Fotovideoforum.ru

Направление арендодателем уведомления о расторжении договора аренды в одностороннем порядке после обращения арендатора с заявлением о реализации права на выкуп арендуемого помещения не является основанием для отказа в предоставлении указанного права.

Решением суда по делу А27-5646/2009, оставленным без изменения вышестоящими судебными инстанциями, удовлетворены требования индивидуального предпринимателя, признано незаконным бездействие администрации муниципального района, выразившееся в непринятии решения об условиях приватизации арендуемого имущества - базы общей площадью 798,8 кв. м с предоставлением предпринимателю преимущественного права на выкуп указанного имущества.

В качестве одного из оснований для непринятия данного решения администрация привела довод о расторжении договора аренды в одностороннем порядке.

В судебном заседании было установлено, что после обращения предпринимателя с заявлением о предоставлении ему преимущественного права на приобретение арендуемого помещения администрация направила заявителю уведомление о расторжении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Суд признал действия администрации совершенными исключительно с целью воспрепятствования реализации предпринимателем преимущественного права на приобретение и не посчитал указанное обстоятельство в качестве основания для отказа в удовлетворении требования предпринимателя.

Анализ принятых арбитражным судом судебных актов, законность и обоснованность которых являлась предметом апелляционного и кассационного рассмотрения, позволяет сделать вывод о стабильности и единообразии судебной практики Арбитражного суда Кемеровской области по разрешению споров, связанных с отказом уполномоченного органа в реализации права на приобретение субъектами малого и среднего предпринимательства арендуемого помещения.

Федеральным законом от 29.06.2015 № 158-ФЗ был продлен срок действия Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», предусматривающего возможность арендаторам реализовать свое преимущественное право выкупа арендуемых ими помещений. Теперь указанный закон действует до 01.07.2018.

В соответствии с новыми нормами теперь такое преимущественное право есть у субъектов малого и среднего предпринимательства при условии, что арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2015 года находилось в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение 3 и более лет в соответствии с договорами аренды такого имущества.

Кроме того, как это и было предусмотрено предыдущей редакцией закона, должна отсутствовать задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества и на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Важным новшеством стала возможность субъектов Российской Федерации устанавливать срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства имущества при реализации преимущественного права не менее пяти лет (в предыдущей редакции было не менее трех лет). Хотя стоит заметить, что Санкт-Петербург установил пятилетнюю рассрочку еще в июне 2015 года Законом Санкт-Петербурга от 03.06.2015 № 290-50 «О внесения изменения в Закон Санкт-Петербурга «О предоставлении имущества, находящегося в государственной собственности Санкт-Петербурга или в муниципальной собственности в Санкт-Петербурге, субъектам малого и среднего предпринимательства в Санкт-Петербурге».

Из старого -
ИТОГОВАЯ СПРАВКА
по вопросам, возникающим при рассмотрении дел, связанных с применением ФЗ от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»1

(одобрена президиумом Федерального арбитражного суда 22.03.2013)

1. Распространяется ли действие Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ на субъекта малого или среднего предпринимательства, который владеет и (или) использует имущество на основании договора субаренды?

Условия, которым должен соответствовать субъект малого и среднего предпринимательства, желающий выкупить арендуемое им имущество, установлены Законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ. Перечень данных условий является исчерпывающим и не подлежит расширительному толкованию.

Необходимым условием реализации субъектами малого и среднего предпринимательства права на выкуп является факт нахождения арендуемого имущества в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу названного Закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества (п. 1 ст. 3 Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ).

В абз. 6 п. 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»2 указано, что при применении положений ст. 3 Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ арбитражным судам следует иметь в виду, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества.

Таким образом, возможность реализации права на приобретение имущества связана с правовым основанием пользования данным имуществом, которым является именно договор аренды.

Абз. 3 п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации3, согласно которому к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами, не подлежит применению к отношениям по приватизации недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства. Из содержания данной нормы следует, что к договорам субаренды применяются положения Гражданского кодекса, регулирующие заключение, исполнение, расторжение договоров аренды, а также признание их недействительными, в то время как Закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ регулирует не арендные правоотношения, а отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства (п. 1 ст. 1 названного Закона).

Кроме того, поскольку договорные отношения в отношении переданного в субаренду имущества возникают у субарендатора не с публичным собственником, который наделен полномочиями по распоряжению имуществом, находящимся в государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности, а с арендатором, у публичного собственника не может возникнуть обязанности по отчуждению имущества, которая основана на договоре субаренды.

Таким образом, действие Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ не распространяется на субъекта малого или среднего предпринимательства, который владеет и (или) использует имущество на основании договора субаренды.

2. Вправе ли субъект малого или среднего предпринимательства повторно (неоднократно) обращаться с заявлением о реализации права на выкуп одного и того же арендуемого имущества?

Закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ не содержит положений, устанавливающих для субъектов малого и среднего предпринимательства каких-либо ограничений или запретов по количеству обращений с заявлением о выкупе одного и того же арендуемого имущества.

Следовательно, субъект малого или среднего предпринимательства имеет право повторно (неоднократно) обращаться с заявлением о реализации права на выкуп одного и того же имущества, арендуемого по договору аренды.

3. Следует ли при определении рыночной стоимости выкупаемого имущества учитывать обременение данного объекта правом аренды?

В силу ч. 1 ст. 3 Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»4.

Согласно ст. 20 Закона об оценочной деятельности требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности.

Как установлено в подп. «е» п. 8 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)»5, в отчете об оценке должны быть приведены количественные и качественные характеристики объекта оценки. Данная информация в зависимости от объекта оценки должна содержать, в частности, сведения об имущественных правах и обременениях, связанных с объектом оценки.

