с максимальной выгодой для компании учесть такие расходы и при этом минимизировать налоговые риски.

В статье будут рассмотрены особенности учета неотделимых улучшений арендованного имущества, в том числе - в расходах для целей налога на прибыль, а так же - некоторые нюансы начисления и возмещения НДС, начисления налога на имущество.

Содержание договора аренды.

Перед тем как заняться улучшениями арендуемого имущества, следует внимательнейшим образом ознакомиться с договором его аренды.

В соответствии с п.2 ст.623 ГК РФ, в случае, когда арендатор произвел:

за счет собственных средств и с согласия арендодателя

улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды

При этом, на основании п.3 ст.623 ГК РФ, стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором:

без согласия арендодателя,

возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Если в договоре аренды ничего про неотделимые улучшения не сказано, либо есть условие о том, что улучшения проводятся только с письменного разрешения арендодателя, компании стоит обратиться за таким письменным разрешением до того, как приступать к улучшениям имущества.

Однако, порой арендатор попадает в ситуацию, в которой получить письменное согласие арендодателя на улучшения имущества практически невозможно (особенно часто это случается при аренде федерального имущества).

При этом, улучшения арендуемого имущества необходимы для нормальной деятельности компании.

Соответственно, варианты учета неотделимых улучшений будут разниться в зависимости от того, согласен ли арендодатель на их проведение и будет ли впоследствии возмещать арендатору расходы на их проведение.

Рассмотрим эти ситуации подробнее.

Неотделимые улучшения выполнены за счет арендатора в соответствии с договором и/или с письменного согласия арендодателя.

Арендодатель согласен с улучшениями и с возмещением стоимости улучшений, произведенных арендатором.

Улучшения арендованного имущества, которые выполнены с согласия арендодателя с последующим возмещением их стоимости, признаются амортизируемым имуществом в соответствии с п.1 ст.256 НК РФ.

При этом, такие расходы учитываются в соответствии с п.1 ст.258 НК РФ:

капитальные вложения, стоимость которых возмещается арендатору арендодателем, амортизируются арендодателем.

Соответственно, у арендатора не происходит уменьшения расходов в целях налога на прибыль в виде амортизационных отчислений.

В данном случае арендатор не будет являться собственником произведенных улучшений арендованного имущества на основании п.4 ст. 623 ГК РФ:

Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.

В соответствии с мнением Минфина, выраженным в его Письме от 13.12.2012г. №03-03-06/1/651, расходы арендатора, связанные с улучшениями арендуемого имущества, в случае, если они возмещаются арендодателем, рассматриваются как расходы, произведенные в процессе выполнения работ для арендодателя:

«Таким образом, в случае если арендатор осуществляет неотделимые улучшения арендованного имущества с согласия арендодателя, что должно быть отражено в договоре аренды имущества либо в дополнении к указанному договору, и арендодатель возмещает арендатору понесенные им расходы, то указанные затраты могут быть учтены арендатором для целей налогообложения прибыли как расходы, связанные с выполнением работ для арендодателя, в соответствии с гл. 25 Кодекса при условии их соответствия требованиям п. 1 ст. 252 Кодекса.»

В бухгалтерском учете расходы на улучшение арендованного имущества, возмещаемые арендодателем, учитываются в зависимости от того, когда по условиям договора (или дополнительного соглашения), данные улучшения передаются/переходят арендодателю.

Так, в соответствии с п.35 Приказа Минфина РФ от 13.10.2003г. №91н «Об утверждении Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств», в случае, если в соответствии с заключенным договором аренды арендатор передает произведенные капитальные вложения арендодателю:

затраты по законченным работам капитального характера, подлежащие компенсации арендодателем, списываются с кредита счета учета вложений во внеоборотные активы в корреспонденции с дебетом счета учета расчетов.

Однако, если в соответствии с условиями договора, неотделимые улучшения переходят в собственность арендодателя с возмещением их остаточной стоимости арендатору после прекращения договора, то такие неотделимые улучшения необходимо учитывать в составе ОС арендодателя до прекращения договора аренды.

Арендодатель согласен с улучшениями, но возмещать их стоимость не намерен.

В соответствии с п.1 ст.256 НК РФ, капитальные вложения в предоставленные в аренду объекты ОС в форме неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателя, признаются амортизируемым имуществом.

На основании п.1 ст.258 НК РФ, капитальные вложения, произведенные арендатором с согласия арендодателя, стоимость которых не возмещается арендодателем, амортизируются арендатором:

в течение срока действия договора аренды исходя из сумм амортизации, рассчитанных с учетом срока полезного использования, определяемого для арендованных объектов основных средств или для капитальных вложений в указанные объекты в соответствии с классификацией основных средств, утверждаемой Правительством РФ.