В то же время по смыслу ст. 1-3 Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ реализация муниципального (государственного) имущества направлена на отчуждение объекта недвижимости конкретному лицу. Совершение сделки купли-продажи оцениваемого объекта по правилам, установленным данным Законом, с участием на стороне покупателя третьего лица, к которому в случае приобретения объекта перешло бы обременение данного объекта арендными отношениями, является невозможным.

Таким образом, при заключении договора купли-продажи имущества в порядке, установленном Законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ, договор аренды прекращается в силу совпадения должника и кредитора в одном лице (ст. 413 Гражданского кодекса).

Поскольку приобретение арендованного имущества в порядке реализации положений Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ предопределяет прекращение обременения выкупаемого имущества в момент заключения договора купли-продажи, следовательно, объект приобретается субъектом малого или среднего предпринимательства свободным от прав третьих лиц и обременения арендными правоотношениями.

Определение рыночной стоимости имущества в целях его приобретения арендатором в порядке Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ с учетом обременения правами аренды этого же арендатора противоречит требованиям ст. 3 указанного Закона и приводит к необоснованному занижению цены имущества, которое приобретается при отсутствии иных претендентов.

Вышеизложенное свидетельствует о том, что при определении рыночной стоимости объекта не следует учитывать обременение оцениваемого имущества правом аренды.

4. Вправе ли лицо, выкупившее имущество на основании Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, при передаче ему товара ненадлежащего качества воспользоваться правами покупателя, предусмотренными в п. 1 ст. 475 Гражданского кодекса?

Согласно п. 1 ст. 1 Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ названный нормативный правовой акт регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления в силу данного закона, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.

Как следует из п. 3 ст. 1 Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, отношения, связанные с участием субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные данным Законом, регулируются Федеральным законом от 21.12.2011 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»6.

В п. 4 ст. 3 Закона о приватизации государственного и муниципального имущества установлено, что к отношениям по отчуждению государственного и муниципального имущества, не урегулированным данным Законом, применяются нормы гражданского законодательства.

Положениями Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ и Закона о приватизации государственного и муниципального имущества не урегулированы отношения сторон договора купли-продажи, заключенного в порядке реализации преимущественного права на выкуп, в случае передачи покупателю имущества ненадлежащего качества.

Поскольку после заключения соответствующего договора и регистрации перехода права собственности на указанное в нем имущество не исключается наличие между продавцом и покупателем споров, в том числе относительно качества товара, в отсутствие специального правового регулирования данные споры подлежат разрешению на основании норм гражданского законодательства о купле-продаже.

Следовательно, субъект малого или среднего предпринимательства, которому по договору купли-продажи был передан товар ненадлежащего качества и данные недостатки не были оговорены продавцом в момент заключения договора, вправе воспользоваться правами, предусмотренными в п. 1 ст. 475 Гражданского кодекса.

Льготная приватизация: опыт трех лет в практике ФАС ВСО
В настоящей статье мы продолжаем рассматривать тему т.н. «льготной приватизации» - приоб-
ретения субъектами малого и среднего бизнеса арендуемых ими помещений, находящихся в
государственной и муниципальной собственности, в порядке, предусмотренном Федеральным
законом от 22.07.2008 №159-ФЗ. В этот раз вашему вниманию предлагается обзор наиболее
интересных проблем, нашедших отражение в практике ФАС Восточно-Сибирского округа, кото-
рый формирует арбитражную практику для нашего региона и зачастую фактически является ко-
нечной инстанцией в рассмотрении споров, поскольку дальнейшее обжалование возможно
только в Президиум ВАС РФ, которое не всегда имеет перспективы.

1. Отсутствие регистрации права муниципальной собственности на арендуемое помещение
не является основанием для отказа в предоставлении преимущественного права
(Постановление ФАС ВСО от 18.08.2011 по делу N А33-15158/2010)
Как следует из материалов дела, основанием для отказа арендатору в предоставлении
преимущественного права выкупа арендуемого имущества послужило отсутствие государ-
ственной регистрации права муниципальной собственности на спорное нежилое помещение.
Согласно позиции Президиума ВАС РФ, изложенной в пункте 1 Информационного письма от
05.11.2009 N 134, перечень условий, при наличии которых арендатор обладает правом на при-
обретение, определен в Законе от 22.07.2008 N 159-ФЗ исчерпывающим образом. Субъекты
Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными пра-
вовыми актами устанавливать какие-либо иные ограничения либо дополнительные условия
реализации права на приобретение недвижимости. Из протокола заседания комиссии по рас-
смотрению обращений субъектов малого и среднего предпринимательства об отчуждении
арендуемого муниципального имущества в рамках реализации преимущественного права
усматривается, что уполномоченный орган установил соблюдение заявителем условий, преду-
смотренных статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ. Федеральный закон N 159-
ФЗ не предусматривает в качестве основания для отказа заявителю в реализации принадлежа-
щего ему права факт отсутствия государственной регистрации отчуждаемого имущества, а так-
же не устанавливает в данном случае запрета на отчуждение арендуемого имущества в преду-
смотренном законом порядке.

2. Общество с ограниченной ответственностью, возникшее в результате выделения из другой
организации, имеет право на реализацию преимущественного права при условии, что преж-
ний арендатор соответствовал требованиям закона
(Постановление ФАС ВСО от 11.08.2011 по делу N А33-15754/2010)
Уполномоченный орган отказал заявителю в передаче арендуемого помещения в соб-
ственность, поскольку полагал, что у заявителя отсутствует одно из необходимых условий,
предусмотренных статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ, а именно, что арендуемое имуще-
ство не находилось у него во временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет,
поскольку в указанный период общество не существовало. Суд не поддержал данный довод,
поскольку в двухлетний срок временного владения и (или) пользования недвижимым имуще-
ством, определенный пунктом 1 статьи 3 Федерального закона N 159-ФЗ включается также срок
владения и (или) пользования недвижимым имуществом прежним арендатором, при условии,
что он соответствует критериям малого или среднего предпринимательства, а арендуемое
имущество находилось в его временном пользовании в соответствии с договорами аренды та-
кого имущества более двух лет до дня вступления в силу Федерального закона N 159-ФЗ.

3. Если арендатором с согласия арендодателя произведены неотделимые улучшения арен-
дуемого помещения, то при выкупе данного помещения выкупная цена помещения не
уменьшается на стоимость данных улучшений, а засчитывается в счёт оплаты
(Постановление ФАС ВСО от 22.07.2011 по делу N А10-4186/2009)
Арендатор обратился в суд с иском об изменении проекта договора купли-продажи нежилого
помещения в части стоимости имущества. Арендатор полагал, что при определении в проекте
договора выкупной цены в неё необоснованно была включена стоимость неотделимых улуч-
шений, которые были созданы с согласия арендодателя. Истец полагал, что при таком опреде-
лении цены он будет должен повторно оплатить стоимость улучшений, которые и так были со-
зданы за его счёт. Суд отказал в иске, указав, что истцом дано неверное толкование п.6 ст.5 ФЗ
от 22.07.2008 №159-ФЗ. Данная норма не предполагает уменьшение цены помещения на стои-
мость неотделимых улучшений. По смыслу закона в договоре купли-продажи должна быть от-
ражена объективная рыночная цена имущества. Однако, указанная норма позволяет зачесть в
счёт оплаты имущества стоимость произведенных улучшений, т.е. сумма к фактической выпла-
те будет менее указанной в договоре.

4. Выбытие имущества из собственности арендодателя лишает арендатора возможности ре-
ализовать преимущественное право
(Постановление ФАС ВСО от 30.06.2011 по делу N А33-14140/2010)
Если арендуемое помещение выбыло из муниципальной собственности на торгах, о которых
арендатор знал, но не принял в них участие или не оспорил торги по иным основаниям, то он
не вправе требовать передачи данного помещения в собственность, если только не докажет,
что обращался с заявлением о реализации преимущественного права до назначения торгов.

5. Для реализации преимущественного права на приобретение нежилых помещений заяви-
тель должен быть арендатором данных помещений на момент подачи заявления
(Постановление ФАС ВСО от 11.04.2011 по делу N А33-9623/2010)
Согласно правовой позиции Президиума ВАС РФ, изложенной в пункте 1 Информационного
письма от 05.11.2009 N 134, при применении положений статьи 3 Закона арбитражным судам
следует иметь в виду, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется пра-
вом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды
недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределен-
ный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о привати-
зации данного имущества (в том числе и по договору аренды, действие которого возобновлено
на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской
Федерации). Для возникновения преимущественного права на приобретение арендуемого
имущества в собственность (при наличии иных условий, предусмотренных статей 3 Федераль-
ного закона N 159-ФЗ) необходимо наличие у заявителя договора аренды имущества на день
подачи заявления о реализации преимущественного права.

6. Передача арендуемого помещения в субаренду не считается прекращением пользования
помещением
(Постановление ФАС ВСО округа от 28.03.2011 по делу N А10-2534/2010)
Суд первой инстанции, отказывая заявителю в удовлетворении заявления о признании неза-
конным действия уполномоченного органа, выразившегося в отказе в выкупе нежилого поме-
щения, исходил из того, что спорное нежилое помещение не находилось непрерывно во вре-
менном владении и временном пользовании заявителя в течение двух и более лет до дня
вступления в силу Федерального закона N 159-ФЗ, поскольку общество по договорам субарен-
ды передало помещение третьему лицу, у которого помещение находилось в фактическом
владении и пользовании для размещения офиса, что, по мнению суда первой инстанции, не
соответствует целям аренды.
Суд апелляционной инстанции, отменив решение суда первой инстанции, новым судеб-
ным актом признал действия уполномоченного органа по отказу в реализации преимуще-
ственного права на приобретение арендуемого нежилого помещения незаконными, поскольку
посчитал, что общество имеет преимущественное право приобрести в собственность арендуе-
мое им нежилое помещение, т.к. в силу положений статьи 615 Гражданского кодекса РФ пере-
дача арендуемого нежилого помещения в субаренду является видом пользования этим поме-
щением, в связи с чем установил, что нежилое помещение находилось у общества во времен-
ном пользовании в течение двух и более лет до дня вступления в силу Федерального закона N
159-ФЗ. Передав помещение в субаренду, общество сохранило за собой все обязанности и пра-
ва, предусмотренные договором аренды, следовательно, передача нежилого помещения в
субаренду не свидетельствует о том, что общество перестало пользоваться этим помещением.

7. Преимущественного права на приобретение имущества, находящегося в пользовании и
владении на основании договора субаренды, закон 159-ФЗ не предусматривает
(Постановление ФАС ВСО от 17.03.2011 по делу N А33-8505/2010)
В удовлетворении требования о признании незаконным уведомления об отказе в реализации
преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества заявите-
лю было отказано правомерно, поскольку арендуемое имущество находилось во временном
владении и пользовании заявителя непрерывно менее двух лет. Довод о необходимости при-
нятия во внимание договора субаренды, заключенного ранее, не был принят во внимание, по-
скольку в соответствии со статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ преимущественное право
на приобретение имущества связано с правовым основанием пользования этим имуществом -
договора аренды такого имущества. Т.о. пользование имуществом на основании договора суб-
аренды не порождает у субарендатора преимущественного права.

8. Для установления факта, является ли заявитель ломбардом, достаточно указание самой
организацией о таком предмете и цели деятельности в своих учредительных документах
(Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 11.02.2011 по делу N А33-7476/2010)
ФАС ВСО признал ошибочными и не основанными на нормах материального права суждения
судов двух инстанций о необходимости доказывания фактического осуществления ломбардной
деятельности, поскольку в силу буквального толкования пункта 1 части 3 статьи 14 Федерально-
го закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" под-
держка не может оказываться в отношении субъектов малого и среднего предпринимательства
являющихся, в частности, ломбардами.