Амортизацию необходимо начислять с 1го числа месяца, следующего за месяцем ввода неотделимых улучшений в эксплуатацию.

Неотделимые улучшения выполнены за счет арендатора без письменного согласия арендодателя.

В действующем законодательстве не содержится прямого запрета на проведение улучшений арендуемого имущества без согласия арендодателя.

Однако, арендатор решившийся на такие улучшения должен осознавать, что в этом случае арендодатель вряд ли захочет возместить ему расходы.

Кроме того, в соответствии с положениями ст.622 ГК РФ, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Соответственно, арендодатель вправе потребовать у арендатора приведения возвращаемого имущества в первоначальный вид, что так же повлечет за собой определенные расходы.

При этом, если все вышеуказанные расходы компания захочет принять в целях налогообложения налогом на прибыль, это повлечет за собой серьезные налоговые риски.

Ведь в соответствии с п.1 ст.256 НК РФ, амортизируемым имуществом признаются лишь те капитальные вложения в арендуемые объекты ОС (в форме неотделимых улучшений), которые произведены арендатором с согласия арендодателя.

Таким образом, у налогоплательщиков-арендаторов, которые произвели капитальные вложения в арендуемое имущество в виде неотделимых улучшений без согласия арендодателя, отсутствуют основания для признания расходов в целях налогового учета по налогу на прибыль.

Отсюда же вытекают налоговые риски, связанные с приемом к вычету входящего НДС:

Ведь если расходы на неотделимые улучшения не принимаются для целей налога на прибыль, то и доказать, что они были понесены для осуществления операций, признаваемых объектами налогообложения НДС в соответствии с НК РФ, будет не так просто.

Не смотря на то, что налог на прибыль и НДС законодательно напрямую не связаны между собой, проверяющие тщательно отслеживают подобные ситуации и НДС не будет ими принят к вычету с очень большой вероятностью.

Даже если налогоплательщик готов отстаивать свою позицию в суде, гарантии, что он сможет доказать свою правоту, никто не даст, так как в аналогичных ситуациях суды далеко не всегда принимают сторону налогоплательщика.

Таким образом, наименее рискованным вариантом будет являться следующий:

Расходы на неотделимые улучшения не учитываются в целях налога на прибыль.

Входящий НДС не принимается к вычету.

При этом, необходимо помнить, что в соответствии с пп.2 п.1 ст.146 НК РФ, объектом налогообложения НДС признается:

передача на территории РФ товаров (выполнение работ, оказание услуг) для собственных нужд, расходы на которые не принимаются к вычету (в том числе через амортизационные отчисления) при исчислении налога на прибыль организаций.

То есть, если улучшения арендованного имущества осуществляются собственными силами и расходы по этим улучшениям не учитываются в целях налога на прибыль, то налогоплательщику необходимо начислить и уплатить НДС со стоимости произведенных им работ.

Соответственно, НДС к вычету, образовавшийся при выполнении таких работ, можно будет принять к вычету, уменьшив таким образом сумму налога к уплате.

В бухгалтерском учете, т.к. п.5 ПБУ 6/01 не содержит каких либо ограничений по учету капитальных вложений в арендованные объекты ОС, улучшения арендованного имущества учитываются в их составе, если выполняются все условия, перечисленные в п.4 ПБУ 6/01:

объект предназначен для использования в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг, для управленческих нужд организации либо для предоставления организацией за плату во временное владение и пользование или во временное пользование;

объект предназначен для использования в течение длительного времени, т.е. срока продолжительностью свыше 12 месяцев или обычного операционного цикла, если он превышает 12 месяцев;

организация не предполагает последующую перепродажу данного объекта;

объект способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем.

Стоимость таких объектов, так же как и собственных ОС, погашается путем начисления амортизации в соответствии с п.17 ПБУ 6/01.

При этом срок амортизации можно установить исходя из срока договора аренды улучшаемого имущества (п.20 ПБУ 6/01).

В случае, если по окончании договора аренды, арендатором осуществляется передача неотделимых улучшений арендодателю без возмещения последним их стоимости, то такую передачу можно рассматривать, как безвозмездную передачу ОС.

[Гражданский кодекс РФ] [Глава 34] [Статья 662] Арендатор предприятия имеет право на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия. Арендодатель может быть освобожден судом от обязанности возместить арендатору стоимость таких улучшений, если докажет, что издержки арендатора на эти улучшения повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и (или) эксплуатационных свойств или при осуществлении таких улучшений были нарушены принципы добросовестности и разумности.