9. Выкуп арендуемого имущества без согласия унитарного предприятия, у которого имуще-
ство находится в хозяйственном ведении, невозможен
(Постановление ФАС ВСО от 17.01.2011 по делу N А33-21467/2009)
Из статьи 295 Гражданского кодекса РФ следует, что собственник имущества, находящего-
ся в хозяйственном ведении муниципального унитарного предприятия, не наделен правом
изымать, передавать в аренду либо иным образом распоряжаться названным имуществом. Как
установили суды двух инстанций, отсутствуют доказательства, свидетельствующие о намерении
МУП осуществить продажу спорного имущества арендатору. Суды посчитали, что поскольку
предприниматель претендует на выкуп имущества, находящегося в хозяйственном ведении
МУП, которое возражает против отчуждения имущества, то отсутствуют основания для призна-
ния незаконным отказа собственника имущества в предоставлении данного имущества в соб-
ственность.

10. Отсутствие сформированного земельного участка под объектом не является основани-
ем для отказа в его предоставлении в собственность
(Постановление ФАС ВСО от 29.11.2010 по делу N А19-7715/10)
Арендатор обратился с заявлением о реализации преимущественного права, на которое полу-
чил отказ, с указанием на отсутствие сформированного земельного участка под объектом. ФАС
ВСО указал, что суды первой и апелляционной инстанций правомерно признали, что бездей-
ствие уполномоченного органа, не соответствует требованиям Закона N 159 и нарушает права и
законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности.

11. Реализация преимущественного права на приобретение в собственность помещений
невозможна, если в аренде находится единый неделимый комплекс имущества, а помеще-
ния не сформированы как самостоятельные объекты недвижимости
(Постановление ФАС ВСО от 10.08.2010 по делу N А33-544/2010)
Отказывая в удовлетворении заявленных арендатором требований, суды первой и апелляци-
онной инстанций исходили из того, что законодатель, установив в пункте 3 статьи 3 Закона N
159-ФЗ допустимый размер общей площади арендуемых помещений в качестве обязательного
условия для предоставления преимущественного права на выкуп арендуемого имущества, ис-
ключил возможность применения названного Закона к выкупу арендуемого недвижимого
имущества, представляющего собой единый, неделимый имущественный комплекс, состоящий
не только из помещений, но из иных сооружений и конструкций, технические параметры кото-
рых не могут быть выражены в квадратных метрах. Как установлено материалами дела, арен-
дуемое имущество представляет собой имущественный комплекс, зарегистрированный как
единый, неделимый объект недвижимого имущества, в состав которого входят здания, ограж-
дения и сооружения. Площадь застройки объекта составляет 6 295,4 кв.м, предназначена для
организации оптовой и розничной торговли ГСМ. Доказательства того, что на момент обраще-
ния общества к уполномоченному органу с соответствующим заявлением обособленные объ-
екты были сформированы в качестве обособленных объектов недвижимости, отсутствуют, по-
этому оснований считать обжалуемый отказ не соответствующим положениям Федерального
закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ не имеется.

12. При постановке реконструированного помещения на кадастровый учёт начинается от-
счёт нового срока пользования новым помещением
(Постановление ФАС ВСО от 10.06.2010 по делу N А19-14622/09)
Арендатор произвел реконструкцию арендуемого помещения (была увеличена площадь), но-
вое помещение было поставлено на кадастровый учёт. На заявление о реализации преимуще-
ственного права на его выкуп арендатор получил отказ. Суд отказал в удовлетворении заявле-
ния о признании отказа незаконным, поскольку реконструированное помещение, как вновьоб-
разованный объект недвижимости, находилось в аренде менее установленного законом срока
на момент вступления закона в силу. Срок аренды предыдущего помещения (до реконструк-
ции) не может быть учтён, поскольку это была аренда иного объекта недвижимости.

13. Арендатор вправе реализовать преимущественное право на приобретение арендуемых
объектов в отношении нескольких помещений, из всех, переданных ему в пользование по
договору аренды
(Постановление ФАС ВСО от 09.03.2010 по делу N А33-15230/2009)
Требования о признании недействительным отказа в реализации преимущественного права на
приобретение арендуемых объектов недвижимости удовлетворены правомерно. Как устано-
вил суд, единственным основанием для принятия решения об отказе в реализации преимуще-
ственного права предпринимателя является владение предпринимателем на основании дого-
вора аренды нежилыми помещениями, общая совокупная площадь которых превышает пре-
дельно допустимое значение. Совокупная площадь арендуемых нежилых помещений состав-
ляет 1297,6 кв.м, то есть свыше 1000 кв.м - предельного значения площади, установленного за-
коном субъекта РФ. Удовлетворяя заявление предпринимателя и признавая отказ уполномо-
ченного органа недействительным, суд обоснованно учел следующее. Арендатор обращаясь с
заявлением просил продать ей в собственность нежилые помещения, совокупная площадь ко-
торых составила 976,2 кв.м, что не превышает предельного значения площади арендуемого
недвижимого имущества для его отчуждения. При таких условиях суд пришел к правильному
выводу о том, что арендатор, как субъект малого предпринимательства и арендатор соответ-
ствующих нежилых помещений в соответствии со статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ
имеет преимущественное право на приобретение такого имущества в собственность. Уполно-
моченный орган считал, что предметом договора аренды являются нежилые помещения об-
щей площадью 1297,6 кв.м и Федеральный закон N 159-ФЗ не предоставляет право арендатору
по своему усмотрению определять имущество, подлежащее приватизации. Однако суд посчи-
тал, что поскольку площадь пяти арендуемых помещений (из шести по договору) не превышает
1000 кв.м (предельных значений площади арендуемых помещений), то предприниматель име-
ет преимущественное право на их выкуп. Так, закон не содержит положений, запрещающих
предпринимателям реализовывать принадлежащее им право на приобретение в отношении
нескольких арендуемых помещений (пункт 12 Информационного письма Президиума Высшего
Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134). При этом площадь каждого из
выкупаемых объектов не должна превышать предельных значений площади арендуемого
имущества, установленного законом субъекта Российской Федерации. Суд с учетом установ-
ленных обстоятельств вправе был признать наличие у арендатора права на приобретение пяти
из шести арендуемых нежилых помещений, поскольку и для данной ситуации в законе отсут-
ствует соответствующий запрет.
г.Красноярск, сентябрь 2011 г.

2008 год
Саботаж льготного закона
Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях порядка отчуждения недвижимого имущества...» вступил в силу 5 августа. Однако не все с этим Законом идет так гладко, как планировал законодатель. О трудностях, возникших при реализации Закона № 159, рассказывают представители «ОПОРЫ РОССИИ» Владислав Корочкин и Екатерина Зайцева.

Закон № 159-ФЗ, называемый также законом о льготной приватизации, направлен на оказание адресной господдержки предприятиям малого и среднего предпринимательства (МСП) посредством установления для них преференций в приватизации арендуемых объектов недвижимого имущества до 1 июля 2010 года. Преимущественное право для МСП на приобретение недвижимого государственного и муниципального имущества по цене, равной его рыночной стоимости, предусматривается в том случае, если арендованное имущество находится у них в аренде непрерывно в течение трех и более лет в соответствии с договором аренды.

В течение 6 месяцев со дня вступления Закона в силу регион должен установить предельный размер площади и срок рассрочки, причем Законом такие пределы не ограничиваются. Данное в рамках Закона регионам право, как справедливо отметил президент «ОПОРЫ РОССИИ» Сергей Борисов, станет «лакмусовой бумажкой», демонстрирующей реальное отношение местных властей к малому предпринимательству.

Если же до 1 января 2009 года региональными законодательными собраниями предельные значения определены не будут, вступают в силу прямые нормы Закона и станут применяться предельные значения, которые к этому времени установит своим постановлением Правительство РФ. В этом случае любой арендатор, соответствующий требованиям Закона № 159-ФЗ, с 1 января 2009 года может в заявительном порядке выкупить арендуемое помещение.

Со дня вступления Закона в силу и до принятия муниципальных решений о льготной приватизации введен мораторий на приватизацию арендуемого муниципального и регионального имущества, то есть никакие действия с этим имуществом производиться не должны.

Закон не исполняется

«ОПОРА РОССИИ» проводит мониторинг исполнения регионами Закона о льготной приватизации, процесса формирования и работы имущественных муниципальных фондов (опрос предпринимателей и представителей администраций городов, письменные обращения и телефонные сообщения предпринимателей). Первые его результаты в середине августа этого года были представлены министру экономического развития РФ Э. Набуллиной, первому заместителю Председателя Правительства РФ И. Шувалову, Генеральному прокурору Ю. Чайке.

Выявленные в процессе общественного мониторинга проблемы вызвали серьезную озабоченность властей. Итогом стал организованный Генеральной прокуратурой процесс проверки исполнения Закона № 159-ФЗ в регионах. Уже первые проверки заставили отменить результаты аукционов, проведенных с нарушениями закона.

Выяснилось, что в отдельных регионах исполнительные органы игнорируют Закон о льготной приватизации. Аукционы по продаже муниципального имущества продолжаются даже после вступления в силу Закона № 159-ФЗ. На официальных сайтах администраций некоторых городов по-прежнему размещены объявления о продаже на аукционах муниципальных объектов, арендуемых малым бизнесом. Интересы предпринимателей ущемляются также передачей муниципального имущества в МУПы (ГУПы) и муниципальные учреждения для муниципальных нужд. Итог — выселение арендатора и продажа помещения на торгах.

В свое оправдание исполнительные органы утверждают, что в Законе нет прямого запрета на проведение аукционов либо иных действий с имуществом. Действительно, таких слов, как «мораторий» и «запрет», в тексте Закона нет. Однако Закон и не требует присутствия таких терминов. Согласно ст. 7 Закона № 159-ФЗ особенности участия субъектов МСП в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом. Исходя из ст. 4 Закона №159-ФЗ регионы обязаны на основании федерального закона принять свои законы, где будут указаны предельные значения размеров площадей и срока рассрочки. На основании регионального закона муниципалитеты распределяют имущество, которое будет либо предоставлено арендаторам к выкупу, либо включено в перечень имущественных фондов. До принятия таких законов все действия с муниципальным имуществом, совершенные после 5 августа 2008 г. (аукционы, торги, передача МУПам и прочие действия) незаконны.

Помимо элементарного игнорирования недобросовестными чиновниками Закона №159-ФЗ следует отметить существование нескольких «лазеек» в законодательстве, которые позволили и позволяют таким представителям власти не продавать арендаторам муниципальные помещения по данному Закону.

Имущественные фонды или льготный выкуп?

Идея создания региональных и муниципальных имущественных фондов поддержки предпринимательства, которые являются составной частью инфраструктуры поддержки МСП, безусловно, заслуживает одобрения, как и тот факт, что часть городских помещений «навечно» останется в собственности муниципалитета для предоставления их в аренду предпринимателям. Однако даже здесь малому бизнесу приходится несладко: законодательство закрепило право власти, а не малого предпринимателя. Предприниматель не сможет выкупить помещение, пока такое решение не примет город.