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ИНГУШЕТИЯ
Республика Ингушетия, город Назрань, проспект имени Идриса Базоркина ,44
телефон: (8732) 22-40-77, факс: (8732) 22-40-80, http://ingushetia.arbitr.ru/ info@ingushetia.mail

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ РЕШЕНИЕ
город Назрань 18 марта 2015 года Дело № А18-55/12
Резолютивная часть решения оглашена 11 марта 2015 года.
Решение в полном объеме изготовлено 18 марта 2015 года.

Арбитражный суд Республики Ингушетия в составе судьи Цицкиева Б.У., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Мужухоевой Ф.А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Общества с ограниченной ответственностью "Гулиев и К»

к Администрации Малгобекского муниципального района

с участием в деле в качестве третьих лиц: Министерства имущественных и земельных отношений Республики Ингушетия, Правительства РИ, Администрации Главы РИ,

о возмещении материального ущерба,

при участии представителей:

от истца – Евлоева Ф.Х.(представитель по доверенности); Точиев Д.М. (директор ООО «Гулиев и К»);

от ответчика – Даурбеков Х.Б. (представитель по доверенности);

от третьих лиц - Администрации Главы РИ – Костоева Ф.М. (представитель по доверенности от 04.03.2015г. №4); Правительства РИ – Белокиев А.Г. (представитель по доверенности); Министерства имущественных и земельных отношений Республики Ингушетия – Ажигов Б.Х.(представитель по доверенности),

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Гулиев и К» (далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Ингушетия с исковым заявлением к Администрации Малгобекского муниципального района (далее – Администрация) о возмещении материального ущерба в сумме 13 953 330 рублей понесенного Обществом в результате капитального и текущего ремонта, реконструкции арендуемого имущества.

В качестве третьих лиц по делу принимают участие Министерство имущественных и земельных отношений РИ, Правительство РИ, Администрация Главы РИ.

В судебном заседании истец уточнил исковые требования и просит суд взыскать с ответчика свои расходы по реконструкции арендуемого имущества в размере 12 051 984 рубля, согласно заключению экспертизы о стоимости фактически выполненных Обществом работ.

Ответчик исковые требования не признал и пояснил, что истец произвел строительные работы в отношении арендуемого имущества без согласия арендодателя в лице Администрации.

В ходе производства по делу Администрация также предъявила встречное исковое заявление о признании незаключенным договора аренды от 21 июня 2005 года №13, заключенного между Обществом и Администрацией в связи с отсутствием госрегистрации договора.

Третьи лица по делу поддержали позицию ответчика и просят суд в иске отказать.

При этом представитель Министерства имущественных и земельных отношений РИ встречный иск оставил на усмотрение суда.

Заслушав лиц участвующих в деле, исследовав материалы дела с учетом согласно ст.289 АПК РФ указаний суда кассационной инстанции данных в постановлении от 27.08.2013 г., принятому по данному делу, суд считает исковые требования Общества обоснованными по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела между Администрацией (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор аренды от 21.06.2005 г. №13, по условиям которого арендодатель с согласия Министерства имущественных и земельных отношений РИ передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование имущественный комплекс рынка, расположенный по адресу: с. Новый–Редант, Малгобекского района.

Срок действия арендованного договора с 01.01.2005 г. по 31.12.2010 г.

В связи с окончанием срока действия договора аренды по акту приема-передачи от 14.01.2011 г. с приложением перечня передаваемого имущества объект аренды возвращен арендодателю.

За период аренды истец осуществил инвестиционные вложения (произвел неотделимые улучшения) стоимость которых превысила сумму предусмотренных договором аренды.

Факт выполнения истцом неотделимых улучшений арендованного имущества не отрицается ответчиком и подтверждается материалами дела, в частности локальными сметами, отчетом ООО «Агентства оценки» от 22.05.2012 г. о том, что стоимость инвестиционных вложений составляет 9 900 000 рублей, сводным сметным расчетом стоимости строительства на 13 872 368 рублей, заключением эксперта №1381 от 09.11.2012 г. на 12 923 074 рубля.

В целях устранения противоречий и достоверного определения стоимости строительных работ произведенных по улучшению арендуемого имущества суд, согласно рекомендациям суда кассационной инстанции и по ходатайству ответчика назначал определением от 30.12.2013 г. судебную строительно-техническую экспертизу.

На разрешение экспертизы судом были поставлены следующие вопросы:

а) Установить выполнены ли ООО «Гулиев и К» строительные работы указанные в приложении к договору аренды от 21.06.2005г. заключенного между сторонами по делу графике инвестиционных вложений и стоимость данных работ согласно названного графика инвестиционных вложений на 30.12.2010г.

б) Установить объем фактически выполненных работ согласно акта приема-передач выполненных работ от 14.01.2011г. . между ООО «Гулиев и К» и администрацией Малгобекского муниципального района

в) Соответствуют ли выполненные расчеты по проведению строительных работ

существующим нормативным актам, регулирующие вопросы выполнения строительных работ и составления сметной документации в Российской Федерации объема вложенных инвестиций ООО «Гулиев и К».

Согласно заключению №823/10-3 от 27.01.2015г. строительные работы по улучшению арендуемого имущества истцом произведены, и их стоимость составляет с учетом демонтированного забора 12 051 984 рубля.

Таким образом, факт выполнения истцом строительных работ по улучшению арендуемого имущества, по мнению суда, установлено полностью и не отрицается ответчиком.

Доводы ответчика, что произведенные истцом строительные работы не согласованы с Администрацией, выходят за рамки условий арендованного договора, в связи, с чем не подлежат оплате не состоятельны по следующим основаниям.

В силу п.2 ст.623 ГК, в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Пункт 3 той же статьи устанавливает, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Согласно условий арендного договора, предусмотренного п.2.2.7 арендатор вносит инвестиции на благоустройство (улучшение) имущества согласно графику инвестиционных вложений в размере 5 000 000 рублей за период с 2005 г. по 15.01.2009 г.

Согласно п.7.2 договора, стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества произведенных арендатором, с согласия арендодателя, после прекращения настоящего договора возмещению арендатору не подлежит, за исключением вложенных инвестиций.

Следовательно, из перечисленных условий арендного договора усматривается, что истец, арендатор, производил строительные работы по улучшению имущества с ведома и согласия ответчика арендодателя.

Договором аренды, заключенного между сторонами по делу предусмотрено внесение истцом инвестиционных вложений в размере 5 000 000 рублей с 2005 года по 15.01.2009г.

Между тем срок действия данного договора по 30.12.2010 года и условиями договора не предусмотрены, какие либо ограничения в размере инвестиционных вложений в арендованное имущество выходящие за рамки 5 000 000 рублей и графика вложений после 15.01.2009 г. еще на 2 года (2009-2010 гг.) действующего договора.

Следовательно, сумма в 5 000 000 рублей и график их вложений не является, по мнению суда пресекательным по условиям договора.

Согласно ст.660 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором аренды предприятие, арендатор вправе без согласия арендодателя вносить изменение в состав арендованного имущественного комплекса, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость.

Согласно ст.662 ГК РФ арендатор предприятия имеет право на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия.

Арендодатель может быть освобожден судом от обязанности возместить арендатору стоимость таких улучшений, если докажет, что издержки арендатора на эти улучшения повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и (или) эксплуатационных свойств или при осуществлении таких улучшений были нарушены принципы добросовестности и разумности.

Материалами дела, в том числе неоднократными заключениями экспертизы подтверждается, что истцом не нарушены требования и принципы, предусмотренные ст.662 ГК РФ.

Не обоснованы также доводы ответчика о признании договора аренды незаключенным в связи с отсутствием его госрегистрации и в связи с этим отказ в возмещении расходов истца понесенных по улучшению арендованного имущества по следующим основаниям.

Согласно постановления кассационной инстанции от 27.08.2013 г. принятого по делу, принятого в соответствии с правовой позицией Пленума Высшего Арбитражного суда РФ, изложенной в п.14 Постановления от 17.11.2011 №73 « Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды», в случае, если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и использовалось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст.310 ГК), и оснований для применения судом положений ст.1102,1105 этого Кодекса не имеется).

Руководствуясь статьями ст. 167,170-176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд

РЕШИЛ:

1.Исковые требования Общества с ограниченной ответственностью "Гулиев и К» удовлетворить полностью.

2.Взыскать с Администрации Малгобекского муниципального района в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Гулиев и К» задолженность в размере 12 051 984 (двенадцать миллионов пятьдесят одна тысяча девятьсот восемьдесят четыре) рубля.

3.В удовлетворении встречного искового заявления Администрации Малгобекского муниципального района отказать полностью.

Решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд, в течение одного месяца со дня принятия (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течении двух месяцев со дня вступления решения в законную силу.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через Арбитражный суд Республики Ингушетия.
Судья Б.У.Цицкиев