Согласно ст. 1 Закона № 159-ФЗ действие Закона не распространяется на инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства (в том числе на имущественный фонд) в соответствии со ст. 15 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации». Закон №159-ФЗ позволяет муниципальным образованиям часть арендуемых помещений арендаторам продать, а часть — включить в имущественный фонд для предоставления их в долгосрочную аренду МСП на льготных условиях. Но выкупить такие помещения уже будет нельзя.

Например, в «ОПОРУ РОССИИ» из регионов постоянно поступают звонки от малых предпринимателей с просьбой посодействовать в том, чтобы арендуемые ими помещения городские администрации не включали в фонды, а предоставили к выкупу. В особенности это касается решения московских городских властей оставить все арендуемые малым бизнесом помещения в ведении города Москвы. Между тем излишняя забота муниципальных администраций о якобы неспособных выкупить, а потом уберечь от рейдеров свои помещения предпринимателях иллюзорна.

Неутешительная статистика

Большая часть из 35 регионов (принявших участие в мониторинге исполнения Закона №159-ФЗ) не торопится принимать нормативно-правовые акты по льготному выкупу и составлять реестр недвижимости для включения его в фонд. Например, это Владимирская, Ульяновская, Кемеровская, Тверская, Смоленская, Псковская, Липецкая, Иркутская области. А в некоторых регионах формирование фонда происходит, к сожалению, без участия и интересов бизнеса.

Однако есть и положительные примеры. В Санкт-Петербурге, Ярославле, Ростове-на-Дону, Челябинской области в полном сотрудничестве с бизнесом формируются списки муниципальных помещений, подлежащих включению в фонд. При этом в фонд будут включены только те помещения, которые не подлежат выкупу малым бизнесом.

Представляется, что в имущественные фонды целесообразно включать помещения, которые не арендуются малым и средним бизнесом или от льготного выкупа которых предприниматели отказались. Кроме того, следует построить новые помещения.

Необходимо предоставить возможность выкупить арендуемые помещения всем предпринимателям, которые изъявят такое желание и будут способны это сделать.

Помещений почти нет

Лазейкой для недобросовестных чиновников можно назвать и то, что Закон позволил органам власти в регионах в течение одного месяца с момента принятия Закона № 159-ФЗ до его вступления в силу (4 июля — 5 августа с. г.) передать ГУПам (МУПам) и муниципальным учреждениям львиную долю муниципальных помещений с формулировкой «для муниципальных нужд». Далее эти организации вправе их не продавать совсем, а могут выставить на аукцион. Такая процедура нередко сопровождалась односторонним расторжением договоров аренды с малыми предпринимателями, даже если срок договора аренды еще не закончился.

Действие Закона № 159-ФЗ (ст. 1) не распространяется на приватизацию имущественных комплексов ГУПов (МУПов) и на недвижимое имущество, принадлежащее государственным или муниципальным учреждениям на праве оперативного управления. Однако на иное имущество ГУПов (МУПов) Закон распространяется (те самые арендуемые нежилые помещения и здания), но Закон не обязывает эти организации, а лишь предоставляет им право с согласия собственника недвижимого имущества (региона, города) продать имущество, принадлежащее ему и арендуемое предпринимателем (ст. 2 Закона № 159-ФЗ).

В отдельных регионах до вступления Закона в силу муниципальное имущество было передано МУПам и муниципальным учреждениям (в Архангельской, Тульской, Свердловской, Ульяновской, Новгородской областях, Республике Коми, Ямало-Ненецком автономном округе), когда помещений к льготной продаже предпринимателям практически не осталось.

Аренда по конкурсу

В связи с вступлением в силу 2 июля Федерального закона от 30.06.2008 № 108-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О концессионных соглашениях» и отдельные законодательные акты РФ» внесены кардинальные изменения в Федеральный закон от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции», которые негативным образом повлияли на малый бизнес. Добавлена ст. 17.1, согласно которой заключение договоров аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения таких договоров.

Закон № 108-ФЗ теперь обязывает органы власти предоставлять помещения в аренду только по конкурсу или аукциону, в том числе из муниципального фонда, который создан (или сейчас формируется) в регионах и муниципальных образованиях для поддержки субъектов МСП.

При этом продление договоров аренды, по сути, является заключением новых договоров аренды, следовательно, право «продления» договора аренды также выставляется на конкурс. И кто даст гарантию, что постоянно арендующий помещение предприниматель выиграет конкурс?!

К сожалению, и ГК РФ (ст. 621) здесь бессилен: преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок имеет силу только тогда, когда законом или договором не предусмотрено иное. «Иное» предусмотрел Закон № 108-ФЗ.

Несмотря на государственный курс по развитию МСП, который акцентирует внимание на сокращении конкурсного доступа субъектов МСП к муниципальному имуществу (ст. 14 Закона № 209-ФЗ), количество конкурсов для МСП растет, имущественная поддержка для МСП становится во всем конкурсной (аукционной).

Проблемный Закон № 108-ФЗ

«Конкурсное перезаключение» договоров аренды может привести к поражению предпринимателя на конкурсе, соответственно к прекращению прекращение договорных отношений, следствием чего является невозможность арендатора воспользоваться правом преимущественного выкупа по Закону №159-ФЗ!!!

По мнению экспертов «ОПОРЫ РОССИИ», Закон № 108-ФЗ срывает проводимую реформу в области развития МСП, отменяет основные принципы Закона о развитии МСП и Закона о льготной прива-
тизации. И подлежит, как минимум, принципиальной корректировке с целью исключения из него положений о проведении конкурсов в отношении субъектов МСП.

Ситуация в регионах

Местные исполнительные органы в некоторых регионах в массовом порядке расторгают с предпринимателями договоры аренды и выставляют право заключения договоров аренды этих же помещений и других объектов на торги.

По мнению представителей МСП, это делается с целью не дать им воспользоваться правом выкупа арендуемых помещений по Закону № 159-ФЗ.

Непроработанными содержательно представляются формулировки «в течение трех и более лет» и «надлежащее перечисление арендной платы» (п. 1 ст. 3 Закона). Это связано с тем, что в п. 2 ст. 3 Закона говорится, что арендная плата должна перечисляться надлежащим образом в течение трех и более лет. То есть слова «и более лет» могут подтолкнуть орган власти установить требование «надлежащего перечисления арендной платы» и за больший срок аренды (например, за 8 лет).

Формулировка «надлежащим образом» вызывает очень много вопросов как у чиновников, так и у бизнеса: нет критерия оценки надлежащего перечисления арендной платы. Устанавливать его будут конкретные чиновники.

В результате некоторые местные органы власти вкладывают в эти определения всевозможный и зачастую необоснованный смысл. Например, в Великом Новгороде планируется установить критерий надлежащей уплаты арендной платы по принципу: если не было просрочек по платежам ни на один день, даже если просрочка была не по вине арендатора, то предприниматель подпадает под действие закона. Со слов предпринимателей, такой арендатор в городе только один.

Разумным критерием добросовестности явилось бы простое отсутствие задолженности на день предоставления права выкупа. Например, Санкт-Петербург планирует установить именно такой критерий надлежащей уплаты арендной платы.

В связи с некорректностью формулировок прогнозируем богатую судебную практику.

Перерегистрация фирмы

Пробелом в законодательстве о льготной приватизации и большой проблемой для малого и среднего бизнеса является вопрос «перерегистрации» ИП в юрлиц в течение указанного в Законе № 159-ФЗ трехлетнего срока аренды. В основном это связано с принятием Федерального закона от 21.07.2005 № 102-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственном регулировании производства и оборота этилового спирта, алкогольной и спиртосодержащей продукции…», который с 1 июля 2006 года запретил ИП осуществлять розничную продажу алкогольной продукции.

Большинство ИП были вынуждены прекратить свою деятельность в качестве индивидуального предпринимателя и зарегистрировать юрлицо. Одним из условий льготного выкупа по Закону № 159-ФЗ является непрерывная аренда имущества одним субъектом МСП в течение трех и более лет до дня вступления в силу Закона № 159-ФЗ. Однако в указанном случае в течение этого срока арендаторами выступали разные субъекты (ИП и ООО), хотя фактически арендатор — один и тот же человек. Законодательно это никак нельзя доказать! Остается судебная практика, которая, по всей вероятности, будет противоречивой.

Подводя итоги

Хотелось бы акцентировать внимание читателей на достаточно значимом, с нашей точки зрения, моменте. Малый бизнес — это основа экономической безопасности России. И помнить об этом тем, кто создает новые законодательные инструменты для регулирования сферы малого и среднего бизнеса, необходимо.

Выкуп арендованного имущества (недвижимости) по Закону № 159-ФЗ (с учетом изменений)


Законом № 159-ФЗ от 22 июля 2008 г. «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» предусмотрен льготный порядок приватизации арендуемого недвижимого имущества субъектами малого и среднего предпринимательства. Льготная приватизация предусматривает выкуп арендуемого имущества (недвижимости) не на торгах, а путем заключения договора купли-продажи по рыночной стоимости (определяется независимым оценщиком). Возможна рассрочка оплаты при выкупе недвижимости. Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества (офисы, магазины, помещения, склады).

Если у Вас есть в аренде государственное и муниципальное имущество, его можно выкупить в порядке «льготной приватизации». Однако действие Закона не распространяется на имущество, если по состоянию на 01.07.2015 опубликовано объявление о его продаже на торгах или заключен договор, предусматривающий отчуждение такого имущества унитарным предприятием.

К субъектам малого и среднего предпринимательства относятся:

- индивидуальные предприниматели;

- крестьянские (фермерские) хозяйства;

- коммерческие организации (кроме унитарных предприятий, и тех, у кого доля в уставном капитале «не субъектов малого или среднего бизнеса» ≥ 25%);

- потребительские кооперативы;

при соблюдении двух условий – соответствие численности сотрудников и выручки (без учета НДС) требованиям законодательства.

В настоящее время в зависимости от этих двух критериев можно выделить: микропредприятия – численность сотрудников до 15 человек, выручка - до 60 млн. рублей; малые предприятия - численность сотрудников до 100 человек включительно, выручка - до 400 млн. рублей; средние предприятия - численность сотрудников до 250 человек включительно, выручка - до 1000 млн. рублей. Для того, чтобы быть субъектом малого предпринимательства никуда никаких заявлений подавать не надо. То есть все указанные выше субъекты приобретают статус субъекта малого или среднего бизнеса без какой-либо специальной регистрации – просто в силу соответствия указанным критериям.

Однако при обращении в государственные органы или органы местного самоуправления необходимо будет доказать ваше соответствие критериям путем предоставления документов. Например, чтобы обосновать свой статус субъекта малого предпринимательства нужно будет для индивидуального предпринимателя предоставить свидетельство о государственной регистрации, выписку из ЕГРЮЛ, сведения о среднесписочной численности работников за предшествующий календарный год, сведения о выручке (составленную на основании книги доходов и расходов), для плательщиков ЕНВД допустимо предоставлять также декларации по налогу на вмененный доход. Указанные документы необходимо будет собрать и для оформления заявления на выкуп арендуемого Вами помещения.

преимущественное право на выкуп недвижимости

Правом на выкуп арендуемых помещений обладают не все «малые предприниматели», а только те, кто:

1) арендует муниципальное или государственное имущество непосредственно (заключив договор с управлением имуществом, комитетом, территориальным отделом и т.д.). Если Вы арендуете имущество у ГУП или МУП, вам его продавать не обязаны;

2) выкупаемое имущество должно непрерывно находиться в Вашем владении по договору аренды 2 и более летпо состоянию на 01.07.2015. Причем арендовать вы должны все помещение, которое хотите выкупить;

3) можно выкупить только помещение целиком, а не его часть (есть возможность арендаторам частей выкупить помещение совместно);

4) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день подачи заявления на приобретение арендуемого имущества;

5) арендуемое имущество не включено в утвержденный перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства. Например, в г. Копейске такой перечень утвержден Решением Собрания депутатов от 30.11.2011 г. № 401-МО). Однако заявитель вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении объекта, включенного в перечень имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование предпринимателям при условии, что по состоянию на 01.07.2015 такой объект находится в его временном владении и (или) пользовании в течение 3 и более лет в соответствии с договором аренды.

Порядок «льготной приватизации» предполагает подачу заявления в уполномоченный орган государственной власти или местного самоуправления, который производит оценку рыночной стоимости выкупаемого Вами помещения и направляет проект договора купли-продажи. Уполномоченные органы могут и сами инициировать продажу помещений, направив предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества.

В случае, если Вы желаете, при выкупе помещения Вам может быть предоставлена рассрочка оплаты до пяти лет. На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из 1/3 ставки рефинансирования ЦБРФ (сейчас она 8%). Пользование рассрочкой намного выгоднее кредита, но следует иметь в виду, что в этом случае имущество останется в залоге.

Для определения непрерывности Вашего владения и (или) пользования арендованным имуществом большое значение будет иметь разъяснение, данное в п. 6 Информационного письма N 134 Пленума ВАС. Согласно данному разъяснению временное владение и (или) пользование арендатором недвижимым имуществом может рассматриваться как непрерывное даже при наличии незначительного промежутка времени между прекращением одного договора аренды данного имущества и заключением последующего договора его аренды, если в течение этого промежутка арендатор продолжал пользоваться недвижимым имуществом, а арендодатель против этого не возражал.

Субъекты малого и среднего предпринимательства могут воспользоваться установленным в Законе N 159-ФЗ льготным порядком приобретения недвижимого имущества до 01.07.2018 г.

Индивидуальный предприниматель Гавриков О.Л. обратился в Управление муниципального имущества и землепользования Администрации г. Орла с заявлением от 03.02.09 о реализации, предусмотренного Федеральным законом от 22.07.08 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) преимущественного права выкупа арендуемого нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Орел ул. Московская, д. 100, пом. 46 площадью 29,1 кв. м. и заключении договора купли-продажи.

Управление 20.04.09 за исходящим номером 7/4378 сообщило предпринимателю, что в соответствии с представлением прокуратуры Советского района г. Орла администрацией города приостановлено рассмотрение вопроса о выкупе вышеуказанного арендуемого нежилого помещения согласно Закону N 159-ФЗ, так как договор аренды муниципального имущества от 01.01.05 N 7069, заключенный УМИЗ администрации г. Орла с ним на период с 01.01.05 по 31.12.07 не был зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Орловской области, что является нарушением требования ч. 2 ст. 651 Гражданского кодекса РФ и ст. 26 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и предложило предпринимателю этот договор аренды привести в соответствие с указанными требованиями.

Полагая, что данный отказ Управления муниципального имущества и землепользования Администрации г. Орла не соответствует закону и нарушает права и интересы заявителя на осуществление предпринимательской деятельности, Гавриков О.Л. обратился за защитой в арбитражный суд.

В ст. 3 Закона N 159-ФЗ (в редакции, действовавшей до 22.07.2009) предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Представленные договоры аренды подтверждают, что между сторонами сложились длительные арендные отношения, спорное нежилое помещение передано предпринимателю Гаврикову О.Л. в аренду по акту приема-передачи от 01.01.1998 (т.1 л.д.113), непрерывно использовалось им в течение установленного п. 1 ст. 3 Закона N 159-ФЗ срока, поэтому выводы суда первой и апелляционной инстанций о том, что в связи с отсутствием государственной регистрации договора аренды от 01.01.05 N 17069 между сторонами отсутствовали договорные отношения на дату обращения предпринимателя с заявлением о выкупе спорного помещения, кассационная коллегия находит не соответствующими содержащимся в судебных актах, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами, и имеющимся в деле доказательствам.
При этом, в силу ст. 610, п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации предыдущий договор аренды, заключенный на срок менее года, возобновил свое действие на неопределенный срок, поскольку в деле отсутствуют доказательства возражений со стороны арендодателя против пользования арендатором, данным помещением после окончания срока действия вышеназванных договоров, а также доказательства освобождения предпринимателем Гавриковым О.Л. занимаемого им на основании договора от 01.01.04 N 17052 помещения.

Таким образом, до государственной регистрации договора аренды от 01.01.05 N 17069 действовали условия ранее заключенного договора 01.01.04 N 17052.

Принимая во внимание, что отсутствие государственной регистрации договора аренды от 01.01.05 N 17069 являлось единственным основанием для отказа администрации в реализации предпринимателем Гавриковым О.Л. преимущественного права на выкуп арендуемого имущества, поэтому данный отказ, выраженный в письме от 20.04.2009 исх. N 7/4378, при наличии арендных отношений предпринимателя с УМИЗ администрации г. Орла с 01.01.98, противоречит ст. 3 Закона N 159-ФЗ и нарушает его права и законные интересы, связанные с приватизацией арендуемого имущества..

Нормы о запрете перепродажи купленного по фз 159 в законах нет. Есть только арбитражная практика о ненадлежащем порядке выкупа для прикрытия будущих перепродаж лицу не подходящему прод условия Закона. Такие перепродажи суд отменяет. То есть относит первоначальные продажи и покупки к притворным.

Ну и если в причину рассрочки имущество еще в залоге у первоначального - однозначно перепродать не получится по закону. Покупатель должен был быть заявлен как залогосодержатель наравне в первоначальным покупателем. А права такое в фз 159 не прописано.